Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27 апреля 2022 г. N Ф09-1635/22 по делу N А60-20901/2021

Екатеринбург

27 апреля 2022 г.

Дело N А60-20901/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 апреля 2022 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Полуяктова А. С., Суспициной Л. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Мелконяна Агаси Завеновича на решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.08.2021 по делу N А60-20901/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2021 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

В судебном заседании, состоявшемся 20.04.2022, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 26.04.2022 до 11 ч. 00 мин.

Мелконян А.З. обратился в арбитражный суд с заявлением к органу местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом Каменск-Уральского городского округа" (далее - Комитет) о признании незаконным бездействия, выразившегося в непроведении публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства", в отношении объекта незавершенного строительства: кадастровый номер 66:45:0100264:34, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, в районе монумента "Пушка" по улице Карла Маркса, площадью 1011,6 кв. м (запись о регистрации права собственности от 13.12.2018 N 66/001/053/2018-2656), на земельном участке с кадастровым номером 66/45/0100264:34, площадью 1403+/1 13 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: место размещения кафе, обязании Комитета провести продажу путем публичных торгов указанного объекта незавершенного строительства в следующем порядке: вторичные тopги провести в соответствии со статьей 89 ФЗ "Об исполнительном производстве", начальная цена имущества на вторичных торгах решением органа самоуправления снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1-3 статьи 91 указанного Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижаемся, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 указанного Федерального закона (с учетом уточнений исковых требований, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.08.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2021 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, Мелконян А.З. обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя, судами не учтено, что решение по делу N А60-1724/2019 об изъятии объекта незавершенного строительства вступило в законную силу 16.08.2019, после чего заявитель обращался к ответчику с требованием заключить новый договор аренды для завершения строительства, однако в удовлетворении указанного требования отказано. Истец обращался в Департамент с требованием провести повторные торги со снижением выкупной цены, в удовлетворении которого также отказано со ссылкой на то, что не урегулирован порядок реализации объекта при несостоявшихся торгах. Заявитель пояснил, что в Департамент также обращались иные лица с письмами о намерении приобрести объект незавершенного строительства, однако в ответе ответчик указал, что решение о проведении повторных торгов не принято. Истец обращался в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением об изменении порядка и способа исполнения решения по делу N А60-1724/2019, которое также оставлено без удовлетворения с указанием на неверный способ защиты своих прав. Ссылаясь на решение Синарского районного суда города Каменска-Уральского Свердловской области от 21.05.2021 по делу N 2-796/2021, которым на заявителя возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу принять меры, препятствующие несанкционированному доступу на территорию строительной площадки и во внутрь объекта незавершенного строительства, заявитель указал, что вынужден нести убытки в связи со строительством забора и содержанием объекта незавершенного строительства в отсутствие возможности им распоряжаться, при этом ответчик не желает приобретать спорный объект незавершенного строительства в собственность. Таким образом, заявитель полагает, что поскольку действующим законодательством не предусмотрен порядок проведения повторных торгов, судьба объекта незавершенного строительства не разрешена, для разрешения спора необходимо применить по аналогии положения статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 92 Федерального закона N 229-ФЗ от 02.10.2007 "Об исполнительном производстве". Считает неверным выводы судов о невозможности применения указанных положений по аналогии. Кассатор полагает, что действия ответчика являются недобросовестными и направлены на причинение истцу вреда.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Мелконян А.З. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 26.11.2010 N 32-и для размещения кафе, расположенного по адресу: Свердловская область, город Каменск-Уральский, в районе монумента "Пушка" по улице Карла Маркса.

Срок действия договора с 19.11.2010 по 19.11.2015.

На основании заявления предпринимателя и в соответствии с подпунктом 10 пункта 2, подпунктом 2 пункта 5 статьи 3 9.6 Земельного кодекса Российской Федерации 15.12.2015 заключен договор аренды земельного участка N 99 сроком на 3 года для завершения строительства объекта с кадастровым номером 66:45:0200264:34, площадью 1011,6 кв. м.

Из пункта 1.2. договора аренды N 99 от 15.12.2015 следует, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, площадь застройки1011,6 кв.м, степень готовности 10%.

Предприниматель Мелконян А.З. 21.06.2018 обратился в Комитет для продления договора аренды земельного участка N 99 от 15.12.2015.

Письмом N 2281 от 28.06.2018 Комитет известил истца о том, что с 01.03.2015 Земельным кодексом РФ не предусмотрено продление договоров аренды земельных участков, указав, что в соответствии с пунктом 2.2 договора аренды N 99 от 15.12.2015 земельный участок предоставлен на 3 года для завершения строительства. В соответствии с пунктом 2.3 договора по истечении указанного срока договор аренды прекращает свое действие.

Мелконян А.З. обратился в суд с иском о понуждении Комитета продлить договор аренды спорного земельного участка сроком на три года.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.11.2018 по делу N А60-51394/2018 отказано в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Мелконяна А.З. о продлении договора аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.07.2019 по делу N А60-1724/2019 удовлетворены требования Комитета, у предпринимателя изъят объект незавершенного строительства: кадастровый номер 66:45:0100264:34, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, в районе монумента "Пушка" по улице Карла Маркса, площадью 1011,6 кв. м (запись о регистрации права собственности от 13.12.2018 N66/001/053/2018-2656), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66/45/0100264:34, площадью 1403+/1 13 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: место размещения кафе путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства", определив начальную продажную стоимость в размере 8 907 825 руб. 00 коп.

Решение вступило в законную силу 16.08.2019.

Департаментом проведены торги по продаже спорного имущества, торги признаны несостоявшимися в связи с отсутствием допущенных участников.

Ссылаясь на то, что непроведение органом местного самоуправления повторных торгов с понижением цены является незаконным, что Департамент не исполняет решение суда, при этом нарушает права предпринимателя Мелконяна А.З., который в связи с бездействием Департамента несет убытки, поскольку не может использовать земельный участок, осуществлять предпринимательскую деятельность, заявитель обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении требований заявителя, суды, установив, что действующим законодательством не предусмотрена возможность проведения повторных торгов для реализации объекта незавершенного строительства, указав на невозможность применения в рассматриваемой ситуации по аналогии положений статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 92 Федерального закона N 229-ФЗ от 02.10.2007 "Об исполнительном производстве".

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции находит кассационную жалобу обоснованной, а судебные акты подлежащими отмене на основании следующего.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, действующей с 01.03.2015, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, по требованию исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение указанным земельным участком, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации данные правила применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган вправе заявить в суд требование об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока ранее заключенного договора аренды.

В соответствии с пунктом 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

При этом если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Заявитель, принимая во внимание, что возможность проведения повторных торгов для реализации объекта незавершенного строительства действующим законодательством не предусмотрено, просил суды применить по аналогии положения статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 92 Федерального закона N 229-ФЗ от 02.10.2007 "Об исполнительном производстве", которыми предусмотрено, что в случае объявления торгов несостоявшимися, организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися, назначает вторичные торги. Предприниматель, ссылаясь на состоявшееся решение Синарского районного суда города Каменска-Уральского Свердловской области от 21.05.2021 по делу 2-796/2021, указал, что бездействие Комитета привело к нарушению прав истца, необходимости нести убытки в связи с содержанием объекта незавершенного строительства.

Положениями пункта 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Таким образом, поскольку действующим законодательством урегулированы отношения, возникающие при признании торгов по продаже объекта незавершенного строительства несостоявшимися, суды пришли к выводу о том, что аналогия закона в данном случае не применима.

Отклоняя довод заявителя о том, что орган местного самоуправления злоупотребляет своим правом, не приобретая в собственность спорный объект, судами отмечено, что в пункте 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено именно право органа в такой ситуации приобрести объект незавершенного строительства в собственность, а не его обязанность.

При этом суды сослались на Постановление Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства", указав на то, что названное постановление не содержит указания на возможность проведения повторных торгов.

Поскольку аукцион признан несостоявшимся ввиду отсутствия его участников, а проведение повторных торгов не гарантирует как продажу имущества, так и наличие участников, принимая во внимание, что истец также имел возможность участвовать в аукционе, однако таким правом не воспользовался, указав при рассмотрении спора, что не заинтересован в приобретении спорного имущества, суды пришли к выводу о том, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Между тем судами не учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Учитывая, что решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.07.2019 по делу N А60-1724/2019 удовлетворены требования Комитета об изъятии спорного объекта для продажи, при этом решением Синарского районного суда города Каменска-Уральского Свердловской области от 21.05.2021 по делу N 2-796/2021 на истца возложена обязанность содержать и охранять незавершенный строительством объект, принимая во внимание нежелание муниципалитета принять в муниципальную собственность указанный объект и отсутствие возможности завершить строительство бывшим собственником, а также несение заявителем бремени содержания объекта незавершенного строительства в соответствии с решением суда общей юрисдикции без ограничения сроков такого содержания, суд округа пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае возникла правовая неопределенность, которая может быть восполнена аналогией закона. Такой подход согласуется с правовой позицией, отраженной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.03.2022 N 309-ЭС21-18313.

При таких обстоятельствах довод заявителя жалобы о необходимости применения в рассматриваемой ситуации по аналогии положений статьи 92 Федерального закона N 229-ФЗ от 02.10.2007 "Об исполнительном производстве" заслуживает внимания.

При указанных обстоятельствах выводы судов о невозможности применения в рассматриваемой ситуации по аналогии положений статьи 92 Федерального закона N 229-ФЗ от 02.10.2007 "Об исполнительном производстве" не могут быть признаны законными и обоснованными.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в соответствии с частями 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В связи с тем, что для принятия обоснованного и законного решения требуется установить обстоятельства, имеющие значение для дела, при этом исследовать и оценить необходимые доказательства, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, принятые судебные акты в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить указанные недостатки, а также с учетом совокупности обстоятельств по делу, исчерпания истцом иных способов восстановления нарушенных прав, проверить все доводы и возражения лиц, участвующих в деле, установить значимые для дела обстоятельства, дать оценку всем имеющимся в материалах дела доказательствам, а также доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, и разрешить спор по существу, с учетом заявленных требований и в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.08.2021 по делу N А60-20901/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2021 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

А.С. Полуяктов Л.А. Суспицина