Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28 сентября 2020 г. N Ф09-5001/20 по делу N А60-62777/2019

Екатеринбург

28 сентября 2020 г.

Дело N А60-62777/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 сентября 2020 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Суспициной Л.А.,

судей Сулейменовой Т.В., Беляевой Н.Г.,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Администрации города Екатеринбурга (далее - Администрация, ответчик) и общества с ограниченной ответственностью "Ролси" (далее - общество "Ролси", истец) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.03.2020 по делу N А60-62777/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2020 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представители:

общества "Ролси" - Пушкарева В.Э. (доверенность от 16.09.2020);

Администрации - Захарова А.В. (доверенность от 30.04.2020 N 246/058/01-14/0111).

Общество "Ролси" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации о признании недействительной односторонней сделки по увеличению размера арендных платежей по договору аренды земельного участка от 10.05.2006 N 2-745 за 2018 год, выраженной в форме Приложения N 1 к договору аренды земельного участка N 2-745 от 10.05.2006.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - Министерство), общество с ограниченной ответственностью "Евро-Азиатский международный транспортно-логистический центр" (далее - общество "ЕАМТЛЦ").

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04.03.2020 иск удовлетворен частично: оспариваемая сделка по увеличению арендной платы для общества "Ролси" по договору аренды земельного участка N 2-745 от 10.05.2006 за 2018 год признана недействительной в части установления с 25.07.2018 доли земельного участка под объектами с кадастровыми номерами 66:41:0000000:67073, 66:41:0000000:82893, 66:41:0204003:44, 66:41:0000000:70584, равной площади 1982,44 кв. м; в удовлетворении требований в остальной части отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2020 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Истец - общество "Ролси" в кассационной жалобе просит решение, постановление суда первой и апелляционной инстанций отменить в части требований, в удовлетворении которых отказано, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права.

Истец, указывая на обстоятельства, установленные арбитражным судом ранее при рассмотрении дела N А60-64883/2018, считает, что ответчик обязан осуществить расчет арендных платежей с учетом фактического пользования земельного участка под объектами, принадлежащими истцу, включая осуществляемое строительство. Как отмечает истец, занимаемая его объектами площадь земельного участка составляет 45 702, 08 кв. м (16,31% от общей площади участка). С представленным истцом расчетом размера арендной платы истец не согласен, настаивает на том, что спорным договором не предусмотрено изменение его условий в одностороннем порядке в принципе, также полагает необоснованным применение в расчете ставки арендной платы к вспомогательным объектам в размере 5,4. Помимо этого истец указывает на отсутствие у истца оснований для пересчета арендной платы после расторжения договора.

Ответчик - Администрация в кассационной жалобе просит решение, постановление суда первой и апелляционной инстанций отменить в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права.

Ответчик оспаривает расчет, произведенный судами с округлением доли земельного участка, подлежащей оплате, поскольку в итоге 0,01% общей площади объектов недвижимости не будет участвовать в расчете арендной платы. Указывает, что плата за пользование земельным участком является регулируемой, а, значит, изменение размера арендной платы в рассматриваемом случае не является изменением условий договора о размере арендной платы. Помимо этого ответчик считает себя ненадлежащим в настоящем споре.

В отзывах на кассационные жалобы друг друга общество "Ролси" и Администрация поддержали доводы, изложенные в своих кассационных жалобах соответственно.

При рассмотрении спора судами установлено, что между Администрацией, Министерством (арендодатель) и обществом "ЕАМТЛЦ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 10.05.2006 N 2-745, согласно которому во временное владение и пользование передан земельный участок с кадастровым номером: 66:41:0000000:0223 общей площадью 531 300 кв. м, в том числе 197 228,6 кв. м из собственности Свердловской области, расположенный по Серовскому тракту в городе Екатеринбурге в пределах границ, указанных в плане земельного участка, за плату сроком на пять лет для строительства транспортно-логистического центра с правом вырубки леса (пункт 2.1 договора).

Срок действия договора установлен с 04.04.2006 по 03.04.2011 (п. 6.1 договора), продлен на неопределенный срок на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор от 10.05.2006 N 2-745 зарегистрирован в установленном порядке 23.06.2006.

К договору сторонами подписано дополнительное соглашение от 18.10.2011 N 1, в соответствии с которым в состав лиц, выступающих на стороне арендатора, включены общество "ЕАМТЛЦ", общество "Лорри", ГУПСО "Распорядительная дирекция МУГИСО".

Согласно пункту 4 дополнительного соглашения размер арендной платы определен в следующих долях: общество "ЕАМТЛЦ" - 87,6%, общество "Лорри" - 12,4%.

Общество "Ролси" включено в состав арендаторов земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0223 дополнительным соглашением от 12.09.2014 N 2 к договору в связи с приобретением 11.03.2013 у общества "Лорри" объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке.

Дополнительное соглашение от 18.10.2011 N 1 зарегистрировано в установленном порядке 08.10.2014.

Согласно условиям заключенного договора общество "Ролси" должно оплачивать арендных платежи за часть земельного участка, на котором расположены его объекты недвижимости, исходя из расчета 12,4% от площади земельного участка (подпункт 2.2.1 пункта 2.2. договора).

Данные факты подтверждаются выставленными в адрес общества "Ролси" требованиями об оплате арендных платежей за 2015 год на сумму 1 090 172 руб. 60 коп., за 2016 год - 1 107 840 руб. 23 коп., за 2017 год - 1 149 860 руб. 27 коп., за 2018 год - 1 024 115 руб. 38 коп.

Оплата арендных платежей обществом "Ролси" осуществлялась из расчета доли, определенной ранее обществу "Лорри" в обозначенном размере 12,4% от площади земельного участка.

Платеж в оставшейся части в размере 87,65% от площади земельного участка подлежал уплате другим арендатором - обществом "ЕАМТЛЦ".

От Администрации в адрес общества "Ролси" поступило Приложение N 1 к договору аренды земли от 10.05.2006 N 2-745 (арендная плата на 2018 год в размере 4 195 569 руб.) из расчета за весь земельный участок.

Не согласившись с перерасчетом платежей, общество "Ролси" обратилось в арбитражный суд с иском о признании его незаконным.

Вступившим в законную силу судебным актом по делу N А60-64883/2018 указанный расчет по иску общества "Ролси" был признан недействительным. От Администрации в адрес общества "Ролси" поступило Приложение N 1 к договору аренды земли от 10.05.2006 N 2-745 (арендная плата на 2018 год в размере 1 454 228 руб. 67 коп.), изменяющая в одностороннем порядке размер доли, подлежащей оплате, и аннулирующее предыдущий расчет размера арендных платежей.

Не согласившись с перерасчетом платежей за 2018 год, общество "Ролси" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя иск частично, суды исходили из следующего.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу положений статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из материалов дела, в обоснование исковых требований истец ссылался на неправомерность изменения арендодателем размера арендных платежей в сторону их увеличения, а именно: расчет размера арендной платы без учета фактической площади земельного участка, занимаемого принадлежащими истцу объектами недвижимости, а также на применение в этом расчете ненадлежащей ставки арендной платы.

На основании статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

С учетом положений пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ публичные образования при сдаче ими в аренду находящихся в публичной собственности земельных участков выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В пункте 10 статьи 39.20 ЗК РФ закреплен принцип, в силу которого размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Порядок определения размера арендной платы, за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, установлен постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области" (далее - Порядок N 1855-ПП).

В соответствии с Порядком N 1855-ПП, если земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, размер арендной платы определяется по формуле: АП = КС x Д x СтАП x Ку x ПК/ 100, где: АП - величина арендной платы в год по договору аренды; КС - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (рублей); Д - размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке; СтАП - ставка арендной платы, утвержденная постановлением Правительства Свердловской области; ПК - понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный постановлением Правительства Свердловской области; Ку - коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусматриваемых прогнозом социально-экономического развития Свердловской области на очередной год.

При исследовании фактических обстоятельств дела судами установлено и не опровергнуто сторонами, что на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0000000:0223, отнесенным к землям, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленным в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, расположены объекты недвижимости общей площадью 51747,25 кв. м, в том числе площадь объектов, принадлежащих истцу на праве долевой собственности 365,98 кв. м, кроме того, на основании разрешения на строительство от 02.11.2016 N RU 66302000-263-2016 истцом возводится здание (N 1 по ПЗУ) складского назначения с трехэтажной встройкой для размещения административно-бытовых помещений, очистные сооружения (N 4 по ПЗУ) общей площадью 50375,95 кв. м (действие разрешения продлено до 15.09.2019), при этом договор аренды, стороной которого является и истец, с обществом "ЕАМТЛЦ" расторгнут, решение о расторжении договора аренды вступило в законную силу (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2018).

В соответствии с оспариваемым приложением N 1 к договору аренды земли N 2-745 от 10.05.2006 арендная плата на 2018 год определена арендодателем в размере 1 454 228 руб. 67 коп.

Из содержания данного расчета усматривается, что он произведен с 25.07.2018 исходя из доли земельного участка под объектами арендатора равной площади 1982,44 кв. м, ставка арендной платы принята дифференцировано: земельные участки под складами и базами - ставка 5,4; для целей строительства - 1,5.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), приняв во внимание результаты судебного разбирательства по делу N А60-64883/2018, суды установили, что расчет доли общества "Ролси" в праве на земельный участок произведен арендодателем с нарушением Порядка N 1855-ПП, поскольку общая площадь принадлежащих истцу объектов составляет 365,98 кв. м, следовательно, размер доли к оплате составляет 1982,33 кв. м исходя из следующего расчета: 365,98/51747,25*280 289 кв. м, а не 1982,44 кв. м, как указал арендодатель.

При этом суды правомерно исходили из вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:223 (размещение транспортно-логистического центра) и фактического использования, поскольку льготная ставка 1,5 применяется только на период строительства объекта, между тем, доказательств изменения в установленном порядке разрешенного использования земельного участка на иной вид использования, предполагающий применение ставки арендной платы 1,5, либо невозможности использования существующих объектов для осуществления основного вида деятельности, истцом не было представлено.

При таких обстоятельствах суды правомерно признали недействительной одностороннюю сделку по увеличению арендной платы для общества "Ролси" по договору аренды от 10.05.2006 N 2-745 за 2018 год, оформленную приложением N 1 к договору, в части установления с 25.07.2018 доли земельного участка под объектами с кадастровыми номерами 66:41:0000000:67073, 66:41:0000000:82893, 66:41:0204003:44, 66:41:0000000:70584, равной площади 1982,44 кв. м.

Доводы общества "Ролси" о несогласии с произведенным судами расчетом доли судом округа отклоняются как несостоятельные.

Расчет выполнен судами в соответствии с пунктом 10 статьи 39.20 ЗК РФ исходя из доли истца в праве на объекты, расположенные на спорном земельном участке, а также при правильном применении положений Порядка N 1855-ПП.

Того обстоятельства, что суды не приняли во внимание результаты судебного разбирательства по делу N А60-64883/2018 и произвели расчет в противоречие с судебными актами по данному делу, суд округа не усматривает.

То обстоятельство, что договор аренды расторгнут, правового значения в рассматриваемом случае не имеет, поскольку расторжение договора не освобождает арендатора от внесения арендной платы за период, истекший до расторжения договора, а также, вопреки позиции истца, не требуется дополнительного изменения договора, что разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73.

Доводы Администрации о несогласии с произведенным судами расчетом доли судом округа также отклоняются как несостоятельные, поскольку противоречат установленным по делу обстоятельствам и выполненным в соответствии с приведенным выше Порядком N 1855-ПП арифметическим расчетам. Независимо от существенности либо несущественности изменения итогового размера арендной платы, расчет должен производиться в строгом соответствии с нормативным актом, допущенные Администрацией округления при расчете площади принадлежащих истцу объектов правомерно признаны судами недопустимыми.

Довод Администрации о том, что она является ненадлежащим ответчиком по иску, правомерно признан судами необоснованным с учетом соглашения от 31.03.2014 "О взаимодействии в сфере администрирования неналоговых доходов", заключенного Администрацией с Министерством, в силу которого начисление, контроль и взыскание задолженности по арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в судебном порядке осуществляет Администрация.

Иные доводы заявителей кассационных жалоб являлись предметом исследования судов, и им дана надлежащая правовая оценка, основания для их непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объёме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационных жалоб в соответствии со статьей 288 АПК РФ, судом округа не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.03.2020 по делу N А60-62777/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2020 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы Администрации города Екатеринбурга и общества с ограниченной ответственностью "Ролси" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.А. Суспицина

Судьи

Т.В. Сулейменова Н.Г. Беляева