Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 2 марта 2020 г. N Ф09-9831/19 по делу N А07-15426/2019

Екатеринбург

02 марта 2020 г.

Дело N А07-15426/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 марта 2020 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н. Г.,

судей Татариновой И. А., Сулейменовой Т. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.08.2019 по делу N А07-15426/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Вольтер" - Зарицкая О.В. (доверенность от 27.04.2019).

Общество с ограниченной ответственностью "Вольтер" (далее - общество "Вольтер", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению и Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация) об обязании в месячный срок со дня вступления в силу решения суда направить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050110:1891, площадью 2 538 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: под бытовое обслуживание (для строительства банного комплекса), расположенного по адресу: Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан по ул. Союзной у пересечения с ул. Чкалова, сроком на три года для завершения строительства объекта.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.08.2019 заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Суд возложил на Администрацию обязанность заключить с обществом "Вольтер" на срок - три года договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:050110:1891 площадью 2538 кв. м, вид разрешенного использования: бытовое обслуживание, для завершения строительства банного комплекса путем направления проекта договора, подписанного со стороны Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан обществу "Вольтер" в трех экземплярах. Кроме того, судом распределены расходы по уплате государственной пошлины.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2019 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель указывает на предоставление земельного участка с кадастровым номером 02:55:050110:1891 на три года обществу с ограниченной ответственностью "Баня" для строительства банного комплекса. Управление отмечает, что на основании решения суда по делу N А07-11413/2018 земельный участок подлежал возврату, при этом регистрация права собственности на объект незавершенного строительства от 15.08.2019 и последующая его продажа является действием в обход закона с противоправной целью и злоупотреблением правом. Заявитель также обращает внимание, что расположенное на спорном земельном участке сооружение не имеет признаков объекта недвижимости, в том числе объекта незавершенного строительства.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, общество "Вольтер" на основании договора купли-продажи от 22.08.2018 является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050110:2747, степень готовности 10%, площадь застройки 150 кв. м, что подтверждено сведениями о зарегистрированных правах на объект незавершенного строительства.

Объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:050110:1891, площадью 2 538 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: под бытовое обслуживание (для строительства банного комплекса), адрес: Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан по ул. Союзной у пересечения с ул. Чкалова.

Из материалов дела следует и судами установлено, что первоначальное право собственности зарегистрировано на объект на основании договора аренды земельного участка от 08.12.2015 N 1014-15, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Баня", и разрешения на строительство от 30.07.2018 N 02-RU03308000-156011-2018, выданного обществу "Баня".

Общество "Вольтер" в целях реализации прав на предоставление в аренду земельных участков без проведения торгов, обратилось с письмом в Администрацию с просьбой заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050110:1891 площадью 2 538 кв. м, на три года для завершения строительства объекта.

Администрация письмом от 24.04.2019 N 5897 отказала истцу в праве на заключение договора аренды для завершения строительства.

Общество "Вольтер", ссылаясь на наличие оснований для заключения договора аренды земельного участка для завершения строительства, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ и вступившей в силу с 01.03.2015, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Вместе с тем подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим пунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015, а именно в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что обязательным юридическим фактом, наличие которого является основанием для приобретения застройщиком земельного участка права приобрести такой земельный участок в аренду для завершения строительства без проведения торгов, является расположение на земельном участке объекта незавершенного строительства, для завершения строительства которого необходим земельный участок, при этом отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац 1 пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 указанной статьи).

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено, материалами дела, в том числе выпиской из Единого государственного реестра недвижимости подтверждено, что на основании полученного обществом "Вольтер" разрешения на строительство от 30.07.2018 N RU-03308000-1560П-2018 за истцом 15.08.2018 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050110:2747, общая площадь застройки 150 кв. м, степень готовности объекта 10%, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Союзная у пересечения с ул. Чкалова.

Руководствуясь вышеизложенными нормами права, учитывая, что договор аренды земельного участка под строительство был заключен с истцом до 01.03.2015, установив, что на земельном участке обществом "Вольтер" возведен объект незавершенного строительства, готовность 10%, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для приобретения обществом "Вольтер" как застройщиком земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов.

Кроме того, при рассмотрении настоящего спора судами первой и апелляционной инстанций принято во внимание, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.07.2018 по делу N А07-11413/2018 расторгнут договор аренды от 08.12.2015 N 1014-15, на общество "Баня" возложена обязанность возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:55:050110:1891 Управлению по акту приема-передачи в течение 14 дней с момента вступления решения в законную силу.

Вместе с тем при рассмотрении настоящего спора с учетом исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств судами также установлено, что после вынесения решения суда Администрацией выдано разрешение на строительство банного комплекса от 30.07.2018 N RU-03308000-1560П-2018, на основании которого за обществом "Вольтер" 15.08.2018 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050110:2747, общая площадь застройки 150 кв. м, степень готовности объекта 10%, в связи с чем судами сделан вывод о том, что Администрация своими действиями внесла правовую неопределенность в отношении судьбы объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке.

Помимо изложенного, судами принято во внимание, что Администрация не воспользовалась правом в шестимесячный срок обратиться в суд с требованиями об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов.

Таким образом, применительно к фактическим обстоятельствам рассматриваемого спора, с учетом возникновения правовой неопределенности в отношениях между сторонами, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для возложения на Управление обязанности заключить с обществом "Вольтер" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050110:1891 на срок три года.

Доводы заявителя о том, что земельный участок не может быть представлен для завершения строительства в связи с расторжением договора аренды земельного участка, заключенного с обществом "Баня", являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку, в связи с чем отклоняются, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Вопреки доводам Управления о том, что расположенное на спорном земельном участке сооружение не имеет признаков объекта недвижимости, в том числе объекта незавершенного строительства, суды первой и апелляционной инстанций с учетом положений пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", а также имеющихся в материалах дела доказательств установили, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050110:1891 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050110:2747; доказательства обратного суду не представлены и из материалов дела не следуют (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы заявителя о злоупотреблении правом со стороны общества "Вольтер" подлежат отклонению, с учетом того, что по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей). Между тем материалами дела наличие у общества "Вольтер" умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей) не подтверждается.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.08.2019 по делу N А07-15426/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.Г. Беляева

Судьи

И.А. Татаринова Т.В. Сулейменова