Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 2 ноября 2024 г. N Ф09-5703/24 по делу N А47-6181/2022

Екатеринбург

02 ноября 2024 г.

Дело N А47-6181/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 ноября 2024 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Суспициной Л.А., Татариновой И.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Коммерческий банк "Оренбург" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.04.2024 по делу N А47-6181/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Оренбургской области, приняли участие представители:

акционерного общества Коммерческий банк "Оренбург" (далее - общество КБ "Оренбург") - Якупов Р.С. (доверенность от 29.08.2024);

акционерного общества "Южные ворота" (далее - общество "Южные ворота") - Марусич Е.А. (доверенность от 10.01.2024).

Общество КБ "Оренбург" обратилось в арбитражный суд к обществу "Южные ворота" с исковым заявлением о расторжении договора аренды нежилого помещения от 14.09.2017 в отношении части помещения N 2, о расторжении договора аренды нежилого помещения от 14.09.2017 в отношении части помещения N 1 в здании Литера Е4Е5, о взыскании 5 800 579 руб. 20 коп. штрафа.

Решением суда от 03.04.2024 в удовлетворении исковых требований отказано. С общества Коммерческий банк "Оренбург" в пользу акционерного общества "Южные ворота" судебные издержки в размере 130 000 руб.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2024 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество КБ "Оренбург" просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новое решение, ссылаясь на неполное исследование судами обстоятельств, имеющих значение для дела. Заявитель указывает, что истец надлежащим образом исполняет обязательства по оплате арендной платы, в стоимость которой включено право пользования 150 парковочными местами по каждому из дополнительных соглашений от 31.5.2018, расположенными на территории и вокруг Бизнес центра "Южные ворота", в котором располагается нежилое помещение. Однако количество мест, определенных условиями договора, не соответствует фактическому количеству. Судами не дана оценка всем выводам по результатам проведения двух судебных экспертиз, а именно выводам эксперта о невозможности использования помещений N 1 и N 2 в части подвального (цокольного) этажа в качестве офиса организации, существенная часть переданного в аренду имущества не может использована арендатором по назначению, указанному в договоре (в целях размещения офиса, ввиду установленных требований нормативно-технической документации в соответствии с заключениями эксперта N ТП-ПЭЗС-27/05-23 от 25.07.2023, N ТП-ПЭЗС-27/05-23-Доп от 22.01.2024. Из заключений эксперта N ТП-ПЭЗС-27/05-23 от 25.07.2023, N ТП-ПЭЗС-27/05-23-Доп от 22.01.2024 следует, что использование подвального (цокольного) этажа в том виде, в котором в настоящее время существует объект со всеми техническими требованиями и характеристиками, недопустимо в соответствии с предусмотренными нормативами. В заключениях отмечено для безопасной эксплуатации помещений подвального этажа необходимо проведение мероприятий, из чего следует, что в настоящее время эксплуатация подвального (цокольного) не является безопасной и помещение не может быть использовано в качестве офиса, что не соответствует условиям договоров аренды от 14.09.2017.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Южные ворота" просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, между закрытым акционерным обществом "Партнер" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Оренбургский ипотечный коммерческий банк "Русь" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 14.09.2017, предметом договора аренды является часть помещения N 2 в здании расположенном по адресу: г. Оренбург, ул. Кобозева, д. 1.

Предмет договора изменялся по согласию сторон:

- по дополнительному соглашению от 08.11.2017 г., изменена арендуемая площадь, увеличена до 1068.9 кв. м на цокольном, первом и четвертом этаже по цене 587 руб. за один кв. м;

- по дополнительному соглашению от 31.05.2018 года арендатору предоставлено право пользоваться 150 парковочными местами в Бизнес-Центре "Южные Ворота", зафиксировано, что плата за пользование парковочными местами включена в арендную плату;

- дополнительным соглашением от 21.06.2019 года - размер аренды увеличен до 624 руб. за кв. метр арендуемой площади в месяц;

- по дополнительному соглашению N 7 от 04.06.2020 г. - уменьшена арендуемая площадь до 729,8 кв. метров на цокольном и первом этаже, по цене 624 руб. за кв. метр в месяц;

- по дополнительному соглашению N 8 от 03.07.2020 г. - уменьшена арендуемая площадь до 689,1 кв. метров на цокольном и первом этаже по цене 624 руб. за кв. метр в месяц;

- по дополнительному соглашению N 9 от 18.08.2020 г. - уменьшена арендуемая площадь до 633,7 кв. метров на цокольном и первом этаже по цене 624 руб. за кв. метр в месяц.

Таким образом, арендная плата за пользование помещением (часть помещения N 2) площадью 633,7 кв. метров, расположенным на цокольном и первом этаже здания, составила 395 428 руб. 80 коп. в месяц, с правом пользования 150 парковочными местами.

Кроме того, между закрытым акционерным обществом "Партнер" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Оренбургский ипотечный коммерческий банк "Русь" (арендатор) 14.09.2017 заключен договор аренды нежилого помещения в отношении помещения (части помещения) N 1 здания Литера Е4Е5 по адресу г. Оренбург, ул. Кобозева, д. 1 (т. 1, л.д. 19-21).

Предмет договора изменялся по согласию сторон:

- по дополнительному соглашению от 31.05.2018 арендатору предоставлено право пользоваться 150 парковочными местами в Бизнес-Центре "Южные Ворота", плата за пользование парковочными местами включена в арендную плату;

- дополнительным соглашением от 09.01.2019 увеличен размер арендной платы, которая составила 624 руб. за один кв. метр в месяц;

- по дополнительному соглашению от 20.12.2019 уменьшена площадь арендуемого нежилого помещения до 2642,8 кв. метров, расположенных на цокольном, 1,2,3,4 этажах по цене 624 руб. за кв. метр в месяц;

- по дополнительному соглашению от 02.03.2020 уменьшена площадь арендуемого нежилого помещения до 1940,1 кв. метров, расположенных на цокольном, первом и четвертом этажах по цене 624 руб. за кв. метр в месяц;

- по дополнительному соглашению N 8 от 04.06.2020 уменьшена площадь арендуемого нежилого помещения до 1133,4 кв. метров, расположенных на цокольном и первом этаже по цене 624 руб. за кв. метр в месяц;

- по дополнительному соглашению N 9 от 03.07.2020 уменьшена площадь арендуемого нежилого помещения до 1119,4 кв. метров, расположенных на цокольном и первом этаже по цене 624 руб. за кв. метр в месяц;

- по дополнительному соглашению N 10 от 18.08.2020 уменьшена площадь арендуемого нежилого помещения до 814,2 кв. метров на цокольном и первом этаже по цене 624 за кв. метр в месяц;

Таким образом, по указанному договору аренды арендодателем передается в пользование арендатору помещение (часть помещения N 1) площадью 814,2 кв. метров, расположенное на цокольном и первом этаже здания за плату в размере 571 334 руб. 40 коп. в месяц, с правом пользования 150 парковочными местами.

Закрытое акционерное общество "Партнер" (ИНН 5638061324) изменило форму и зарегистрировано в качестве акционерного общества "Партнер" (запись ГРН 2175658484000 от 12.12.2017).

Акционерное общество "Партнер" ликвидировано путем реорганизации в форме присоединения к закрытому акционерному обществу "Комфорт" (ИНН 5610148529, запись ГРН 2195658236079 от 20.06.2019).

Закрытое акционерное общество "Комфорт" изменило форму и зарегистрировано в качестве акционерного общества "Комфорт" (запись ГРН 2195658302134 от 12.08.2019).

Акционерное общество "Комфорт" реорганизовано путем выделения акционерное общество "Южные Ворота" (ИНН 5610242842), к которому в соответствии с выпиской от 04.10.2021 из уточненного передаточного акта к передаточному акту акционерного общества "Южные Ворота" от 21.06.2021 перешло право собственности на помещение N 2 кадастровый номер 56:44:0236007:104 площадью 1732,5 кв. м (запись ГРН 2215600362877 от 11.10.2021.

Общество с ограниченной ответственностью Оренбургский ипотечный коммерческий банк "Русь" реорганизовано в форме присоединения к акционерному обществу Коммерческий банк "Оренбург" (запись ГРН 2205600000010 от 01.01.2020).

С учетом изложенного сторонами договоров аренды нежилого помещения от 14.09.2017 г. в отношении части помещения N 2 и помещения N 1 в здании Литера Е4Е5, расположенном по адресу: г. Оренбург, ул. Кобозева, д. 1, в результате правопреемства являются: общество "Южные Ворота" (арендодатель) и общество КБ "Оренбург" (арендатор).

Договоры аренды от 14.09.2017 заключены сроком на 10 лет, по 13.09.2027 (пункт 5.1 договоров).

Истец указывает, что в ходе исполнения вышеуказанных договоров аренды арендатор испытывает существенные сложности с обеспечением парковки автомобилей сотрудников и посетителей на прилегающей к помещениям территории.

Письмом N 1325 от 26.01.2022 арендатор обратился к арендодателю с просьбой предоставить 300 парковочных мест, предусмотренных договором (по 150 по каждому договору аренды) и схематически обозначить предоставляемые по договору места, а также согласовать установку парковочных барьеров для организации режима использования части парковочных мест.

Ответом на данное письмо (письмо N 11 от 18.02.2022) арендодатель указал на снижение в одностороннем порядке предоставляемых арендатору парковочных место до 100, пропорционально снижению размера арендуемой площади. Схема парковочных мест не предоставлена, ввиду отсутствия закрепления парковочных мест за конкретными арендаторами.

Истец пояснил, что исходя из письма N 111 от 04.05.2018, предоставление 150 парковочных мест явилось следствием не аренды какой-либо определенной площади, а следствием неотделимых улучшений, профинансированных арендатором на сумму около 14 000 000 руб., а также согласно дополнительным соглашениям от 31.05.2018 плата за пользование 150 парковочными местами включена в арендную плату по каждому договору; указав на одностороннее снижение предоставляемых в пользование парковочных мест, арендодатель не поставил вопрос о снижении платы по договору.

В целях подготовки помещений цокольного этажа для их использования под размещение офиса служб арендатора выполнены предпроектные исследования для установления объема работ по приспособлению арендуемых помещений для использования в качестве офиса. В рамках проведенного ООО "НПО СОЮЗ" исследования было получено заключение, в соответствии с котрым помещения на цокольном этаже не могут быть использованы для размещения рабочих мест сотрудников офиса, ввиду нарушения норм противопожарной безопасности, обеспечивающих безопасность жизни и здоровья людей.

Письмом N 5656 от 18.03.2022 арендатор сообщил арендодателю, что предоставленное помещение частично не соответствует условиям договора, так как не может использоваться в целях размещения офисных помещений.

Ответным письмом (N 20 от 25.03.2022) арендодатель сообщил о том, что помещения переданы в исправном состоянии и в соответствии с их назначением, что подтверждается актами приема-передачи.

Письмом N 08-12/7951 от 11.04.2022 арендатор уведомил арендодателя, что в случае не урегулирования возникших разногласий по исполнению договоров аренды, они подлежат расторжению и предложил заключить соглашение об их расторжении в досудебном порядке.

Поскольку указанные требования ответчиком не выполнены, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что из буквального толкования подписанных сторонами дополнительных соглашений следует, что арендатор имеет право пользоваться 150 парковочными местами расположенными как на территории, так и вокруг Бизнес-центра "Южные ворота", при этом по условиям договоров речь не идет об обязательствах сторон в предоставлении и принятии определенного количества парковочных мест в соответствие с согласованным планом. Арендодателем приняты меры для обеспечения возможности парковки сотрудников истца именно на внутреннем паркинге бизнес-центра путем установки шлагбаума и выдачи брелоков для въезда, а в последующем оформления пропусков. Относительно доводов истца о невозможности использования помещений по назначению, суд первой инстанции обратил внимание на то, что истец на протяжении действия договоров использовал помещение, целевое назначение подтверждено судебными экспертизами. Таким образом, истцом не подтверждено существенное нарушение условий договора со стороны ответчика.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда без изменения, поддержал выводы суда первой инстанции о недоказанности истцом существенных нарушений условий договора со стороны ответчика.

Суд кассационной инстанции, рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены судебных актов.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, то есть пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, равно как и при прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю (статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе потребовать расторжения договора аренды, если:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ (договор может быть расторгнут при существенном нарушении условий договора одной стороной, что в значительной степени лишает другую сторону, того на что она была вправе рассчитывать при заключении договора).

Согласно пункту 5.3 договоров предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора стороны несут ответственность в виде штрафа в размере 6-месячной арендной платы по договору.

Из материалов дела усматривается, что часть помещения N 2 в здании, расположенном по адресу: г. Оренбург, ул. Кобозева, д. 1, и помещение N 1 в здании Литера Е4Е5, расположенном по адресу: г. Оренбург, ул. Кобозева, д. 1, переданы ответчику в аренду, в соответствии с договорами от 14.09.2017, о чем составлены акты приема-передачи от 14.09.2017, подписанные без замечаний в двустороннем порядке.

Истец указывает на то, что арендодатель не предпринимает мер по устранению недостатков помещения, препятствующих его использованию для целей, установленных законом - в качестве офиса, существенная часть переданного в аренду имущества не может быть использована арендатором по назначению, указанному в договоре (в целях размещения офиса) ввиду установленного нормативного запрета на размещение офиса в типе помещения, арендуемого по договору, то есть по независящим от арендатора причинам, ссылаясь на заключение ООО "НПО СОЮЗ", из которого следует, что помещения на цокольном этаже не могут быть использованы для размещения рабочих мест сотрудников офиса, ввиду нарушения норм противопожарной безопасности, обеспечивающих безопасность жизни и здоровья людей.

Истец указывает, что арендатор, заключая договор (с учетом дополнительных редакций) рассчитывал, что сможет использовать все переданные помещения для размещения офиса, а также 300 парковочных мест (150 по договору аренды от 14.09.2017 и 150 по договору аренды от 14.09.2017) для создания и поддержания потока клиентов и посетителей. В результате неисполнения арендодателем обязательства по передаче помещения, пригодного для использования под размещение офиса и непредставления парковочных мест в количестве, предусмотренном договорами, арендатор не получил того, на что рассчитывал при заключении договоров.

По расчету истца размер штрафа составляет: 5 800 579 руб. 20 коп. (395 428,8 руб. х 6 + 571 334,4 руб. х 6).

Между тем ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на следующие обстоятельства.

Пункт. 1.1. договоров аренды предусматривает, что арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование нежилые помещения на первом и цокольном этажах здания, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Кобозева, дом 1, что подтверждается подписанием актов приема передачи нежилых помещений от 14.09.2017 к договорам аренды соответственно, предоставление паковочных мест в предмет договора аренды не входит.

31.05.2018 между ответчиком и истцом были заключены дополнительные соглашения, которыми в раздел 2.3. "Права арендатора" добавлен п. 2.3.8, согласно которому арендатор вправе пользоваться 150 парковочными местами по каждому договору, расположенными на территории и вокруг здания, в котором располагаются помещения.

Впоследствии, по инициативе истца арендуемая площадь снижена - до 1 447,9 кв. м, несмотря на существенные издержки, которые понесены ответчиком, в связи с досрочным прекращением аренды большей части помещений.

Соответственно, потребность истца в парковочных местах также снижается в три раза (до 100 мест), пропорционально занимаемой площади.

Также ответчик отмечает, что парковочные места бизнес-центра "Южные Ворота" являются обезличенными, то есть незакрепленными за каким-либо арендатором, и вследствие данного факта не может быть предоставлена схема парковочных мест, учитывая, что условиями договоров аренды это не предусмотрено.

Парковочные места на протяжении всего срока аренды были в наличии, что подтверждается фотографиями, представленными ответчиком, и истцом не оспорено.

Проанализировав содержание условий договоров аренды и подписанных дополнительных соглашений в порядке статьи 431 ГК РФ, суды установили, что арендатор имеет право пользоваться 150 парковочными местами, расположенными как на территории, так и вокруг Бизнес-центра "Южные ворота". При этом сторонами не согласована обязанность по предоставлению и принятию определенного количества парковочных мест в соответствии с согласованным планом.

Судами принято во внимание, что арендодателем приняты меры для обеспечения возможности парковки сотрудников истца именно на внутреннем паркинге бизнес-центра путем установки шлагбаума и выдачи брелоков для въезда, а в последующем оформления пропусков.

Таким образом, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, правильно истолковав условия договоров аренды и дополнительных соглашений, установив, что доводы истца об отсутствии достаточного количества парковочных мест, расположенных на территории и вокруг здания, в котором располагаются помещения, и о нарушении норм пожарной безопасности, не нашли подтверждения в материалах дела, суды пришли к обоснованному выводу о том, что в части парковочных мест нарушений существенных условий договора со стороны арендодателя не доказано.

Разрешая вопрос о возможности использования помещений в качестве офисов в соответствии с пунктом 1.2 договоров, судом назначена судебная экспертиза, по результатам которой в суд поступило заключение N ТП-ПЭЗС-27/05-23 от 25.07.2023.

Согласно пояснениям эксперта помещения первого этажа в помещении N 1 и в помещении N 2 им не осматривались. На вопросы суда N 1 и N 2 экспертом даны ответы не в полном объеме, а именно не даны ответы на вопрос в какой части исследованных помещений допустимо использование под офис организации.

Пункт 2.3 заключения предусматривает, что арендуемая площадь цокольного этажа составляет 331,1 кв. м из 633,7 кв. м площади помещения N 2; арендуемая площадь цокольного этажа составляет 321,1 кв. м из 814,2 кв. м площади помещения N 1.

Экспертом в заключении приведены виды помещений, которые могут располагаться в подвальных этажах здания, учитывая Приложение В СП 118.13330.2022, и такие помещения являются сопутствующими для офиса.

Экспертом также указано на то, что Федеральный закон N 123-ФЗ от 22.07.2008 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", который носит общий характер, при проведении экспертизы не применялся.

По результатам проведения дополнительной судебной экспертизы в суд поступило заключение эксперта N ТП-ПЭЗС-27/05-23-Доп от 22.01.2024, согласно которому помещения первого этажа площадью 302,6 кв. м возможно эксплуатировать в качестве офиса организации без каких-либо ограничений.

Эксплуатация помещений подвального этажа площадью 311,1 кв. м в качестве офиса организации не допускается СП 118.13330.2022. Для безопасной эксплуатации помещений подвального этажа с иным назначением согласно перечня Приложения В СП 118.13330.2022, необходимо провести мероприятия, указанные в п. п. 2 - 6 таблицы 1. Устройство дополнительного эвакуационного выхода, расширение дверного проема, реконструкция лестницы эвакуационного выхода, организация естественного освещения помещений (демонтаж стальных элементов на приямках).

Помещения первого этажа площадью 493,1 кв. м возможно эксплуатировать в качестве офиса организации без каких-либо ограничений.

Эксплуатация помещений подвального этажа площадью 321,1 кв. м в качестве офиса организации не допускается СП 118.13330.2022. Для безопасной эксплуатации помещений подвального этажа с иным назначением согласно перечня Приложения В СП 118.13330.2022, необходимо провести мероприятия, указанные в п. п. 2 - 7 таблицы 2. Расширение дверного проема, реконструкция лестниц эвакуационных выходов, переустройство либо замена дверных проемов при необходимости эксплуатировать помещение с количеством сотрудников более 50 человек в пределах подвального этажа, изменение конструкции подвесного потолка, организация естественного освещения помещений (демонтаж стальных элементов на приямках).

Заключения эксперта N ТП-ПЭЗС-27/05-23 от 25.07.2023 и N ТП-ПЭЗС-27/05-23-Доп от 22.01.2024 приняты в качестве достоверных и достаточных доказательств по делу, поскольку заключения каких-либо противоречий не содержат, соответствуют требованиям статей 82, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы экспертов основаны на комплексе представленных в их распоряжение документов, не содержат противоречий; ответы на поставленные вопросы изложены четко и однозначно, в заключениях содержатся подробное описание проведенных исследований и выводы по поставленным вопросам. Заключения выполнены в соответствии с положениями норм процессуального закона, экспертиза проведена компетентными экспертами, обладающим необходимыми специальными познаниями в области экспертного исследования и квалификацией, что подтверждено представленными в дело документами.

Сведения, содержащиеся в экспертных заключениях, истцом документально не опровергнуты (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание выводы экспертов в заключениях, пояснения экспертов, учитывая документально оформленный факт принятия истцом помещений первого и подвального этажа в аренду для использования в качестве офисов, факт использования их в течение 5 лет после заключения договоров без замечаний по целевому назначению, учитывая, что в соответствии с заключением экспертов допускается использование части помещений первого этажа в качестве офиса и использование подвальных помещений в качестве сопутствующих офису помещений, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии существенного нарушения условий договора, препятствующего пользованию имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества.

Таким образом, в удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды нежилого помещения от 14.09.2017 в отношении части помещения N 2, о расторжении договора аренды нежилого помещения от 14.09.2017 в отношении части помещения N 1 в здании Литера Е4Е5, взыскании 5 800 579 руб. 20 коп. штрафа судами отказано правомерно.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом округа отклоняются. С учетом предметов договоров аренды (нежилые помещения), условий дополнительных соглашений от 31.05.2018 (без указания конкретных парковочных мест, неопределенности границ территории парковки), отсутствия доказательств непредоставления парковочных мест арендатору, суд кассационной инстанции считает правомерными выводы судов о недоказанности существенных нарушений условий договоров аренды в данной части со стороны арендодателя.

Суд округа также соглашается с выводами судов об отсутствии оснований для расторжения договоров при допустимости использования помещений первого этажа в качестве офиса и допустимости использования подвальных помещений в качестве сопутствующих офису помещений. При этом судами приняты во внимание конкретные фактические обстоятельства дела, в том числе принятие арендатором без замечаний помещений и первого и подвального этажей в аренду для использования в качестве офисов с подписанием передаточных документов, использование их в течение 5 лет после заключения договоров без замечаний по целевому назначению.

Таким образом, технические характеристики, техническое состояние нежилых помещений, все имеющиеся недостатки были и должны быть известны арендатору в результате его приемки и долгосрочной эксплуатации.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2.4.5 договоров аренды ответственность за соблюдение правил пожарной безопасности возложена на арендатора.

На основании пункта 2.3.4 и пункта 2.3.5 договоров арендатор вправе с предварительного письменного согласия арендодателя производить улучшения нежилого помещения, необходимые для его эффективного и рационального использования.

Учитывая возникшие, по мнению истца, обстоятельства для расторжения договоров по причине несоблюдения в подвальных помещениях противопожарных норм и правил, арендатор не представил доказательств уведомления арендодателя об указанных обстоятельствах и предложениях приведения помещений к соответствию их актуальным требованиям либо внесения изменений в договоры аренды.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.04.2024 по делу N А47-6181/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества "Коммерческий банк "Оренбург" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.С. Полуяктов

Судьи

Л.А. Суспицина И.А. Татаринова