Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25 июня 2014 г. N Ф06-11645/13 по делу N А55-19088/2013

г. Казань

25 июня 2014 г.

Дело N А55-19088/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Карповой В.А., Петрушкина В.А.,

при участии представителя:

заявителя - Таразанова И.А., доверенность от 10.09.2013 N 2-4/482,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства строительства Самарской области, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 20.12.2013 (судья Черномырдина Е.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2014 (председательствующий судья Кузнецов В.В., судьи Апаркин В.Н., Александров А.И.)

по делу N А55-19088/2013

по заявлению закрытого акционерного общества "Тандер", г. Краснодар (ИНН 2310031475, ОГРН 1022301598549) к Министерству строительства Самарской области, г. Самара, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, о признании незаконными действий, понуждении совершить определенные действия, с участием третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Арлана", г. Самара,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Тандер" (далее - ЗАО "Тандер", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными действий Министерства строительства Самарской области (далее - Министерство) по расторжению договора аренды земельного участка от 10.11.2010 N 640, выразившиеся в направлении уведомления от 12.07.2013 N 3/6475 об одностороннем отказе от данного договора аренды, понуждении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0217004:524, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Ст. Загора/ул. Г.Димитрова, в виде аренды в пользу ЗАО "Тандер" по вышеуказанному договору аренды.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.12.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2014, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Министерство обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель общества, явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласился, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 10.11.2010 между Министерством (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Арлана" (далее - ООО "Арлана") (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 640, по условиям которого ООО "Арлана" в аренду сроком с 29.10.2010 по 29.10.2015 предоставлен земельный участок общей площадью 10 264 кв. м, кадастровый номер 63:01:02 17 004:524, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Стара-Загора/ул. Георгия Димитрова для строительства торгового центра "Гипермаркет" (далее - договор аренды от 10.11.2010 N640).

По акту приема-передачи данный земельный участок был передан арендатору.

Договор аренды от 10.11.2010 N 640 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 26.11.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

ООО "Арлана" передало права и обязанности по договору аренды от 10.11.2010 N 640 ЗАО "Тандер" по договору передачи прав и обязанностей от 29.12.2010, о чем 08.02.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Министерство письмом от 01.11.2012 N 3/7598 в адрес ЗАО "Тандер" направило соглашение о расторжении договора аренды от 10.11.2010 N 640 с требованием о досрочном расторжении в связи с нарушением условий заключенного договора в части обязанности использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 07.05.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2013 по делу N А55-3822/2013, исковое заявление Министерства о расторжении договора аренды от 10.11.2010 N 640 оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

26 июля 2013 года в адрес ЗАО "Тандер" от Министерства поступило уведомление от 12.07.2013 N 3/6475 об одностороннем отказе от договора аренды от 10.11.2010 N 640 в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению на основании пункта 8.3 указанного договора.

На основании заявления Министерства от 28.08.2013 Управлением Росреестра по Самарской области была произведена государственная регистрация снятия обременения в виде аренды в отношении спорного земельного участка, о чем 21.10.2013 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Общество, полагая, что действия Министерства по одностороннему отказу от договора аренды от 10.11.2010 N 640 являются незаконными и нарушают его права и законные интересы, обратилось арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 8.3 договора аренды от 10.11.2010 N 640 арендодатель вправе во внесудебном порядке отказаться от договора, предупредив арендатора не менее чем за один месяц до даты отказа в случае неиспользования земельного участка в соответствии с назначением, предусмотренным пунктом 1.2 настоящего договора.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

Согласно взаимосвязанным положениям пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При этом под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства.

Достаточность и уважительность таких причин, объясняющих длительную просрочку в исполнении обязательств, суды должны оценивать применительно к положениям статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, относящих к таким обстоятельствам стихийные бедствия или иные обстоятельства, объективно существовавшие в реальности вне зависимости от воли общества и безусловно исключавшие возможность целевого использования земельного участка.

Указанная норма из трехлетнего срока неиспользования земельного участка исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.01.2014 по делу N А40-30557/13-1-126, от 24.09.2012 по делу N А40-84128/11-135-238, постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.07.2012 по делу N А32-17908/2011.

В целях строительства торгового центра на предоставленном в аренду земельном участке ЗАО "Тандер" получен градостроительный план земельного участка, который утвержден распоряжением Департамента строительства и архитектуры городского округа Самары от 30.03.2011 N РД-408, заключен с обществом с ограниченной ответственностью "Интертехпроект" договор подряда от 09.02.2011 N ГК/43/4757/10 на проектирование и строительство гипермаркета, разработана проектная документация на торговый центр и 27.04.2012 получено положительное заключение государственной экспертизы, заключены договоры о подключении и присоединении от 06.12.2011, на подключение к системе теплоснабжения от 30.12.2011, приказом ЗАО "Тандер" от 04.05.2012 N 14-ДП-Пр утверждена проектная документация на строительство объекта.

Кроме того, ЗАО "Тандер" 22.05.2012 обратилось к главе городского округа Самара с заявлением N 179 о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства: "Гипермаркет Магнит", расположенном на земельном участке по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Стара-Загора/ул. Георгия Димитрова, с приложением необходимых документов.

18 июня 2012 года обществом повторно направлено заявление о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства.

До настоящего времени разрешение на строительство не выдано.

При этом в производстве арбитражного суда находится дело N А55-28197/2013 по заявлению ЗАО "Тандер" о признании незаконным решения администрации городского округа Самара, изложенного в письме от 09.12.2013 N 38-Д05/11534 об отказе в выдаче разрешения на строительство вышеуказанного объекта.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что Министерством в нарушении статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, подтверждающих факт неиспользования обществом спорного земельного участка для целей строительства, учитывая, что ответчиком напротив представлены доказательства, подтверждающие, что им предпринимаются меры для строительства объекта недвижимости на спорном земельном участке в установленном законом порядке, пришли к обоснованному выводу о том, что односторонний отказ от договора аренды от 10.11.2010 N 640 является незаконным.

Кроме того, как правильно отмечено судами, на момент направления Министерством оспариваемого уведомления от 12.07.2013 предусмотренный вышеуказанными нормами права трехлетний срок освоения земельного участка не истек.

Таким образом, суды правильно признали незаконными действия Министерства по расторжению договора аренды от 10.11.2010 N 640, выразившиеся в направлении уведомления от 12.07.2013 N 3/6475 об одностороннем отказе от данного договора.

Поскольку Управлением Росрееста по Самарской области по заявлению Министерства от 28.08.2013 N 01/578/2013-713 произведена государственная регистрация снятия обременения в виде аренды спорного земельного участка на основании вышеуказанного уведомления об одностороннем отказе от договора аренды, суды с целью восстановления нарушенных прав общества правильно обязали Управление Росреестра по Самарской области восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении в виде аренды в отношении данного земельного участка в пользу ЗАО "Тандер".

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым оставить решение Арбитражного суда Самарской области от 20.12.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2014 без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 20.12.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2014 по делу N А55-19088/2013 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Р.В. Ананьев

Судьи

В.А. Карпова В.А. Петрушкин