Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21 ноября 2018 г. N Ф09-6846/18 по делу N А47-15883/2017

Екатеринбург

21 ноября 2018 г.

Дело N А47-15883/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 ноября 2018 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Беляевой Н. Г., Полуяктова А. С.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мощенко Андрея Александровича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 23.04.2018 по делу N А47-15883/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Мощенко Андрея Александровича - Долгий С.Л. (доверенность от 08.06.2017).

Индивидуальный предприниматель Мощенко Андрей Александрович (далее - предприниматель Мощенко А.А.) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее - комитет) о взыскании убытков в сумме 597 814 руб.

Решением суда первой инстанции от 23.04.2018 (судья Калитанова Т.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 02.07.2018 (судьи Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В., Пирская О.Н.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Мощенко А.А. просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя, суды необоснованно отказали в удовлетворении исковых требований истца, учитывая, что арендная плата за пользование недвижимым имуществом, уплаченная заявителем за период до заключения договора, является убытками истца, поскольку в случае своевременного заключения договора купли-продажи арендатор стал бы собственником арендованного имущества раньше. Заявитель отмечает, что стоимость выкупленного имущества, установленная на основании решения суда по делу N А47-10054/2016, полностью совпадает со стоимостью, указанной предпринимателем в требовании о выкупе арендованного имущества, в связи с чем полагает, что отказ ответчика в заключении договора по цене, предложенной истцом, является незаконным.

Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

На основании положений статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (пункт 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению.

По смыслу норм статей 12, 15, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации для возложения на ответчика обязанности по возмещению убытков, истцу необходимо доказать нарушение ответчиком принятых на себя обязательств, причинно-следственную связь между понесенными убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства и размер убытков, возникших у истца в связи с нарушением ответчиком своих обязательств.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу пунктов 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если муниципальное имущество приобретено в собственность арендатором в порядке Закона N 159-ФЗ, заключая договор купли-продажи, его стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации), а по смыслу статьи 3 и 5 названного Закона, в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

В силу части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ орган, уполномоченный на принятие решения о приватизации имущества, обязан:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В целях надлежащей реализации положений, указанных в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, части 3 статьи 9 данного Закона, на уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от субъекта предпринимательства возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, которая в соответствии со статьей 12 названного Закона должна быть достоверной.

При этом субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи (части 4.1, пункт 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что муниципальное образование "город Оренбург Оренбургской области" являлось собственником нежилого помещения N 4 общей площадью 89,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, пр. Победы. 9, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 04.10.2010 серия 56-АБ 123443.

Указанное нежилое помещение передано в аренду предпринимателю Мощенко А.А. на основании договора от 21.10.2014 N 2-673ж-11909 аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга на срок с 25.06.2013 по 24.06.2018.

Предприниматель Мощенко А.А 06.06.2016 обратился в комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Постановлением Администрации г. Оренбурга от 05.09.2016 N 2767-п "Об условиях приватизации объекта недвижимости, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пр. Победы, д. 9" принято решение о приватизации арендуемого предпринимателем нежилого помещения по цене приобретения муниципального имущества в размере 3 405 085 руб., определенной на основании отчета от 17.08.2016 N 58/16-о.

Не согласившись с выкупной ценой имущества, истец обратился в экспертную организацию. При исследовании подготовленной обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Оренбургский Дом" рецензии от 22.09.2016 на отчет от 17.08.2016 N 58/16-о суды установили, что отчет имеет методологические ошибки, нарушены нормы Федерального закона N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; полученная стоимость не может быть признана достоверной, расчет рыночной стоимости имущества должен быть иным.

На основании изложенного истец направил в адрес ответчика письмо с приложением проекта договора купли-продажи, согласно которому предложил заключить договор по цене приобретения имущества в размере 2 040 000 руб., установленной обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Оренбургский Дом".

Комитет по управлению имуществом города Оренбурга письмом от 27.09.2016 N 1-28/4708 возвратил представленный предпринимателем проект договора купли-продажи и указал на то, что достоверность величины рыночной стоимости выкупаемого помещения, установленной на основании отчета стоимости от 17.08.2016 N 58/16-0, не обжалована.

Полагая, что предложенная ответчиком выкупная стоимость нежилого помещения завышена и не соответствует действительной рыночной стоимости спорного имущества, возлагает на истца дополнительное финансовое бремя, истец обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 04.08.2017 по делу N А47-10054/2016 исковые требования предпринимателя Мощенко А.А. по урегулированию разногласий удовлетворены на следующих условиях: пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет сумму в размере 1 700 000 руб.", пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: "В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 1 700 000 руб. производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, в размере 3,5% годовых. Начисленные проценты уплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга.".

Между комитетом (продавец) и предпринимателем Мощенко А.А. (покупатель) 20.10.2017 заключен договор купли-продажи нежилого помещения в отношении нежилого помещения N 4 общей площадью 89,5 кв. м, этаж подвал, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, пр. Победы, д. 9.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 05.12.2017 N 56/001/024/2017-8906 право собственности предпринимателя на нежилое помещение N 4 зарегистрировано 30.11.2017.

Предприниматель Мощенко А.А. 07.12.2017 направил в адрес комитета претензию с требованием возвратить уплаченные в период с 27.09.2016 по декабрь 2017 г. арендные платежи, поскольку арендную плату предприниматель вносил вынуждено в связи с неправомерными действиями комитета по заключению договора купли-продажи нежилого помещения.

Претензия предпринимателя оставлена комитетом без удовлетворения.

Поскольку разногласия по цене договора сторонами остались неурегулированными, предприниматель Мощенко А.А. обратился в суд.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды установили, что в сроки, установленные Административным регламентом предоставления Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга муниципальной услуги "Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества", утвержденным постановлением Администрации города Оренбурга от 31.10.2012 N 2803-п (приложение N 2 к постановлению), все действия, предусмотренные действующим законодательством и данным регламентом комитетом исполнены в полном объеме. Проект договора купли-продажи арендуемого имущества, подписанный со стороны комитета, истец получил на руки 08.09.2016, то есть по истечении трех месяцев со дня обращения в комитет о выкупе муниципального имущества.

Руководствуясь положениями статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды обоснованно признали, что возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не свидетельствует о наличии оснований для привлечения комитета к имущественной ответственности в форме взыскания убытков, исчисленных исходя из уплаченной предпринимателем арендной платы, учитывая, что передача преддоговорного спора на разрешение суда является правом сторон договора, в силу чего каждая из сторон самостоятельно несет неблагоприятные последствия, вызванные длительным рассмотрением такого спора.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в их взаимосвязи и совокупности, суды установили, что правоотношения сторон по договору аренды от 24.10.2014 N 2-673ж-11909 не прекращались, нежилое помещение N 4 комитету не передавалось, с учетом чего признали, что обязанность предпринимателя как арендатора по внесению арендной платы в спорный период не прекращалась вплоть до заключения сторонами договора купли-продажи от 20.10.2017 N 2457 и государственной регистрации перехода права собственности на приобретенный истцом объект недвижимости.

Принимая во внимание, что в период до заключения договора купли-продажи у истца имелась обязанность по уплате арендных платежей, обусловленная фактом пользования имуществом на основании действующего договора аренды от 24.10.2014 N 2-673ж-11909, следует признать обоснованным вывод судов о недоказанности наличия совокупности условий для возложения на ответчика гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков в период спора о цене выкупа помещения.

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных предпринимателем Мощенко А.А. исковых требований о взыскании убытков.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению судом кассационной инстанции по основаниям, указанным в мотивировочной части постановления, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права с учетом установленных по делу обстоятельств.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 23.04.2018 по делу N А47-15883/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мощенко Андрея Александровича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.А. Татаринова

Судьи

Н.Г. Беляева А.С. Полуяктов