Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 6 мая 2011 г. N Ф06-2127/11 по делу N А55-5044/2010

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 6 мая 2011 г. N Ф06-2127/11

г. Казань

06 мая 2011 г.

Дело N А55-5044/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 мая 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Королёвой Н.Н.,

судей Минеевой А.А., Нагимуллина И.Р.,

при участии представителей:

истца - Валевич А.Н., доверенность от 20.01.2011, Лаптевой И.В., доверенность от 01.04.2011,

ответчика - Хоробровой И.П., доверенность от 01.12.2010 N 295,

в отсутствие:

третьих лиц - извещены, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "РЛС Недвижимость", г. Москва,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 07.10.2010 (судья Дегтярев Д.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2011 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи: Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-5044/2010

по исковому заявлению закрытого акционерного общества "РЛС Недвижимость", г. Москва (ИНН 7713596501, ОГРН 5067746758789) к обществу с ограниченной ответственностью "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском", г. Самара (ИНН 6312030548, ОГРН 1026300765402) о взыскании 35 353 616 руб. 74 коп., с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц - Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара (ИНН 6315800869, ОГРН 1056315900134), Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара (ИНН 6315700286, ОГРН 1036300450086), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара (ИНН 6317053595, ОГРН 1046300581590), закрытого акционерного общества "СТС Логистикс", г. Москва (ИНН 7713611372, ОГРН 1077746376311),

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском", г. Самара, к закрытому акционерному обществу "РЛС Недвижимость", г. Москва, о взыскании 21 298 444 руб. 35 коп.,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "РЛС Недвижимость" (далее - ЗАО "РЛС Недвижимость", истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском" (далее - ООО "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском", ответчик) 11 832 898 руб. 06 коп. неустойки, начисленной на основании пункта 8.11 договора аренды от 01.02.2008, 11 832 898 руб. 06 коп. неустойки, начисленной на основании пункта 9.3 договора аренды от 01.02.2008, 6 284 182 руб. 75 коп. реального ущерба в виде разницы между фактическими платежами по арендной плате, вытекающими из договора аренды, и неустойкой, начисленной на основании пункта 8.11 договора аренды, 3 212 110 руб. 65 коп. неосновательного обогащения, 2 189 822 руб. 09 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также судебных расходов по оплате госпошлины в размере 199 768 руб. 08 коп.

Ответчиком до принятия судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предъявлен истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском о взыскании: 44 549 руб. 84 коп. неустойки за пользование чужими денежными средствами, начисленной на сумму неосновательного обогащения, 501 913 руб. 05 коп. задолженности по договору аренды, 7919 руб. 29 коп. неустойки за просрочку внесения платежей по договору, 41 850 руб. 67 коп. неустойки за пользование чужими денежными средствами, начисленной на сумму задолженности по платежам по договору за период с момента расторжения договора и до даты подачи иска, 10 351 105 руб. 75 коп. неустойки, предусмотренной пунктом 8.12 договора аренды, 10 351 105 руб. 75 коп. неустойки, предусмотренной пунктом 9.2 договора аренды, 129 492 руб. 22 коп. расходов по оплате госпошлины.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.10.2010, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2011, в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен частично. С ЗАО "РЛС Недвижимость" в пользу ООО "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском" взыскано 10 394 263 руб. 40 коп., в том числе: 10 351 105 руб. 75 коп. неустойки, начисленной на основании пункта 8.12 договора аренды нежилого помещения от 01.02.2008 N 07-01-01, 43 157 руб. 65 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 63 204 руб. 46 руб. расходов по госпошлине.

В удовлетворении встречного иска в части взыскания 10 351 105 руб. 75 коп. неустойки, начисленной на основании пункта 9.2 договора аренды нежилого помещения от 01.02.2008 N 07-01-01, отказано.

Встречный иск в части взыскания 501 913 руб. 05 коп. задолженности по арендной плате, 7919 руб. 29 коп. неустойки и 41 850 руб. 67 коп. неустойки, начисленной за период с момента расторжения договора и до даты подачи иска, оставлен без рассмотрения.

Не согласившись с принятыми судами первой и апелляционной инстанций решением, постановлением, ЗАО "РЛС Недвижимость" обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований и в части удовлетворенных встречных исковых требований, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.

Заявитель кассационной жалобы считает, что выводы судов, содержащиеся в обжалуемых судебных актах (о ширине площадки до 23 метров; о факте передачи склада ответчиком истцу по акту приема-передачи от 01.02.2008 без замечаний и возражений; об описании технических характеристик и состояния объекта вместе с прилегающей к нему площадкой; о том, что заказчиком экспертизы выступил Ткаченко В.Г.; о недоказанности факта расторжения договора аренды по инициативе арендатора по вине арендодателя; о передаче истцом в субаренду помещений без согласия арендодателя; о недоказанности фактов оказания арендодателем операционных услуг арендатору по уборке вешней территории, охраны и обеспечения пропускной системы; о недоказанности неосновательного обогащения ответчика), не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам. Судами неполно выяснены обстоятельства, имеющие значения для дела, допущены нарушения норм процессуального и материального права. Судами не применен закон, подлежащий применению, а именно, статьи 15, 310, 330, 407, 421, 425, 433, пункт 3 статьи 438, статьи 450, 451, 452, пункт 2 статьи 453, статья 607, пункт 1 статьи 615, статьи 619, 620, 655, пункт 2 статьи 651, статьи 702, 708, 720, 783, 1102-1105, главы 37, 39 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете", а также статьи 8, 9, 11, часть 2 статьи 69, части 8, 9 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, заявитель жалобы полагает, что арендодателем допущены существенное нарушение условий договора аренды, которое выразилось в несанкционированном размещении на прилегающей к арендуемому складу территории строительной техники, строительных материалов и мусора, в результате реконструкции ответчиком торгового центра путем пристройки к нему дополнительного корпуса в период аренды помещений по договору аренды нежилого помещения, тогда как условиями договора было предусмотрено предоставление арендатору в целях осуществления им профессиональной складской деятельности в пользование наряду с передачей нежилых помещений и прилегающий к складскому зданию земельный участок, служащий временной стоянкой для транспортных средств на 10 парковочных мест для большегрузного транспорта и 20 парковочных мест для легкового транспорта. В результате проведения ответчиком строительных работ на прилегающей к складам площадке сократилась ширина земельного участка, предназначенного для эксплуатации истцом в качестве парковки автомобилей, до 9,6 метров, тогда как ответчик обязался предоставить истцу по договору территорию шириной не менее 28 метров.

Данные обстоятельства, по мнению истца, подтверждают невозможность исполнения арендодателем обязательства по передаче надлежащего объекта аренды арендатору, поскольку существенное нарушение условий договора носит неустранимый характер и лишает истца того, на что он был вправе рассчитывать на момент подписания договора аренды.

Заявитель жалобы полагает, что в материалах дела представлено достаточно доказательств в подтверждение исковых требований ЗАО "РЛС Недвижимость", а встречные исковые требования являются необоснованными, в связи с этим не подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании представители истца доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержали, ходатайств не заявили.

Представитель ответчика высказал возражения по доводам жалобы согласно представленному письменному отзыву, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменений.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв до 28.04.2011 до 16 часов 45 минут, после окончания которого судебное заседание продолжено в том же составе суда.

В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия представителей третьих лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, правильность применения судами норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы жалобы, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для их отмены в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.02.2008 между ЗАО "РЛС Недвижимость" (арендатор) и ООО "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском" (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения N 07-01-01, в соответствии с условиями которого арендодателем передано арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Самара, Кировский район, 18 км Московского шоссе, д. 27 Б, общей площадью 11 661,5 кв. м.

К договору аренды нежилого помещения сторонами были подписаны приложения, являющиеся неотъемлемой частью договора аренды: приложение N 1(1) - план помещения, приложение N 1(2) - план помещения, приложение N 2 - технические характеристики помещения, приложение N 3 - акт приемки-передачи помещения от 01.02.2008, приложение N 4 - акт разграничения ответственности по инженерным сетям от 01.02.2008, приложение N 4.1 - акт разграничения ответственности по инженерным сетям от 01.02.2008, приложение N 4.2 - акт разграничения ответственности по инженерным сетям от 01.02.2008, приложение N 4.3 - акт разграничения ответственности по инженерным сетям от 01.02.2008, приложение N 4.4 - акт разграничения ответственности по инженерным сетям от 01.02.2008, приложение N 5 - коммерческая деятельность арендатора, приложение N 6 - перечень документов, приложение N 7 - правила осуществления коммерческой деятельности арендатора в помещении для ЗАО "РЛС Недвижимость" от 01.02.2008, приложение N 8 - список операционных услуг, предоставляемых арендодателем, приложение N 9 - серьезные недостатки.

Кроме этого, сторонами подписаны пояснения к договору аренды от 01.02.2008, согласно которым арендуемое вышеуказанное нежилое здание обременено залогом.

В соответствии с пунктом 3.1 договора срок договора аренды составляет 5 лет с момента передачи помещения арендатору по акту приема-передачи.

20 августа 2008 года договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что наряду с передачей помещений арендодатель предоставляет арендатору в пользование зоны общего пользования, не входящие в расчет оплачиваемой арендной площади, и прилегающий к складскому комплексу земельный участок, служащий временной стоянкой для транспортных средств на десять парковочных мест для большегрузного автотранспорта и двадцать парковочных мест для легкового автотранспорта.

Согласно условиям договора арендатор обязался использовать объект аренды для осуществления своей коммерческой деятельности в соответствии с приложением N 5 к договору, в котором указан профиль деятельности арендатора.

В приложении N 5 к договору указано, что арендатор в арендуемом помещении осуществляет следующую коммерческую деятельность: услуги по складской обработке товаров, складирование и хранение грузов, выполнение складских операций с использованием подъемно-транспортного оборудования и электротехники, иные услуги, непосредственно связанные с перечисленными выше услугами.

Исковые требования основаны на положениях статей 15, 393, 394, 395, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, договора аренды нежилого помещения от 01.02.2008 N 07-01-01 и мотивированы нарушением ответчиком условий договора аренды, предусмотренных пунктами 5.3, 5.3.3, 5.3.8, пунктами 1, 3, 5 приложения N 8, приложения N 7, пунктов 5.2, 5.2.1.

В связи с нарушением ответчиком условий договора истец считает, что у него возникло право на односторонне расторжение договора по своей инициативе в порядке, предусмотренном пунктом 9.3 договора.

Кроме того, считает, что арендодатель на основании пункта 8.11 договора должен отвечать перед арендатором за причиненные таким образом убытки в размере суммы эквивалентной сумме арендной платы за три месяца, поскольку последний по вине арендодателя не имел возможности осуществлять профессиональную складскую деятельность в течение всего срока действия договора ввиду осуществления ответчиком с мая 2008 года строительных работ напротив арендуемого объекта.

Также полагает, что на этом основании истец понес реальный ущерб в размере выплаченной ответчику арендной платы в течение срока действия договора в сумме 18 091 958 руб. 70 коп.

Кроме того, истец считает, что ответчиком нарушен пункт 4.6 договора аренды, которым предусмотрено оказание операционных услуг, перечень которых указан в приложении N 8 к договору аренды. В связи с этим истец просит взыскать с ответчика перечисленные им денежные средства за оказание операционных услуг в размере 3 206 771 руб. 19 коп., которые, по его мнению, ответчиком не оказывались.

Встречные исковые требования ответчика мотивированы ненадлежащим исполнением истцом обязательств по оплате и использованию арендуемого помещения по договору аренды и основаны на положениях статей 8, 309, 310, 395, 425, 614, 619, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиях договора аренды нежилого помещения от 01.02.2008 N 07-01-01.

Суд кассационной инстанции считает, что, отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и частично удовлетворяя встречный иск, судами обеих инстанций правильно применили нормы материального и процессуального права, исходя из следующего.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Заявляя требование о взыскании убытков, истец в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен представить доказательства нарушения ответчиком своих обязательств по договору, документально подтвердить размер убытков, а также доказать наличие причинной связи между понесенными убытками и действиями (бездействием) ответчика.

При этом недоказанность хотя бы одного из названных условий влечет за собой отказ в удовлетворении требования о возмещении убытков.

Судом первой инстанции установлено, что между сторонами заключен договор аренды помещения в том виде, в котором его описание содержится в договоре, передано арендодателем и принято арендатором в пользование по передаточному акту от 01.02.2008 без замечаний и возражений.

Кроме этого, при заключении договора подписано приложение N 9, в котором указано на отсутствие ворот или погрузочных площадок в здании, уравнительных площадок гидравлического типа, оборудования погрузочных доков, пожарной сигнализации, теплоэнергоснабжения и систем канализации/водоснабжения в помещениях, а также указано на то, что не закончено строительство подъездных дорог.

При таких обстоятельствах судами сделан правильный вывод о том, что истец своевременно и надлежащим образом осведомлен о технических характеристиках и состоянии объекта аренды и прилегающей к нему территории.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами сделан обоснованный вывод о недоказанности истцом противоправного поведения ответчика, нарушения арендодателем условий договора аренды, факта расторжения договора по инициативе арендатора по вине арендодателя, факта нарушения ответчиком условий договора в части ограничения в предоставлении доступа к парковочным местам, а также факта невозможности использования помещения (объекта аренды) по его назначению в том смысле, в котором стороны предусмотрели в спорном договоре.

Также судами правомерно отклонен довод истца о неоказании ответчиком операционных услуг и невозможности использования помещения по его назначению при наличии в материалах дела подписанных актов об оказания услуг по уборке прилегающей территории и вывоза снега, вывозу и захоронению твердых бытовых отходов, проведению работ по дезинфекции, дезинсекции и дератизации и договоров на оказание этих услуг, заключенных ответчиком с контрагентами.

Факт оказания услуг по охране прилегающей территории подтверждается актами, составленными сторонами в период действия договора, а также свидетельскими показаниями Орлова Сергея Вячеславовича, Крайнова Александра Вадимовича, Анисимова Сергея Алексеевича, допрошенными в судебном заседании суда первой инстанции.

Также, как правильно указано судами, в материалах дела имеются двухсторонние акты, подписанные арендатором и арендодателем в подтверждение оказания операционных услуг от 29.02.2008 N 00000787, от 31.03.2008 N 00001209, от 30.04.2008 N 00001688.

Таким образом, судами сделан правильный вывод о том, что истцом не доказано существенное нарушение ответчиком условий договора аренды нежилого помещения, не доказано наличие неосновательного обогащения ответчика за счет истца в виде уплаты стоимости оказанных операционных услуг по условиям договора. Также судом правильно отмечено, что взыскание неосновательного обогащения возможно лишь при отсутствии договорного обязательства.

При таких обстоятельствах судами правомерно отказано в удовлетворении первоначального иска ЗАО "РЛС Недвижимость" в полном объеме.

Также судебная коллегия считает обоснованным частичное удовлетворение судами встречного искового заявления ответчика, исходя из следующего.

Требование о взыскании 44 549 руб. 84 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных ответчиком за период пользования истцом арендуемыми помещениями до даты регистрации договора аренды (с апреля по август 2008 года), исходя из ставки рефинансирования 8% годовых, в связи с допущенной истцом просрочкой арендных платежей, судами удовлетворено правомерно в размере 43 157 руб. 65 коп., исходя из ставки рефинансирования, которая действовала на момент подачи встречного искового заявления - 7,75% годовых. При этом суды правильно руководствовались пунктами 3, 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", статьями 609, 651, пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исковые требования в части взыскания 501 913 руб. 05 коп. задолженности по арендной плате, 7919 руб. 29 коп. неустойки, 41 850 руб. 67 коп. неустойки, начисленной за период с момента расторжения договора и до даты подачи иска правомерно оставлены судом без рассмотрения, учитывая, что в материалах дела не имеются доказательства соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 10.2 спорного договора.

В указанной части решение суда первой и постановление апелляционной инстанции не обжалуется.

Встречное требование ответчика о взыскании 10 351 105 руб. 75 коп. неустойки, предусмотренной пунктом 8.12 договора аренды, правомерно признано судами обоснованным и подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Судами установлено, что согласно уведомлению от 13.02.2009 N 256 МКМ ООО "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском" уведомило ЗАО "РЛС Недвижимость" о существенном нарушении условий договора со стороны арендатора, что выразилось в предоставлении помещения в субаренду третьим лицам без согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе сдавать арендованное помещение в субаренду лишь с согласия арендодателя.

Письменное согласие арендодателя на передачу в субаренду арендатором арендуемого помещения (или его части) сторонами в материалы дела не представлено, что свидетельствует о нарушении арендатором пунктов 2.3, 13.1 договора.

Согласно пункту 9.2 договора арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке расторгнуть договор с предупреждением другой стороны за один месяц в случае существенного нарушения арендатором условий договора.

ООО "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском" в письме от 13.02.2009 N 256 МКМ указало на расторжение спорного договора аренды с 16.03.2009.

По акту от 27.02.2009, подписанному сторонами, помещение было возвращено арендатором арендодателю, в связи с чем 02.03.2009 ООО "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском" были сданы документы на регистрацию прекращения обременения в виде аренды, о чем свидетельствует расписка регистрационного органа.

В соответствии с пунктом 8.12 договора в случае, если арендатор нарушает или не выполняет условия пункта 9.2 договора, то арендатор выплачивает арендодателю неустойку равную трехмесячной арендной плате в течение десяти банковских дней с момента получения письменного требования.

Письменное требование от 26.05.2010 получено арендатором 01.06.2010 и оставлено без внимания.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал начисленную на основании пункта 8.12 договора неустойку обоснованной и подлежащей удовлетворению.

Между тем в удовлетворении встречного иска в части взыскания 10 351 105 руб. 75 коп. неустойки, начисленной на основании пункта 9.2 договора аренды, ввиду невозможности одновременного применения двух мер ответственности за одно и то же правонарушение, также правомерно отказано.

В этой части решение суда первой и постановление апелляционной инстанций не обжалуется.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что судами неполно выяснены обстоятельства, имеющие значения для дела, не применен подлежащий применению и применен не подлежащий применению закон признаются судебной коллегией несостоятельными, учитывая то, что судами полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, всем доказательствам и доводам дана надлежащая правовая оценка, нормы права применены правильно.

Иные доводы кассационной жалобы были предметом исследования нижестоящих судов и направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств.

Оснований для переоценки выводов судов у суда кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены в кассационном порядке обжалуемых судебных актов не установлено, следовательно, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ее заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 07.10.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2011 по делу N А55-5044/2010 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Н.Н. Королёва

Судьи

А.А. Минеева И.Р. Нагимуллин