Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30 октября 2019 г. N Ф09-6668/19 по делу N А76-17537/2018

Екатеринбург

30 октября 2019 г.

Дело N А76-17537/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 октября 2019 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Беляевой Н. Г., Сулейменовой Т. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Куликова Владимира Алексеевича (далее - предприниматель Куликов В.А., истец) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.04.2019 по делу N А76-17537/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие предприниматель Куликов В.А. (лично) и его представитель Колчев А.К. (доверенность от 22.10.2019).

Предприниматель Куликов В.А. обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, ответчик) о расторжении договора от 02.06.2017 УЗ N 014874-К-2017 краткосрочной аренды земельного участка, с кадастровым номером 74:36:0324004:886, площадью 300 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Руставели; -взыскании денежных средствах в размере 1 577 658 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет финансов города Челябинска, Комитет градостроительства и архитектуры города Челябинска.

Решением суда от 24.04.2019 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2019 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Куликов В.А. просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Заявитель указывает, что согласно документации по планировке территории, утвержденной на момент проведения торгов постановлением Администрации г. Челябинска от 13.11.2008 N 285-п, спорный земельный участок предназначен для размещения нежилого здания в соответствии с видами разрешенного использования, однако после проведения аукциона и заключения договора аренды постановлением Администрации г. Челябинска от 08.06.2017 N 225-П утверждена документация по планировке территории, согласно которой спорный земельный участок имеет одно целевое назначение - для размещения внешкольного учреждения дополнительного образования. Заявитель полагает невозможным строительство магазина в размерах, предусмотренных проектом и градостроительным планом земельного участка, по причине наличия инженерных коммуникаций, не отраженных в извещении о проведении аукциона 18.05.2017 и являющихся общедомовым имуществом расположенных рядом домов. По мнению предпринимателя Куликова В.А., представленная информация о земельном участке не содержала сведений об обременении (ограничении) земельного участка инженерными коммуникациями, возможность использовать земельный участок по назначению отсутствует. Заявитель отмечает, что указанные обстоятельства не могли быть предвидены истцом до заключения договора, в связи с чем в удовлетворении иска отказано неправомерно. Кроме того, предприниматель Куликов В.А. отмечает, что с него повторно взыскана государственная пошлина по иску в размере 28 777 руб.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1

статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время

заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении

таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы,

предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (подпункт 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент (части 2 и 2.1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 9 статьи 1 и пунктов 2 и 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении спора суд должен дать оценку доводам сторон на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Принимая решение, суд в силу с ч. 1 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно п. 3 ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии со ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны:

1) фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом;

2) доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле;

3) законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Согласно ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд повторно рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии со ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции должны быть указаны обстоятельства дела, установленные арбитражным судом апелляционной инстанции, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

При исследовании обстоятельств дела судами первой и апелляционной инстанций установлено следующее.

На основании протокола от 18.05.2017 N 19 (лот N 14) о результатах открытого аукциона между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Куликовым В.А. (арендатор) заключен договор от 02.06.2017 УЗN 014874-К-2017 краткосрочной аренды земли города Челябинска, предметом которого является земельный участок площадью 300 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0324004:886, расположенный по адресу: ул. Руставели в Ленинском районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для строительства нежилого здания - магазина.

Срок аренды установлен со дня заключения договора и составляет 18 месяцев (пункт 2.1 договора).

Размер арендной платы определен по результатам торгов протоколом от 18.05.2017 N 19 и составляет 2 132 452 руб. График (размер и сроки) внесения арендной платы указаны в приложении (форма N 2) (п. 3.1 договора).

Земельный участок принят арендатором по акту приема-передачи от 02.06.2017.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Предпринимателем Куликовым В.А. внесена плата по договору аренды.

При обследовании спорного земельного участка кадастровым инженером общества с ограниченной ответственностью "Южно-Уральский Центр Промэкспертиза" установлено, что на обследуемом земельном участке расположены подземные инженерные сети электроснабжения, теплоснабжения, сети водоснабжения и канализации (водоотведения); за границами участка расположена сеть водоснабжения, охранная зона которой находится на территории обследуемого земельного участка; при строительстве на земельном участке нежилого здания требуется соблюдать расстояние от указанных конструкций; доступная для застройки площадь земельного участка с учетом охранных зон инженерных сетей составляет 120,3 кв. м.

Предприниматель Куликов В.А. поясняя, что наличие на земельном участке коммуникаций, охранных зон, не отраженных в аукционной документации в отношении земельного участка, предполагает использование земельного участка под строительство площадью около 120 кв. м, в то время как в аукционной документации площадь земельного участка указана 300 кв. м, что, по мнению предпринимателя, существенным образом нарушает его права, поскольку до момента приобретения земельного участка и разработки проектной документации предвидеть указанные обстоятельства не представлялось возможным, обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора аренды и возврате денежных средств, уплаченных по договору аренды.

Таким образом, в обоснование требований истец ссылался на невозможность использования земельного участка в связи с имеющимися недостатками, препятствующими использованию его в тех целях, для которых он приобретен в аренду, а именно под строительство магазина.

Отказывая в удовлетворении требований, суды пришли к выводу о том, что указанные истцом недостатки не являлись скрытыми, обстоятельств, препятствующих использованию участка в соответствии с видом разрешенного использования, не установлено. Суды выявили, что в извещении о проведении аукциона от 18.05.2017 в отношении спорного земельного участка содержится следующая информация: кадастровый номер 74:36:0324004:886, площадь 300 кв. м, указание на наличие сведений о земельном участке в кадастровом паспорте от 10.11.2015 N 7400/101/15- 908475 и в публичной кадастровой карте, ограничения прав на земельный участок и ограничений в использовании земельного участка - отсутствуют; разрешенное использование - для строительства нежилого здания; территориальная зона - В.2.2 жилая территориальная зона; назначение объекта капитального строительства: нежилое здание N 1, максимальная допустимая этажность - 2, максимальная допустимая площадь застройки - 232,9 кв. м; предельные размеры земельного участка для строительства объекта капитального строительства, в том числе площадь: номер участка 1, максимальный размер 18,4 м, минимальный размер 16,3 м, площадь 0,0300 га; наличие на участке инженерной и транспортной инфраструктур: низковольтный силовой кабель, информация о технических условиях подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; истцу выдано разрешение от 01.10.2018 N RU74315000-224- г-201 на строительство магазина сроком до 02.12.2018. Учитывая изложенное, суды отметили, что с более полной информацией по земельному участку истец имел возможность ознакомиться при подписании договора и как профессиональный участник рынка оценить все риски, связанные с арендой спорного участка, между тем проведенные торги не были оспорены предпринимателем, договор аренды был заключен.

Однако судами не учтено следующее.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывал на то, что на момент проведения торгов (18.05.2017) согласно документации по планировке территории, утвержденной постановлением Администрации от 13.11.2008 N 285-п, спорный земельный участок площадью 300 кв. м был предназначен для размещения нежилого здания - предприятия общественного питания и торговли.

Между тем после проведения аукциона и заключения договора аренды (02.06.2017) постановлением Администрации г. Челябинска от 08.06.2017 N 225-П утверждена документация по планировке территории, согласно которой спорный земельный участок имеет лишь одно целевое назначение - для размещения внешкольного учреждения дополнительного образования, в связи с чем использовать земельный участок по назначению, указанному в договоре аренды, стало невозможно.

Заявитель отмечал также, что данные обстоятельства истец не мог предвидеть при заключении договора аренды.

Указанные обстоятельства имеют существенное значение для рассмотрения настоящего спора, однако правовая оценка указанным доводам судами не дана.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании ч. 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с нарушением норм процессуального права, дело следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

При новом рассмотрении суду необходимо установить и оценить отмеченные выше обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора, рассмотреть дело с соблюдением положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устранить нарушения ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду необходимо дать оценку доводам сторон на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств, на которые ссылаются стороны в обоснование своих возражений, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств, имеющихся в материалах настоящего дела, в их совокупности.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.04.2019 по делу N А76-17537/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2019 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.А. Татаринова

Судьи

Н.Г. Беляева Т.В. Сулейменова