Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 5 июля 2022 г. N Ф09-3430/22 по делу N А34-8987/2021

Екатеринбург

05 июля 2022 г.

Дело N А34-8987/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июля 2022 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Краснобаевой И. А., Купреенкова В. А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чемортан И.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Кургана (далее - Администрация) на решение Арбитражного суда Курганской области от 24.01.2022 по делу N А34-8987/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2022 по тому же делу.

Судебное заседание проводится с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курганской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Администрации - Овчинникова Т.С. (доверенность от 08.11.2021).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Заурал - Втормет" (далее - общество "Заурал - Втормет") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 516 от 05.08.2014 в размере 1 067 426 руб. 13 коп., в том числе основной долг в сумме 1 028 450 руб. 13 коп. за период с 01.01.2020 по 31.03.2021, неустойка за период с 02.04.2019 по 27.04.2021 в размере 38 976 руб. (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 24.01.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2022 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, Администрация обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт. Администрация не согласна с выводами судов в части отсутствия оснований для применения в расчете исковых требований повышающего коэффициента 25, установленного Постановлением Правительства Курганской области от 30.12.2016 N 450, в том числе изменения в пункте 9-1, в случае использования земельного участка не в соответствии с целью его предоставления, указанной в договоре аренды. Пунктом 2.7 договора аренды от 05.08.2014 N 516 определено, что в случае изменения действующего законодательства, касающегося порядка (механизма) определения размера арендной платы, арендодателем в одностороннем порядке производится перерасчет арендных платежей. Системное толкование условий договора аренды указывает на то, что стороны договорились об изменении размера арендной платы при изменении порядка определения размера арендной платы за земельные участки. Ответчик был уведомлен об изменении арендной платы письмами от 28.05.2020 исх. N 1840, от 30.09.2020 исх. N 3242. Заявитель не согласен с выводами судов о том, что применение повышающего коэффициента является мерой воздействия на недостаточно быстрое завершение строительства. Обращает внимание на то, что строительство объекта не осуществляется, что не оспаривается самим ответчиком. Предметом договора аренды 05.08.2014 N 516 является предоставление Администрацией города Кургана на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 45:25:060502:3, площадью 4107 кв. м, с разрешенным использованием: для завершения строительства здания склада с рампой, расположенным по адресу: г. Курган, пос. Керамзитный, ул. Стройиндустрии, 1, строение 1. Согласно пунктам 4.2. договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с его целевым назначением. Поскольку в пункте 4.2. договора стороны согласовали, что арендатор (ответчик) обязан использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления, соответственно двоякого толкования относительно предмета договора и указания использования земельного участка для производственных целей не может быть. Доказательства изменения указанной цели использования участка ответчиком не представлены. Между тем судами не учтено, что нецелевое использование земельного участка, его нахождение фактически в бесхозяйном виде нарушают права арендодателя. Кассатор отметил, что повышенная ставка арендной платы за нецелевое использование земельного участка призвана обеспечить выполнение арендатором принятых при заключении договора аренды обязательств перед органом местного самоуправления, который, передавая земельный участок в аренду именно для завершения строительства здания склада с рампой, руководствовался не только целью получения арендных платежей, но и преследовал цель развития территории. Податель жалобы считает, что представленные ответчиком документы не могут свидетельствовать об использовании земельного участка с кадастровым номером 45:25:060502:3, площадью 4107 кв. м, с разрешенным использованием: для завершения строительства здания склада с рампой, расположенным по адресу: г. Курган, пос. Керамзитный, ул. Стройиндустрии, 1, строение 1, в соответствии с установленным видом разрешенного использования. В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, что на протяжении нескольких лет, а именно с 2014 года по настоящее время ответчик фактически приступил к освоению земельного участка и имеет намерения совершить действия по завершению строительства здания с рампой. Что тем самым свидетельствует об утрате ответчиком интереса к использованию земельного участка по его целевому назначению. Отсутствует проект строительства, договор подряда не заключен. В действительности материалы дела свидетельствуют, что воля ответчика не направлена на целевое использование земельного участка. В рассматриваемом же случае итого за 7 лет владения земельным участком на праве аренды ответчиком не предприняты меры по завершению строительства здания с рампой. Таким образом, апеллянт считает, что факт нецелевого использования земельного участка является доказанным. Кроме того, факт использования арендуемого земельного участка не по целевому назначению подтверждается актом осмотра МКУ "Административнотехническая инспекция города Кургана" от 19.03.2021 N 696/4. Соответственно, Администрацией при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка N516 от 05.08.2014 обоснованно применен повышающий коэффициент 25, поскольку обществом нарушены условия договора, касающиеся вида разрешенного использования земельного участка.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между сторонами заключен договор аренды земельного участка N 516 от 05.08.2014, по условиям которого на основании Постановления Администрации города Кургана N 5616 от 30.07.2014 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов (далее - участок) с кадастровым номером 45:25:060502:3, площадью 4107,0 кв. м, расположенный по ул. Стройиндустрии, 1, строение 1 в пос. Керамзитный города Кургана, для завершения строительства здания склада с рампой, сроком до 01.07.2063 (пункты 1.1, 1.2, 1.4 договора).

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Размер арендной платы и порядок ее внесения определен сторонами в разделе 2 договора и согласно пункту 2.6 договора составил: 3097910,10*1,5%:100%:365*155 = 19 733 руб. 26 коп.

Пунктом 2.7 договора предусмотрено, что в случае изменения действующего законодательства, касающегося порядка (механизма) определения размера арендной платы, арендодателем в одностороннем порядке производится перерасчет арендной платы.

На основании пункта 4.2 договора арендатор обязан, в том числе, использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления.

Из материалов дела следует и судами установлено, что в период действия договора аренды истцом были проведены проверки целевого использования земельного участка, по итогам которых были составлены односторонние акты.

Так, согласно акту обследования земельного участка N 75 от 29.01.2020 установлено, что на спорном земельном участке находится нежилое здание без признаков использования.

Согласно акту N 269 от 19.05.2020 осматривались земельные участки с кадастровыми номерами 45:25:060502:3 и 45:25:060502:10.

В ходе осмотра установлено, что на территории земельных участков складируются строительные материалы: цемент, ж/б плиты, строительная техника и оборудованием, утеплитель.

Здание склада с рампой передано в аренду обществу "Эверест". В здании слада и на прилегающей территории осуществляется хранение материальных ценностей: деревянных изделий - дверей и досок, в закрытой части склада хранятся обои, краски, лаки, линолеум, осветительное оборудование, необходимое для производства строительных работ, осуществляемых обществом "Эверест".

С учетом указанных актов истцом в адрес ответчика 29.05.2020 было направлено уведомление о перерасчете арендной платы за спорный участок с применением повышающего коэффициента 2 (письмо от 28.05.2020, расчет, конверт).

Истец 02.10.2020 вновь направил в адрес ответчика уведомление о перерасчете арендной платы за спорный участок с применением повышающего коэффициента 25 (письмо от 30.09.2020, список почтовых отправлений).

Согласно расчету истца, размер задолженности по арендной плате с учетом применения повышающих коэффициентов за использование арендуемого земельного участка не по целевому назначению за период с 01.01.2020 по 31.03.2021 составил 1 028 450 руб. 13 коп.

Истцом 29.01.2021 в адрес ответчика была направлена претензия от 28.01.2021 с требованием об оплате указанной задолженности.

Поскольку ответчик задолженность не погасил, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из необоснованности применения истцом в своем расчете повышающего коэффициента ввиду недоказанности неправомерности действий ответчика. Также судами принято во внимание, что оплата ответчиком задолженности по справочному расчету истца была произведена и принята Администрацией без учета повышенного коэффициента.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон, предусмотренных договором N 516 от 05.08.2014, суды правильно квалифицировали их как правоотношения, вытекающие из договора аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Как следует из материалов дела и установлено судами, переданный в аренду обществу земельный участок относится к землям государственная собственность на которые не разграничена, категория земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: для завершения строительства здания склада с рампой (выписка из ЕГРН от 28.04.2021), что также указано в договоре аренды земельного участка N 516 от 05.08.2014.

В рассматриваемом случае, как верно указано судами, расчет задолженности по арендной плате правильно произведен истцом в соответствии с постановлением Правительства Курганской области от 30.12.2016 N 450 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курганской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов".

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 указанного Порядка годовой размер арендной платы за земельные участки определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5 процента в отношении земельного участка, предоставленного для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов (за исключением многоквартирных домов, индивидуальных и коллективных гаражей, хозяйственных блоков и погребов, объектов образования и спорта, индивидуального жилищного строительства) в течение трехлетнего срока с момента заключения договора аренды земельного участка для объектов капитального строительства и одного года с момента заключения договора аренды земельного участка для временных построек. В случае превышения указанных сроков до сдачи таких объектов в эксплуатацию арендная плата начисляется в размере 2,0 процента для объектов капитального строительства и 30,0 процента для временных построек (за исключением земельных участков, предоставленных под автомобильные стоянки по оказанию платных услуг населению по временному хранению автотранспорта).

Из материалов дела следует и судами установлено, что до 28.01.2020 истцом рассчитывалась арендная плата исходя из 2% от кадастровой стоимости земельного участка, поскольку строительство не было завершено ответчиком в трехлетний срок.

Как видно из материалов дела и установлено судами, спора в применении данного процента между сторонами не имеется.

Постановлением Правительства Курганской области от 01.10.2019 N 348 внесены изменения в Постановление N 450 от 30.12.2016 - добавлен пункт 9.1, согласно которому в случае использования земельного участка не в соответствии с целью его предоставления, указанной в договоре аренды, годовой размер арендной платы рассчитывается в соответствии с пунктом 2 Порядка с применением повышающего коэффициента 2.

Впоследствии размер повышающего коэффициента был увеличен до 25 (в редакции Постановления Правительства Курганской области от 20.08.2020 N 263). Согласно представленному расчету задолженности истец с 29.01.2020 по 02.09.2020 использовал повышающий коэффициент 2, а с 03.09.2020 по 31.03.2021 - повышающий коэффициент 25.

В соответствии с расчетом истца, задолженность по арендной плате за использование земельного участка в период с 01.01.2020 по 31.03.2021 составила 1 028 450 руб. 13 коп.

Возражая в отношении доводов истца, ответчиком в материалы дела представлены договор подряда на выполнение проектных работ с обществом "Мегалит" с дополнительным соглашением, договор на проведение комплекса инженерных изысканий с обществом "Ю2" с письмом и уведомлением о продлении срока действия договора, а также дополнительным соглашением.

Согласно содержанию указанных документов ответчиком предприняты меры по завершению строительства объекта недвижимости - заказано проведение работ по выполнению инженерно-геодезических изысканий и изготовлению проектной документации на реконструкцию объекта. Получение указанных документов необходимо для получения разрешения на строительство, без которого проведение строительных работ является незаконным.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды правомерно исходили из следующего.

Из материалов дела следует и судами установлено, что договор N 516 аренды земельного участка с кадастровым номером 45:25:060502:3 от 05.08.2014, заключен между истцом и ответчиком для завершения строительства здания склада с рампой сроком на 49 лет.

Как верно отмечено судами, в договоре стороны не согласовали этапы проведения работ арендатором по завершению строительства объекта. Каких-либо дополнительных соглашений, детализирующих проведение арендатором работ, сторонами в материалы дела также не представлено.

В силу изложенного судами обоснованно приняты во внимание доводы ответчика относительно того, что при планировании проведения работ на объекте он учитывал общий период действия указанного договора аренды - 49 лет.

По сути, применение истцом повышающего коэффициента является мерой воздействия за недостаточно быстрое, по мнению истца, завершение строительства объекта недвижимости. Вместе с тем судами установлено, что применение коэффициента, предусмотренного пунктом 9.1 постановления Правительства Курганской области от 30.12.2016 N 450, в данной ситуации не представляется возможным.

Осуществление деятельности, идущей вразрез с целью предоставления земельного участка, судами не установлено, истец на такую деятельность не ссылался. Само по себе бездействие арендатора по использованию земельного участка не может приравниваться к использованию земельного участка по нецелевому назначению.

Судами правильно отмечено, что сдача в аренду, в том числе расположенного на спорном участке и принадлежащего ответчику на праве собственности незавершенного строительством здания склада с рампой обществу "Эверест" 01.01.2015, является правомерным действием собственника и само по себе целевому использованию земельного участка не противоречит.

Из представленного договора аренды и акта проверки видно, что склад используется под размещение стройматериалов.

С учетом того, что проектная документация ответчиком пока не получена, в связи с чем непосредственные работы по строительству не производятся, суды признали правомерным использование ответчиком склада под размещение стройматериалов своих или третьего лица, что входит в компетенцию собственника и не противоречит назначению земельного участка.

Сведений о том, что ответчик осуществляет на земельном участке какие-либо виды деятельности не соответствующие его разрешенному использованию, истцом не представлены.

Постановлением Правительства Курганской области N 450 от 30.12.2016 предусмотрено, что в случае превышения трехлетнего срока строительства для капитальных объектов происходит увеличение размера процента кадастровой стоимости для расчета арендной платы с 1,5% до 2%, что и было сделано истцом.

Иных негативных последствий для арендатора в случае нарушения указанного срока данным нормативным актом не предусмотрено.

Таким образом, доказательства того, что ответчик использует земельный участок не по его целевому назначению, в материалы дела не представлены (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом указанных обстоятельств суды пришли к правомерному и обоснованному выводу об отсутствии оснований для применения повышающих коэффициентов при расчете арендной платы за спорный земельный участок.

При этом представленный истцом справочный расчет арендной платы был признан судами правомерным. При этом судами учтено, что в ходе судебного разбирательства ответчиком была произведена оплата арендной платы и неустойки за спорный период, рассчитанных с учетом справочного расчета (без учета повышающего коэффициента), что подтверждено платежными поручениями и пояснениями представителя истца (аудиозапись судебного заседания от 17.01.2022).

Из пояснений представителя, данных при рассмотрении дела в судах, следует, что если принять подготовленный истцом справочный расчет, то задолженность у ответчика за спорный период отсутствует.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая справочный расчет арендной платы, подготовленный истцом, и оплату арендной платы и неустойки за спорный период, рассчитанных с учетом справочного расчета (без учета повышающего коэффициента), суды пришли к верному выводу об отсутствии на стороне ответчика задолженности по договору аренды земельного участка N 516 от 05.08.2014 за период с 01.01.2020 по 31.03.2021 и, как следствие, отсутствие оснований для начисления неустойки.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований судами отказано правомерно.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов, получили правовую оценку и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Между тем суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций в силу своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 24.01.2022 по делу N А34-8987/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации города Кургана - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

И.А. Краснобаева В.А. Купреенков