Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 3 марта 2023 г. N Ф09-9987/22 по делу N А47-12234/2020

Екатеринбург

03 марта 2023 г.

Дело N А47-12234/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 марта 2023 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Тороповой М.В., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торгсервис 56" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.09.2022 по делу N А47-12234/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2022 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Индивидуальный предприниматель Мелоян Карапет Мнацаканович (далее - истец, предприниматель Мелоян К.М.) обратился в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 56" (далее - ответчик, общество "Торгсервис 56") с исковым заявлением о взыскании стоимости восстановительного ремонта здания, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Гражданская, д. 36/2, в размере 1 012 222 руб. (с учетом принятого арбитражным судом первой инстанции уточненного искового требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 06.09.2022 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Торгсервис 56", ссылаясь на существенные нарушения судами норм материального и процессуального права, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Согласно доводам подателя жалобы положения гражданского законодательства неправомерно истолкованы судом исключительно в пользу истца. Заявитель жалобы считает, что выводы судов основаны на предположениях, приведенных экспертом в судебном заседании, которые не согласуются с самим экспертным заключением. По мнению заявителя, выводы судов свидетельствуют о явном намерении возложить на ответчика необоснованные затраты по полной замене пола и стен спорного помещения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, 06.07.2018 между предпринимателем Мелоян М.К. (арендодатель) и обществом "Торгсервис 56" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 778,7 кв. м, кадастровый номер 56:44:0101006:169 по адресу: г. Оренбург, ул. Гражданская, д. 36/2 (1 этаж), в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором (пункт 1.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 08.10.2018).

Права и обязанности арендодателя согласованы в разделе 2.1 договора.

Так, в соответствии с пунктом 2.1.3 договора арендодатель обязан не чинить препятствий арендатору в правомерном использовании нежилого помещения. Обеспечить содействие арендатору по всем вопросам эксплуатации нежилого помещения (включая по вопросам вынужденного ремонта помещения и т.п.).

Согласно пункту 2.1.10 договора арендодатель обязан обеспечивать гарантию на полы не менее 5 лет. Полы должны быть ровные, единого уровня, антипылевые, моющиеся, выдерживающие нагрузку 3 т/кв. м, бетонные с полимерным покрытием по всем помещениям. На весь период гарантии обеспечивать ремонт полов своими силами и за свой счет.

Пунктом 2.1.17 договора предусмотрено, что арендодатель обязан следить за состоянием окон, кровли, несущих конструкций нежилого помещения, а также обеспечивать их своевременный ремонт, незамедлительно (или в согласованные сторонами сроки) устранять дефекты, неисправности своими силами и за свой счет.

Арендатор вправе своими силами и по своему усмотрению устанавливать в нежилом помещении оборудование, которое ему необходимо для использования нежилого здания (помещения) в соответствии с целями использования, указанными в пункте 1.3 договора (пункт 2.2.4 договора).

Согласно пункту 2.2.10 договора арендатор обязан при наступлении соответствующих обстоятельств в порядке, предусмотренном разделом 4 договора возвратить по акту приема-передачи в исправном состоянии нежилое помещение свободным от имущества арендатора.

По акту приема-передачи нежилого помещения (приложение N 2 к договору аренды) арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование указанное нежилое помещение.

Пунктом 2 акта приема-передачи нежилого помещения сторонами подтверждено соответствие состояния нежилого помещения условиям договора, в частности помещение обеспечено полами ровными, единого уровня, антипылевыми, моющимися, выдерживающими нагрузку 3 т/кв. м, бетонными с полимерным покрытием по всем помещениям с гарантией на покрытие не менее 5 лет.

Уведомлением от 15.01.2020 общество "Торгсервис 56" в соответствии с пунктом 4.5 договора сообщило предпринимателю Мелоян К.М. о расторжении в одностороннем порядке договора аренды недвижимого имущества от 06.07.2018 с 02.03.2020. Арендодателю предложено до 05.03.2020 произвести все взаиморасчеты, провести сверку взаимных расчетов между сторонами, подписать акт сверки взаимных расчетов за весь период действия договора, подписать соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 06.07.2018 и акт сдачи-приема нежилого помещения.

Предпринимателем Мелоян К.М. 03.03.2020 направлено в адрес общества "Торгсервис 56" письмо, согласно которому по состоянию на 03.03.2020 арендатором арендуемое нежилое помещение не освобождено от имущества, что затрудняет проведение его осмотра. В этой связи, арендодателем было предложено согласовать дату проведение осмотра вышеуказанного нежилого помещения и составления соответствующих документов.

Предпринимателем Мелоян К.М. 04.03.2020 в адрес общества "Торгсервис 56" направлено уведомление о дате проведения осмотра недвижимого имущества - 06.03.2020 в 10:00 часов.

06 марта 2020 года состоялось комиссионное обследование арендованного нежилого помещения. Обследование производилось экспертами АНО "Судебная экспертиза" по обращению предпринимателя Мелоян К.М. в целях определения стоимости затрат по восстановлению возвращаемого помещения, с участием заинтересованных лиц, в том числе представителя общества "Торгсервис 56".

Согласно заключению специалиста от 30.04.2020 N ДСЭ-031 стоимость восстановительного ремонта здания, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Гражданская, д. 36/2, составляет 3 039 463 руб.

В целях урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена претензия о возмещении стоимости восстановительного ремонта здания, которая оставлена последним без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды от 06.07.2018, правовое регулирование которого осуществляется общими положениями гражданского законодательства и специальными нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений статьей 611, 612, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках; обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В свою очередь, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации), поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 названного Кодекса).

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец указал на выявленные в ходе приемки арендуемого помещения дефекты недвижимого имущества, не обладающих признаками естественного износа.

В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 названного Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

В соответствии с положениями пунктов 1 и 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно правовой позицией, изложенной в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

В целях разрешения разногласий между сторонами судом первой инстанции по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, которая поручена эксперту Федерального государственного бюджетного учреждения "Оренбургская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" Михайлову Евгению Валерьевичу.

Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению от 01.02.2022 N 804/10-3 в поверхности пола зафиксированы повреждения, вызванные сверлением и установкой анкерных креплений. На видимых участках зафиксировано 92 повреждения, диаметром до 10 мм и глубиной до 50 мм. Общая площадь полов составляет 778,7 кв. м. Перечень выявленных недостатков с фотоиллюстрациями представлен в таблице 1 на стр. 4-6 заключения.

Из заключения эксперта следует, что в ограждающей конструкции стены зафиксированы отверстия, выполненные потенциально с целью прокладки коммуникаций под оборудование. Отверстия сквозные. Площадь профилированного листа с наличием отверстий составляет 7,44 м2 (состоит из двух полос шириной до 1,00 м и до 0,4 м на высоту 6,0 м). В подсобных помещениях имеются массовые следы загрязнения (потертости, потеки) окрашенного слоя на перегородках из ГКЛ. Загрязнения присутствуют на 10% окрашенной поверхности. Площадь окрашенной поверхности помещений с наличием загрязнений за вычетом проемов составляет 191,5 кв. м.

Экспертом также установлено, что повреждения исследуемого объекта в части повреждения пола и ограждающей стены не относятся к понятию нормального износа, поскольку являются намеренным изменением состояния конструкций посредством физического (механического) вмешательства. Загрязнение окрашенного слоя перегородок ГКЛ по своему характеру является следствием жизнедеятельности человека, что относится к нормальному износу.

В заключении эксперт указал, что определить, в какой период времени образовались повреждения в исследуемом помещении, не представляется возможным ввиду отсутствия разработанных и апробированных методик, однако анализ материалов позволил сделать вывод о том, что повреждения в исследуемом помещении могли образоваться в период нахождения помещения в аренду у общества "Торгсервис 56", а именно с 01.04.2019 по 05.03.2020.

Эксперт также заключил, что рыночная стоимость восстановительного ремонта обнаруженных повреждений внутри нежилого помещения, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Гражданская, 36/2, составит 1 012 222 руб. в ценах на дату производства экспертизы. Устранение выявленных повреждений путем проведения строительно-ремонтных работ, не требующих замены пола и облицовки стен, возможно.

Состав и объем предлагаемых работ приведен экспертом в таблице на странице 21 заключения от 01.02.2022 N 804/10-3. На основании приведенных объемов и перечня работ, экспертом определена стоимость ремонта, не требующего замены пола и облицовки стен, которая составит 22 983 руб. 60 коп. в ценах на дату производства экспертизы.

Проанализировав экспертное заключение от 01.02.2022 N 804/10-3, суды пришли к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьям 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах экспертов отсутствуют, в связи с чем указанное заключение правомерно признано судом надлежащим доказательством по делу (статьи 66, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме этого, как следует из материалов дела, в судебном заседании 15.06.2022 опрошен эксперт Федерального государственного бюджетного учреждения "Оренбургская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" Михайлов Евгений Валерьевич. Так, эксперт пояснил, что повреждения исследуемого объекта в части повреждения пола и ограждающей стены не относятся к понятию нормального износа, поскольку являются намеренным изменением состояния конструкций посредством физического (механического) вмешательства. Загрязнение окрашенного слоя перегородок ГКЛ по своему характеру является следствием жизнедеятельности человека, что относится к нормальному износу. Эксперт дополнил, что устранение выявленных повреждений путем проведения строительно-ремонтных работ, не требующих замены пола и облицовки стен, возможно, однако при применении указанного метода устранения повреждений, существует вероятность разрушения (образования трещин) пола и ограждающей стены.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, проанализировав заключение эксперта от 01.02.2022 N 804/10-3, принимая во внимание, что характер выявленных экспертом при осмотре дефектов исследованного объекта в части повреждения пола и ограждающей стены, может свидетельствовать об утрате или ухудшении потребительских качеств спорного помещения, суды первой и апелляционной инстанций признали доказанным факт причинения истцу убытков вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком взятых на себя обязательств по договорам, наличия причинно-следственной связи между ненадлежащим исполнением обязательств ответчиком и возникшими у истца убытками.

Таким образом, суды пришли к выводу о наличии у ответчика обязанности компенсировать стоимость восстановительного ремонта здания в сумме 1 012 222 руб.

При этом суды отметили, что указанная сумма является необходимой для приведения поврежденных элементов арендуемого помещения в исходное состояние, то есть для устранения последствий повреждений, не относящихся к нормальному (естественному) физическому износу. Обратное может повлечь нарушение прав арендодателя, поскольку, как указано экспертом, устранение повреждений путем проведения строительно-ремонтных работ, не требующих замены пола и облицовки стен, возможно, однако проведение локального ремонта выявленных отверстий в поверхности пола, и установка "заплатки" на поверхности облицовки стен в местах выявленных отверстий, в целях приведения помещения в исправное состояние с большой вероятностью может повлечь дальнейшее разрушение поврежденных элементов.

При данных обстоятельствах суд кассационной инстанции соглашается с позицией судов о том, что применение метода полной замены поврежденных конструкций в рассматриваемом случае является экономически оправданным с целью приведения помещения в первоначальное положение. Применение метода локального ремонта с установлением соответствующей стоимости восстановительного ремонта в рассматриваемом случае будет противоречить принципу полного возмещения причиненных убытков для компенсации повреждения имущества потерпевшего. Следовательно, при возникновении указанных экспертом неблагоприятных последствий в виде разрушения поврежденных поверхностей, истец не будет поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы его право собственности не было нарушено, а имущество не будет восстановлено до состояния, в котором оно находилось до нарушения права арендодателя.

Принимая во внимание, что повреждения имуществу истца причинены в период нахождения имущества в аренде у ответчика, то наличие причинно-следственной связи между возникшим у арендодателя ущербом и действиями (бездействием) арендатора предполагается.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили заявленные истцом требования.

Оснований для переоценки данных выводов у суда кассационной инстанции не имеется. Доказательств, опровергающих выводы судов, в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Приведенные в кассационной жалобе доводы не являются достаточным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку иное толкование заявителем положений действующего законодательства и другая оценка обстоятельств настоящего дела не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права. Кроме того, доводы заявителя являлись предметом подробного исследования судов и им дана надлежащая правовая оценка, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств, а также представленных в материалы дела доказательств, исследованных судами, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 06.09.2022 по делу N А47-12234/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торгсервис 56" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.В. Лазарев

Судьи

М.В. Торопова В.А. Купреенков