Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10 июня 2021 г. N Ф09-3125/21 по делу N А76-6204/2020

Екатеринбург

10 июня 2021 г.

Дело N А76-6204/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2021 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Сулейменовой Т.В., Беляевой Н.Г.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЛЕКСАР" (далее - общество "ЛЕКСАР", ответчик) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.10.2020 по делу N А76-6204/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "ЛЕКСАР" - Осинцева Н.Ю. (доверенность от 11.01.2021 N 1);

индивидуального предпринимателя Кострюкова Андрея Петровича (далее - предприниматель Кострюков А.В., истец) - Неволин А.В. (доверенность от 02.12.2019 N 02-12/19).

Предприниматель Кострюков А.П. обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу "ЛЕКСАР" о признании недействительным и применении последствия недействительности договора купли-продажи от 14.02.2017 N 28 в части распоряжения продавцом помещениями общей площадью 138,2 кв. м, входящими в состав нежилого помещения N34 с кадастровым номером 74:36:0515005:749, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Худякова, д. 12, а именно:

- N 29 общей площадью 5,3 кв. м (лифт), этаж - подвал;

- N 35 общей площадью 8,7 кв. м (лестничная клетка), 1 этаж;

- N 35а общей площадью 8,0 кв. м (лестничная клетка), 1 этаж;

- N 36 общей площадью 4,5 кв. м (тамбур), 1-ый этаж;

- N 36а общей площадью 2,1 кв. м (помещение охраны), 1 этаж;

- N 57 общей площадью 28,8 кв. м (лестничная клетка), 2 А76-6204/2020 промежуточный этаж;

- N 15 общей площадью 14,6 кв. м (лестничная клетка), 2 этаж;

- N 75 общей площадью 28,2 кв. м (лестничная клетка), 3 этаж;

- N 1 общей площадью 9,8 кв. м (помещение), машинное отделение;

- N 7 общей площадью 28,2 кв. м (лестничная клетка), машинное отделение, взыскав денежные средства в размере 2 073 000 руб.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 15.10.2020 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "ЛЕКСАР" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя кассационной жалобы, нежилое помещение N 34 с кадастровым номером 74:36:0515005:749 отчуждено истцу на основании договора купли-продажи от 14.02.2017 N 28, произведена государственная регистрация перехода права к новому собственнику. Запрета на совершение сделки на отчуждение указанного объекта недвижимости, на момент сделки не существовало. Ограничений распоряжения принадлежащим обществу "Лексар" в установленном законом порядке имуществом, вытекающих из закона, не имелось. Основания полагать, что сделка была бы совершена сторонами без включения ее недействительной части, отсутствуют.

Податель жалобы полагает, что, согласившись с расчетом истца, суды оставили без внимания право ответчика на возвращение всего, что получила первая сторона. Кроме того, по мнению ответчика, в нарушение статей 2, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции не исследовал представленные ответчиком доказательства по делу, не оценил доводы ответчика, не в полном объеме выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела. По мнению заявителя кассационной жалобы, судебный акт вынесен без учета позиции высших судебных инстанций по аналогичным делам в части применения норм права, регулирующих спорные правоотношения.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Кострюков А.П. просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанций исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно кассационной жалобы.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "Лексар" (продавец) и предпринимателем Кострюковым А.П. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 14.02.2017 N 28 (далее - договор).

По условиям договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить нежилое помещение N 34 (часть здания производственного корпуса N 1), назначение: нежилое, общая площадь: 150,2 кв. м, этаж: подвал, 1, 2, 3, промежуточный, машинное отделение, расположенное в здании по адресу: Россия, г. Челябинск, ул. Худякова, 12, принадлежащее продавцу на праве собственности, о чем в ЕГРН 19.02.2016 сделана запись за N74-74/036-74/001/205/2016-1034/2 (далее - помещение).

Продавец гарантирует, что помещение, указанное в пункте 1.1 договора, не находится в залоге, под арестом не состоит. Признания третьих лиц отсутствуют (пункт 1.3 договора).

Стоимость помещения, указанного в пункте 1.1 договора, составляет 2 253 000 руб., НДС не предусмотрен (пункт 2.1).

Оплата помещения, указанного в пункте 1.1 договора, должна быть произведена полностью в течение шести банковских дней с момента подписания договора, путем перечисления всей суммы договора на расчетный счет продавца, указанный в реквизитах договора (пункт 2.2 договора).

Покупателем перечислены на расчетный счет продавца денежные средства в размере 2 253 000 руб., что подтверждается платежными поручениями от 14.02.2017 N 1435 на сумму 1 502 000 руб., от 21.02.2017 N 3359 на сумму 751 000 руб.

Согласно акту приема-передачи от 01.03.2017 к договору купли-продажи от 14.02.2017 N 28 продавец передал, а покупатель принял нежилое помещение N34 (часть здания производственного корпуса N1), назначение: нежилое, площадь: общая 150,2 кв. м, этаж: подвал, 1, 2, 3, промежуточный, машинное отделение, расположенное в здании по адресу: г. Челябинск, ул. Худякова, 12.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 20.09.2019 по делу N А76-26263/2018 по иску общества с ограниченной ответственностью "Алтай-Мотор" к предпринимателю Кострюкову А.П. признано право общей долевой собственности на помещения общей площадью 138,2 кв. м, входящие в состав нежилого помещения N 34 с кадастровым номером 74:36:0515005:749, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Худякова, д. 12:

- N 29 общей площадью 5,3 кв. м (лифт), этаж - подвал;

- N 35 общей площадью 8,7 кв. м (лестничная клетка),1 этаж;

- N 35а общей площадью 8,0 кв. м (лестничная клетка), 1 этаж;

- N 36 общей площадью 4,5 кв. м (тамбур), 1-ый этаж;

- N 36а общей площадью 2,1 кв. м (помещение охраны), 1 этаж;

- N 57 общей площадью 28,8 кв. м (лестничная клетка), промежуточный этаж;

- N 15 общей площадью 14,6 кв. м (лестничная клетка), 2 этаж;

- N 75 общей площадью 28,2 кв. м (лестничная клетка), 3 этаж;

- N 1 общей площадью 9,8 кв. м (помещение), машинное отделение;

- N 7 общей площадью 28,2 кв. м (лестничная клетка), машинное отделение,

с определением доли пропорционально площади принадлежащих на праве собственности нежилых помещений здания по указанному адресу.

За предпринимателем Кострюковым А.П. фактически сохранено право частной собственности на приобретенное в составе общего помещения N 34 помещение N 59 (кабинет) площадью 12 кв. м, что составляет менее 8 % от всей общей площади по договору.

В связи с недействительностью части сделки предприниматель Кострюков А.П. полагает, что имеет право требовать от общества "Лексар" возврата денежных средств, уплаченных за помещения площадью 138,2 кв. м (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

Расчет денежной суммы, подлежащей возврату, произведен следующим образом:

- стоимость 1 кв. м площади помещения по договору составляет 15 000 руб.;

- стоимость сохраненного за истцом кабинета общей площадью 12 кв. м составляет 180 000 руб.

Истец полагает, что в связи с недействительностью части сделки обществом "Лексар" должно возвратить предпринимателю Кострюкову А.П. денежные средства в размере 2 073 000 руб. (2 253 000 руб. - 180 000 руб.). Истцом в адрес ответчика 10.01.2020 направлена претензия о возврате денежных средств.Ответ на претензию не получен. Учитывая установленный пунктом 2 статьи 290 ГК РФ запрет на отчуждение общего имущества, истец счел договор купли-продажи недействительным в части передачи помещений площадью 138,2 кв. м, являющихся частью помещения N 34 с кадастровым номером 74:36:0515005:749, в связи с чем обратился с соответствующим иском. Кроме того, истец в качестве последствий недействительности части сделки просил взыскать с ответчика денежные средства в размере 2 073 000 руб.

Удовлетворяя исковые требования, суды правомерно исходили из следующего.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление N 64) отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 постановления N 64 при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. При этом собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Исходя из пункта 3 постановления N 64, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25) также разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (пункт 2 указанной статьи).

Право собственности на общее имущество собственников помещений в МКД, а также состав указанного имущества определен положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Правилами содержания общего имущества в МКД, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), установлен состав общего имущества МКД, включающий объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

Согласно подпункту "а" пункта 2 Правил N 491 в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу пунктов 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

Материалами дела подтверждено, что при рассмотрении дела по существу судами первой и апелляционной инстанций было установлено, что между обществом "Лексар" и предпринимателем Кострюковым А.П. заключен договор купли-продажи от 14.02.2017 N 28, согласно которому предпринимателю Кострюкову А.П. передается в собственность нежилое помещение N 34 (часть здания производственного корпуса N 1), назначение: нежилое, общая площадь: 150,2 кв. м, этаж: подвал, 1, 2, 3, промежуточный, машинное отделение, расположенное в здании по адресу: г. Челябинск, ул. Худякова, 12.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 20.09.2019 по делу N А76-26263/2018 по иску общества с ограниченной ответственностью "Алтай-Мотор" к предпринимателю Кострюкову А.П. признано право общей долевой собственности на помещения общей площадью 138,2 кв. м, входящие в состав нежилого помещения N 34 с кадастровым номером 74:36:0515005:749, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Худякова, д. 12:

- N 29 общей площадью 5,3 кв. м (лифт), этаж - подвал;

- N 35 общей площадью 8,7 кв. м (лестничная клетка),1 этаж;

- N 35а общей площадью 8,0 кв. м (лестничная клетка), 1 этаж;

- N 36 общей площадью 4,5 кв. м (тамбур), 1-ый этаж;

- N 36а общей площадью 2,1 кв. м (помещение охраны), 1 этаж;

- N 57 общей площадью 28,8 кв. м (лестничная клетка), промежуточный этаж;

- N 15 общей площадью 14,6 кв. м (лестничная клетка), 2 этаж;

- N 75 общей площадью 28,2 кв. м (лестничная клетка), 3 этаж;

- N 1 общей площадью 9,8 кв. м (помещение), машинное отделение;

- N 7 общей площадью 28,2 кв. м (лестничная клетка), машинное отделение.

В качестве способа исполнения судебного акта нежилое помещение N 34 с кадастровым номером 74:36:0515005:749, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Худякова, д. 12, разделено на два нежилых помещения:

- помещение общей площадью 12,0 кв.м, расположенное на 1 этаже, позиция на поэтажном плане N 59 (кабинет). Образованное помещение считается нежилым помещением N 35;

- помещение общей площадью 138,2 кв.м, включающее в себя следующие помещения согласно поэтажному плану: N 29 общей площадью 5,3 кв.м. (лифт), этаж - подвал; N 35 общей площадью 8,7 кв.м. (лестничная клетка),1 этаж; N 35а общей площадью 8,0 кв.м. (лестничная клетка), 1 этаж;

N 36 общей площадью 4,5 кв.м. (тамбур), 1-ый этаж; N 36а общей площадью 15 2,1 кв.м. (помещение охраны), 1 этаж; N 57 общей площадью 28,8 кв.м. (лестничная клетка), промежуточный этаж; N 15 общей площадью 14,6 кв.м. (лестничная клетка), 2 этаж; N 75 общей площадью 28,2 кв.м. (лестничная клетка), 3 этаж; N 1 общей площадью 9,8 кв.м. (помещение), машинное отделение; N 7 общей площадью 28,2 кв.м. (лестничная клетка), машинное отделение. Образованное помещение считается нежилым помещением N 36.

Руководствуясь положениями вышеприведенных норм, установив, что спорное по настоящему делу помещение включает в себя офис, лифтовую шахту, лестничные марши и площадки лестничной клетки, помещение машинного зала, необходимого для обслуживания лифта, помещение, фактически использующееся как пункт охраны и образованное путем устройства перегородки из ранее существовавшего помещения тамбура, машинное отделение, согласно вступившему в законную силу решению Арбитражного суда Челябинской области от 20.09.2019 по делу N А76-26263/2018 часть входящих в состав спорного объекта помещений является общим имуществом здания и находится в общей долевой собственности собственников помещений здания, следовательно общество "Лексар" не обладало правом на совершение сделки по отчуждению в индивидуальную собственность предпринимателя Кострюкова А.П. указанных помещений в составе спорного имущества, суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали договор купли-продажи недействительным в части отчуждения помещений общей площадью 138,2 кв.м в составе помещения N 34, и взыскали с ответчика в пользу истца 2 073 000 руб. в порядке применения последствий недействительности сделки.

Размер указанной суммы ответчиком при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций не оспаривался, о проведении судебной экспертизы для ее определения не заявлялось.

Поскольку кассационная жалоба общества "Лексар" не содержит доводов в части стоимости имущества, законность обжалуемых судебных актов в указанной части судом кассационной инстанции не проверяется.

Вопреки доводам ответчика указание судом первой инстанции положений пункта 1 статьи 174 ГК РФ не привело к принятию неправильного судебного акта, поскольку положение о том, что сделка при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, содержится в пункте 75 постановления N 25. Как верно указано судами, запрет на отчуждение общего имущества здания (доли в праве собственности на общее имущество здания) содержится в статье 290 ГК РФ, которая подлежит применению к спорным отношениям по аналогии (пункт 1 статьи 6 ГК РФ) пункт 1 постановления N 64.

Кроме того, поскольку спорная сделка нарушает требования закона и посягает на охраняемые законом интересы третьих лиц (собственников иных помещений здания), данная сделка является ничтожной в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ, с учетом разъяснений пункта 74 постановления N 25.

С учетом изложенного доводы заявителя кассационной жалобы о том, что данная сделка оспорима и к ней применимы положения пункта 2 статьи 166 ГК РФ, не состоятельны.

Кроме того, как верно отмечено судами, о составе отчуждаемых помещений и их назначении продавец, то есть ответчик, в момент подписания спорного договора в отношении помещения N 34 не мог не знать, что исключает его доводы о наличии оснований полагаться на действительность сделки применительно к пункту 5 статьи 166 ГК РФ.

Довод ответчика об отсутствии оснований полагать, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части, судом округа отклоняется, так как истец (покупатель) подтвердил волю на сохранение сделки в отношении оставшейся части имущества. Поскольку, как установлено при рассмотрении дела N А76-26263/2018, помещение N 59 представляет собой кабинет и не относится к общему имуществу здания, правовых оснований для признания недействительной спорной сделки в части продажи указанного имущества по приведенным в иске основаниям у судов не имелось. Сохранение сделки в части этого имущества нормам права не противоречит. В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Довод заявителя кассационной жалобы о злоупотреблении истцом правом судами рассмотрен и отклонен ввиду отсутствия факта злоупотребления. В силу части 2 статьи 287 АПК РФ арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы не имеют правового значения, поскольку не опровергают правильности выводов судов о наличии оснований для удовлетворения заявленного требования, основаны на неправильном толковании норм права, в части направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов о фактических обстоятельствах, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ, в связи с чем подлежат отклонению судом кассационной инстанции, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 288 АПК РФ основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.10.2020 по делу N А76-6204/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЛЕКСАР" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.В. Торопова

Судьи

Т.В. Сулейменова Н.Г. Беляева