Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16 февраля 2021 г. N Ф09-8712/20 по делу N А47-1653/2020

Екатеринбург

16 февраля 2021 г.

Дело N А47-1653/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 февраля 2021 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Беляевой Н. Г., Купреенкова В. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Комитета по управлению имуществом города Оренбурга, Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга, индивидуального предпринимателя Пеннер Полины Викторовны на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2020 по делу N А47-1653/2020 Арбитражного суда Оренбургской области.

Судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи, организованной Арбитражным судом Оренбургской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Пеннер Полины Викторовны - Алексеева Н.Н. (доверенность от 12.05.2020), Нейфельд В.А. (доверенность от 09.02.2021);

общества с ограниченной ответственностью "Статус - специализированный застройщик" - Карабанова Г.Н. (доверенность от 10.02.2020),

Комитета по управлению имуществом города Оренбурга - Старых Ю.А. (доверенность от 04.09.2018N 1-28/11),

Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга - Кащанов С.Б. (доверенность 03.12.2020 N 119).

Прокуратуры Оренбургской области - Филипповская О.Н. (удостоверение).

Общество с ограниченной ответственностью "Статус - специализированный застройщик" (далее - общество "Статус-СЗ") обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее - комитет), индивидуальному предпринимателю Пеннер Полине Викторовне (далее - предприниматель Пеннер П.В.) о применении последствий ничтожности договора купли-продажи от 09.01.2020 N 2540, заключенного между комитетом и предпринимателем Пеннер П.В., по продаже здания, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, д. 19, и земельного участка с кадастровым номером 56:44:0418001:598 площадью 3991 кв. м, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), строительство многоквартирного жилого дома, о возврате сторон договора в первоначальное положение.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга (далее - департамент).

На основании пункта 5 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле допущена Прокуратура Оренбургской области.

Решением суда первой инстанции от 22.09.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 10.11.2020 решение суда отменено. Исковые требования общества "Статус - СЗ" удовлетворены. Суд применил последствия ничтожности договора купли-продажи от 09.01.2020 N 2540, заключенного между комитетом и предпринимателем Пеннер П.В., по продаже здания, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, д. 19, и земельного участка с кадастровым номером 56:44:0418001:598 площадью 3991 кв. м, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), строительство многоквартирного жилого дома. Суд обязал предпринимателя Пеннер П.В. в течение 30 дней с момента вступления постановления в силу передать комитету по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 56:44:0418001:598 площадью 3991 кв. м, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), строительство многоквартирного жилого дома и обязал комитет в течение 30 дней с момента вступления настоящего постановления в силу возвратить Пеннер П.В. денежные средства, полученные от продажи земельного участка, в сумме 18 786 000 руб.

В кассационной жалобе комитет просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам. Заявитель оспаривает ошибочный, по его мнению, вывод суда о том, что спорный земельный участок не мог быть предметом аукциона, проводимого в порядке, определенном Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ). Со ссылкой на нормы Конституции Российской Федерации, подпункт 19 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статьи 2 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, правовую позицию, изложенную в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 16.01.2018 N 12-О, заявитель настаивает на том, что сам по себе земельный участок, находящийся в муниципальной или государственный собственности, может быть предметом аукциона, если он был изъят для муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома, который на нем расположен, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Кроме того, заявитель не согласен с выводом суда о том, что уполномоченным органом нарушен порядок предоставления спорного земельного участка. Заявитель отмечает, что и общество "Статус-СЗ" и предприниматель Пеннер П.В. имели равный доступ к информации о торгах по приватизации спорного имущества наряду с иными лицами, могли в равной степени принимать в них участие. Однако общество "Статус-СЗ" правом на участие в торгах не воспользовалось. Заявитель отмечает, что, ознакомившись с аукционной документацией, техническими характеристиками здания, покупатель самостоятельно принял решение о возможности участия в торгах, при подаче заявки на участие в аукционе потенциальный покупатель заверил продавца о том, что ему известно об аварийном состоянии здания.

Далее заявитель обращает внимание суда на то обстоятельство, что при обращении в суд общество "Статус-СЗ" не указало правовое обоснование того, каким образом удовлетворение его исковых требований восстановит права общества "Статус-СЗ".

Помимо изложенного, по мнению заявителя, судом апелляционной инстанции не приняты во внимание доводы Администрации города Оренбурга о невозможности признания ничтожным спорного договора, заключенного по результатам торгов. Заявитель отмечает, что положения статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают обязательность оспаривания торгов до оспаривания сделки купли-продажи имущества.

Более того, комитет полагает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, поскольку судом апелляционной дистанции в постановлении не определена судьба нежилого здания, расположенного на земельном участке, резолютивная часть постановления не содержит требований об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о праве собственности предпринимателя Пеннер П.В. на нежилое здание и земельный участок с кадастровым номером 56:44:0418001:598, также требований о возвращении в собственность муниципального образования "город Оренбург" нежилого здания и земельного участка.

В кассационной жалобе предприниматель Пеннер П.В. также просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. По мнению заявителя, устанавливая факт сноса объекта капитального строительства без наличия в материалах дела документальных доказательств соблюдения установленной процедуры сноса объекта, суд фактически подменил своим решением административную процедуру сноса здания, установленную законом. Более того, установив в решении факт сноса здания и обязав предпринимателя Пеннер П.В. передать комитету земельный участок, суд не дал оценку тому обстоятельству, что право собственности на указанное имущество по-прежнему зарегистрировано за предпринимателем. Также заявитель настаивает на том, что вопреки выводам суда здание юридически и фактически существует, ссылаясь на акт обследования, выполненный кадастровым инженером. При таких обстоятельствах заявитель полагает, что исполнение судебного акта о передаче земельного участка комитету в отрыве от здания влечет нарушение принципа неразрывности судьбы здания и земельного участка, такой судебный акт является неисполнимым.

Далее заявитель оспаривает вывод суда о нарушении прав общества "Статус-СЗ", основанный на заинтересованности указанного лица в получении земельного участка без торгов на основании договора о комплексном развитии территории или на аукционе, проводимом в порядке пункта 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель отмечает, что предложение общества "Статус-СЗ" о заключении договора о комплексном развитии территории и предоставлении ему без торгов спорного земельного участка было отклонено уполномоченным органом, в заявленном праве было отказано, при этом отказ в заключении договора истцом не обжалован. Более того, заявитель отмечает, что спорный земельный участок и здание были предметом открытого аукциона, сведения о котором были публично размещены в информационной системе torgi.gov.ru, при этом истец, будучи осведомленном о проведении открытого публичного аукциона, заявку на участие в нем не подавал и ценовых предложений о приобретении здания и участка не делал. Таким образом, по мнению заявителя, права общества "Статус-СЗ" нарушены не были. При таких обстоятельствах заявитель полагает, что лишение предпринимателя Пеннер П.В. по судебному акту права собственности на объекты, приобретенные путем проведения публичного аукциона, в защиту несуществующих прав истца путем предопределения решения собственника о порядке распоряжения своим имуществом выходит за пределы компетенции апелляционного суда и нарушает права предпринимателя Пеннер П.В. Более того, по мнению заявителя, истец не доказал, что выбранный способ защиты права приведет к восстановлению нарушенных прав или к реальной защите законного интереса истца.

Далее заявитель полагает, что фактически суд апелляционной инстанции не признавая недействительным акт муниципального органа - постановления Администрации города Оренбурга от 25.11.2019 года N 3378 "Об условиях приватизации объектов недвижимости, расположенных в городе Оренбурге", предписывает вместо продажи произвести снос муниципального здания.

Помимо изложенного, по мнению заявителя, доказательств нарушения оспариваемой сделкой публичных интересов и интересов неопределенного круга лиц в материалы дела не представлено.

Кроме того, заявитель отмечает, что норма пункта 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации касается исключительно незастроенных земельных участков, на которых планируется осуществлять строительство зданий, отмечая, что при проведении аукциона на спорном земельном участке находился объект недвижимости.

Помимо изложенного со ссылкой на правовую позицию, изложенную в пункте 79 постановления пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", заявитель полагает, что апелляционный суд нарушил процессуальный порядок при вынесении постановления, а именно не вынес вопрос о применении последствий недействительности ничтожной сделки (реституции) на обсуждение сторон.

В кассационной жалобе департамент также просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, оставить в силе решение суда первой инстанции. Заявитель оспаривает ошибочный, по его мнению, вывод суда апелляционной инстанции о включении дополнительных условий для покупателя в отношении приобретаемого имущества, о неверно избранном органом местного самоуправления способе отчуждения муниципального имущества и, как следствие, о нарушении пункта 1 статьи 18 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ. Заявитель отмечает, что договор купли-продажи от 09.01.2020 N 2540, заключенный с предпринимателем Пеннер П.В., не предусматривает для покупателя обязательств по проведению работ по сносу приобретенного здания. Запрета на продажу нежилого здания, находящегося в аварийном состоянии, на торгах по приватизации муниципального имущества положения Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ не содержат.

Также заявитель не согласен с выводом суда о том, что спорный земельный участок мог быть предоставлен только путем продажи права аренды такого участка на торгах в соответствии с положениями пункта 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что специальным федеральным законом, регулирующим имущественные отношения по распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, в рамках приватизации расположенных на них зданий, является Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ.

Кроме того, по мнению заявителя, спорный земельный участок с расположенным на нем аварийным объектом не мог быть предметом аукциона по продаже права аренды на такой участок, проводимого в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, поскольку земельный участок был изъят для муниципальных нужд в связи с признанием расположенного на нем многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, при этом пункт 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации запрещает реализацию земельного участка, изъятого для государственных или муниципальных нужд.

Помимо изложенного, по мнению заявителя, вывод суда о том, что земельный участок не мог быть предметом аукциона, учитывая запреты, установленные в пункте 2 статьи 39.1, пункте 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, незаконен, поскольку норма пункта 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации касается исключительно незастроенных земельных участков, на которых планируется осуществлять строительство зданий.

Далее, по мнению заявителя, истец не имел правовых оснований считать договор ничтожной сделкой и требовать применения последствий ничтожной сделки путем возврата сторон в первоначальное положение, поскольку истец не доказал нарушение его конкретного, а не абстрактного права.

Также заявитель полагает, что, поскольку истцом не было обжаловано постановление Администрации города Оренбурга от 25.11.2019 N 3378-п "Об условиях приватизации объектов недвижимости, расположенных в городе Оренбурге", торги в соответствии со статьей 499 Гражданского кодекса Российской Федерации не оспаривались, применение последствий ничтожности договора не является исключительным способом защиты прав истца.

По мнению общества "Статус-СЗ", изложенному в отзыве и дополнениях к отзыву на кассационную жалобу, фактические обстоятельства дела и имеющиеся в материалах дела доказательства судом апелляционной инстанции оценены правильно, с верным применением норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств.

Прокуратура Оренбургской области также представила отзыв на кассационную жалобу, в котором просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, полагает выводы суда апелляционной инстанции законными и обоснованными.

Проверив законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что на основании постановления Администрации города Оренбурга от 15.04.2013 N 788-п "Об утверждении муниципальной адресной программы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования "города Оренбург" на 2013-2017 годы", заключения межведомственной комиссии от 25.08.2011 N 54 "О признании многоквартирного дома пригодным (непригодным) для постоянного проживания", ходатайства Управления жилищной политики Администрации города Оренбурга об изъятии земельных участков от 13.02.2017, постановлениями Администрации города Оренбурга от 19.05.2017 N 1752-п, N 1796-п, N 1848-п, в соответствии со статьями 56.2, 56.3 и 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 239.2, 279 и 281 Гражданского кодекса Российской Федерации были изъяты для муниципальных нужд земельные участки с кадастровыми номерами 56:44:0418001:13, 56:44:0418001:15 и 56:44:0418001:12, расположенные по адресу: г. Оренбург, ул. Карагандинская, 19, в целях сноса многоквартирного дома, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, а также жилые помещения в многоквартирном доме литера А, расположенном на вышеуказанных земельных участках.

Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга от 29.08.2019 2178-р:

1. Утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 2779 кв. м для образования земельного участка путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 56:44:0418001:13 площадью 634 кв. м из земель, государственная собственность на которые не разграничена, расположенного в территориальной зоне застройки домами смешанной этажности в зоне выборочной реконструкции - "Ж.4". Местоположение: Российская Федерация, Оренбургская область, город Оренбург, улица Карагандинская, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:44:0418001. Разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), строительство многоквартирного жилого дома (код 2.6 приложения к приказу Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", группа 1 приложения N 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 N 3698-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования "Город Оренбург"). Категория земель: земли населенных пунктов.

2. Утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории для образования двух земельных участков путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 56:44:0418001:15, земельного участка с кадастровым номером 56:44:0418001:12 и земельного участка, указанного в пункте 1 настоящего распоряжения: 1) земельного участка площадью 3991 кв. м, местоположение: Оренбургская область, город Оренбург, улица Карагандинская, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:44:0418001. Разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), строительство многоквартирного жилого дома (код 2.6 приложения к приказу Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", группа 1 приложения N 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 N 3698-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования "Город Оренбург"). Категория земель: земли населенных пунктов. 2) земельного участка площадью 19 кв. м, местоположение: Оренбургская область, город Оренбург, улица Карагандинская, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:44:0418001, разрешенное использование: земельные участки (территории) общего пользования (код. 12.0 приложения к приказу Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков"). Категория земель: земли населенных пунктов.

Согласно уведомлению департамента от 12.07.2019 N 01-24/3520, в соответствии с частью 5 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации квартиры N 1 с кадастровым номером 56:44:0418001:224, N 2 с кадастровым номером 56:44:0418001:225, N 3 с кадастровым номером 56:44:0418001:594, N 3 (позиция 6) с кадастровым номером 56:44:0418001:282, N 3 с кадастровым номером 56:44:0418001:593, N 4 с кадастровым номером 56:44:0418001:237, N 5 с кадастровым номером 56:44:0418001:228, N 6 с кадастровым номером 56:44:0418001:233, N 7 с кадастровым номером 56:44:0418001:234, N 8 с кадастровым номером 56:44:0418001:231 переведены из жилого в нежилое в целях использования помещения в качестве нежилого здания.

Постановлением Администрации города Оренбурга от 25.11.2019 N 3378-п "Об условиях приватизации объектов недвижимости, расположенных в городе Оренбурге", изданного во исполнение Прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества города Оренбурга на 2017-2019 г., утвержденного решением Оренбургского городского Совета от 20.12.2016 N 265, комитету предписано осуществить приватизацию муниципального имущества в электронной форме путем проведения аукциона с открытой формой подачи предложений о цене имущества: 1) лот N 1: здание, назначение: нежилое здание, количество этажей, в том числе подземных - 2, площадью 386,6 кв. м, кадастровый номер 56:44:0418001:21, адрес (местонахождение): Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Карагандинская, д. 19; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), строительство многоквартирного жилого дома, площадью 3991+/- 22 кв. м, адрес: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Карагандинская, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:44:0418001, кадастровый номер 56:44:0418001:598.

Кроме того, комитету предписано указать в аукционной документации, договоре купли-продажи информацию об аварийном состоянии нежилого здания и осуществлении его сноса в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 2.24 Положения о комитете, утвержденного решением Оренбургского городского Совета от 28.06.2011 N 189, в функции комитета входит проведение торгов по продаже муниципального имущества.

Действуя во исполнение постановления Администрации города Оренбурга от 25.11.2019 N 3378-п "Об условиях приватизации объектов недвижимости, расположенных в городе Оренбурге", комитет издал распоряжение от 26.11.2019 N 912 "Об утверждении аукционной документации для проведения торгов по продаже объектов недвижимости, расположенных в городе Оренбурге, в электронной форме" и организовал проведение аукциона, предметом которого являлись вышеуказанное нежилое здание и земельный участок с кадастровым номером 56:44:0418001:598 по ул. Карагандинская, 19 г. Оренбурга.

На сайте torgi.gov.ru опубликовано извещение N 261119/0115653/01 аукциона по продаже муниципального имущества.

Согласно итоговому протоколу N 1 заседания комиссии по подведению итогов аукциона в электронной форме от 26.12.2019 победителем аукциона по лоту N 2 определена предприниматель Пеннер П.В., с которой впоследствии заключен договор N 2540 купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 09.01.2020.

В силу пункта 1 договора комитет (продавец) обязуется передать в собственность предпринимателя Пеннер П.В. (покупателя), а покупатель обязуется оплатить и принять в соответствии с условиями договора следующее имущество: 1.1 здание, назначение: нежилое здание, количество этажей, в том числе подземных - 2, площадью 386,6 кв. м, кадастровый номер 56:44:0418001:21, адрес (местонахождение): Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Карагандинская, д. 19, стоимостью 99 000 руб., в том числе НДС 16 500 руб.; 1.2 земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), строительство многоквартирного жилого дома, площадью 3991+/-22 кв. м, адрес: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Карагандинская, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:44:0418001, кадастровый номер 56:44:0418001:598, стоимостью 18 786 000 руб. без НДС, занимаемый имуществом, указанным в пункте 1.1 договора.

Пунктом 1.3 договора установлено, что цена приобретения имущества, указанного в пунктах 1.1, 1.2 настоящего договора, составляет 18 885 000 руб.

Задаток в сумме 3 777 000 руб., внесенный покупателем на счет оператора торговой площадки в соответствии с аукционной документацией, засчитывается в счет оплаты имущества по договору (пункт 1.4 договора).

Согласно пункту 2.1 договора покупатель обязуется перечислить 15 091 500 руб. (за вычетом суммы задатка 3 777 000 руб. и НДС в размере 16 500 руб. за выкуп нежилого строения) на расчетный счет продавца, указанный в пункте 7.1 настоящего договора, единовременно в течение 5 рабочих дней со дня заключения договора купли-продажи (НДС покупатель оплачивает самостоятельно в соответствии с действующим законодательством, кроме случаев, когда покупателем выступает физическое лицо).

Обязательства покупателя по оплате имущества, передаваемого в собственность покупателя, считаются выполненными с даты единовременного и полного поступления денежных средств на расчетный счет продавца (пункт 2.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора имущество передается продавцом покупателю по акту приема-передачи в течение 30 (тридцати) календарных дней после поступления денежных средств по договору на расчетный счет продавца в полном объеме. Обязательство продавца по передаче имущества покупателю считается выполненным после подписания сторонами акта приема-передачи имущества (пункт 3.3 договора).

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что право собственности на имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Согласно пункту 4.3 договора передаваемое продавцом покупателю имущество, указанное в пункте 1.1 договора, находится в аварийном состоянии, требующем проведения работ по его ликвидации (сносу).

В силу пункта 4.4 договора покупатель заверяет о следующих обстоятельствах: ему известно, что имущество, указанное в пункте 1.1, 1.2 договора, находится в аварийном состоянии, требующем от покупателя проведения работ по его ликвидации (сносу) в течение 6 (шести) месяцев со дня государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области с последующим освоением освобожденного земельного участка в течение 5 лет в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5.5 договора неисполнение покупателем условий пункта 4.4 договора является основанием для расторжения договора с последующим возвратом имущества продавцу без компенсации затрат покупателю, понесенных им на оплату цены договора, в судебном порядке.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что общество "Статус-СЗ", как собственник земельного участка с кадастровым номером 56:44:0418001:14, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Полигонная, д. 26а, обратился в департамент с заявлением от 25.09.2019 исх. N 170, в котором на основании статьи 46.10 Градостроительного кодекса Российской Федерации просило принять решение о комплексном развитии территории, включающей в себя земельный участок с кадастровым номером 56:44:0418001:14 и окружающие его земли кадастрового квартала 56:44:0418001, в том числе смежный земельный участок с кадастровым номером 56:44:0418001:598, согласно приложенной схеме в иных границах (ориентирах), и заключить с обществом "Статус-СЗ" соответствующий договор.

На указанное заявление истцом получен ответ департамента от 25.10.2019 N 01-24/5547 о том, что в отношении территории, включающей в себя земельный участок, расположенный по улице Карагандинская, 21, 23/улице Полигонной, 32, земельный участок, расположенный по улице Карагандинская, 27, 29, 31, 33, 35/улице Полигонная, 34, 38, 40, 42, 44, 46, Правилами землепользования и застройки муниципального образования "город Оренбург", утвержденными решением Оренбургского городского Совета от 25.12.2012 N 557, осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию не предусмотрено, в связи с чем принятие решение о комплексном развитии предложенной территории не представляется возможным.

По мнению истца, комитетом под видом приватизации здания в обход императивных норм пункта 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 18, пункта 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ был предоставлен в собственность предпринимателю Пеннер П.В. муниципальный земельный участок, предназначенный для строительства многоэтажных жилых зданий, что дает основание истцу считать данный договор ничтожным в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец, ссылаясь на то, что имеет правовой интерес в данном споре, и защита его прав будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон полученного по сделке, поскольку при этом спорный земельный участок будет возвращен в муниципальную собственность и это может восстановить нарушенное право истца, заключающееся в возможности приобрести право на этот земельный участок на общих основаниях путем участия в торгах, предметом которых будет являться право заключения договора аренды этого земельного участка, или без торгов при наличии условий для заключения договора о комплексном развитии территории, обратился в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств нарушения его прав и законных интересов оспариваемой сделкой. Суд также признал, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Отменяя решение суда первой инстанции, удовлетворяя требования общества "Статус-СЗ", суд апелляционной инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 Гражданского кодекса Российской Федерации), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 Гражданского кодекса Российской Федерации). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ, статья 128 АПК РФ).

Порядок проведения приватизации определен Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ.

Приватизация муниципального имущества осуществляется, в частности, путем продажи на аукционе (подпункт 2 пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 18 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложил в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случая, когда такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Согласно пункту 2 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Пунктом 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям разрешенного использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона (подпункт 5 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если участок изъят для государственных или муниципальных нужд, за исключением земельных участков, изъятых для государственных или муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома, который расположен на таком земельном участке, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (подпункт 19 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации заинтересованным лицом является субъект, имеющий материально-правовой интерес в оспаривании сделки, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 16.07.2009 N 738-О-О).

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суд апелляционной инстанции установил, что постановлением Администрации города Оренбурга от 25.11.2019 N 3378-п "Об условиях приватизации объектов недвижимости, расположенных в городе Оренбурге" предусмотрена приватизация муниципального имущества путем проведения аукциона с открытой формой подачи предложений о цене: нежилого 2-х этажного здания с учетом подземного этажа) общей площадью 386 кв. м вместе с земельным участком общей площадью 3991 кв. м с разрешенным видом использования - строительство многоквартирного жилого дома (высотная застройка).

В соответствии с пунктом 4 постановления Администрации города Оренбурга от 25.11.2019 N 3378-п комитетом в аукционной документации и в договоре купли-продажи предусмотрено включение информации об аварийном состоянии нежилого здания и условия о сносе этого объекта и последующем освоении освобожденного земельного участка в течение 5 лет в соответствии с действующим законодательством.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции установил, что в рассматриваемом случае воля собственника земельного участка изначально была направлена на предоставление земельного участка для сноса находящегося на нем аварийного здания и возведения на этом участке объекта капитального строительства, что подтверждено соответствующими доказательствами: аукционной документацией, условиями, содержащимися в тексте договора, видом разрешенного использования земельного участка.

Руководствуясь положениями пункта 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, пункта 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции обоснованно признал, что включение в договор приватизации указанного выше объекта дополнительных условий для покупателя свидетельствует о неверно избранном органом местного самоуправления способе приватизации муниципального имущества.

Суд верно отметил, что условие о сносе объекта, расположенного на спорном земельном участке, полностью исключает возможность применения избранного способа, предусмотренного пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, поскольку нарушает принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции заключил, что спорный земельный участок не мог быть предметом аукциона по приватизации нежилого здания общей площадью 386 кв. м способом, предусмотренным пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, и указал, что такой участок мог быть предоставлен путем продажи права аренды земельного участка на торгах в соответствии с положениями пункта 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, принимая во внимание, что установленный законом порядок предоставления земельных участков для строительства только в аренду, а не в собственность, направлен на обеспечение публичных интересов, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Далее, принимая во внимание, что общество "Статус-СЗ" не является стороной оспариваемого договора, вместе с тем, руководствуясь правовой позицией, изложенной в пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, суд апелляционной инстанции дал оценку доводам общества "Статус-СЗ" по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Из пояснений общества "Статус-СЗ" суд установил, что общество имеет правовой интерес в данном споре и защита его прав будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон полученного по сделке, поскольку при этом спорный земельный участок будет возвращен в муниципальную собственность и это может восстановить нарушенное право истца, заключающееся в возможности приобрести право на этот земельный участок на общих основаниях путем участия в торгах, предметом которых будет являться право заключения договора аренды этого земельного участка, или без торгов при наличии условий для заключения договора о комплексном развитии территории. Общество "Статус-СЗ", оспаривая в настоящий момент заключенный между ответчиками договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, имеет намерение в будущем (в случае удовлетворения исковых требований) воспользоваться правом приобрести спорный земельный участок на общих основаниях в порядке пункта 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации либо заключив с Администрацией города Оренбурга договор о комплексном развитии территории.

Принимая во внимание нарушение уполномоченным органом порядка предоставления спорного земельного участка, суд заключил, что указанное привело к нарушению принципа сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, не позволило обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка, ограничило число участников аукциона, в том числе истца, не принимавшего участия в торгах, проведенных с нарушением приведенных выше норм материального права, однако заинтересованного в его приобретении для строительства на праве аренды или на условиях договора о комплексном освоении территории, что прямо следует из его обращения в орган местного самоуправления.

С учетом изложенного, принимая во внимание несоблюдение муниципальным образованием указанного выше порядка, суд пришел к выводу о нарушении прав общества "Статус-СЗ" на участие в установленных земельным законодательством публичных процедурах, направленных на получение в аренду земли для строительства на конкурентных началах.

Таким образом, поскольку недействительность договора влечет за собой применение последствий его недействительности в виде возврата сторон в первоначальное положение, и выявив, что к моменту рассмотрения спора в суде первой инстанции аварийное здание общей площадью 386 кв. м уже было снесено, что подтверждено актом визуального осмотра от 27.07.2020 и фотоснимками, суд апелляционной инстанции обоснованно счел возможным применение двухсторонней реституции в отношении земельного участка путем обязания предпринимателя Пеннер П.В. возвратить комитету по акту приема-передачи спорный земельный участок и обязания комитета возвратить покупателю денежные средства, полученные от продажи земельного участка в сумме 18 786 000 руб.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требования общества "Статус-СЗ".

Фактические обстоятельства дела судом апелляционной инстанции установлены и исследованы в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Доводы заявителей, изложенные в кассационных жалобах, судом кассационной инстанции отклоняются с учетом обстоятельств, изложенных в мотивировочной части постановления, о нарушении судом норм права не свидетельствуют и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не выявлено.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

В связи с окончанием рассмотрения дела судом кассационной инстанции приостановление исполнения постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2020 по делу N А47-1653/2020 Арбитражного суда Оренбургской области, принятое определениями Арбитражного суда Уральского округа от 17.12.2020 и от 22.12.2020 по настоящему делу, подлежит отмене.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2020 по делу N А47-1653/2020 Арбитражного суда Оренбургской области оставить без изменения, кассационные жалобы Комитета по управлению имуществом города Оренбурга, Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга, индивидуального предпринимателя Пеннер Полины Викторовны - без удовлетворения.

Меры по приостановлению исполнения постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2020 по делу N А47-1653/2020 Арбитражного суда Оренбургской области, принятые определениями Арбитражного суда Уральского округа от 17.12.2020 и от 22.12.2020 N Ф09-8712/20, отменить.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.А. Татаринова

Судьи

Н.Г. Беляева В.А. Купреенков