Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14 июня 2024 г. N Ф09-2117/24 по делу N А60-11109/2023

Екатеринбург

14 июня 2024 г.

Дело N А60-11109/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июня 2024 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С. В.,

судей Тороповой М. В., Беляевой Н. Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального при ведении протокола помощником судьи Поповой Е.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мезенцевой Елены Александровны на решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.10.2023 по делу N А60-11109/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2024 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание, проводимое посредством вебконференц-связзи, не явились.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Статус" - Алибекова Д.В. (доверенность от 11.07.2023), заявившая ходатайство об участии в судебном заседании посредством вебконференц-связи, обеспечила явку в судебное заседание лично.

В судебном заседании 06.06.2024 объявлен перерыв. Судебное заседание продолжено 11.06.2024.

Индивидуальный предприниматель Мезенцева Елена Александровна (далее - истец по первоначальному иску, предприниматель Мезенцева Е.А.) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "Статус" (далее - ответчик по первоначальному иску, общество "Статус") о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2022 по 20.11.2022 в сумме 670 833 руб. 33 коп.; по потребленным коммунальным услугам в сумме 86 019 руб.; неустойки за период с 01.11.2022 по 19.04.2023 в сумме 226 333 руб. 33 коп.

Общество "Статус" обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к предпринимателю Мезенцевой Е.А. о признании договора аренды нежилого помещения от 01.03.2021 расторгнутым с апреля 2022 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечены Мезенцев Игорь Иванович, Екатеринбургское муниципальное унитарное предприятие водопроводно-канализационного хозяйства.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.10.2023 в удовлетворении иска предпринимателя Мезенцевой Е.А. отказано полностью. Производство по встречному иску прекращено в связи с отказом общества "Статус" от встречного иска в полном объеме.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2024 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Мезенцева Е.А. просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает на то, что предприниматель Мезенцева Е.А. передала помещение в пользование 01.03.2021, а общество "Статус" приняло его без замечаний и фактически использовало. Ссылается на то, что обращения директора общества "Статус" в полицию совершены с целью создания негативного образа предпринимателя Мезенцевой Е.А. По мнению заявителя, переписка не может служить доказательством намерения сторон расторгнуть отношения, без направления соглашения о расторжении. Считает, что факт того, что истец чинил препятствия в пользовании арендуемым помещением, не доказан.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Статус" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.03.2021 между предпринимателем Мезенцевой Е.А (арендодатель) и обществом "Статус" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель передает во временное пользование, а арендатор принимает нежилое помещение, имеющее на поэтажном плане номера 86, 87, 90-97, расположенное на этажах: N -5,600; -7,800 здания многоквартирного дома по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Радищева, 31, общей площадью 133,9 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0401033:1436.

В пункте 1.2 договора установлено, что помещение предназначается для стоматологической клиники.

По условиям пунктов 2.1, 2.2 договора предусмотрено, что размер арендной платы составляет 175 000 руб. в месяц за помещение; оплата производится ежемесячно, начиная с 01.03.2021 путем перечисления денежных средств с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя.

Согласно пункту 2.5 договора на арендатора также возложена обязанность оплачивать потребленные коммунальные услуги.

Договор вступает в силу с момента подписания и действует по 28.02.2026 (пункт 7.1 договора).

Как указывает истец, помещение принято обществом "Статус" 01.03.2021 и фактически используется. Договор в установленном порядке не зарегистрирован.

В обоснование заявленных требований, истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование арендованным помещением, в результате указывает на наличие задолженности за период согласно уточнению с 01.04.2022 по 20.11.2022 в сумме 670 833 руб. 33 коп., а также по потребленным коммунальным услугам в сумме 86 019 руб. и неустойки за период с 01.11.2022 по 19.04.2023 в сумме 226 333 руб. 33 коп. (с учетом уточнения требований).

Неисполнение арендатором обязанностей по внесению арендной платы за пользование имуществом в указанный период (с апреля 2022 г.) послужило основанием для обращения предпринимателя Мезенцевой Е.А. в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Относительно встречного иска, обществом "Статус" заявлен отказ от встречного заявления, который принят судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении требований предпринимателя Мезенцевой Е.А., суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для взыскания арендных платежей за спорный период, поскольку совокупностью представленных в материалы дела доказательств подтверждено, что арендодатель чинил препятствия в пользовании имуществом, с 01.04.2022 ограничил доступ и арендатор не мог пользоваться нежилым помещением, предоставленным под стоматологическую клинику, в том числе ввиду невозможности физического доступа, а также отсутствия государственной регистрации договора, что обязательно для лицензирования, по причине уклонения арендодателя и наличия непогашенных обременений.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

При рассмотрении настоящего дела суды правомерно руководствовались положениями статей 328, 405, 406, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору, а освобождение от арендной платы арендатора за период объективной невозможности использовать объект аренды вытекает из самой конструкции арендного договора.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать досрочного расторжения договора.

Кроме того, арендатор вправе потребовать возмещения убытков (пункт 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе в размере уплаченных арендных платежей.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2016 по делу N 305-ЭС15-15053, А40-129910/2014).

При этом суды верно исходили из того, что арендодатель - предприниматель Мезенцева Е.А. не исполнила обязательство по государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 01.03.2021, что сделало невозможным использование ответчиком арендуемого помещения по целевому назначению в соответствии с условиями заключенного договора аренды.

Так в соответствии с пунктом 7.1 договор аренды вступает в силу с момента подписания и действует по 28.02.2026.

В соответствии с пунктом 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 8.1. договора аренды стороны установили, что договор подлежит регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Затраты на оплату госпошлины делятся пополам между арендодателем и арендатором. Аренда спорного помещения имела изначально целевое назначение - для стоматологической клиники (пункт 1.2 договора аренды).

Согласно Федеральному закону "О лицензировании отдельных видов деятельности" от 04.05.2011 (в ред. от 31.07.2020) N 99-ФЗ, предоставление стоматологических услуг возможно только после выдачи специальной лицензии.

Как следует из пункта 7 Положения о лицензировании медицинской деятельности, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.04.2012 N 291 и п. 20 Административного регламента Росздравнадзора по предоставлению государственной услуги по лицензированию медицинской деятельности (утв. приказом Минздрава России от 26.01.2015 N 21н), для получения лицензии на осуществление медицинской деятельности соискателю необходимо представить в лицензирующий орган копии документов, подтверждающих наличие у него принадлежащих ему на праве собственности или на ином законном основании зданий, строений, сооружений и (или) помещений, необходимых для выполнения заявленных работ (услуг).

Таким образом, для получения лицензии на осуществление медицинской деятельности в лицензирующий орган необходимо представить зарегистрированный договор аренды.

Кроме того, суды установили, что предприниматель Мезенцева Е.А. скрыла тот факт, что объект аренды обременен, так как в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись от 15.07.2019 о регистрации договора аренды нежилого помещения от 01.04.2019, заключенного между предпринимателем Мезенцевой Е.А. и Ведерниковым В.Г. сроком до 31.03.2024.

Арендатор узнал об этом лишь тогда, когда самостоятельно обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации договора аренды, что подтверждается уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от 28.02.2022 N КУВД-001/2022-6245035/2.

Таким образом, Арендатор не мог использовать арендованный объект по его целевому назначению в связи с отсутствием возможности оформления лицензии на оказание медицинских услуг.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Как верно отмечено апелляционным судом, вопреки доводам истца, факт наличия препятствий в пользовании арендуемым помещением, созданных арендодателем, признается доказанным и подтвержденным материалами дела с учетом совокупности доказательств, в частности: письменных пояснений Черных Е.О., материалов проверок органов полиции, письма от 12.05.2022 N 157 общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Скит", переписки в WhatsApp между предпринимателем Мезенцевой Е.А. и директором общества "Статус" Хохряковым А.Н., актов об ограничении допуска в арендуемое нежилое помещение, письменных пояснений Мезенцева И.И., договоров и переписки с подрядчиками, которые должны были выполнить работы по установке медицинского оборудования, соглашением о расторжении аренды помещения технического этажа.

Суд округа отмечает, что спорный договор аренды носил строго целевой характер, а создание арендодателем таких условий, при которых достижение этой цели невозможно, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду нежилым помещением.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу, что общество "Статус" не могло использовать арендуемое помещение в период с 01.04.2022 по 20.11.2022 в связи с чинением препятствий со стороны Арендодателя, поэтому у Арендатора отсутствует обязанность по оплате арендных платежей за данный период.

Данные обстоятельства установлены судами на основании оценки имеющихся в материалах дела доказательств, в связи с чем суды обоснованно отказали в удовлетворении заявленных требований.

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Фактические обстоятельства дела судами установлены в полном объеме, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам и нормам действующего законодательства.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению судом округа, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права, основаны на неверном толковании заявителем указанных норм применительно к установленным обстоятельствам, по существу, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов о фактических обстоятельствах, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.10.2023 по делу N А60-11109/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мезенцевой Елены Александровны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.В. Лазарев

Судьи

М.В. Торопова Н.Г. Беляева