Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16 сентября 2019 г. N Ф09-4591/19 по делу N А60-50662/2018

Екатеринбург

16 сентября 2019 г.

Дело N А60-50662/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2019 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Лазарева С.В., Суспициной Л.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Морион-Эрми" (далее - общество "Морион-Эрми", общество) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.11.2018 по делу N А60-50662/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации города Екатеринбурга (далее - Администрация) - Турыгина Н.В. (доверенность от 26.12.2018 N 922/05/0112/0111);

общества "Морион-Эрми" - Иванова Е.А. (доверенность от 07.09.2018 б/н), Ефимов А.Н. (доверенность от 07.09.2018 б/н).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Морион-Эрми" о расторжении договора аренды земельного участка от 15.06.2015 N 4-1565; обязании общество передать Администрации по акту приема-передачи земельный участок, площадью 1832 кв.м, имеющий кадастровый номер 66:41:0401020:8, расположенный по улице Малышева в городе Екатеринбурге в течении 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу в надлежащем состоянии. Истец просил указать, что решение является основанием для погашения регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды от 15.06.2015 N 4-1565 в едином государственном реестре недвижимости.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 30.11.2018 (судья Италмасова Е.Г.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2019 (судьи Скромова Ю.В., Дюкин В.Ю., Семенов В.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению заявителя, судами не установлены все имеющие значение для дела фактические обстоятельства; не исследованы объективные причины, не позволявшие использовать земельный участок; судебные акты не содержат мотивов, по которым суды не приняли доказательства, представленные ответчиком, и отклонили его доводы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, собственником земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401020:8, площадью 1832 кв. м, расположенного по улице Малышева в городе Екатеринбурге является муниципальное образование "город Екатеринбург".

На основании постановления Администрации от 11.06.2015 N 1531 между Администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 15.06.2015 N 4-1565 аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401020:8, площадью 1832 кв. м, расположенный по улице Малышева в городе Екатеринбурге для строительства и дальнейшей эксплуатации гостинично-административного комплекса с подземной парковкой (пункт 2.1.5).

Пунктом 2.4 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с условиями его предоставления, а также получить разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после окончания строительства.

В силу пункта 6.1 договора срок его действия установлен с 11.06.2015 по 10.06.2020.

По условиям подпункта 4 пункта 5.2 договора досрочно настоящий договор расторгается в случаях нарушения арендатором других условий настоящего договора.

Согласно пункту 5.3 договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды после направления арендатору письменного предупреждения об устранении нарушений и не устранения его арендатором по истечении 10-дневного срока со дня получения предупреждения.

По акту приема-передачи от 15.06.2015 вышеуказанный земельный участок передан арендатору.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, регистрационная запись от 01.10.2015 N 66-66/001-66/001/381/2015-1092/1.

Обращаясь в суд, Администрация указала, что ответчик не исполнил обязанность, предусмотренную договором аренды по освоению земельного участка, не начал строительство объекта. Направленная в адрес ответчика претензия от 16.07.2018 о необходимости устранения допущенных нарушений условий договора аренды в течение 10-дневного срока со дня получения предупреждения, оставлена обществом без удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суды пришли к выводу о доказанности материалами дела факта неиспользования ответчиком предоставленного ему земельного участка в целях, согласованных в договоре аренды (земельный участок не освоен, к строительным работам арендатор не приступил).

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации одним из таких оснований является использование земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений обоснованность отказа арендодателя от договора связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, исходя из смысла изложенных норм, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом в каждом конкретном случае.

В силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Как следует из материалов дела и установлено судами, обращаясь в суд с иском о расторжении договора, Администрация указала, что общество по истечении трех лет с даты заключения договора, не использует участок по назначению, разрешительные документы на строительство не получены и к строительству общество не преступило.

Пунктом 2.4 договора аренды земельного участка предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с условиями его предоставления, а также получить разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после окончания строительства.

Из материалов дела также следует, что земельный участок предоставлялся для строительства и дальнейшей эксплуатации гостинично-административного комплекса с подземной парковкой.

Согласно информации, полученной из Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации в срок до 01.01.2016 обществу "Морион-Эрми" разрешение на строительство объекта по ул. Малышева в г. Екатеринбурге не выдавалось (служебная записка от 26.06.2018 N 1559/51/21.12-10).

Письмом от 22.06.2018 N 7338/002/0138 Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области сообщило, что с 01.01.2016 разрешение на строительство по адресу по ул. Малышева в г. Екатеринбурге обществу "Морион-Эрми" также не выдавалось.

Согласно акту обследования земельного участка от 13.08.2018 N 907/42018 земельный участок представляет собой огороженную территорию, на которой расположено здание со следами разрушения (стены верхнего этажа обвалились, окна отсутствуют). Признаков производства строительных работ (рытья траншей, котлованов, наличия на участке техники и механизмов) визуальным осмотром не выявлено.

Таким образом, судами установлено, что обязанность, предусмотренная пунктами 2.1.5, 2.4 договора аренды земельного участка до настоящего времени не исполнена, земельный участок не освоен, к строительным работам арендатор не приступил.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По смыслу пункта 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В соответствии с положениями статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Градостроительный план земельного участка в силу пункта 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации является одним из оснований для получения разрешения на строительство. При этом ГПЗУ должен быть выдан не ранее, чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство.

Из материалов дела следует, что срок действия имеющегося ГПЗУ от 29.02.2016 истекает 29.02.2019. Каких-либо объективных причин, препятствующих получению разрешения на строительство, обществом не указано.

Как отмечено судами, право на освоение земельного участка и подготовку к строительству возникает у лица с момента государственной регистрации права аренды земельного участка, именно с этого момента лицо является законным правообладателем земли. На основании ГПЗУ возможно начало градостроительного проектирования. Иных документов, необходимых для получения разрешения на строительство и перечисленных в статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено. Ответчиком не подготовлена проектная документация объекта капитального строительства и положительное заключение ее экспертизы, документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что действия арендатора не свидетельствуют о принятии им достаточных и возможных мер для начала освоения участка и начала проведения строительных работ на нём.

При этом судами приняты во внимание дата заключения договора аренды - 15.06.2015 и срок его окончания - 10.06.2020, срок действия ГПЗУ, который истекает через два месяца (на момент рассмотрения дела судом первой инстанции), что расценено судами как свидетельствующее о невозможности достижения целей предоставления земельного участка.

Судами отмечено, что ответчик в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств того, что неиспользование земельного участка течение трех лет после заключения договора для осуществления строительства, вызвано объективными обстоятельствами.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о доказанности материалами дела факта неиспользования земельного участка в целях, согласованных в договоре (отсутствие проектной и разрешительной документации, а также доказательств начала строительных работ).

В силу статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, является основанием для прекращения договора аренды земельного участка.

Доказательства, свидетельствующие о том, что после заключения договора аренды арендатор с должной степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась, добросовестно, последовательно, в короткие сроки произвел освоение земельного участка, материалы дела не содержат и обществом не представлены (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Статьей 622 Гражданского кодекса закреплено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив факт неиспользования ответчиком земельного участка в целях, согласованных в договоре (отсутствие проектной и разрешительной документации, а также доказательств начала строительных работ), проверив соблюдение досудебного порядка, суды пришли к правильному выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка в связи с существенным нарушением его условий (статьи 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), возложив на ответчика обязанность по возврату и освобождению земельного участка.

Доводы заявителя жалобы обоснованно отклонены судами, поскольку общество имело возможность оспорить в судебном порядке действия (бездействие) уполномоченных органов, однако таким правом в полной мере не воспользовалось, приняв на себя риск наступления неблагоприятных последствий.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.11.2018 по делу N А60-50662/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Морион-Эрми" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

С.В. Лазарев Л.А. Суспицина