Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27 июня 2023 г. N Ф09-2592/23 по делу N А07-23736/2021

Екатеринбург

27 июня 2023 г.

Дело N А07-23736/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2023 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.

судей Краснобаевой И.А., Столярова А.А.,

при ведении протокола помощником судьи Охотниковой И.Р. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - министерство, ответчик) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2022 по делу N А07-23736/2021 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании путем онлайн принял участие представитель Министерства - Зарипова Г.К. (доверенность от 30.12.2022).

Индивидуальный предприниматель Хабибрахманов Рустем Барыевич (далее - предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Министерству о признании недействительным п. 2.2 договоров купли-продажи земельного участка от 14.05.2021 N 83-2021, N 84-2021 в части установления выкупной цены.

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Прокуратура Республики Башкортостан.

Решением суда от 26.08.2022 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2022 решение суда отменено. Иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Министерство просит постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права. По мнению заявителя, при установлении цены выкупаемых земельных участков Министерство обоснованно руководствовалось постановлением Правительства РБ от 02.06.2015 N 206 "Об утверждении Порядка определения цены земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов" (далее - постановление 206), согласно которому такая цена определяется в размере кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя. Как отмечает заявитель, земельные участки относятся к землям сельскохозяйственного назначения, само по себе расположение на земельных участках сельскохозяйственного назначения нежилых зданий (сооружений) не является основанием для применения к спорным правоотношениям норм права, касающихся реализации исключительного права на приватизацию земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости с целью эксплуатации этих объектов. Министерство отмечает, что площадь земельного участка с кадастровым номером 02:26:181401:1668 несоразмерна и существенно превышает площадь находящегося на нем объекта капитального строительства. Ответчик полагает, что в случае несогласия с ценой договора истец был вправе направить протокол разногласий, а в случае его отклонения направить разногласия, возникшие при заключении договоров, на рассмотрение суда.

Как установлено судами и следует из материалов дела, предприниматель является собственником нежилых зданий, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, Иглинский р-н, с. Новокубово: - склад, общей площадью 524 кв. м с кадастровым номером 02:26:181401:1682, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:26:181401:1668; - коровник на 200 голов, общей площадью 1638,6 кв. м с кадастровым номером 02:26:181401:1673, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:26:181401:1670.

На основании постановления Главы Администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан от 18.04.2012 N 04-926 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан и предпринимателем заключен договор аренды земельных участков от 18.04.2012 N 25-12-26-зем: - площадью 6820 кв. м с кадастровым номером 02:26:181401:1668 с видом разрешенного использования: для размещения и эксплуатации склада, относящегося к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения; - площадью 59 053 кв. м с кадастровым номером 02:26:181401:1670 с видом разрешенного использования: для размещения и эксплуатации фермы, относящегося к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения.

Между Министерством (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключены договоры купли-продажи земельного участка от 14.05.2021 N 83- 2021, N 84-2021: - площадью 6820 кв. м с кадастровым номером 02:26:181401:1668, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Иглинский район, с/с Чуваш-Кубовский, с. Новокубово, с видом разрешенного использования: для размещения и эксплуатации склада; - площадью 59 053 кв. м с кадастровым номером 02:26:181401:1670, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по тому же адресу, с видом разрешенного использования - для размещения и эксплуатации фермы.

По актам приема-передачи земельного участка от 14.05.2021 земельные участки с кадастровыми номерами 02:26:181401:1668, 02:26:181401:1670 переданы в собственность истца.

Согласно п. 2.1 договоров N 83-2021, 84-2021 цена участка определена в соответствии с постановлением N 206.

По договору N 83-2021 определена стоимость участка в размере 87 159 руб. 60 коп.; по договору N 84-2021 определена стоимость участка в размере 754 697 руб. 34 коп.

Истцом оплачена выкупная стоимость вышеуказанных земельных участков.

Предприниматель, ссылаясь, на подп. 6 п. 2 ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации и постановление Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" (далее - постановление 629), обратился в Министерство с заявлением о возврате излишне уплаченной суммы по договорам N 83-2021, 84-2021.

Письмом от 08.07.2021 N 758 Министерство отказало в возврате суммы выкупа за земельные участки по вышеуказанным договорам, мотивируя тем, что земельные участки приняты заявителем без претензий по акту приема-передачи и сообщило о праве на разрешение спора в судебном порядке.

Полагая, что при определении выкупной цены спорных земельных участков, комитет не применил порядок, установленный постановлением N 629 от 29.12.2014 в части цены выкупаемого имущества в размере 25% кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения истца с заявлением 24.03.2021, предприниматель обратился с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок относится к категории земли сельскохозяйственного назначения и предоставлен истцу для сельскохозяйственного использования (размещения и эксплуатации фермы). Судом указано, что само по себе расположение на земельных участках сельскохозяйственного назначения нежилых зданий (сооружений) не является основанием для применения к спорным правоотношениям норм права, касающихся реализации исключительного права на приватизацию земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости с целью эксплуатации этих объектов (ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации), в связи с чем положения пункта 4 постановления N 629 при определении цены по договору купли-продажи применению не подлежат. Суд пришел к выводу, что площадь земельного участка с кадастровым номером 02:26:181401:1668, предоставленного по договору купли-продажи от 14.05.2021 N 83-2021, несоразмерна и существенно превышает площадь находящегося на нем объекта капитального строительства с кадастровым номером 02:26:181401:1682.

Отменяя решение суда, и удовлетворяя иск, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

На основании подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлен ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 данного Кодекса.

Предприниматель обратился с заявлением о выкупе земельных участков на основании подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно выпискам из ЕГРН от 24.05.2021 земельный участок с кадастровым номером 02:26:181401:1670, площадью 59 053 кв. м относится к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для размещения и эксплуатации фермы; земельный участок с кадастровым номером 02:26:181401:1668, площадью 6820 кв. м относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для размещения и эксплуатации склада.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что спорные земельные участки используются предпринимателем в соответствии с разрешенным (целевым) использованием с 2012 года.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации),

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Метод определения цены выкупа должен быть одинаковым и определяться в порядке, предусмотренном законодательством, которое действовало в период подачи заявителем заявлений о предоставлении земельных участков, что соответствует принципу равенства участников гражданских правоотношений, которым законодатель предоставил право выкупить земельный участок по специальной цене.

Порядок определения цены земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утвержден постановлением N 206.

Цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, сооружений либо помещений в них, расположенных на таких земельных участках, определяется в соответствии с постановлением Правительства Республики Башкортостан N 629 от 29.12.2014 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" (п. 3 Порядка).

В соответствии с пунктом 4 постановления Правительства Республики Башкортостан N 629 от 29.12.2014 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" (в ред. от 24.02.2021, действующей с 01.01.2021) лица, не указанные в пунктах 1 - 3 настоящего постановления и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают такие земельные участки: - с 1 января 2021 года по 31 декабря 2021 года - по цене в размере 25% от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя.

Апелляционным судом установлено, что земельные участки переданы предпринимателю в аренду для размещения и эксплуатации фермы и склада.

На земельном участке с кадастровым номером 02:26:181401:1670 расположен животноводческий комплекс (ферма), подразумевающий, в первую очередь, совокупность зданий по содержанию и выращиванию скота, а также наличие сооружений, не являющихся капитальными строениями, в том числе сооружения для хранения сена и выгона скота, оборудования и инженерных конструкций, подъездных дорог и стоянки автотранспорта.

На указанном земельном участке находится принадлежащие предпринимателю на праве собственности здание коровника площадью 1638,6 кв. м с кадастровым номером 02:26:181401:1673 и склада площадью 344,1 кв. м с кадастровым номером 02:26:181401:1681.

На земельном участке с кадастровым номером 02:26:181401:1668, огороженном железным забором, кроме сооружений, не являющихся капитальными строениями, в том числе открытых складов, используемых в летнее время для хранения зерна, расположено нежилое здание, принадлежащее на праве собственности предпринимателю, склад площадью 524 кв. м с кадастровым номером 02:26:181401:1682.

Судом обоснованно отмечено, что для эксплуатации фермы и складских помещений необходима территория для заезда, стоянки, разворота сельскохозяйственной техники и грузовых автомобилей.

С учетом изложенного апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что истец вправе приобрести спорные земельные участки по цене в размере 25% от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя.

Как верно указано судом, установление в договоре выкупной цены сверх размера, предписанного постановлением Правительства Республики Башкортостан N 629 от 29.12.2014 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" противоречит указанным нормам закона.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:26:181401:1668 составляет 87 159,60 руб.; земельного участка с кадастровым номером 02:26:181401:1670 - 7 546 97,34 руб.

Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно признал пункт 2.2 договора купли-продажи земельного участка N 83-2021 в части установления выкупной цены земельного участка в размере, превышающем 21 789 руб. 94 коп. и пункт 2.2 договора купли-продажи земельного участка N 84-2021 в части установления выкупной цены земельного участка в размере, превышающем 188 674 руб. 34 коп., недействительными.

В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации; правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

Истцом оплачена выкупная стоимость вышеуказанных земельных участков платежными поручениями N 139 от 19.05.2021 на сумму 87 159 руб. 60 коп., N 137 от 19.05.2021 на сумму 754 697 руб. 34 коп.

Поскольку истец исполнил договоры, цены по которым определены с нарушением требований законодательства, а получателем денежных средств согласно платежным поручениям являлось Министерство, денежные средства, в части превышающей определенный законом размер, являются неосновательным обогащением ответчика.

В порядке применения последствий недействительности сделок апелляционный суд обязал ответчика вернуть излишне уплаченную сумму в размере 65 369 руб. 70 коп. (из расчета 87 159 руб. 60 коп. (выкупная цена) - 21 789 руб. 90 коп. (25 % от выкупной цены)) по договору купли-продажи земельного участка N 83-2021 от 14.05.2021, а также 566 023 руб. (из расчета: 754 697 руб. 34 коп. (выкупная цена) - 188 674 руб. 34 коп. (25 % от выкупной цены)) по договору купли-продажи земельного участка N 84-2021 от 14.05.2021.

Поскольку ответчиком денежные средства в добровольном порядке не возвращены, суд апелляционной инстанции правомерно взыскал с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 984 руб. 12 коп. по договору купли-продажи земельного участка N 83- 2021 от 14.05.2021, в размере 8521 руб. 36 коп. по договору купли-продажи земельного участка N 84-2021 от 14.05.2021 (ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции обосновано исходил из того, что в силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков (подпункт 1 пункт 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации (п. 2 ст. 1 названного Закона).

Учитывая, что на испрашиваемых земельных участках расположены здания, необходимые для осуществления сельскохозяйственного производства, спорные земельные участки не имеют территории для сельскохозяйственных угодий, принцип сохранения целевого использования земельных участков, закрепленный в подпункте 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не нарушен.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда и удовлетворил иск.

Доводы заявителя отклоняются как основанные на неверном толковании норм права, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов суда, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дела имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судом апелляционной инстанций по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в силу требований ч. 1, 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющие правовое значение для дела обстоятельства определены судом с учетом существа спора, на основании доводов и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

Таким образом, обжалуемый судебный акт отмене не подлежит, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2022 по делу N А07-23736/2021 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

А.А.Столяров И.А.Краснобаева