Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 19 июля 2011 г. N Ф06-5758/11 по делу N А57-11753/2010

г. Казань

19 июля 2011 г.

Дело N А57-11753/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 июля 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Баширова Э.Г.,

судей Закировой И.Ш., Гильмановой Э.Г.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Поволжская Землеустроительная Компания"

на решение Арбитражного суда саратовской области от 09.12.2010 (судья Топоров А.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2011 (председательствующий судья Жевак И.И., судьи Борисова Т.С., Веряскина С.Г.)

по делу N А57-11753/2010

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Поволжская Землеустроительная Компания" о признании решения Комитета по управлению имуществом г. Саратова от 08.07.2010 N 02-08/5916 об отказе обществу в приобретении арендуемого нежилого помещения общей площадью 94,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Чапаева, д. 68/70, недействительным, при участии заинтересованного лица - Комитета по управлению имуществом г. Саратова,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Поволжская Землеустроительная Компания" (далее - ООО "Поволжская Землеустроительная Компания", общество, заявитель) с заявлением о признании решения Комитета по управлению имуществом г. Саратова (далее - Комитет) от 08.07.2010 N 02-08/5916 об отказе ООО "Поволжская Землеустроительная Компания" в приобретении арендуемого нежилого помещения общей площадью 94,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Чапаева, 68/70, недействительным и обязании Комитета устранить допущенные нарушения прав ООО "Поволжская Землеустроительная Компания" в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 09.12.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2011 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт.

Дело рассмотрено в соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Отзыв на жалобу Комитет в суд не представил.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 14.07.2011 до 14 часов 00 минут 15.07.2011.

Судебная коллегия кассационной инстанции, рассмотрев материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, установила следующее.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанции, 15.05.2010 общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Письмом от 08.07.2010 N 02-08/5916 Комитет отказал в приватизации арендуемого обществом помещения по причине отсутствия между Комитетом и ООО "Поволжская Землеустроительная компания" договорных отношений, в связи с расторжением договора аренды от 13.02.2004 N 053/6 в одностороннем порядке, а также то, что спорные помещения, общей площадью 94.9 кв.м состоят из нескольких помещений, одно из которых обособлено от других, в связи с чем, в совокупности помещения не могут составлять единый целый обособленный объект, подлежащий приватизации.

ООО "Поволжская Землеустроительная компания" посчитав, что данным отказом нарушается его право на преимущественное приобретение арендованного имущества, обратился в суд с заявлением о признании его незаконным.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Условия реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества предусмотрены в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд признал недоказанным наличие совокупности предусмотренных названной нормой Закона условий, необходимых для реализации обществом права на выкуп спорного помещения.

При этом суды исходили из следующих обстоятельств дела.

Распоряжением от 04.02.2004 N 67-р Комитетом обществу передано в аренду помещение, расположенное - ул. Чапаева, 68 пл. 35 кв.м.

13.02.2004 Комитетом и ООО "Поволжская землеустроительная компания" (Арендатор) был подписан договор аренды объекта нежилого фонда N 053/6, согласно которому Комитет предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Чапаева, 68-70, 2-й этаж. Согласно пункту 1.2 договора общая площадь, сдаваемая в аренду, составляет 35 кв.м.

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения муниципальной собственности ООО "Поволжская землеустроительная компания" передано во временное возмездное пользование нежилое помещение общей площадью 35 кв.м, расположенное по адресу: ул. Чапаева, 68-70.

22.11.2005 издано распоряжение N 1171-р, о передаче заявителю в аренду помещение, расположенное: ул. Чапаева, 68-70 пл. 60,93 кв.м.

01.12.2005 подписан акт приема-передачи нежилого помещения муниципальной собственности, по которому общество принимает во временное возмездное владение нежилое помещение общей площадью 60,93 кв.м, по адресу - ул. Чапаева, 68-70.

25.11.2005 Комитетом и обществом подписано дополнительное соглашение N 2 к договору, в котором установлено, что общая площадь, сдаваемая в аренду, составляет - 95,93 кв.м.

Дополнительными соглашениями от 25.11.2005 N 3, от 10.01.2006 N 4, от 27.10.2006 N 5, от 30.11.2006 N 6, от 10.01.2007 N 7, от 11.12.2007 N 8, от 25.12.2007 N 9, от 20.11.2008 N 10 к договору аренды, стороны определили, размеры годовой арендной платы и порядок ее уплаты.

26.12.2007 Комитетом издано распоряжение о закреплении на праве оперативного управления за муниципальным учреждением "Городской центр механизации ЖКХ" объектов нежилого фонда Фрунзенского района, в том числе находящееся по адресу - ул. Чапаева, 68-70.

02.02.2009 муниципальное учреждение "Городской центр механизации ЖКХ" принял на свой баланс помещение, расположенное: ул. Чапаева, 68-70, литер А, пл. 94,9 кв.м.

23.12.2008 Комитет и общество подписали дополнительное соглашение N 11 к договору, согласно которому пункты 1.1, 1.2 договора изложили в редакции: "Арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда: помещение, расположенное по адресу г. Саратов, ул. Чапаева, 68-70, литер А, 3 этаж, общая площадь составляет 94,9 кв.м".

Дополнительными соглашениями от 23.12.2008 N 12, от 24.03.2009 N 13, от 24.03.2009 N 14, от 29.04.2009 N 15, от 09.09.2009 N 16, от 02.04.2010 N 17 также внесены изменения в условия договора.

Изучив представленные документы, суды указали, что из представленных документов невозможно установить, какое именно имущество подлежало по договору аренды, заключенному между комитетом и заявителем. Суды указали на то, что в материалах дела отсутствуют документы, позволяющие точно установить месторасположение арендуемого объекта в пределах общего (основного) объекта недвижимости и иные основные технические характеристики.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции, ссылаясь на пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, поддержал выводы суда первой инстанции о незаключенности договора аренды.

Между тем, данный вывод судов является ошибочным.

По смыслу статей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.

Как усматривается из материалов дела и указано в кассационной жалобе, сторонами не представлены доказательства о наличии между ними разногласий в процессе исполнения договора аренды по поводу идентификации помещения.

Более того, из пункта 1.3 договора следует, что сведения об объекте, изложенные в договоре и приложениях к нему являются достаточными для надлежащего использования объекта в соответствии с целями, указанными в пунктах договора. Использование спорного помещения обществом не оспаривается и подтверждается представленными в материалы дела документами.

Доказательств того, что предприниматель занимает иное помещение, чем предусмотрено в договоре аренды, в материалы дела не представлены.

Как указывает заявитель жалобы, в течение всего срока действия договора вопрос о его заключенности не ставился под сомнение, заявитель производил арендные платежи в порядке и сроки, установленные договором, а Комитет принимал данные платежи. Данные обстоятельства подтверждают то, что у Комитета не было сомнений по вопросу местонахождения объекта аренды, за сдачу в аренду которого, он принимал арендные платежи на протяжении семи лет, а также заключал дополнительные соглашения с Заявителем к основному договору аренды где увеличивал размер арендных платежей.

Таким образом, реальное исполнение сторонами условий договора, является основанием для признания договора заключенным, поскольку свидетельствует о согласованности его предмета сторонами.

Так же, заявитель добросовестно производил оплату за электроэнергию и отопление потребляемые в арендованных помещениях.

Из выше изложенного следует вывод, что предмет, определенный сторонами в договоре и дополнительных соглашений к нему, не вызвал у сторон сомнений относительно предмета аренды и идентификации имущества. Условия договора аренды в определенный период времени исполнялись обеими сторонами.

При таких обстоятельствах условие о предмете договора не может являться несогласованным, а договор незаключенным.

Другим основанием для отказа в приобретении арендуемого имущества комитет указал на то, что спорные помещения не могут составлять единый целый обособленный объект, подлежащий приватизации в виду того, что одно из помещений, являющееся частью помещения, общей площадью 94,9 кв.м обособлено от других его частей.

В соответствии с пунктом 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права, на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Отказывая в реализации преимущественного права Комитет сослался на то, что спорное помещение в совокупности не могут составить обособленный объект, между тем, арендодатель не обосновал данный отказ техническим заключением.

Суды также не в полном объеме исследовали данный вопрос.

Поскольку судебный акт принят по неполно исследованным обстоятельствам дела, а полномочия кассационной инстанции по исследованию и оценке доказательств и установлению новых обстоятельств ограничены статьями 286, 287 АПК РФ, решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.

При новом рассмотрении дела суду следует принять во внимание изложенное, исследовать в полном объеме все имеющиеся у общества доказательства на предмет их соответствия статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда саратовской области от 09.12.2010 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2011 по делу N А57-11753/2010 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Э.Г. Баширов

Судьи

И.Ш. Закирова Э.Г. Гильманова