Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30 ноября 2023 г. N Ф09-7509/23 по делу N А76-379/2023

Екатеринбург

30 ноября 2023 г.

Дело N А76-379/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 ноября 2023 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Краснобаевой И.А., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности Администрации города Троицка (далее - Управление) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.06.2023 по делу N А76-379/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

представитель Управления - Файзуллин М.С. (доверенность от 19.01.2023 N 270);

индивидуальный предприниматель Сагоконь Дмитрий Александрович (далее - предприниматель Сагоконь Д.А.) (лично, паспорт).

Предприниматель Сагоконь Д.А. обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению, в котором просит:

- признать недействительным отказ, выраженный в письме от 18.11.2022 N 4688, как несоответствующий положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты" (далее - Закон N 159-ФЗ) в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по договору о передаче имущества в аренду от 25.01.2007 N 10.07.01.01.02;

- обязать Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя Сагоконь Д.А. и обязать совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Управление обратилось в Арбитражный суд Челябинской области со встречным заявлением к предпринимателю Сагоконь Д.А. о признании договора от 03.06.2020 о передаче прав и обязанностей по договору о передаче имущества в аренду от 25.01.2007 N 10.07.01.01.02 недействительным, ничтожным.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Реал" (далее - общество "Реал"), Администрация города Троицка.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 14.06.2023 первоначальные требования предпринимателя Сагоконь Д.А. удовлетворены. В удовлетворении встречных требований Управления отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление просит указанные судебные акты отменить.

В обоснование доводов заявитель ссылается на то, что договор от 03.06.2020 о передаче прав и обязанностей по договору о передаче имущества в аренду от 25.01.2007 N 10 07.01.01.02 заключен с нарушением действующего законодательства и ограничивает конкуренцию при заключении договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, тем самым посягает на охраняемые законом интересы третьих лиц. Управление также указывает на то, что пункт 3.3.9 договора о передаче имущества в аренду от 25.01.2007 N 10.07.01.01.02, введенный дополнительным соглашением от 15.02.2007 N 2, недействителен с момента вступления в силу статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции". При этом заявитель отмечает, что недействительность договора от 03.06.2020 о передаче прав и обязанностей по договору о передаче имущества в аренду от 25.01.2007 N 10 07.01.01.02 лишает предпринимателя Сагоконь Д.А. права преимущественной приватизации по договору о передаче имущества в аренду от 25.01.2007 N 10 07.01.01.02, поскольку последний не арендатор имущества.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Сагоконь Д.А. просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено, что между Администрацией города Троицка (арендодатель) и обществом "Реал" (арендатор) заключен договор о передаче имущества в аренду от 25.01.2007 N 10.07.01.01.02, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в срочное безвозмездное владение и хозяйственное использование, то есть в аренду нежилое встроенное помещение, расположенное по адресу: 457100, г. Троицк, ул. Разина, д. 35-а (пункт 1.1 договора).

Договор заключен сроком до 25.12.2007 (пункт 7.1 договора).

По акту от 25.01.2007 обществом "Реал" произведена прием-передача указанного имущества.

Соглашением от 30.01.2007 N 1 стороны предусмотрели обязательную регистрацию договора в Управлении Федеральной регистрационной службы.

Соглашением от 15.02.2007 N 2 стороны изменили пункт 3.3.9 договора, изложив его в следующей редакции: "арендатор имеет право передавать имущество в субаренду, передавать права и обязанности по настоящему договору аренды третьим лицам, без согласия арендодателя".

Соглашением от 27.02.2007 N 3 стороны продлили действие договора до 25.01.2047.

Впоследствии 03.06.2020 между обществом "Реал" (арендатор) и предпринимателем Сагоконь Д.А. (новый арендатор) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору о передаче имущества в аренду от 25.01.2007 N 10 07.01.01.02.

Предприниматель Сагоконь Д.А. обратился в Управление с заявлением об отчуждении арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ (письмо 27.09.2021 N 20).

По итогу рассмотрения заявления Управление отказало предпринимателю Сагоконь Д.А. в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, направив письмо от 18.11.2022 N 4688. Основанием для отказа Управление указало, что предприниматель Сагоконь Д.А. не соответствует требованиям пункта 1 части 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, так как муниципальное имущество используется последним с 03.06.2020, то есть менее трех лет.

Полагая отказ Управления незаконным и нарушающим права, предприниматель Сагоконь Д.А. обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Управление обратилось со встречным заявлением к предпринимателю Сагоконь Д.А. о признании договора от 03.06.2020 о передаче прав и обязанностей по договору о передаче имущества в аренду от 25.01.2007 N 10.07.01.01.02 недействительным, ничтожным.

В обоснование встречного заявления Управление ссылалось на то, что договор от 03.06.2020 должен соответствовать действующему на момент заключения законодательству. Между тем передача прав по договору от 25.01.2007 N 10.07.01.01.02 осуществлена без проведения конкурсной процедуры, предусмотренной пунктом 1 статьи 7.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Удовлетворяя требования предпринимателя Сагоконь Д.А. и отказывая в удовлетворении требований Управления, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 и частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Как следует из материалов дела и судами установлено, что основанием для отказа в предоставлении заявителю преимущественного права выкупа арендуемого имущества явилось то, что предприниматель Сагоконь Д.А. не соответствует требованиям пункта 1 части 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, так как муниципальное имущество используется последним с 03.06.2020, то есть менее трех лет.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Закона N 159-ФЗ.

На основании части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона /N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Частью 2.1. указанной статьи предусмотрено, что заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более для недвижимого имущества и в течение одного года и более для движимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления в отношении недвижимого имущества и в течение трех лет до дня подачи этого заявления в отношении движимого имущества;

3) в отношении арендуемого движимого имущества в утвержденном в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечне государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона.

Для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества вышеуказанный перечень условий (по статье 3 и части 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ) является закрытым и не подлежит расширительному толкованию.

Таким образом, в силу части 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 3 указанной статьи при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу части 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Пунктом 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве, а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства. Судам также следует учитывать, что по смыслу Закона допускается переход права на приобретение в порядке универсального правопреемства от субъекта малого или среднего предпринимательства, заявившего о реализации данного права, к другому лицу.

Как следует из материалов дела и судами установлено, спорное имущество, начиная с 25.01.2007 по 03.06.2020, находилось в непрерывном владении общества "Реал" на основании договора о передаче имущества в аренду от 25.01.2007 N 10.07.01.01.02.

При этом соглашением от 15.02.2007 N 2 к названному договору стороны изменили пункт 3.3.9, изложив его в следующей редакции: "арендатор имеет право передавать имущество в субаренду, передавать права и обязанности по настоящему договору аренды третьим лицам, без согласия арендодателя".

Соглашением от 27.02.2007 N 3 к договору о передаче имущества в аренду от 25.01.2007 N 10.07.01.01.02 срок действия договора продлен до 25.01.2047.

В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3.3.9 договора о передаче имущества в аренду от 25.01.2007 N 10.07.01.01.02 общество "Реал" по договору от 03.06.2020 передало свои права и обязанности арендатора по договору от 25.01.2007 N 10.07.01.01.02 новому арендатору - предпринимателю Сагоконь Д.А., передача прав и обязанностей по договору от 25.01.2007 N 10.07.01.01.02 зарегистрирована в Управлении Росреестра по Челябинской области, номер записи о регистрации 74:35:0200023:123-74/035/2020-2.

Таким образом, права и обязанности арендатора по указанному выше договору аренды перешли к предпринимателю Сагоконь Д.А. в порядке сингулярного правопреемства.

При этом общество "Реал" включено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства с 01.08.2016, относится к микропредприятиям.

В соответствии со сведениями из Единого государственного реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 02.09.2022 N ИЭ9965-22-6885340 предприниматель Сагоконь Д.А. является субъектом малого предпринимательства с 01.08.2016 со статусом: микропредприятие.

Таким образом, довод Управления о том, что предприниматель Сагоконь Д.А. не соответствует требованиям пункта 1 части 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, так как муниципальное имущество используется последним с 03.06.2020, то есть менее трех лет противоречит фактическим обстоятельствам дела с учетом срока владения и пользования спорным объектом общества "Реал" как предыдущим правообладателем.

Доводы Управления о недействительности, ничтожности договора от 03.06.2020 со ссылкой на положения статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции" несостоятельны по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ, вступившей в силу 02.07.2008), заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, установленных частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Указанные положения закона вступили в силу с 02.07.2008 в соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Между тем, поскольку договор о передаче имущества в аренду от 25.01.2007 N 10.07.01.01.02 и соглашения от 30.01.2007 N 1, от 15.02.2007 N 2, от 27.02.2007 N 3 к указанному договору заключены до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, запрещающей передачу в аренду муниципального имущества без проведения торгов, поэтому ее положения к спорным правоотношениям неприменимы.

Действовавшим на момент заключения данного договора законодательством не была предусмотрена обязанность органов местного самоуправления передавать в аренду муниципальное имущество путем проведения конкурсов или аукционов.

При этом ограничения, установленные частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ, вступившей в силу 02.07.2008) на договор о передаче прав и обязанностей от 03.06.2020 не распространяются, поскольку, как правильно указали суды, в данном случае не происходит заключение нового договора аренды, а вносятся изменения в уже заключенный и зарегистрированный договор аренды в части арендатора. Договор от 03.06.2020 не затрагивает предмет договора, сроки его действия, условия об оплате, а изменяет его субъектный состав по обоюдному желанию сторон договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Таким образом, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.

В соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса Российской Федерации такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке, включая государственную регистрацию.

Как следует из договора от 03.06.2020, он подписан со стороны прежнего арендатора, нового арендатора, с согласия арендодателя, выраженного в пункте 3.3.9 договора в редакции соглашения от 27.02.2007 N 3 к договору.

Кроме этого, договор от 03.06.2020, так же как и сам договор, надлежащим образом зарегистрированы в Управлении Росреестра по Челябинской области в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах неправомерен довод Управления об отсутствии у предпринимателя Сагоконь Д.А. права на приобретение арендуемого имущества в связи с тем, что договор от 03.06.2020 заключен с нарушением требований Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и является недействительным, ничтожным.

С учетом изложенного суды правомерно удовлетворили требования предпринимателя Сагоконь Д.А., признав недействительным отказ Управления, выраженный в письме N 4688 от 18.11.2022, обязав его устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя Сагоконь Д.А. и совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и обоснованно отказали в удовлетворении требований Управления.

Доводы заявителя кассационной жалобы подлежат отклонению, так как основаны на ошибочном толковании вышеназванных норм права.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции", при проверке соответствия выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,) необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). С учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не допускается.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.06.2023 по делу N А76-379/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления муниципальной собственности Администрации города Троицка - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Э. Рябова

Судьи

И.А. Краснобаева С.В. Лазарев