Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 мая 2011 г. N Ф06-2442/11 по делу N А55-14828/2010

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 мая 2011 г. N Ф06-2442/11

г. Казань

16 мая 2011 г.

Дело N А55-14828/2010

ГАРАНТ:

См. также Постановление ФАС ПО от 9 декабря 2011 г. N А55-14828/2010

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Королевой Н.Н.,

судей Нагимуллина И.Р., Минеевой А.А.,

при участии представителей:

истца - Валевич А.Н. (доверенность от 20.01.2011)

ответчика - Хоробровой И.П. (доверенность от 01.12.2010 N 295),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "РЛС Недвижимость", г. Москва,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 15.09.2010 (судья Веремей Л.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2010 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи: Балакирева Е.М., Туркин К.К.)

по делу N А55-14828/2010

по исковому заявлению закрытого акционерного общества "РЛС Недвижимость" г. Москва (ИНН 7713596501, ОГРН 5067746758789), к обществу с ограниченной ответственностью "Виктор Ко Мегакомплекс на Московском" г. Самара (ИНН 6312030548, ОГРН 1026300765402), о взыскании 9 011 930 руб. 89 коп.,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "РЛС Недвижимость" (далее - истец, ЗАО "РЛС Недвижимость") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском" (далее - ответчик, ООО "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском") о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 9 011 930,89 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) за период с момента принятия иска к производству Арбитражным судом Самарской области по день вынесения судом решения, а также судебных издержек, связанных с рассмотрением дела, а именно: расходы на оплату услуг представителя Валевич А.Н., оказывающей юридические услуги истцу по гражданско-правовому договору от 02.11.2009 (б/н), в размере 10% от общей суммы фактически взысканных денежных средств ЗАО "РЛС Недвижимость" с ООО "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском".

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принято уменьшении исковых требований на 2 415 505,39 руб. по причине демонтажа части оборудования, указанного в пунктах расчета суммы неосновательного обогащения.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 15.09.2010, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2010, в иске отказано.

В кассационной жалобе ЗАО "РЛС Недвижимость" просит отменить судебные акты как незаконные и необоснованные и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

В обоснование жалобы указывается, что выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судами неправильно применены нормы материального и процессуального права.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ отношения сторон по предварительному договору прекратились 01.01.2008, так как в пункте 1.6 сторонами был определен срок его действия - не позднее 01.01.2008, предложений о заключении договора аренды от ответчика истцу не поступало.

Поскольку долгосрочный договор аренды до 20.08.2008 не был зарегистрирован, то он в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ должен считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрирован в установленном законом порядке. Аналогичную позицию высказал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 информационного письма от 16.02.2001 N 59.

Арбитражный суд неправомерно связывает момент заключения долгосрочного договора аренды с фактом его подписания сторонами 01.02.2008, долгосрочный договор аренды был заключен 20.08.2008 после прекращения предварительного договора 01.01.2008 в соответствии с пунктом 1.6 предварительного договора.

Поскольку стороны не подписывали никаких соглашений к предварительному договору об изменении срока заключения основного договора, является неправомерным вывод суда о том, что стороны по взаимному согласию определили в основном договоре иное условие, изменяющее положение предварительного договора, касающееся срока аренды, что не противоречит статье 429 ГК РФ.

Вывод суда о том, что факт подписания 01.02.2008 долгосрочного договора аренды, а также акта приема-передачи свидетельствуют о согласовании сторонами срока заключения основного договора аренды, заключенного на основании и во исполнение предварительного договора, не соответствует материалам дела и фактическим обстоятельствам.

Акт доступа от 27.04.2007 был оформлен сторонами исключительно в рамках предварительного договора, а не в рамках долгосрочного договора аренды. С 15.08.2007 по 20.08.2008 истец оплачивал ответчику суммы неосновательного обогащения, а не арендную плату. В связи с изложенным является необоснованным вывод суда о том, что довод заявителя жалобы о незаключенности долгосрочного договора аренды до 20.08.2008 отклоняется апелляционным судом, поскольку долгосрочный договор аренды в своем тексте содержит ссылку на то, что он заключен на основании и во исполнение предварительного договора; так же в момент подписания долгосрочного договора истец фактически оплачивал арендную плату с даты подписания дополнительного соглашения от 14.08.2007 N 2.

Поскольку все затраты истца на проведение строительных работ имели место быть только в период срока действия предварительного договора (с момента подписания сторонами акта доступа и до 31.12.2007 - последний день срока действия предварительного договора), когда стороны фактически не были связаны договорными отношениями по аренде офисных помещений, то ссылки арбитражного суда на статью 623 ГК РФ, регулирующую арендные договорные правоотношения, и на пункты 6.4-6.5 долгосрочного договора аренды, который на момент проведения строительных работ не был заключен, неправомерны.

На момент подписания акта доступа 27.04.2007 в пределах срока действия предварительного договора офисные помещения представляли собой всего лишь "бетонную коробку без инженерных коммуникаций", все строительные работы велись истцом в течение срока действия предварительного договора с письменного согласия ответчика.

Не соответствует материалам дела вывод суда о том, что стоимость ремонта помещения, произведенного истцом в рамках предварительного договора, не является неосновательным обогащением, поскольку в период с 27.04.2007 до подписания акта приема-передачи помещения - 01.02.2008, и до момента расторжения договора - 28.02.2009 истец пользовался арендуемым помещением.

Ответчик, получив в собственность приобретение таких улучшений в период срока действия предварительного договора на безвозмездной основе и не оплатив приобретение таких улучшений истцу, тем самым неосновательно обогатился за счет истца.

Кроме того, судом апелляционной инстанции необоснованно было отказано произвести видеосъемку судебного заседания.

В судебном заседании представитель ЗАО "РЛС Недвижимость" кассационную жалобу поддержала, просила отменить судебные акты, полагая их незаконными и необоснованными, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

В судебном заседании представитель ООО "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском" возражала против удовлетворения кассационной жалобы, считает судебные акты законными и обоснованными, просила оставить их без изменения.

При рассмотрении данного дела судом кассационной инстанции объявлялся перерыв в судебном заседании до 16 часов 00 минут 16.05.2011.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции находит судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 01.03.2007 между сторонами был заключен предварительный договор аренды нежилых помещений N 07-01-01 с приложениями, предметом которого является обязательство сторон заключить (подписать и произвести государственную регистрацию в установленном порядке) краткосрочный договор аренды, основной договор аренды помещения, расположенного в здании по адресу: г. Самара, Кировский район, 18 км, Московское/Ракитовское шоссе, в сроки, в порядке и на условиях, установленных настоящим предварительным договором.

Основной договор аренды помещения подписывается сторонами в течение 20-ти рабочих дней с даты предоставления арендодателем арендатору документов, необходимых для заключения основного договора аренды помещения, а именно свидетельства о государственной регистрации права собственности арендодателя на здание и технической документации на здание.

Срок аренды по договорам аренды помещения составит 5 лет, начиная со дня подписания сторонами акта приема-передачи. Основной договор аренды помещения заключается на условиях, изложенных в приложении N 2 к настоящему договору.

Краткосрочный договор аренды помещения заключается сторонами на срок 11 месяцев. Условия краткосрочного договора аренды помещения полностью идентичны условиям основного договора аренды за исключением только тех положений, которые применимы к отношениям по основному договору аренды помещения.

В соответствии с пунктом 1.6 предварительного договора стороны обязаны заключить основной договор аренды помещения на условиях, приведенных в приложении N 2 к настоящему договору, в срок, не позднее 20-ти дней с момента получения арендатором от арендодателя уведомления с надлежащим образом оформленными правоустанавливающими документами на передаваемое в аренду по настоящему договору помещения, но не позднее 01.01.2008.

Согласно пункту 1.5 предварительного договора в редакции дополнительного соглашения от 14.08.2007 N 2 в том случае, если на момент передачи помещений для осуществления отделочных работ по акту доступа государственная регистрация права собственности арендодателя на здание не будет произведена, у арендатора возникает право на производство отделочных работ на условиях настоящего предварительного договора, при этом арендодатель обязуется надлежащим образом оформить право собственности на здание.

Обращаясь с иском, истец указывал, что им были произведены следующие работы в период срока действия предварительного договора (отделочные работы помещений и работы по оснастке их необходимым оборудованием), в том числе чистовая отделка офисно-бытовых и технических помещений, монтажные работы, поставка расходного материала для выполнения монтажных работ, монтажные работы по монтажу систем приточной и вытяжной вентиляции работы по монтажу электрики, отделочные работы в офисных помещениях, монтажные работы по установке двери огнеупорной, на общую сумму 6 594 425,50 руб.

При этом истец утверждал, что работы выполнены в период, когда стороны не были связаны договорными отношениями по аренде помещений, ответчик не возражал против проведения истцом работ, в результате которых имущество ответчика приобрело дополнительные качественные характеристики, что привело к увеличению их стоимости, не оплатив приобретение таких улучшений, ответчик тем самым, как полагает истец, неосновательно обогатился за счет истца на общую сумму 6 594 425,50 руб.

Краткосрочный договор аренды помещения на момент подачи иска сторонами так и не был заключен, а долгосрочный договор был заключен сторонами по факту только 20.08.2008, как полагает истец, то есть с момента государственной регистрации договора, следовательно, обязательства сторон, по мнению истца, по предварительному договору считаются прекращенными в силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ.

Отказывая в иске, суды пришли к выводу, что представленными в материалы дела документами истец не доказал юридически значимые по настоящему делу обстоятельства, а именно факт неосновательного сбережения ответчиком имуществом истца.

Притом арбитражный суд указал, что факт подписания 01.02.2008 долгосрочного договора аренды, а также акта приема-передачи свидетельствуют о согласовании сторонами срока заключения основного договора аренды, заключенного на основании и во исполнение предварительного договора. При этом право собственности на нежилое здание, в котором расположены нежилые помещения, переданные в аренду, зарегистрировано 28.11.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Суд пришел к выводу, что отношения между сторонами по предварительному договору не прекращались, что подтверждается наличием заключенного сторонами договора аренды нежилого помещения от 01.02.2008 N 07-01-01.

Арбитражный суд указал, что стоимость ремонта помещения, произведенного истцом в рамках предварительного договора, не является неосновательным обогащением, поскольку согласно пункту 6.4 долгосрочного договора аренды все отделимые улучшения, произведенные арендатором в помещении и указанные в согласованной с арендодателем проектной документации, находятся в собственности арендатора и при прекращении договора подлежат изъятию и вывозу силами и средствами арендатора в течение 15-ти рабочих дней со дня такого расторжения.

В соответствии с пунктом 6.5 договора аренды помещений от 01.02.2008 арендодатель не возмещает арендатору стоимость улучшений помещений, неотделимых без вреда для помещения, в том числе, когда арендатор произвел такие улучшения за счет собственных средств и с согласия арендодателя, при этом сторонами исключается применение диспозитивной нормы, содержащейся в пункте 2 статьи 623 ГК РФ, о праве арендатора на возмещение стоимости улучшений арендованного имущества после прекращения договора аренды. Неотделимые улучшения в соответствии с условиями долгосрочного договора возмещению арендатору не подлежат.

Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанций вывод об отсутствии оснований для удовлетворения иска сделан без учета следующего.

В соответствии с пунктом 1.6 предварительного договора стороны обязаны заключить основной договор аренды помещения на условиях, приведенных в приложении N 2 к настоящему договору, в срок, не позднее 20-ти дней с момента получения арендатором от арендодателя уведомления с надлежащим образом оформленными правоустанавливающими документами на передаваемое в аренду по настоящему договору помещения, но не позднее 01.01.2008.

Долгосрочный договор аренды подписан сторонами 01.02.2008, то есть после прекращения действия предварительного договора.

Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Данных о том, что сторонами соблюдены условия названной нормы, материалы дела не содержат.

Не основан на законе вывод арбитражного суда о том, что стороны по взаимному согласию определили в основном договоре иное условие, изменяющее положение предварительного договора.

Изменение условий договора, прекратившего свое действие, законодательством не предусмотрено.

Кроме того, то обстоятельство, что долгосрочный договор аренды в своем тексте содержит ссылку на то, что он заключен на основании и во исполнение предварительного договора, не является основанием для распространения положений пунктов 6.4, 6.5 долгосрочного договора на период действия предварительного договора.

В силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Предварительный договор аренды нежилых помещений N 07-01-01 заключен сторонами 01.03.2007, а государственная регистрация права собственности на объект аренды произведена 28.11.2007.

Арбитражным судом действие долгосрочного договора аренды распространено на период до государственной регистрации права собственности на объекты аренды, что противоречит статье 608 ГК РФ, в соответствии с которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Судебные акты, принятые без учета указанных положений закона, нельзя признать законными и обоснованными.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду необходимо учесть изложенное и принять решение в соответствии с законом.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 15.09.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2010 по делу N А55-14828/2010 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Поручить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело, распределить расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Н.Н. Королева

Судьи

И.Р. Нагимуллин А.А. Минеева