Приложение. Методика расчета стоимости жилых помещений для формирования баланса жилищного фонда, находящегося в собственности г. Москвы

Приложение
к распоряжению Правительства Москвы
от 23 ноября 2007 г. N 2584-РП

Методика
расчета стоимости жилых помещений для формирования баланса жилищного фонда, находящегося в собственности города Москвы

1. Общие положения

Расчет стоимости жилых помещений для формирования баланса жилищного фонда, находящегося в собственности города Москвы, производится на основе мониторинга рыночной стоимости объектов жилищного фонда города Москвы, рассчитанной независимыми оценщиками, информации о ценах предложений, восстановительной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья в городе Москве по данным ГУП МосгорБТИ, сведений о средней стоимости строительства 1 квадратного метра общей площади жилых помещений, определенной на основании суммарных затрат бюджета города Москвы на строительство многоквартирных домов по протоколам твердых договорных цен в расчете на 1 квадратный метр площади жилых помещений.

2. Порядок расчета стоимости жилых помещений для формирования баланса жилищного фонда, находящегося в собственности города Москвы

Порядок расчета включает в себя следующие этапы:

- классификация жилых помещений независимо от формы собственности и ведомственной принадлежности на территории города Москвы в соответствии с их местоположением и техническими характеристиками;

- определение средней восстановительной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилых помещений каждого класса;

- определение средних затрат на строительство 1 квадратного метра общей площади жилых помещений каждого класса;

- определение средней цены предложения 1 квадратного метра общей площади жилых помещений каждого класса;

- определение средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилых помещений каждого класса;

- определение стоимости 1 квадратного метра общей площади жилых помещений независимо от формы собственности и ведомственной принадлежности на территории города Москвы;

- расчет стоимости жилых помещений для формирования баланса жилищного фонда, находящегося в собственности города Москвы.

2.1. Классификация жилых помещений независимо от формы собственности и ведомственной принадлежности на территории города Москвы в соответствии с их местоположением и техническими характеристиками

Классификация жилых помещений выполняется с помощью электронной базы данных "Жилищный и нежилой фонд" ГУП МосгорБТИ, из которой выбираются все жилые помещения, находящиеся в каждом из районов города Москвы.

Жилые помещения каждого из районов подразделяются на классы по следующим техническим характеристикам:

- этажность;

- материал стен.

При этом для указанных выше технических характеристик предусматривается следующая градация:

Этажность:

- от 5 до 8 этажей;

- от 9 до 15 этажей;

- от 16 до 24 этажей;

- от 25 этажей и выше.

Материал стен (тип здания):

- кирпичные, монолитные;

- панельные, блочные.

В отдельные классы выделяются:

- панельные и блочные 5-этажные жилые дома, построенные в период с 1958 по 1968 гг.;

- жилые дома с 2000 года постройки;

- малоэтажные жилые дома этажностью от 2 до 4 этажей до 1980 года постройки;

- малоэтажные жилые дома этажностью от 2 до 4 этажей с 1980 года постройки.

2.2. Определение средней восстановительной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилых помещений каждого класса

Средняя восстановительная стоимость 1 квадратного метра общей площади жилых помещений каждого класса (Сiв_) определяется по информации электронной базы данных "Жилищный и нежилой фонд" ГУП МосгорБТИ в ценах на 1 января 1991 года по формуле 1:

     Сi_в= сумма Вi/N,

     где

     сумма Вi  - сумма восстановительных стоимостей 1 квадратного метра

             общей площади жилых помещений, входящих в данный класс;

     N     - количество жилых помещений, входящих в данный класс.

2.3.Определение средних затрат на строительство 1 квадратного метра общей площади жилых помещений каждого класса

Средние затраты на строительство 1 квадратного метра общей площади жилых помещений каждого класса (Сi_з) определяются исходя из средней восстановительной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилых помещений каждого класса по формуле 2:

     Сi_з = Сi_в х К_уд,

     где

     К     - коэффициент пересчета от  цен  1991 года  к  текущим  ценам,

      уд     определяется по формуле 3:

     К_уд = С_От/С_90,

     где

     С     - средняя стоимость строительства 1  квадратного  метра  общей

      От     площади жилых помещений в отчетному# году,  определенная  на

             основании  суммарных  затрат  бюджета   города   Москвы   на

             строительство многоквартирных домов  по  протоколам  твердых

             договорных цен в расчете на 1 квадратный метр площади  жилых

             помещений.

     С     - стоимость 1 квадратного метра общей площади домов-новостроек

      90     в городе Москве в 1990 году (248,2 руб.).

2.4. Определение средней цены предложения 1 квадратного метра общей площади жилых помещений каждого класса

Средняя цена предложения 1 квадратного метра общей площади жилых помещений каждого класса (Сi_п) определяется на основе информации, распространяемой информационными агентствами в рекламных печатных изданиях и в виде электронных баз данных. Для чего по каждому из районов города Москвы подбираются жилые помещения, аналогичные жилым помещениям каждого класса. Затем по каждому классу определяется средняя цена предложения 1 квадратного метра общей площади жилых помещений по следующей формуле 4:

     Сi_п = сумма Пi/N,

     где

   сумма Пi  - сумма цен предложений  1  квадратного  метра  общей  площади

             жилых помещений, входящих в данный класс;

     N     - количество  цен  предложений  жилых  помещений,  входящих  в

             данный класс.

2.5. Определение средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилых помещений каждого класса

Средняя рыночная стоимость 1 квадратного метра общей площади жилых помещений каждого класса (Сi_ср) определяется исходя из средней цены предложения 1 квадратного метра общей площади жилых помещений и средних затрат на строительство 1 квадратного метра общей площади жилых помещений каждого класса как среднее весовое значение по следующей формуле 5:

     Сi_ср = Сi_з х Рi_Cc + Сi_п х Рi_Cп,

     при условии, что Рi_Cc+Рi_Cп=1, где

     Рi    - весовой  коэффициент,  определяющий  долю   средних   затрат

       Сс    строительства  1  квадратного  метра  общей  площади   жилых

             помещений в средней рыночной стоимости 1  квадратного  метра

             общей   площади   жилых   помещений   по   каждому   классу,

             определяется по формуле 6:

     Рi_Cc= 1 - Рi_Cп,

     где

     Рi    - весовой  коэффициент,   определяющий   долю   средней   цены

       Сп    предложения  1  квадратного  метра   общей   площади   жилых

             помещений в средней рыночной стоимости 1  квадратного  метра

             общей   площади   жилых   помещений   по   каждому   классу,

             определяется по формуле 7:

             Сi_оц - Сi_з

       Рi = ------------,

         Сп   Сi_п - Сi_з

     где

     Сi    - средняя стоимость 1 квадратного метра  общей  площади  жилых

       оц    помещений по каждому классу, определяемая по формуле 8:

     Сi_оц = сумма Оi_ц/N,

     где

 сумма Оi  - сумма стоимостей 1 квадратного  метра  общей  площади  жилых

         ц   помещений по каждому классу, полученная  исходя  из  данных,

             предоставленных   независимыми   оценщиками,    и    данных,

             полученных   в   ходе   мониторинга   рыночной    стоимости,

             проводимого ГУП МосгорБТИ.

      N    - количество  жилых  помещений  каждого  класса,  для  которых

             независимыми  оценщиками  и  в  ходе  мониторинга   рыночной

             стоимости,    проводимого    ГУП    МосгорБТИ,    определена

             рыночная стоимость.

     Сi    - средние затраты на строительство 1 квадратного  метра  общей

       з     площади жилых помещений по каждому классу,  определяемые  по

             формуле 2.

     Сi    - средняя цена предложения 1 квадратного метра  общей  площади

       п     жилых помещений по каждому классу, определяемая  по  формуле

             4.

2.6. Определение стоимости 1 квадратного метра общей площади жилых помещений независимо от формы собственности и ведомственной принадлежности на территории города Москвы

Стоимость 1 квадратного метра общей площади жилых помещений независимо от формы собственности и ведомственной принадлежности на территории города Москвы определяется в зависимости от класса, к которому относится конкретное жилое помещение, расположенное на территории города Москвы,и средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилых помещений для каждого класса, определенной в пункте 2.5 настоящей методики.

2.7. Расчет стоимости жилых помещений для формирования баланса жилищного фонда, находящегося в собственности города Москвы

Стоимость жилого помещения для формирования баланса жилищного фонда рассчитывается по следующей формуле 9:

     Б_с = Сi_ср х S_кв,

     где

     Сi    - средняя рыночная стоимость 1 квадратного метра общей площади

       ср    жилых помещений, определяемая по формуле 5:

     S_кв  - площадь жилого помещения.