Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18 июля 2023 г. N Ф09-4310/23 по делу N А07-28896/2021

Екатеринбург

18 июля 2023 г.

Дело N А07-28896/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2023 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Краснобаевой И.А.,

судей Купреенкова В.А., Татариновой И.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дирекция программ развития г. Уфы" (далее - общество "Дирекция программ развития г. Уфы") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.12.2022 по делу N А07-28896/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

В судебном заседании, проведенном посредством использования систем онлайн-заседания в режиме веб-конференции, приняли участие представители общества "Дирекция программ развития г. Уфы" - Салихова Г.А. (доверенность от 01.02.2023 N 1), Коньков К.А. (доверенность от 11.07.2023), Никитин В.И. (директор, протокол от 12.03.2021).

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - истец по первоначальному иску, УЗИО г. Уфы, Управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу "Дирекция программ развития г. Уфы" (ответчик) о взыскании суммы задолженности по договору аренды N 38/т-11 от 30.12.2011 в размере 1 936 981 руб. 92 коп. за период с 07.04.2015 по 21.08.2019, неустойки в размере 795 680 руб. 93 коп. за период с 11.11.2014 по 21.08.2019, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 346 000 руб. 60 коп. за период с 22.08.2019 по 30.04.2022, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.05.2022 по день уплаты задолженности (с учетом принятых судом уточнений первоначального иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Общество "Дирекция программ развития г. Уфы" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с встречным исковым заявлением к Управлению о взыскании убытков в размере 2 264 900 руб. 75 коп., в том числе: арендные платежи в размере 1 353 429 руб. 80 коп., произведенные за период с 07.03.2012 по 02.07.2015, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 911 470 руб. 95 коп. за период с 07.03.2012 по 31.03.2022 (с учетом принятых судом уточнений встречного иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Финансовое управление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 26.12.2022 первоначальные исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с общества "Дирекция программ развития г. Уфы" в пользу Управления задолженность по арендной плате 580 718 руб. 27 коп., неустойку в сумме 147 990 руб. 07 коп. за период с 11.09.2018 по 31.03.2022, а также неустойку, начиная с 02.10.2022 по день фактического погашения долга исходя из 0,05% от суммы оставшейся задолженности за каждый день просрочки.

В удовлетворении остальной части первоначальных требований отказано.

В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Дирекция программ развития г. Уфы" просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что обязательства арендодателя из договора аренда для комплексного освоения в целях жилищного строительства не ограничиваются передачей земельных участков по акту приема-передачи. Однако, вопреки необходимости создания для арендатора условий для комплексного освоения в целях жилищного строительства, арендодатель напротив всячески создавал препятствия для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Так, разработанный обществом и принятый без замечаний Главархитектурой Администрации городского округа город Уфа проект планировки и проект межевания был безосновательно отклонен Администрацией от утверждения (Постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 16.07.2013 N 3556). В отсутствие же утвержденного проекта планировки и проекта межевания общество не имело возможности начать проектирование, получить разрешение на строительство, технические условия на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения и приступить к строительству. Данным обстоятельствам суд первой инстанции оценки не дал.

Податель жалобы обращает внимание на то, что в результате истребования значительной части земельного участка арендованный обществом "Дирекция программ развития г. Уфы" земельный участок перестал отвечать условиям договора и его назначению для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Таким образом, арендодатель не выполнил свою прямую обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, не вправе требовать от арендатора встречного удовлетворения в виде оплаты арендных платежей.

Отметил, что обращение ответчика за продлением договора аренды земельных участков было связано с тем, чтобы в дальнейшем в ходе судебных споров отстаивать интересы арендатора в отношении всего арендованного земельного участка. При этом общество "Дирекция программ развития г. Уфы" не имело никакого интереса в использовании земельного участка, оставшегося после истребования, поскольку по своим параметрам он не отвечал возможности его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе в целях возведения объектов жилищного фонда общей площадью более 600 тыс. кв. м.

По мнению общества "Дирекция программ развития г. Уфы", суды неправомерно отклонили встречное исковое заявление со ссылкой на преюдициальность судебного акта по делу N А07-14132/2020, поскольку по указанному делу в предмет доказывания не входит установление виновного поведения ответчика. Указывает, что в суде апелляционной инстанции в рамках дела N А07-15388/2013 Администрация признала требования общества "Дирекция программ развития г. Уфы" в полном объеме. Также податель жалобы не согласился с выводами судов относительно пропуска истцом по встречному иску срока исковой давности.

Общество "Дирекция программ развития г. Уфы" представило пояснения по доводам кассационной жалобы, указывает на то, что Администрация не имеет права на распоряжение земельным участком, за который просит арендные платежи. Полагает, что отсутствует право требования арендных платежей в связи с невозможностью использования участка по назначению - комплексное развитие территории. Кроме того, запрет на использование земельных участков под строительство был снят в феврале 2019 года, то есть весь период аренды осуществлять строительные работы, использовать по назначению земельный участок было невозможно.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 30.12.2011 между Управлением (арендодатель) и обществом Проектно-инвестиционная компания "Башкиргражданпроект" (арендатор) заключен договор аренды земельных участков N 38/Т-11, по условия которого, на основании постановления главы Администрации N 6543 от 11.11.2011, выписки из протокола N 2 заседания аукционной (конкурсной) комиссии о признании претендентов участниками торгов от 16.12.2011 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель населенных пунктов с кадастровыми номерами 02:55:050202:1614, 02:55:050202:1020, расположенные по адресу: Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, территория севернее п. Некрасово, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, ориентировочная площадь объектов капитального строительства - 255 250 кв. м, в границах, указанных в кадастровых паспортах участков, общей площадью 1 856 432 кв. м (1 714 334 кв. м и 142 098 кв. м, соответственно) (пункт 1.1 договора).

Земельные участки переданы арендатору 30.12.2011 по акту приема-передачи к договору аренды земельных участков N 38/Т-11 от 30.12.2011.

На основании пункта 3.1 договора срок аренды устанавливается с 30.12.2011 до 30.12.2018.

Согласно пункту 4.1 договора размер годовой арендной платы за участки на момент заключения договора составляет 54 460 586,18 руб.

Согласно пункту 4.2 договора размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом (объектом недвижимости или временным объектом), принадлежащим арендатором, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект (объект недвижимости или временный объект) или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 1 февраля текущего года (пункт 4.4 договора).

В соответствии с пунктом 4.5 договора размер арендной платы может пересматриваться не чаще одного раза в год арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор в случаях изменения градостроительных требований использования земельного участка (а также изменений ставок арендной платы) с уведомлением арендаторов в официальных средствах массовой информации органа местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Пунктом 4.6 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа месяца.

В силу пункта 4.7 договора не использование арендатором участков не является основанием для невнесения арендной платы.

Пунктом 5.4.6 договора предусмотрена обязанность вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные в разделе 4 договора.

Впоследствии, 25.06.2012 между обществом ПИК "Башкиргражданпроект" (участник) и обществом "Дирекция программ развития г. Уфы" заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условия которого участник (общество Проектно-инвестиционная компания "Башкиргражданпроект") уступает, а общество (общество "Дирекция программ развития г. Уфы") принимает на себя права и обязанности арендатора, вытекающие из договора N 38/Т-11 аренды земельных участков от 30.12.2011 (пункт 1.1 договора).

На основании пункта 1.2 договора предмет договора: земельные участки из земель населенных пунктов с кадастровыми номерами 02:55:050202:1614, 02:55:050202:1020, расположенные по адресу: Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, территория севернее п. Некрасово, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, ориентировочная площадь объектов капитального строительства - 255 250 кв. м, в границах, указанных в кадастровых паспортах участков, общей площадью 1 856 432 кв. м (1 714 334 кв. м и 142 098 кв. м соответственно).

Договор аренды заключен между участником и Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, на основании постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 11.11.2011 N 6543, срок аренды земельных участков до 30.12.2018.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 14.02.2012 за номером 02-04-01/049/2012-192 (пункт 1.3 договора).

Пунктом 1.6. договора уступки прав и обязанностей установлено, что на момент заключения настоящего договора участник оплатил по договору аренды сумму в размере 1 544 279 руб. 89 коп., в качестве арендных платежей.

18.09.2012 между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и общество "Дирекция программ развития г. Уфы" (арендатор) заключено дополнительное соглашение о внесении изменений N 1 в договор N 38/т-11 от 30.12.2011 аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 указанного соглашения, на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.06.2012, зарегистрированного в Управлении Росреестра по РБ за N 02-04-01/100/2012-198 от 27.08.2012, права и обязанности арендатора по договору аренды N 38/т-11 от 30.12.2011 земельного участка переданы от общества ПИК "Башкиргражданпроект" к обществу "Дирекция программ развития г. Уфы" с 27.08.2012.

В связи с наличием задолженности по арендной плате истец направил ответчику претензию УЗ 3822 от 28.04.2020 с требованием об оплате арендной платы и пени, которая оставлена последним без удовлетворения.

Согласно решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 54/14 от 25.03.2020, Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан является органом, выполняющим функции владения, пользования и распоряжения земельными, участками, находящимися в собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а также распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет взыскание задолженности по договорам аренды земельных участков, в том числе по ранее заключенным, взыскание за фактическое пользование земельным участком.

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, обратился в суд с настоящим иском.

В обоснование иска УЗИО г. Уфы указывает, что постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2019 общество "Дирекция программ развития г. Уфы" обязали освободить и передать по акту приема-передачи Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан земельные участки с кадастровыми номерами: 02:55:050202:1614, 02:55:050202:1020, расположенные по адресу: Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, территория севернее п. Некрасово.

Согласно акту приема-передачи (возврата) от 22.08.2019, составленному на основании исполнительного листа серии ФС N 026207245 от 04.04.2019, выданного Арбитражным судом Республики Башкортостан на основании постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2019 по делу N А07-10581/2013 общество "Дирекция программ развития г. Уфы" передало, а УЗИО г. Уфы приняло земельные участки из земель населенных пунктов с кадастровыми номерами 02:55:050202:1614, общей площадью 13 346 кв. м, 02:55:050202:1020, общей площадью 142 098 кв. м, расположенные по адресу: Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, территория севернее п. Некрасово.

С учетом подписанного сторонами акта приема-передачи (возврата) от 22.08.2019 УЗИО г. Уфы просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 07.04.2015 по 21.08.2019 в размере 1 936 981 руб. 92 коп., неустойку в размере 795 680 руб. 93 коп. за период с 11.11.2014 по 21.08.2019, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 346 000 руб. 60 коп. за период с 22.08.2019 по 30.04.2022, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.05.2022 по день уплаты задолженности.

В свою очередь, общество "Дирекция программ развития г. Уфы", указывая, что с момента приобретения права на комплексное освоение территории в целях жилищного строительства, действуя добросовестно, в соответствии с условиями договора аренды земельных участков N 38/Т-11 от 30.12.2011, надлежащим образом исполняло свои обязательства, обратилось в суд со встречным иском.

С учетом уточнения встречного иска общество просит взыскать с Управления убытки в размере 2 264 900 руб. 75 коп., в том числе: арендные платежи в размере l 353 429 руб. 80 коп., произведенные за период с 07.03.2012 по 02.07.2015, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 911 470 руб. 95 коп. за период с 07.03.2012 по 31.03.2022.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности в пределах срока исковой давности факта наличия задолженности по договору аренды земельных участков. Также суд признал неправомерным взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами.

Учитывая положения норм права о сроке исковой давности, а также дату вынесения Арбитражным судом Республики Башкортостан решения по делу N А07-12872/2013 и момент вступления его в законную силу, а также принимая во внимание выводы судов по делу N А07-14132/2020 и отсутствие в материалах дела доказательств, с достоверностью свидетельствующих о виновных действиях Управления и доказательств наличия всей совокупности составляющих элементов для взыскания убытков, суд первой инстанции отказал в удовлетворении встречных требований общества "Дирекция развития программ города Уфы".

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей общества "Дирекция программ развития г. Уфы", кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

В силу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению (статья 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Из материалов дела следует, что 30.12.2011 между Управлением (арендодатель) и обществом Проектно-инвестиционная компания "Башкиргражданпроект" (арендатор) заключен договор аренды земельных участков N 38/Т-11, по условия которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель населенных пунктов с кадастровыми номерами 02:55:050202:1614, 02:55:050202:1020, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, ориентировочная площадь объектов капитального строительства - 255 250 кв. м, в границах, указанных в кадастровых паспортах участков, общей площадью 1 856 432 кв. м (1 714 334 кв. м и 142 098 кв. м, соответственно).

25.06.2012 между обществом ПИК "Башкиргражданпроект" (участник) и обществом "Дирекция программ развития г. Уфы" заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условия которого участник (общество Проектно-инвестиционная компания "Башкиргражданпроект") уступает, а общество (общество "Дирекция программ развития г. Уфы") принимает на себя права и обязанности арендатора, вытекающие из договора N 38/Т-11 аренды земельных участков от 30.12.2011 (пункт 1.1 договора).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2013 по делу N А07-12872/2013 признано отсутствующим зарегистрированное право собственности Муниципального образования городского округа город Уфа Республики Башкортостан 02:55:050202:1614; признано право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 02:55:050202:1614. Истребован у муниципального образования земельный участок с кадастровым номером 02:55:050202:1614 из чужого незаконного владения.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2014 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-12872/2013 отменено. В удовлетворении исковых требований ТУ ФАУГИ по Республике Башкортостан отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 31.07.2014 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2013 по делу N А07-12872/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2014 по тому же делу отменены в части рассмотрения исковых требований об истребовании земельного участка с кадастровым номером 02:55:0500202:1614 из чужого незаконного владения, а также в части взыскания судебных расходов. В этой части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан. В остальной части постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда оставлено без изменения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.07.2016 по делу N А07-12872/2013 исковые требования Территориального управления Росимущества в Республике Башкортостан удовлетворены в полном объеме: истребован из чужого незаконного владения общества "Дирекция программ развития г. Уфы" земельный участок, имевшего кадастровый номер 02:55:050202:467 в части, вошедший в состав земельного участка с кадастровым номером 02:55:050202:1614, площадью 1 700 988 кв. м с координатами характерных точек границы, указанных в решении суда.

24.10.2018 на основании указанного решения из земельного участка с кадастровым номером 02:55:050202:1614 выделен земельный участок с кадастровым номером 02:55:050202:4484. Площадь земельного участка с кадастровым номером 02:55:050202:1614 изменилась с 1 714 334 кв. м на 13 346 кв. м.

Учитывая изложенное, начиная с 16.09.2016 (дата вступления в законную силу решения по делу N А07-12872/2013) арендная плата стала начисляться исходя из уменьшенной площади земельных участков 13 346 кв. м и 142 098 кв. м.

27.09.2018 общество "Дирекция программ развития г. Уфы" обратилось в адрес Управления с уведомлением о намерении продлить договор аренды земельного участка, которым просило продлить договор N 38/Т-11 аренды земельных участков на новый срок.

26.10.2018 письмом (исх. N 31207) Управление ответило отказом в продлении договора N 38/Т-11 аренды земельных участков на новый срок в связи с отсутствием оснований для предоставления земельного участка без проведения торгов.

Не согласившись с отказом, общество обратилось в суд с исковым заявлением к Управлению о признании незаконным отказа Управления в продлении договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050202:1614, 02:55:050202:1020, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязании Управления направить обществу "Дирекция программ развития города Уфы" проект дополнительного соглашения о продлении на 5 (пять) лет договора аренды земельного участка от 30.12.2011 N 38/Т-11 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:050202:1614, земельного участка с кадастровым номером 02:55:050202:1020 для комплексного освоения в целях жилищного строительства в 30-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу (дело N А07-1949/2019).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.06.2019 по делу N А07-1949/2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2019 общество "Дирекция программ развития г. Уфы" обязали освободить и передать по акту приема-передачи Управлению земельные участки с кадастровыми номерами: 02:55:050202:1614, 02:55:050202:1020.

По акту от 22.08.2019, общество "Дирекция программ развития г. Уфы" передало, а УЗИО г. Уфы приняло земельные участки из земель населенных пунктов с кадастровыми номерами 02:55:050202:1614, общей площадью 13 346 кв. м, 02:55:050202:1020, общей площадью 142 098 кв. м.

Таким образом, с учетом срока исковой давности, в связи с отсутствием доказательств возврата земельного участка, судами частично взыскана задолженность по договору аренды земельных участков и соответственно неустойка за просрочку исполнения обязательства.

Согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606). Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации); пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020.

В силу приведенных выше норм и разъяснений арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Между тем, как следует из материалов дела земельный участок предоставлен арендатору для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и поскольку площадь земельного участка с кадастровым номером 02:55:050202:1614 изменилась с 1 714 334 кв. м на 13 346 кв. м., судам следовало проверить довод ответчика о невозможности использования земельного участка по целевому назначению - для комплексного развития территории.

Кроме того, следовало оценить аргумент общества о том, что общество "Дирекция программ развития г. Уфы" обращалось с заявлением о продлении срока аренды в связи с вероятной возможностью отказа в удовлетворении требований Администрации по делу N А07-14518/2013,но указанное обстоятельство не свидетельствует о том, что общество было готово начать использовать оставшийся земельный участок.

Кроме того, как установлено судами по делу N А07-14132/2020 Управление 20.06.2013 обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с требованием к обществу "Дирекция программ развития г. Уфы" о признании недействительным договора от 25.07.2012 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного между обществом ПИК "Башкиргражданпроект" и обществом "Дирекция программ развития г. Уфы", расторжении договора аренды земельных участков от 30.12.2011 N 38/Т-11, обязании освободить земельные участки с кадастровыми номерами: 02:55:050202:1614, 02:55:050202:1020.

В рамках рассмотрения дела N А07-10581/2013 определением суда от 18.10.2013 по ходатайству управления наложены обеспечительные меры в виде запрета обществу "Дирекция программ развития г. Уфы" и иным лицам осуществлять любые строительные работы на земельных участках, предоставленных обществу "Дирекция программ развития г. Уфы" по договору аренды от 30.12.2011 N 38/Т-11.

Указанные меры действовали до вступления в законную силу решения по указанному делу - до 15.02.2019.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2019 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.09.2018 по делу N А07-10581/2013 отменено. Исковые требования управления удовлетворены частично. Суд обязал общество "Дирекция программ развития г. Уфы" освободить и передать по акту приема-передачи управлению земельные участки с кадастровыми номерами: 02:55:050202:1614, 02:55:050202:1020. В остальной части в удовлетворении требований отказано.

Таким образом, как верно отмечено судами первой и апелляционной инстанций, наложенные судом обеспечительные меры действовали до 15.02.2019.

При таких обстоятельствах, суд округа полагает, что судами двух инстанций при расчете арендной платы не учтено, что общество "Дирекция программ развития г. Уфы" не могло использовать земельный участок в период наложенных на него в рамках дела N А07-10581/2013 обеспечительных мер.

При таких обстоятельствах, поскольку указанные недостатки не могут быть устранены судом кассационной инстанции и требуют нового рассмотрения спора по существу, учитывая, что судом первой инстанции обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права, не установлены, а судом апелляционной инстанции не выполнены требования, изложенные в статье 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не устранены противоречия в доводах и возражениях участвующих в деле лиц, суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене в полном объеме с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции (часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, дать оценку на предмет возможности использования спорного земельного участка по его целевому назначению в условиях истребования более 91% арендованной площади земельных участков, учесть период принятия в отношении данного земельного участка обеспечительных мер в рамках дела N А07-10581/2013 и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.12.2022 по делу N А07-28896/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2023 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.А. Краснобаева

Судьи

И.А. Татаринова В.А. Купреенков