Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30 марта 2022 г. N Ф09-1351/22 по делу N А07-30893/2020

Екатеринбург

30 марта 2022 г.

Дело N А07-30893/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 марта 2022 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Краснобаевой И. А., Лазарева С. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.08.2021 по делу N А07-30893/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2021 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Индивидуальный предприниматель Рахимкулов Рустем Расилевич (далее - предприниматель Рахимкулов Р.Р., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 30.09.2020 объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа. Советский район, проспект Октября, д. 6, общей площадью 208,7 кв.м, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа (далее - Администрация), общество с ограниченной ответственностью "Аудит-Безопасность" (далее - общество "Аудит-Безопасность").

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.08.2021 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2021 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, Управление обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель полагает, что назначенная судом по делу судебная экспертиза на предмет соответствия отчета N 20-344/3/15-Н, подготовленного оценщиком общества "Аудит безопасность" Гайсиным А.И. требованиям федеральных стандартов оценки поручена СРО Союз "Федерация Специалистов Оценщиков", однако, оценщик Гайсин А.И. является членом СРО Региональная ассоциация оценщиков и не является членом СРО Союз "Федерация Специалистов Оценщиков". Однако суд не направил документы в СРО Региональная ассоциация оценщиков, членом которой является оценщик Гайсин А.И., а согласно письму N 26 от 10.06.2021 в адрес СРО РАО поступило определение о назначении экспертизы по делу N А07-30893/2020 для Союза "Федерация Специалистов оценщиков", которым СРО РАО не является. Полагает, что суд необоснованно поручил проведение экспертизы обществу с ограниченной ответственностью Центр независимых экспертиз "Суд - информ", в силу чего заключение эксперта не является надлежащим доказательством по делу.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Управлением (арендодатель) и предпринимателем Рахимкуловым Р.Р. (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 6874.5 от 13.04.2017.

Согласно пункту 1.1 указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие помещения муниципального нежилого фонда Литера А1: подвал 202 кв.м: N 28-42; Литер а: подвал 6.7 кв.м: N 67. расположенные по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр. Октября, д. 6 Литера А1, Литера а, общей площадью 208.7 кв.м. для использования под спорт.

Согласно пункту 1.2. договора условия договора распространялись на взаимоотношения сторон, возникшие с 30.03.2017 года, и действуют по 29.03.2020 в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По акту приема-передачи от 30.03.2017 помещения муниципального нежилого фонда переданы в пользование арендатора.

Управлением 30.09.2020 в адрес предпринимателя направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения подвала пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа. Советский район, проспект Октября, д. 6. общей площадью 208,7 кв.м. (кадастровый номер: 02:55:000000:10148).

Согласно пункту 3.1 проекта договора, стоимость объекта по договору составляет 5 627 748,04 руб. без учета НДС 20 % и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается Отчетом N 20-344/3/15-Н от 24.08.2020, составленным обществом "Аудит-безопасность".

В соответствии с пунктом 3.2 договора покупатель производит оплату стоимости объекта, указанную в пункте 3.1 договора, в рассрочку на основании письменного заявления путем перечисления денежных средств на счет, указанный продавцом.

Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 562 774,80 руб., перечисляемый на счет, указанный продавцом в договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения договора. Днем исполнения обязательства считается день поступления денежных средств. Последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение пяти лет равными взносами согласно графику платежей (пункт 3.3 договора).

Пунктом 3.5 договора стороны установили, что в пределах срока оплаты объекта производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующий на дату заключения договора.

Не согласившись с предложенной Управлением стоимостью нежилого помещения, предприниматель обратился к услугам независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью "Пробизнес" (далее - общество "Пробизнес") для определения рыночной стоимости объекта нежилого фонда: нежилое помещение подвала 5-ти этажного жилого здания, общей площадью 208.7 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Г. Уфа. Советский район, проспект Октября, д. 6.

Согласно отчету об оценке N 44 оценщика общества "Пробизнес" стоимость объекта по состоянию на 16.04.2020 года составляет 3 475 000 руб. без учета НДС 20 %. 4 170 000 руб. с учетом 11ДС 20 %.

Не согласившись с условиями проекта договора купли-продажи нежилых помещений в части установления выкупной цены в размере 5 627 748,04 руб. без учета НДС 20 % предпринимателем в адрес Управления направлено заявление о несогласии со стоимостью объекта муниципального нежилого фонда.

Управление, письмом от 18.11.2020 N 14109 указало, что рыночная стоимость объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: г.. Уфа. советский район, проспект Октября, д. 6. площадью 208,7 кв. м определена независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается Отчетом N 20-344/3/15-Н от 24.08.2020. Условия приватизации объекта утверждены постановлением Администрации городского округа город Уфа РБ от 28.09.2020 N 1232. внесение изменений в указанные условия и проект договора купли - продажи объекта муниципального нежилого фонда не предоставляется возможным.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4) Закона.

Предприниматель, ссылаясь на наличие разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суды руководствовались рыночной оценкой спорного объекта, указанной в заключении эксперта, представленного по результатам проведения судебной экспертизы.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам, юридическим лицам, определены Законом N 135-ФЗ.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

В соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона N 135-ФЗ требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

В силу статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение (принцип однозначности).

Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, N 255 и N 254.

На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 6 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Согласно статье 13 Закон об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела видно, что, истец, оспаривая отчет оценщика и установленную стоимость объекта, установленную ответчиком, заявил ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения.

В силу положений частей 1, 2, 3 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости в целях определения выкупной цены спорного помещения судом первой инстанции по ходатайству истца на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту общества Центр независимых экспертиз "Суд-информ" Ахметгареевой Наталии Николаевне.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: определить соответствует ли Федеральному стандарту оценки "требования к отчету об оценке ФСО-N 3" и иным федеральным стандартам оценки отчет N 20- 344/3/15-Н от 16.04.2020, исполненный оценщиком общества "Аудит-безопасность" Гайсиным Айдаром Ильдусовичем по оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда - нежилого помещения (подвал) 5-ти этажного жилого здания, общей площадью 208,7 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, проспект Октября, д. 6.

По результатам проведенной судебной экспертизы экспертом в заключении N 60 установлено, что отчет выполнен с нарушением требований Закона об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки (ФСО), не соответствует требованиям действующей общепринятой методологии в области оценочной деятельности. При этом ссылаясь на несоответствие заключения оценщика требованиям ФСО, судебный эксперт указал, что анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости проведен по публикациям исследований на дату после даты оценки и не дает реального представления о ценах на дату оценки - 16.04.2020. Кроме того, как указал эксперт, оценщиком использованы несопоставимые объекты на основании трех предложений, в частности не проведена корректировка по объекту аналогу N 3 датированному 06.04.2017. Экспертом отмечено, что оценщиком сделан неверный выбор аналогов, не представлено обоснования выбора, а также не подтверждена информация, существенно влияющая на примененные корректировки.

По результатам проведенной судебной экспертизы экспертом определена рыночная стоимость спорного объекта в размере 3 500 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу (статья 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оно в силу положений пунктов 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и оценивается наряду с другими доказательствами.

Проанализировав экспертное заключение, суды пришли к выводу о том, что оно составлено в соответствии с требованиями Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; подготовлено лицом, имеющим соответствующий уровень квалификации и подготовки; содержит четкие ответы на поставленные вопросы, перечень примененных источников, описание и обоснование избранных подходов и методик исследования; выводы эксперта изложены последовательно, ясно, аргументировано и не допускают двоякого толкования. Экспертное заключение основано на материалах дела и результатах проведенных исследований, составлено в соответствии с положениями действующих нормативных актов, результаты исследования мотивированы, в заключении содержатся однозначные ответы на поставленные судом вопросы, сомнений в обоснованности заключения эксперта у судов не возникло, наличие противоречий в выводах эксперта не установлено, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты.

Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, не имеется. Кроме того, судами учтено, что в период проведения экспертизы по делу от сторон не поступало замечаний относительно работы эксперта. Заключение эксперта достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

При таких обстоятельствах экспертное заключение принято судами в качестве надлежащего доказательства по делу (статьи 66, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопреки доводам заявителя, доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные на исследовании объекта экспертизы, представленных документов, в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Сам по себе факт несогласия с кандидатурой эксперта и экспертной организацией, не свидетельствует о нарушении судами норм процессуального права.

Положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, на что также указано в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе".

Принимая во внимание отсутствие доказательств недостоверности заключения судебной экспертизы по настоящему делу, суды пришли к обоснованному выводу о том, что при определении условий договора о цене имущества следует руководствоваться ценой имущества, указанной в заключении эксперта общества Центр независимых экспертиз "Суд-информ", равной 3 500 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).

При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворены судами правомерно.

Довод кассатора о том, что заключение эксперта общества Центр независимых экспертиз "Суд-информ" не является надлежащим доказательством по делу, судами рассмотрен и отклонен как не подтвержденный и основанный лишь на предположении.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку указанные доводы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Доводы заявителя направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.08.2021 по делу N А07-30893/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

И.А. Краснобаева С.В. Лазарев