Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24 июня 2014 г. N Ф06-6094/13 по делу N А65-20193/2013

г. Казань

24 июня 2014 г.

Дело N А65-20193/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Баширова Э.Г.,

судей Петрова А.Л., Сафина Н.Н.,

при участии представителей:

заявителя - Юнусовой Д.А., доверенность от 2010.2013,

ответчика - Кошлевой И.Н., доверенность от 12.07.2013 N 13286/кзио-исх,

в отсутствие:

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.11.2013 (судья Хасанов А.Р.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2014 (председательствующий судья Захарова Е.И., судьи Драгоценнова И.С., Филиппова Е.Г.)

по делу N А65-20193/2013

по заявлению индивидуального предпринимателя Блохина Дмитрия Романовича, г. Казань, к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань, с участием третьего лица: Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани о признании незаконным отказа в реализации права на приобретение в собственность недвижимого имущества и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Блохин Дмитрий Романович обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", выраженного в письме от 26.06.2013 N 12552/КЗИО, в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендованного недвижимого имущества. Заявлено также требование об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем реализации преимущественного права выкупа арендованных нежилых помещений.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.11.2013 по делу N А65-20193/2013 заявление удовлетворено.

Отказ муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", изложенный в письме от 26.06.2013 N 12552/КЗИО, в реализации права на приобретение в собственность нежилых помещений 1 этажа: N 1, 2, 1а, 3, 9, 8а, 10, 10а, инвентарный номер 10292, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Максимова, д. 31, литер 1, общей площадью 201,1 кв. м, признан незаконным. На учреждение возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав предпринимателя Блохина Д.Р., путем реализации преимущественного права выкупа указанных нежилых помещений.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2014 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - без удовлетворения.

В кассационной жалобе муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" просит отменить состоявшиеся судебные акты. Оспаривает вывод суда о непрерывном пользовании заявителем арендуемых помещений в течение двух лет по состоянию на 01.11.2013, поскольку арендованные помещения на основании постановления руководителя Исполнительного комитета от 07.03.2007 были внесены в качестве вклада в уставный капитал ОАО "Миллениум Зилант-Сити", данное общество заключило договор от 01.10.2011 аренды помещений с предпринимателем Блохиной И.А., после возврата помещений городу с Блохиной И.А. Комитет заключил с ней дополнительное соглашение к договору аренды, и этот договор был расторгнут с 30.05.2013 по основаниям пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. По результатам аукционных торгов по продаже "размера арендной платы" 14.06.2013 заключен договор аренды помещений площадью 194,4 кв. м в доме 31 по ул. Максимова с предпринимателем Тимофеевым Д.А. По мнению Комитета, заключенный с Блохиным Д.Р. договор аренды от 01.07.2006 N 6905-92 со сроком действия до 30.06.2009 был прекращен в 2009 году в связи с его расторжением, с заявлением о реализации преимущественного права выкупа помещений предприниматель в течение действия договора не обращался.

Блохин Д.Р. в отзыве на кассационную жалобу просит отказать в ее удовлетворении, указывая, что он является субъектом малого и среднего предпринимательства и имеет преимущественное право на приобретение арендованных им в соответствии заключенным договором аренды помещений в собственность в силу статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации". Передача арендованных помещений в собственность ОАО "Миллениум Зилант-Сити" не прекратила арендных отношений, поскольку с обществом был заключен договор аренды от 20.06.2007 N 009/06, сама передача помещений в собственность акционерного общества правомерно оценена судами как действия, нарушившее законное право предпринимателя на приобретение помещений в собственность. Доказательств передачи помещений в аренду Блохиной И.А. суду не представлено, отсутствие задолженности по арендной плате комитет не оспаривает.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам, заявив при этом, что суду не представлены доказательства уплаты Блохиным Д.Р. арендной платы за арендованные помещения, факт поступления таких платежей отрицает. Отсутствие договоров аренды, заключенных с Блохиной И.А. и с Тимофеевым Д.А. объясняет нахождением их в архиве, что препятствовало представлению их суду. Представитель Блохина Д.Р. просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы по изложенным в отзыве мотивам. Пояснил, что не представил доказательства уплаты арендной платы, поскольку не считал это необходимым в связи с отказом в реализации преимущественного права по иным мотивам. Заявил, что фактическое владение спорными помещениями Блохиным Д.Р. может подтвердить только со слов доверителя.

Проверив законность обжалованных решения и постановления, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва Блохина Д.Р., пояснения представителе явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, судебная коллегия пришла к выводу наличии оснований для частичного удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судом первой инстанции, предприниматель Блохин Д.Р. 07.07.2006 заключил с Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани договор аренды нежилых помещений N 1, 2, 1а, 3, 9, 8а, 10, 10а, находящихся на 1 этаже дома 31 литер 1 по ул. Максимова в г. Казани.

Заявитель, полагая, что у него в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) возникло преимущественное право на приобретение арендованных помещений в собственность, обратился в муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" с заявлением о передаче ему в собственность данных помещений путем обеспечения заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости помещений, принятия решения об условиях приватизации, направления предпринимателю проекта договора купли-продажи. Письмо получено Комитетом 04.06.2013 (л.д. 21 т.1).

Письмом от 26.06.2013 N 12552/КЗИО в продаже помещений отказано. Отказ мотивирован отсутствием преимущественного права на приобретение помещений в собственность в связи с внесением их в качестве вклада в уставный капитал ОАО "Миллениум Зилант-Сити" и последующей заменой арендатора на Блохину И.А. в период нахождения помещений во владении акционерного общества. Комитет указал на возможность приобретения помещений исключительно на торгах, и о реализации помещений на состоявшемся 31.05.2013 открытом аукционе "по продаже размера ежемесячной арендной платы".

Суд, рассматривая законность оспоренного отказа в приобретении в собственность помещений, установил, что помещения, являющиеся предметом аренды по договору от 07.07.2006, действительно передавались в собственность ОАО "Миллениум Зилант-Сити". После такой передачи между Блохиным Д.Р. и ОАО "Миллениум Зилант-Сити" был заключен краткосрочный договор аренды нежилых помещений N 1-10,1а, 8а, 10а в том же здании (л.д. 14-20 т. 1). Впоследствии помещения были возвращены в муниципальную собственность. Причины возврата судом не устанавливались, суд ограничился выводом о том, что переход права собственности на арендованное имущество не прекратил арендных отношений в силу части 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Процитировав отдельные абзацы постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2011 N 9646/11 по делу N А40-97868/10-21-538, суд указал, что арендуемое обществом помещение передавалось в собственность ОАО "Миллениум Зилант-Сити", чем были нарушены права и законных интересы общества (как указано в решении) и создало ему препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности и направлено на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа имущества. Действия по передаче арендованного имущества в собственность ОАО "Миллениум Зилант-Сити" квалифицированы судом как злоупотребление правом (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, дословно приведя в своем постановлении текст решения суда первой инстанции.

Между тем постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2011 N 9646/11 квалифицирует злоупотреблением права действия уполномоченного государственного либо муниципального органа, направленные на воспрепятствование реализации на приобретение в собственность арендованных объектов недвижимости, совершенные до опубликования Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (25.07.2008).

Суд не установил, когда именно объекты аренды по договору от 07.07.2006 были переданы в собственность ОАО "Миллениум Зилант-Сити", основания такой передачи и основания возврата имущества в муниципальную собственность.

ОАО "Миллениум Зилант-Сити" создано муниципальным образованием "Город Казань" в 2006 году, 100% акций акционерного общества находились в муниципальной собственности. Объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности, были внесены в уставный капитал в оплату дополнительного выпуска акций созданного ОАО "Миллениум Зилант-Сити" на основании распоряжения Комитета земельных и имущественных отношений от 09.08.2007 N 2296р "Об оплате доли учредителя в уставном капитале ОАО "Миллениум Зилант-Сити".

Этот дополнительный выпуск акций приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 15.01.2010 N 10-35/пз-и признан несостоявшимся. Утвержденным Арбитражным судом Республики Татарстан 27.10.2011 по делу N А65-16361/2010 мировым соглашением между муниципальным образованием "Город Казань" и ОАО "Миллениум Зилант-Сити" переданное в оплату дополнительных акций муниципальное имущество подлежало возвращению муниципальному образованию.

В данном случае само решение о передаче муниципального имущества в оплату акций созданного муниципальным образованием акционерного общества, принятое до опубликования Федерального закона от 22.07.2008 (28.07.2008) N 159-ФЗ, как и состоявшаяся передача такого имущества в оплату акций не может быть квалифицирована как действие, направленное на нарушение преимущественного права арендаторов на приобретение в собственность арендованным помещений, так как действия имели место до публикации закона, установившего такое право. Вывод суда о том, что сама передача имущества в собственность ОАО "Миллениум Зилант-Сити" является злоупотреблением правом, не основан на фактических обстоятельствах дела.

Однако последующее признание 15.01.2010 уполномоченным федеральным органом дополнительного выпуска акций ОАО "Миллениум Зилант-Сити" несостоявшимся повлекло отсутствие правовых последствий сделки по передаче муниципального имущества в оплату акций, за исключением аннулирования государственной регистрации акций и возврата собственнику полученного в счет их оплаты. По сути, сделки по оплате акций за счет муниципального имущества не состоялись, вследствие чего переданное в счет оплаты акций имущество не перешло в собственность акционерного общества, право муниципальной собственности на это имущество не прекратилось.

При таких обстоятельствах отказ предпринимателю Блохину Д.Р. в реализации преимущественного права на приобретение имущества в собственность, имевший место 26.06.2013, то есть после признания несостоявшимся дополнительного выпуска акций ОАО "Миллениум Зилант-Сити" и после применения последствий несостоявшегося выпуска акций в виде возврата муниципальному образованию внесенного в оплату акций муниципального имущества путем заключения соответствующего мирового соглашения, утвержденного арбитражным судом, нельзя признать законным. В этом случае злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) допущено муниципальным органом не при передаче имущества ОАО "Миллениум Зилант-Сити", а при отказе в удовлетворении заявления предпринимателя в реализации преимущественного права по тем основаниям, что имущество выбыло из муниципальной собственности на дату вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Несостоявшаяся сделка по передаче имущества акционерному обществу создала препятствия в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендованного имущества, вследствие чего надлежащие арендаторы не могли утратить такого права после устранения данного препятствия.

При этом указанные в письме от 26.06.2013 N 12552/КЗИО иные основания для правомерного отказа в реализации преимущественного права на приобретение помещений в собственность (замена арендаторов), как правомерно указал суд первой инстанции, в нарушение принципа состязательности арбитражного процесса, не были доказаны Комитетом путем представления соответствующих договоров аренды.

В связи с вышеизложенным, несмотря на ошибочность выводов суда первой инстанции о злоупотреблении правом именно при передаче имущества в уставный капитал ОАО "Миллениум Зилант-Сити", заявленное предпринимателем Блохиным Д.Р. требование о признании незаконным отказа муниципального учреждения в реализации права на выкуп помещений по указанным в письме от 26.06.2013 основаниям, удовлетворено правомерно, и предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалованных судебных актов в этой части судебная коллегия не находит.

Второе требование, заявленное Блохиным Д.Р., заключается в принятии судом решения об устранении допущенных нарушений его прав путем "реализации преимущественного права выкупа арендованных нежилых помещений". Данное требование судом удовлетворено путем принятия решения об обязании устранить допущенные нарушения прав предпринимателя Блохина Д.Р. "путем реализации преимущественного права выкупа" помещений.

Судебная коллегия приходит к выводу о неисполнимости решения суда в приведенной формулировке. В соответствии со статьей 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в решении суда должны быть указаны определенные действия, подлежащие исполнению ответчиком, место и срок их исполнения. Действия, подлежащие исполнению уполномоченным муниципальным органом при реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендованного субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, прямо оговорены в статье 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и резолютивная часть решения суда должна содержать указание на совершение указанных в законе действий и сроков их исполнения. Судом при принятии решения нарушены нормы процессуального права.

Для принятия решения об обязании уполномоченного муниципального органа совершить действия, указанные в статье 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ недостаточно установления факта незаконности отказа уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретением арендованных помещений в собственность. Суд должен установить наличие всех условий, указанных в статье 3 указанного закона: нахождение имущества по состоянию на дату подачи заявления во временном владении (пользовании) арендатора непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, отсутствие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, соответствие площади арендуемых помещений установленным законами субъектов Российской Федерации предельным значениям (в настоящее время данное условие исключено), отсутствие арендуемого имущества в утвержденном в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечне государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Суд также должен установить соответствие заявителя признакам субъекта малого и среднего предпринимательства.

В данном случае суд только установил соответствие предпринимателя Блохина Д.Р. субъектному статусу малого (среднего) предпринимательства, и факт заключения договора аренды помещений с Комитетом 07.07.2006. При этом данный договор является долгосрочным, и сведений о его государственной регистрации не имеется. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки в силу пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, на что обращено внимание в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134. Вместе с тем незаключенность договора аренды в связи с отсутствием его государственной регистрации не препятствует реализации преимущественного права на приобретение имущества в собственность, если дальнейшие действия арендодателя свидетельствуют о наличии его воли в сохранении договорных арендных отношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 N 1283/12). Данные обстоятельства судами не исследованы, при этом доводы Комитета заключаются в отсутствии такого волеизъявления. При недоказанности обстоятельств, на которые ссылается Комитет (о новых арендаторах имущества), тем не менее добросовестность арендатора и факт владения имуществом на дату подачи заявления могут быть подтверждены доказательствами надлежащего исполнения им обязанностей арендатора, то есть уплатой арендной платы в соответствии с заключенными договорами аренды (в том числе и в период действия договора с ОАО "Миллениум-Зилант-Сити"), при этом данный факт должен быть определенно установлен судом и в силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Факт добросовестного исполнения обязанностей арендатора подлежит доказыванию предпринимателем, так как требование об обязании совершить действия, направленные на реализацию его права на приобретение в собственность помещений возникло из гражданско-правовых отношений и само по себе не является требованием о признании недействительным решения органа публичной власти.

Таким образом, судебные акты в части удовлетворения требований об обязании устранить допущенные нарушения прав предпринимателя Блохина Д.Р. "путем реализации преимущественного права выкупа" помещений, принято при неполном установлении фактических обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора, и с нарушением норм материального и процессуального права, что является основанием для их отмены в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо установить факт заключенности договора аренды от 07.07.2006 с соблюдением требований статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо наличия волеизъявления арендодателя на сохранение договорных арендных отношений и в отсутствие государственной регистрации договора аренды, факт владения помещениями Блохиным Д.Р. на дату обращения с заявлением о приобретении помещений в собственность и непрерывность такого владения течение предшествующих двух лет, факт добросовестного исполнения обязанностей арендатора (уплаты арендной платы в размере, предусмотренном арендным договором), и с учетом данных обстоятельств установить наличие либо отсутствие у Блохина Д.Р. преимущественного права на приобретение в собственность истребованных помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, при наличии оснований для удовлетворения требований принять решение, соответствующее статье 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. С учетом доводов Комитета, и в случае представления им соответствующих доказательств, необходимо также решить вопрос о привлечении к участию в деле (либо в процессе) Блохиной И.А. и Тимофеева Д.А., если спор касается законных прав и обязанностей данных лиц либо их показания могут способствовать разрешению спора.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.11.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2014 по делу N А65-20193/2013 в части обязания муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" устранить допущенные нарушения прав индивидуального предпринимателя Блохина Дмитрия Романовича путем реализации преимущественного права выкупа нежилых помещений этажа 1: N1, N2, N1а, N3, N9, N 8а, N10, N10а, инвентарный номер 10292, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Максимова, д. 31, литер 1, общей площадью 201,1 кв. м, отменить с направлением дела в этой части требований на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Э.Г. Баширов

Судьи

А.Л. Петров Н.Н. Сафин