Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 9 ноября 2023 г. N Ф09-6894/23 по делу N А76-11796/2022

Екатеринбург

09 ноября 2023 г.

Дело N А76-11796/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 ноября 2023 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Краснобаевой И.А., Татариновой И.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Возрождение" (далее - общество "Возрождение") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2023 по делу N А76-11796/2022 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Возрождение" - Ветшева Е.Н. (директор), Тишков А.В. (доверенность от 17.03.2020);

Администрации Кременкульского сельского поселения (далее - администрация) - Валитова Р.И. (доверенность от 10.03.2022), Рябова М.А. (доверенность от 04.05.2023).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу "Возрождение", в котором просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 10.11.2015 N 1, заключенный между муниципальным образованием "Кременкульское сельское поселение" и обществом "Возрождение" (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказа от иска в части).

Определением суда от 15.11.2022 принято к производству встречное исковое заявление общества "Возрождение" к администрации, в котором общество просит обязать администрацию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения N 3 общей площадью 59,3 кв. м, с кадастровым номером 74:19:1111010:245, состоящего из комнат с 1 по 20, с 23 по 31, с 33 по 45, расположенного на 1 этаже здания, комнат с 1 по 21, расположенных в подвале, общей площадью 1 020 кв. м, по адресу: Челябинска область, с. Кременкуль, ул. Ленина, д. 14б (далее - спорные нежилые помещения), на условиях протокола разногласий от 11.02.2022 в редакции покупателя по цене 1 510 000 руб. 00 коп.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 07.02.2023 (резолютивная часть от 02.02.2023) в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования удовлетворены. На администрацию возложена обязанность заключить с обществом "Возрождение" договор купли-продажи спорных нежилых помещений, изложив оспариваемые пункты договора в следующей редакции:

- пункт 1.2 договора "Стоимость объекта 1 510 000 руб. 00 коп. согласно отчету об оценке N 229-2020 от 08.04.2020 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 59.3 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, с. Кременкуль, ул. Ленина, д. 14б";

- пункт 6.1 договора "В случае нарушения покупателем срока оплаты нежилого помещения на сумму долга начисляются пени в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа до дня поступления суммы долга на расчетный счет продавца включительно".

Дополнительным решением от 11.04.2023 на администрацию возложена обязанность заключить с обществом "Возрождение" договор купли-продажи спорных нежилых помещений, изложив оспариваемые пункты договора в следующей редакции:

- пункт 2.7 договора "Покупатель обязуется нести расходы по содержанию заложенного имущества, обеспечивать сохранность (в случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества уведомить об этом продавца), не совершать действия, влекущих уменьшение стоимости заложенного имущества, не препятствовать продавцу производить осмотр заложенного имущества, но не более 1 раза в квартал, по заблаговременно, за 3 рабочих дня, направленному покупателю уведомлению о проведении осмотра, гарантировать продавцу, что передаваемое ему в залог имущество не будет перезаложено до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства полном объеме, немедленно сообщать продавцу сведения об изменениях произошедших с предметом залога, о посягательствах третьих лиц на предмет залога, не отчуждать заложенное имущество третьим лицам без письменного согласия продавца.";

- пункт 2.8 договора "Продавец вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного имущества, но не более 1 раза в квартал, по заблаговременно, за 3 рабочих дня, направленному покупателю уведомлению о проведении проверки, требовать от покупателя принятия мер, необходимых для сохранения заложенного имущества, а также досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось";

- пункт 8.1 договора "В случае, если покупатель систематически (2 и более раз подряд) не производит в установленный настоящим договором срок платеж за помещение, продавец вправе отказаться от исполнения настоящего договора и требовать возврата нежилого помещения, в соответствии с ч. 2 ст. 489 ГК РФ".

- дополнить договор купли-продажи недвижимого имущества пунктом 2.13 в следующей редакции "Покупатель вправе оплатить продавцу цену нежилого помещения, указанную в пункте 1.2 настоящего договора, до истечения срока рассрочки, указанного в пункте 2.1 настоящего договора. В случае досрочной оплаты сумма процентов, указанная в пункте 2.3 настоящего договора, подлежит перерасчету на день исполнения обязательств".

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2023 решение и дополнительное решение суда первой инстанции отменены. В удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано.

В кассационной жалобе общество "Возрождение" просит постановление суда апелляционной инстанции от 17.07.2023 отменить, решение суда первой инстанции от 07.02.2023 оставить в силе, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов заявитель указывает на то, что направление обществом "Возрождение" протоколов разногласий на предложенные проекты договора купли-продажи обусловлено несогласием общества с кабальными условиями для него. Общество "Возрождение" считает, что оно не утратило предусмотренное для субъектов малого и среднего предпринимательства преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, возникший между сторонами спор, подлежал рассмотрению по существу в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявитель также не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о том, что договор аренды от 10.11.2015 N 1 прекратил свое действие 01.02.2022 в связи с истечением его срока, поскольку срок действия данного договора, по его мнению, возобновлен на неопределенный срок.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и обществом "Возрождение" (арендатор) 10.11.2015 заключен договор аренды нежилого помещения N 1, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование спорные нежилые помещения

Согласно пунктам 1.2, 1.3 договора имущество передается в аренду для размещения аптеки.

Договор вступает в силу с 10.11.2015 и действует до 09.11.2020.

По акту приема-передачи от 10.11.2015 спорные нежилые помещения передано в пользование арендатора.

Общество "Возрождение" 14.10.2019 обратилось в администрацию с заявлением о рассмотрении вопроса о праве приобретения спорных нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Письмом от 14.01.2020 N 24 администрация указала на отсутствие прямого обязательства на совершение предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ юридически значимых действий по заявлению о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также отсутствие намерения на реализацию вышеуказанного имущества посредством заключения договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.10.2020 по делу N А76-14932/2020, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2021 и постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 11.06.2021, признан недействительным отказ администрации, выраженный в письме от 14.01.2020 N 24, в реализации преимущественного права заявителя на выкуп арендуемых нежилых помещений как не соответствующий Закону N 159-ФЗ. На администрацию возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя посредством совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Во исполнение решения Арбитражного суда Челябинской области от 19.10.2020 по делу N А76-14932/2020 администрацией 26.08.2021 обществу "Возрождение" направлен проект договора купли-продажи на условиях продажи объекта с единовременной оплатой цены договора.

Обществом "Возрождение" 09.09.2021 в адрес администрации направлен протокол разногласий вх. N 2950 от 09.09.2021 в связи с несогласием с условием об единовременной оплате стоимости спорных нежилых помещений.

Администрацией 17.01.2022 в адрес общества "Возрождение" направлены уведомление от 17.01.2022 N 76, сопроводительное письмо от 17.01.2022 N 77, проект договора купли-продажи N 3 с условиями договора о продаже объекта в рассрочку.

Обществом "Возрождение" 11.02.2022 в адрес администрации вновь направлен протокол разногласий к договору купли-продажи, в связи с несогласием с пятью пунктами проекта договора купли продажи, связанных с порядком оплаты, страхованием имущества, графиком осмотра и проверки документов администрацией, а также размером неустойки, которые были внесены администрацией в первоначальный проект договора в связи с изменением порядка оплаты спорного имущества.

В адрес общества "Возрождение" 21.03.2022 направлено уведомление исх. N 482 о том, что направленный протокол разногласий оставлен без удовлетворения. Кроме того, направлено письмо от 10.03.2022 N 389 о необходимости оплатить арендную плату согласно направленному ранее дополнительному соглашению от 17.01.2022.

Ссылаясь на наличие задолженности по оплате арендных платежей, администрация обратилась с первоначальным иском о расторжении договора аренды. В свою очередь, общество "Возрождение", ссылаясь на необоснованное уклонение администрации от согласования условий договора купли-продажи спорных нежилых помещений, обратилось со встречным исковым заявление о разрешении спора по условиям данного договора.

Суд первой инстанции, учитывая, что задолженность по арендной плате погашена обществом "Возрождение" в разумные сроки, в удовлетворении первоначального иска отказал. Удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что условия проекта договора в редакции общества "Возрождение" соответствуют действующему законодательству.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции и отменил решение суда, отказав в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований. Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что общество "Возрождение утратило преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, поскольку не направило в сроки, установленные Законом N 159-ФЗ, в адрес администрации подписанный проект договора купли-продажи. Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции о разумности срока устранения обществом нарушений по внесению арендной платы, поскольку данная задолженность была погашена ответчиком только в январе 2023 года, на стадии вынесения решения по настоящему делу, то есть через 1 год и 7 месяцев. При этом, отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды нежилого помещения N 1 от 10.11.2015 прекратил свое действие по истечении установленного в дополнительном соглашении от 17.01.2022 срока (31.01.2022), в связи с чем отсутствуют правовые основания для расторжения данного договора в судебном порядке.

Проверив законность обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 19.10.2020 по делу N А76-14932/2020, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) установлена обязанность администрации заключить с обществом "Возрождение" договор купли-продажи спорного нежилого помещения в порядке предусмотренном Закона N 159-ФЗ.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона N 159-ФЗ.

Часть 2 указанной статьи предусматривает, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, обозначенном Законом N 159-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 этого Закона, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

В соответствии с подпунктом 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в том числе в случае, если по истечении тридцати дней со дня получения предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества не подпишут данный договор за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 данной статьи, то есть при оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки.

При рассмотрении спора судами установлено, что во исполнение решения Арбитражного суда Челябинской области от 19.10.2020 по делу N А76-14932/2020 администрацией 26.08.2021 обществу "Возрождение" направлен проект договора купли-продажи с условиями о продаже объекта с единовременной оплатой. Обществом "Возрождение" 09.09.2021 в связи с несогласием с таком порядком оплаты в адрес администрации направлен протокол разногласий вх. N 2950 от 09.09.2021.

Администрацией 17.01.2022 в адрес общества "Возрождение" направлен новый проект договора купли-продажи N 3 с условиями оплаты объекта в рассрочку. Обществом "Возрождение" 11.02.2022 в адрес администрации вновь направлен протокол разногласий к договору купли-продажи, в связи с несогласием с пятью пунктами проекта договора купли продажи, связанных с порядком оплаты, страхованием имущества, графиком осмотра и проверки документов администрацией, а также размером неустойки, которых не было в первоначальном проекте договора купли-продажи.

В адрес общества "Возрождение" 21.03.2022 направлено уведомление N 482 о том, что направленный протокол разногласий оставлен без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, делая вывод об утрате обществом "Возрождение" преимущественного права на выкуп арендуемого имуществ в связи с не подписанием проекта договора купли-продажи, несмотря на наличие подписанных и направленных обществом в адрес администрации протоколов разногласий, не учел следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В силу пункта 1 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (статья 443 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу части 4 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона N 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Отсутствие подписи арендатора в проекте договора купли-продажи в случае несогласия с предложенными ему условиями указанного проекта договора и использования предусмотренной законом возможности направить протокол разногласий по заключению договора на иных условиях в обозначенные законом сроки не может быть истолковано как обстоятельство, влекущее прекращение преимущественного права на выкуп (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.05.2016 N 305-ЭС15-19695).

Таким образом, поскольку исходя из требований общества "Возрождение", заявленных по делу, возникший между сторонами спор является преддоговорным спором об условиях отчуждения арендуемого имущества, причиной которого стали разногласия сторон относительно цены выкупаемого имущества, его порядка оплаты, страхования, графика осмотра и проверки документов администрацией, размера неустойки, спор по делу подлежит рассмотрению по существу в целях устранения имеющихся разногласий.

Ввиду вышеизложенного, выводы суда апелляционной инстанции об утрате обществом "Возрождение" преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в результате не совершения действий, предусмотренных частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, являются ошибочными.

Вместе с тем, нельзя согласиться и с выводом суда первой инстанции о том, что условия проекта договора в редакции общества "Возрождение" соответствуют действующему законодательству.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 разъяснено, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Из материалов дела следует, что администрацией рыночная стоимость спорных нежилых помещений определена в размере 1 845 000 на основании отчета N 0308210052 от 03.08.2021, выполненного обществом с ограниченной ответственностью " Центр Судебной Экспертизы", по состоянию на 03.08.2021.

Суд при разрешении разногласий в отношении условия о цене выкупа руководствовался отчетом N 229-2020 от 08.04.2020, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "АЛС Консалтинг", в котором рыночная стоимость спорных нежилых помещений определена в размере 1 510 000 руб. по состоянию на 08.04.2020.

Тогда как из материалов дела следует, установлено при рассмотрении дела N А76-14932/2020 и сторонами не оспаривается, что общество "Возрождение" обратилось в администрацию с заявлением о рассмотрении вопроса о праве приобретения спорных нежилых помещений на основании Закона N 159-ФЗ 14.10.2019.

Поскольку из отчета об оценке от 08.04.2020 N 229-2020, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "АЛС Консалтинг" по заказу общества "Возрождение" об оценке спорного имущества следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не могла быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Следовательно, суду первой инстанции с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 18.10.2012 N 7240/12, в связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости спорного объекта необходимо было на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вынести на обсуждение сторон вопрос о назначении судебной экспертизы в целях оценки итоговой величины рыночной стоимости спорных нежилых помещений по состоянию на дату подачи обществом "Возрождения" заявления о выкупе - 14.10.2019.

Таким образом, оснований для принятия условия пункта 1.2 договора в редакции общества "Возрождение" у суда первой инстанции не имелось.

С учетом того, что в силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации цена выкупаемого имущества является существенным условием договора, выводы суда первой инстанции в отношении иных спорных условий договора купли-продажи являются преждевременными.

В отношении рассмотрения первоначального искового заявления о расторжении договора аренды нежилого помещения от 10.11.2015 N 1 необходимо указать следующее.

Порядок рассмотрения заявления и принятия решения об условиях приватизации предусмотрены статьей 9 Закона N 159-ФЗ, в которой указано, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, с учетом указанных положений Закона N 159-ФЗ и главы 11 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи с обществом "Возрождение" должен быть заключен в 2020 году. При этом решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.10.2020 по делу N А76-14932/2020 отказ администрации в реализации преимущественного права заявителя на выкуп арендуемых нежилых помещений уже признан незаконным. При этом незаконные действия администрации продолжаются, что установлено судом кассационной инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о прекращении договора аренды нежилого помещения от 10.11.2015 N 1 в связи с истечением его срока, что может явиться основанием для требования об освобождении арендованного имущества, не только противоречит вышеуказанным нормам, но и смыслу Закона N 159-ФЗ.

В отношении выводов суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора аренды нежилого помещения от 10.11.2015 N 1 необходимо отметить следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу подпункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пункте 6.2 договора сторонами согласовано, что договор аренды подлежит досрочному расторжению в следующих случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора: при неуплате или просрочки оплаты в течение 3 месяцев подряд; при использовании имущества не в соответствии с целями, определенными в пункте 1.2 договора; при умышленном ухудшении арендатором состояния имущества.

Согласно абзацу 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" сам факт оплаты задолженности не препятствует предъявлению арендодателем в разумный срок иска о расторжении договора и не является основанием отказа в удовлетворении иска о расторжении договора.

Поэтому вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора аренды нежилого помещения от 10.11.2015 N 1 в связи с оплатой задолженности обществом "Возрождение" является преждевременным.

Вместе с тем из разъяснений пункта 30 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом 27.11.2019, следует, что при совершении уполномоченными органами всех действий, обязанность совершения которых возложена на него статьей 9 Закона N 159-ФЗ, то есть своевременного принятия решения о приватизации арендуемого помещения и направления проекта договора купли-продажи, заявитель может приобрести в собственность имущество с прекращением арендных отношений. Продолжение арендных правоотношений, которое обусловлено ненадлежащим исполнением уполномоченным органом этих обязанностей вынуждает арендатора вносить арендную плату. За такой период заявитель вправе требовать взыскания ранее уплаченной им арендной платы в виде убытков. Иной подход позволял бы органу совершать незаконные действия (бездействие), которые увеличивали бы срок вынужденной аренды и необходимость арендатору нести большие расходы за пользование имуществом.

В абзаце втором пункта 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъясняется, что суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

С учетом вышеуказанных разъяснений, при рассмотрении первоначального иска о расторжении договора аренды нежилого помещения от 10.11.2015 N 1 судам надлежало проанализировать и дать оценку действиям администрации на предмет наличия/отсутствия имеющих своей целью воспрепятствование реализации субъектом малого или среднего предпринимательства права на приобретение арендованного имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

При этом следует отметить, что проверка добросовестности осуществляется как при наличии обоснованного заявления стороны спора, так и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если другие стороны на них не ссылались. При установлении недобросовестности одной из сторон суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения применяет меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (абзацы 4 - 5 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Указанные обстоятельства подлежали включению в предмет доказывания при рассмотрении первоначального иска по настоящему делу, чего судами сделано не было.

В соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, спор в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом положений, установленных статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разрешить спор в соответствии требованиями действующего законодательства, распределить судебные расходы, в том числе по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.02.2023, дополнительное решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.04.2023 по делу N А76-11796/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2023 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Э. Рябова

Судьи

И.А. Краснобаева И.А. Татаринова