|
07 ноября 2018 г.
|
Дело N А76-10700/2016
|
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2018 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2018 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Татаринова И. А.,
судей Купреенков В. А., Рябова С. Э.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Наймушиной Анны Николаевны и общества с ограниченной ответственностью "Промжилстрой" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.03.2018 по делу N А76-10700/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим способом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска представил в Арбитражный суд Уральского округа ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя комитета. Ходатайство судом удовлетворено.
В судебном заседании приняли участие представители:
Наймушиной Анны Николаевны - Пиптюк А.Н. (доверенность от 21.04.2016);
общества с ограниченной ответственностью "Промжилстрой" - Пиптюк А.Н. (доверенность от 10.01.2018).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Наймушиной Анне Николаевне (далее - предприниматель Наймушина А.Н.) о взыскании задолженности по договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) от 13.11.1998 N 2161-К-98 за период с 21.07.2006 по 31.03.2016 в сумме 11 918 858 руб. 42 коп., пеней за период с 01.01.2007 по 31.03.2016 в сумме 82 538 030 руб., пеней по договору на сумму 11 918 858 руб. 42 коп. с 01.04.2016 по день фактического исполнения обязательства исходя из 0,3 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Газпром Межрегионгаз", Министерство имущества и природных ресурсов Челябинской области, Эфрос Валерий Владимирович, Тартаковская Юлия Владимировна, общество с ограниченной ответственностью "Промжилстрой", Кутикова Нина Николаевна, Тартаковская Екатерина Николаевна, Тартаковский Сергей Викторович, общество с ограниченной ответственностью "Арендное предприятие "Капитал".
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 15.08.2017 из числа третьих лиц исключены общество "Промжилстрой", Тартаковская Е.Н., Тартаковский С.В., Тартаковская Ю.В., Кутикова Н.Н., указанные лица привлечены в качестве соответчиков по делу. Также в качестве соответчика по делу привлечен Тартаковский Ст.В.
К соответчикам приняты следующие исковые требования: к обществу "Промжилстрой" о взыскании задолженности по договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) от 13.11.1998 N 2161-К-98 и пеней в сумме 92 381 014 руб. 31 коп.; к Кутиковой Н.Н. о взыскании задолженности по договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) от 13.11.1998 N 2161-К-98 и пеней в сумме 1 009 344 руб. 10 коп.;
к Тартаковской Е.Н. о взыскании задолженности по договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) от 13.11.1998 N 2161-К-98 и пеней в сумме 634 095 руб. 43 коп.; к Тартаковскому С.В. о взыскании задолженности по договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) от 13.11.1998 N 2161-К-98 и пеней в сумме 33 557 руб. 31 коп.;
к Тартаковской Ю.В. о взыскании задолженности по договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска от 13.11.1998 N 2161-К-98 и пеней в сумме 183 295 руб. 07 коп.; к Тартаковскому Ст.В. о взыскании задолженности по договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) от 13.11.1998 N 2161-К-98 и пеней в сумме 50 087 руб. 01 коп.
Решением суда первой инстанции от 19.03.2018 (судья Четвертакова Е.С.) исковые требования к Наймушиной А.Н. удовлетворены частично. Суд взыскал с Наймушиной А.Н в пользу комитета задолженность в сумме 49 651 руб. 66 коп., пени в сумме 73 721 руб. 46 коп., всего - 123 373 руб. 12 коп. Указал на взыскание пеней с 01.04.2016 по день фактической уплаты долга в сумме 49 651 руб. 66 коп. из расчета 0,3 % за каждый день просрочки. В остальной части иска к Наймушиной А.Н. в удовлетворении требований отказано. Исковые требования к обществу "Промжилстрой" удовлетворены частично. Суд взыскал с общества "Промжилстрой" в пользу комитета задолженность в сумме 4 856 425 руб. 28 коп., пени в сумме 7 387 655 руб. 33 коп., всего - 12 244 080 руб. 61 коп. Также взыскал пени с 01.07.2017 по день фактической уплаты долга в сумме 4 856 425 руб. 28 коп. из расчета 0,3 % за каждый день просрочки. В остальной части иска к обществу "Промжилстрой" в удовлетворении отказано. Производство по делу в части исковых требований к Кутиковой Н.Н., Тартаковской Ю.В., Тартаковской Е.Н., Тартаковскому С.В., Тартаковскому Ст.В. прекращено.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 02.07.2017 (судьи Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В., Пирская О.Н.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе заявители просят обжалуемые судебные акты отменить в части удовлетворения исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводом судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. По мнению заявителя, суды необоснованно критически отнеслись к доводам ответчиков о невозможности пользования земельным участком, о неправильном расчете задолженности по арендной плате, а так же ошибочно указали на отсутствие оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявители не согласны с выводом судов о том, что факт размещения в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0511005:133 здания фондохранилища и наличия в период с 04.03.2013 по 02.02.2016 права арендного пользования не может рассматриваться как обстоятельство, освобождающее ответчиков от оплаты арендной платы. Заявители поясняют, что препятствия в пользовании земельным участком выразились в нахождении в здании имущества третьих лиц - арендаторов помещений указанного здания на основании соответствующих договоров, заключенных с истцом, что делает невозможным снос здания и, как следствие, использование арендуемого земельного участка в полном объеме. По мнению заявителей, факт расположения арендаторов в здании и факт устранения препятствий по пользованию по состоянию на 12.02.2016 подтверждены обстоятельствами, установленными Арбитражным судом Челябинской области при рассмотрении дела N А76-11687/15. Также заявители отмечают, что невозможность использования арендуемого земельного участка в полном объеме подтверждена ответом общества с ограниченной ответственностью "ЮК студия" от 23.03.2017 исх. N 04-2017, согласно которому строительство торгово-культурного центра, предусмотренного разрешением на строительство от 23.03.2005 и проектной документацией шифр 044-08-01, 046-08-01, без сноса здания (фондохранилища) невозможно как технически, так и по безопасности производства работ. Указанные обстоятельства судами не исследованы, надлежащая правовая оценка не дана.
Кроме того, заявители отмечают, что в период с 25.04.2016 по 28.06.2016 действовали принятые определением Курчатовского районного суда г. Челябинска по делу N 2-4434/2016 обеспечительные меры в виде запрета совершать любые действия, связанные с разбором нежилого здания (фондохранилища). С учетом изложенного заявители полагают, что расчет размера арендной платы должен быть произведен с исключением периода действия обеспечительных мер, которые препятствовали пользованию земельным участком в целях, для которых он был предоставлен.
Помимо изложенного заявители ссылаются на ошибочный, по их мнению, вывод судов о том, что ответчиками не оспаривается площадь использования земельного участка в размере 10 331 кв. м. Заявители поясняют, что неоднократно в отзыве, дополнениях и пояснениях указывали на возможность пользования земельным участком площадью 10 331 кв. м только в том случае, если бы со стороны истца не было препятствий в пользовании земельным участком. По мнению заявителей, из представленного в материалы дела заключения кадастрового инженера Волкова Ф.Ф. следует, что здание фондохранилища находится внутри (в центре) арендуемого земельного участка, в связи с чем места проезда (доступа) к данному зданию и земельный участок, необходимый для его эксплуатации, подлежат исключению из площади пользования земельным участком.
Далее заявители ссылаются на ошибочный вывод судов о том, что отсутствие в публичном реестре сведений о границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0511005:133 не препятствует использованию земельного участка в полном объеме. По мнению заявителей, отсутствие границ земельного участка препятствует его использованию, так как строительство объекта и его ввод в эксплуатацию за пределами границ арендованного земельного участка недопустимо.
Также заявители отмечают, что судами не дана надлежащая правовая оценка доводам о наложении арендуемого земельного участка с кадастровым номером 74:36:0511005:133 и земельного участка с кадастровым номером 74:36:0511005:9 для эксплуатации здания фондохранилища, в границах которого ответчики не могли пользоваться своим земельным участком, вследствие чего не установлено обстоятельство возможности фактического использования ответчиками арендуемого земельного участка с учетом размещения в его границах здания фондохранилища. По мнению заявителей, наложение земельных участков исключало возможность использования земельного участка ответчиков по целевому назначению.
Кроме того, заявители ссылаются на необоснованный, по их мнению, отказ судов в удовлетворении заявления ответчиков о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации для снижения размера неустойки. По мнению заявителя, представленные ответчиками справка Южно-Уральской торгово-промышленной палаты от 19.09.2016 исх. N 4231/16 и справка от 15.12.2017 N 4555/17 подтверждают довод о несоразмерности предъявленной к взысканию неустойки.
Помимо изложенного заявители оспаривают вывод суда апелляционной инстанции о правильном применении комитетом при расчете арендной платы коэффициента КЗ в размере 1. Заявители поясняют, что, поскольку Наймушина А.Н. и общество "Промжилстрой" являются субъектами малого и среднего предпринимательства, показатель коэффициента КЗ подлежит применению в размере 0,9. По мнению заявителей, ссылка судов на то, что основанием для применения КЗ в размере 0,9 является факт обращения в адрес комитета с заявлением о его применении, необоснованна, поскольку действующий порядок предусматривает одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы и ее начисление по конкретной формуле. Какого-либо указания на льготный характер коэффициента КЗ ниже 1 и необходимость обращения в комитет для его подтверждения и применения указанный порядок не содержит.
Комитет представил пояснения на кассационную жалобу заявителей, в которых ссылается на надлежащую оценку судами всех существенных обстоятельств дела, считает доводы заявителей кассационной жалобы несостоятельными, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения.
В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Изучив доводы заявителей кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены судебных актов.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пунктам 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В силу пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что на основании постановления главы города Челябинска от 02.11.1998 N 1552-п "О предоставлении земельного участка в краткосрочную аренду для проектирования и строительства торгово-культурного центра на пересечении пр. им. В.И. Ленина и ул. Свободы в Центральном районе для товарищества с ограниченной ответственностью "Предприятие "Жилтехстрой" между Администрацией города Челябинска (арендодатель) и товариществом с ограниченной ответственностью "Предприятие "Жилтехстрой" (арендатор) заключен договор аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска от 13.11.1998 N 2161-К-98, согласно пунктам 1.1, 1.1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора краткосрочной аренды земельный участок с кадастровым номером 74:36:051105:01 площадью 18 267 кв. м, расположенный на пересечении пр. им. В.И. Ленина и ул. Свободы в Центральном районе в г. Челябинске, из земель муниципальной собственности, для проектирования и строительства торгово-культурного центра.
Договор заключен сроком на пять лет (пункт 1.4 договора).
Согласно пункту 2.1 договора за пользование земельным участком арендатор вносит арендную плату согласно ежегодно пересматриваемому и прилагаемому к договору расчету платы за аренду земли (форма N 2).
Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года.
Первая оплата производится предварительно на текущий квартал, а по истечении 2-х месяцев текущего квартала - за последующий квартал.
Дальнейшие платежи производятся не позднее 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом (пункт 2.2 договора).
На основании пункта 4.2.2 договора аренды арендатор принял обязательство своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.
В силу пункта 6.3 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического исполнения обязательства.
Между обществом с ограниченной ответственностью "Предприятие "Жилтехстрой" и Кутиковым Ю.И. (новый арендатор) заключен договор от 03.11.2005 о переходе прав и обязанностей по договору N 2161-К-98, согласно пункту 1.2 которого к новому арендатору в полном объеме переходят права и обязанности арендатора по договору от 13.11.1998N 2161-К-98 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0511005:0011 площадью 18 267 кв. м. Договор зарегистрирован в установленном действующим законодательством порядке 05.12.2005.
Между Кутиковым Ю.И. (арендатор) и Наймушиной А.Н. (новый арендатор) 16.06.2006 заключен договор о переходе прав и обязанностей по договору от 13.11.1998 N 2161-К-98, согласно пункту 1 которого к новому арендатору переходят права и обязанности по пользованию земельным участком с кадастровым номером 74:36:0511005:0011 площадью 18 267 кв. м, расположенным по адресу: г. Челябинск, Центральный район, на пересечении пр. Ленина и ул. Свободы.
Государственная регистрация договора о переходе прав и обязанностей от 16.06.2006 произведена 21.07.2006.
Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 29.12.2013 N 7400/101/13-1008891 кадастровый номер 74:36:051105:01 был изменен на кадастровый номер 74:36:0511005:11.
В ходе процедуры разграничения государственной собственности на землю сформирован земельный участок с кадастровым номером 74:36:0511005:0009 площадью 17 015 кв. м, расположенный по адресу:
г. Челябинск, Центральный район, пр. Ленина, д. 44, на который 28.12.2006 зарегистрировано право собственности субъекта Российской Федерации - Челябинской области.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.06.2009 по делу N А76-3646/2009 установлен факт совпадения земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0511005:0009 и 74:36:0511005:11.
Как следует из кадастровой выписки от 18.07.2016 N 99/2016/5252754 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0511005:9 (прежний номер 74:36:0511005:0009) образован из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0511005:11 (прежний номер 74:36:0511005:0011).
Суды установили, что из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0511005:9 образованы земельный участок с кадастровым номером 74:36:0511005:131 площадью 1859 кв. м, который приобретен в собственность третьим лицом Эфросом В.В. для эксплуатации принадлежащего ему нежилого здания с кадастровым номером 74:36:0511005:45, и земельный участок с кадастровым номером 74:36:0511005:135 площадью 2688 кв. м, который передан в аренду третьему лицу - обществу "Газпром Межрегионгаз" для эксплуатации принадлежащего ему нежилого здания с кадастровым номером 74:36:0511006:100.
Из кадастровой выписки от 29.12.2013 N 7400/101/13-1008891 суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0511005:11 площадью 18 267 кв. м снят с кадастрового учета 28.05.2007.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 04.03.2014 N 7400/101/14-16189 13.11.1998 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 74:36:0511005:133 площадью 18 267 кв. м, распо
