Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 8 июля 2014 г. N Ф06-11968/13 по делу N А55-12025/2013

г. Казань

08 июля 2014 г.

Дело N А55-12025/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 июля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Коноплёвой М.В., Ананьева Р.В.,

при участии представителя:

прокуратуры Самарской области - Догадина С.В., служебное удостоверение,

в отсутствие:

ответчика - извещен надлежащим образом,

третьих лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу прокуратуры Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 07.10.2013 (судья Черномырдина Е.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014 (председательствующий судья Марчик Н.Ю., судьи Засыпкина Т.С., Кузнецов В.В.)

по делу N А55-12025/2013

по заявлению Первого заместителя прокурора Самарской области к Министерству строительства Самарской области, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "ДОМ", закрытое акционерное общество "Коммерческая компания-Гольфстрим", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, глава городского округа Самара, о признании недействительным приказа,

УСТАНОВИЛ:

Первый заместитель прокурора Самарской области (далее - заявитель, прокурор) обратился в Арбитражный суд Самарской области в интересах неопределенного круга лиц, администрации города Самары с заявлением к Министерству строительства Самарской области (далее - ответчик, Министерство) о признании недействительным приказа временно исполняющего обязанности министра строительства Самарской области от 18.05.2012 N 127-п "О заключении с обществом с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительной компанией "ДОМ" договора аренды земельного участка для строительства жилого комплекса, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, проспект Кирова".

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российский Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "ДОМ" (далее - ООО "ИСК "ДОМ"), закрытое акционерное общество "Коммерческая компания-Гольфстрим" (далее - ЗАО "КК-Гольфстрим"), глава городского округа Самара, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.10.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014, в удовлетворении требований прокурора отказано.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, прокурор обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления. Считает, что земельный участок предоставлен ООО "ИСК "ДОМ" вне процедуры аукциона по продаже права на заключение договора аренды, что лишило другие организации возможности принять участие в аукционе.

Прокурор в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы.

ООО "ИСК "ДОМ" представило отзыв на кассационную жалобу, в котором, считая доводы кассационной жалобы несостоятельными, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав прокурора, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании постановления главы города Самары от 14.04.2004 N 987 утвержден акт о выборе земельных участков для строительства жилого комплекса, расположенных по адресу: проспект Кирова в Кировском районе города Самары, и проект границ земельных участков, предварительно согласовано место размещения объекта на земельных участках площадью 1008,50 кв.м., площадью 997,00 кв.м., площадью 958,50 кв.м., площадью 893,20 кв.м., разрешено проектирование жилого комплекса ЗАО "КК-Гольфстрим" и предоставлены в аренду земельные участки, расположенные по адресу: проспект Кирова в Кировском районе г. Самары (л.д. 9-10).

Постановлением главы города Самары от 31.03.2005 N 404 постановление главы города Самары от 14.04.2004 N 987 дополнено пунктом 3 следующего содержания: "Предоставить ЗАО "КК-Гольфстрим" в аренду сроком на 3 (три) года без права выкупа в собственность земельные участки площадью 1008,50 кв. м, площадью 997,00 кв. м, площадью 958,50 кв. м, площадью 893,20 кв. м, относящихся по категории к землям поселений.

На основании постановлений главы города Самары от 14.04.2004 N 987 и от 31.03.2005 N 404 между Комитетом по управлению имуществом г. Самара и ЗАО "КК-Гольфстрим" 30.09.2005 заключен договор N 001052з аренды земельного участка площадью 997,00 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0216001:0010, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, проспект Кирова, под строительство, со сроком действия до 13.04.2007 (л.д. 12-22).

Договор аренды земельного участка зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области 30.12.2005 за N 63-63-01/267/2005-302.

На основании приказа Министерства строительства от 05.08.2011 N 240-п между Министерством строительства и ЗАО "КК Гольфстрим" 08.11.2011 заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка от 30.09.2005 N 001052з, в соответствии с которым срок действия договора продлен до 14.04.2012 (л.д. 25-27, том 1). Указанное дополнительное соглашение N 1 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.12.2011 (л.д. 32 об., том 1).

Впоследствии между ЗАО "КК-Гольфстрим" и ООО "ИСК "ДОМ" заключен договор от 16.01.2012 N 4 перемены лиц в обязательствах, по условиям которого ЗАО "КК-Гольфстрим" уступает, а ООО "ИСК "ДОМ" принимает права и обязанности арендатора по договору аренды от 30.09.2005 N 001052з (л.д. 33-36, том 1). Данный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.02.2012 (л.д. 36 об., том 1).

Министерством 18.05.2012 издан приказ за N 127-п "О заключении с обществом с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительной компанией "ДОМ" договора аренды земельного участка для строительства жилого комплекса, расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, район Кировский, проспект Кирова" (л.д. 37-38, том 1).

На основании названного приказа между Министерством (арендодатель) ООО "ИСК "ДОМ" (арендатор) 13.06.2012 заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды земельного участка от 30.09.2005 N 001052з, в соответствии с которым срок действия договора аренды продлен до 15.04.2017 (л.д. 39-45, том 1). Указанное дополнительное соглашение N 2 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.07.2012 (л.д. 45 об., том 1).

Полагая, что оспариваемый приказ Министерства от 18.05.2012 N 127-п не соответствует закону и нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц и публичные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды двух инстанций, отказывая в удовлетворении заявления прокурора, исходили из того, что спорный земельный участок был передан ЗАО "КК-"Гольфстрим" в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством. ЗАО "КК-"Гольфстрим" воспользовалось предоставленным ему статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) правом передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, в пределах срока аренды земельного участка от 30.09.2005, заключив с ООО "ИСК "ДОМ" договор перемены лиц в обязательствах, что, по мнению судов, свидетельствует об отсутствии необходимости в проведении аукциона продажи права на заключение договора аренды земельного участка.

Вместе с тем судами не принято во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими, лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно разъяснению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащемуся в пункте 31 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если законом не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам).

Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" текст Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" дополнен статьей 17.1, согласно которой заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", статьями 30-30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.12.2010 N 9143/10, применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" истек, положения статьи 621 ГК РФ согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.

Кроме того, статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если иной срок не установлен федеральным законом или договором.

По общим принципам не допускается необоснованный отказ в продлении договора аренды для целей строительства, если оно не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Однако из имеющихся в деле доказательств (фотоматериалов) следует, что на земельном участке, предоставленном в аренду 30.09.2005, не имеется незавершенных строительством объектов, следовательно, заключая очередное соглашение о продлении срока аренды стороны могли действовать в нарушение публичных интересов, в этом случае сделка могла быть проверена на соответствии статей 10, 168 ГК РФ.

Таким образом, судебные акты приняты с нарушением норм действующего законодательства и не основаны на надлежащей оценке обстоятельств дела.

При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, предложить сторонам представить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений, дать надлежащую правовую оценку доводам прокурора в части заключения соглашения о продлении договора аренда в обход процедуры торгов, при этом учитывая, что сам договор заключен без проведения аукциона 30.09.2005, то есть до вступления в силу статьи 30.1 ЗК РФ (Федеральный закон от 29.12.2004 N 19-ФЗ), и с учетом установленного разрешить заявленные требования.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17.04.2014 по делу N А55-12027/13, от 23.04.2014 по делу N А55-12023/13.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 07.10.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014 по делу N А55-12025/2013 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.Ф. Фатхутдинова

Судьи

М.В. Коноплёва Р.В. Ананьев