Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30 августа 2011 г. N Ф06-7063/11 по делу N А12-17446/2010

г. Казань

30 августа 2011 г.

Дело N А12-17446/2010

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Минеевой А.А., Нафиковой Р.А.,

при участии представителей:

истца - Объедкова О.А. (доверенность от 01.05.2011)

ответчика - Кичеровой О.В. (доверенность11.01.2011),

в отсутствие:

третьего лица - извещено, не явилось,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы закрытого акционерного общества "Балкан Плаза", г. Волгоград, закрытого акционерного общества "Бизнес Центр", г. Волгоград,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 01.04.2011 (судья Даншина Н.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2011 (председательствующий судья Антонова О.И., судьи: Грабко О.В., Тимаев Ф.И.)

по делу N А12-17446/2010

по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Балкан Плаза", г. Волгоград (ИНН 3442085775, ОГРН 1063459053437) к обществу с ограниченной ответственностью "Тамерлан", г. Волгоград (ИНН 3442050010, ОГРН 1023402635783), о взыскании выселении из занимаемых помещений,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Тамерлан", г. Волгоград (ИНН 3442050010, ОГРН 1023402635783) к закрытому акционерному обществу "Балкан Плаза", г. Волгоград (ИНН 3442085775, ОГРН 1063459053437) с привлечением третьего лица: закрытое акционерное общество "Бизнес Центр" г. Волгоград (ИНН 3442085768, ОГРН 1063459053426), о понуждении к заключению договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Балкан Плаза" (далее - ЗАО "Балкан Плаза", истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Тамерлан" (далее - ООО "Тамерлан", ответчик) о выселении из следующих объектов недвижимого имущества: здания, расположенного по адресу: г. Волгоград, бульвар 30-летия Победы, 90, общей площадью 764,2 кв.м; встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. Маршала Еременко, 100, общей площадью 1314,6 кв.м; нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Волгоград, ул. Калужская, 27, площадью 1192,4 кв.м и 9249,00 кв.м; здания, расположенного по адресу: Волгоградская область, Ленинский район, г. Ленинск, ул. Ленина, дом 217 В, общей площадью 557,9 кв.м; встроенно-пристроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, проспект имени Героев Сталинграда, дом 27, общей площадью 764,2 кв.м; встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, проспект имени В.И. Ленина, дом 209, общей площадью 534,9 кв.м.

ООО "Тамерлан" обратилось со встречным исковым заявлением о понуждении ЗАО "Балкан Плаза" заключить с ООО "Тамерлан" договоры аренды следующего недвижимого имущества:

- нежилого помещения, расположенного по адресу: Волгоградская область, Ленинский район, г. Ленинск, ул. Ленина, 217 В. общей площадью 557,9 кв.м;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, проспект Героев Сталинграда, 27, общей площадью 764,2 кв.м;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, бульвар 30-летия Победы, 90, общей площадью 764,2 кв.м;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Маршала Еременко, 100, общей площадью 1314,6 кв.м;

- нежилого помещения расположенного по адресу: г. Волгоград, пр. Ленина, 209, общей площадью 534,9 кв.м;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Калужская, 27, общей площадью 6817,8 кв.м;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Калужская, 27, общей площадью 3492,7 кв.м;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Калужская, 27, общей площадью 11 кв.м на условиях, изложенных в проектах договоров, приложенных к встречному исковому заявлению.

Решением от 01.04.2011 исковые требования по первоначальному иску удовлетворены в части выселения ответчика из занимаемого нежилого помещения, площадью 11 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Калужская, 27, в остальной части в удовлетворении иска отказано.

В удовлетворении встречного требования ООО "Тамерлан" о понуждении заключить договор на аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Калужская, 27, общей площадью 11 кв.м., в соответствии с договором субаренды от 01.02.2010 N 45 отказано. В остальной части встречные исковые требования ООО "Тамерлан" удовлетворены.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2011 решение от 01.04.2011 в части удовлетворения исковых требований ЗАО "Балкан Плаза" по первоначальному иску о выселении ООО "Тамерлан" из занимаемого нежилого помещения, площадью 11 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Калужская, 27 отменено. В отмененной части в иске отказано.

Решение от 01.04.2011 в части удовлетворения встречного иска ООО "Тамерлан" отменено. В удовлетворении встречного иска в отмененной части отказано.

В остальной части решение оставлено без изменения.

ЗАО "Балкан Плаза", обжалуя решение и постановление суда апелляционной инстанции в кассационном порядке, просит их отменить и вынести по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и об отказе в удовлетворении встречного.

Кассационная жалоба мотивирована неправильным применением части 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и неправомерностью выводов, что ООО "Тамерлан" является арендатором спорного имущества ЗАО "Балкан Плаза" на условиях договоров субаренды согласно пункту 6.5 условий договоров субаренды.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора закрытое акционерное общество "Бизнес Центр" (далее - ЗАО "Бизнес Центр"), также обжаловало судебные акты в кассационном порядке в связи с неверным толкованием судебными инстанциями положений статьи 618 ГК РФ и применением части 2 статьи 621 ГК РФ, не подлежащей применению. Просит судебные акты отменить и вынести по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и об отказе в удовлетворении встречного.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 25.08.2011 объявлялся перерыв до 9 часов 45 минут 30.08.2011.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационных жалоб.

Как следует из материалов дела, ЗАО "Балкан Плаза" является собственником недвижимого имущества по адресам: г. Волгоград, ул. Героев Сталинграда, 27; г. Ленинск, ул. Ленина, 217 В; г. Волгоград, бульвар 30-летия Победы, 90; г. Волгоград, ул. Маршала Еременко, 100; г. Волгоград, ул. Ленина, 209; г. Волгоград, ул. Калужская, 27.

Указанное имущество передано собственником в аренду третьему лицу ЗАО "Бизнес Центр" по договорам аренды.

С согласия собственника ЗАО "Бизнес Центр" и ООО "Тамерлан" заключили договоры субаренды указанного недвижимого имущества, а именно:

- договор субаренды от 01.01.2008 нежилого помещения, расположенного по адресу: Волгоградская область, Ленинский район, г. Ленинск, ул. Ленина, 217 В, общей площадью 557,9 кв.м, срок действия договора до 01.10. 2017, договор зарегистрирован 01.04.2008;

- договор субаренды от 01.03.2008 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, проспект Героев Сталинграда, 27, общей площадью 764,2 кв.м, срок действия договора до 31.12.2023, договор зарегистрирован 04.08.2008;

- договор субаренды от 19.02.2008 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, бульвар 30-летия Победы, 90, общей площадью 764,2 кв.м, срок действия договора до 31.10.2023, договор зарегистрирован за N 34-34-01/058/2008-402;

- договор субаренды от 19.02.2008 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Маршала Еременко, 100, общей площадью 1314,6 кв.м, срок действия договора до 31.12.2023, договор зарегистрирован за N 34-34-01/058/2008-352;

- договор субаренды от 18.02.2008 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, пр. Ленина, 209, общей площадью 534,9 кв.м, срок действия договора до 31.12.2023, договор зарегистрирован за N 34-34-01/061/2008-230;

- договор субаренды от 26.02.2008 N 51 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Калужская, 27, общей площадью 6817,8 кв.м, срок действия договора до 31.12.2023, договор зарегистрирован за N 34-34-01/058/2008-361;

- договор субаренды от 06.08.2008 N 78 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Калужская, 27, общей площадью 3492,7 кв.м, срок действия договора до 31.12.2023, договор зарегистрирован за N 34-34-01/377/2008-283;

- договор субаренды от 01.02.2010 N 45 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Калужская, 27, общей площадью 11 кв.м, срок действия договора до 29.01.2011, договор государственной регистрации не подлежал.

Помещения по адресам: г. Ленинск, ул. Ленина, 217; г. Волгоград, пр. Героев Сталинграда, 27 и г. Волгоград, бульвар 30-летия Победы, 90 были переданы в аренду ЗАО "Бизнес Центр" на основании договоров аренды от 11.01.2007 N 6/2007 (с учетом дополнительного соглашения от 01.10.2007 в части срока аренды, срок аренды - до 01.10.2017), от 01.01.2007 N 2/2007 (с учетом дополнительного соглашения от 01.11.2007 в части срока аренды, срок аренды - до 31.10.2017) и от 01.01.2008 N 15/2008 со сроком аренды до 30.12.2020. Договоры аренды прошли государственную регистрацию.

Недвижимое имущество по адресам: г. Волгоград, ул. Маршала Еременко, 100; г. Волгоград, ул. Ленина, 209; г. Волгоград, ул. Калужская, 27 было передано от ЗАО "Балкан Плаза" к ЗАО "Бизнес Центр" на основании следующих договоров аренды, заключенных на срок менее одного года: от 01.01.2008 N 9/2008, от 01.01.2008 N 7/2008, от 01.01.2008 N 11.

Согласно представленным дополнительным соглашениям от 18.02.2008 к данным договорам аренды пункт 8.2 договоров изложен в следующей редакции: "Срок аренды устанавливается с 01.01.2008 на неопределенный срок".

ЗАО "Балкан Плаза" и ЗАО "Бизнес Центр" 14.06.2010 заключили соглашения о расторжении договоров аренды..

ЗАО "Бизнес Центр" уведомило ООО "Тамерлан" 16.06.2010 и 15.07.2010 (исх. N 340, 378, 379, 433) о досрочном прекращении договоров субаренды от 01.02.2010 N 45, от 26.02.2008 N 51, от 01.01.2008 б/н, от 18.02.2008 б/н, от 19.02.2008 б/н, от 01.01.2008 б/н, от 05.03.2008 б/н и от 06.08.2008 N 78 с 15.06.2010 в связи с досрочным расторжением заключенных между ЗАО "Балкан Плаза" и ЗАО "Бизнес Центр" договоров аренды. Одновременно ЗАО "Бизнес Центр" предложило ООО "Тамерлан" возвратить переданное в субаренду имущество по актам приема-передачи.

ООО "Тамерлан" арендуемое имущество ЗАО "Бизнес Центр" не возвратило, что и послужило ЗАО "Балкан Плаза" основанием для обращения в суд с иском о выселении из занимаемых помещений.

ЗАО "Балкан Плаза" и ЗАО "Бизнес Центр" 02.07.2010 вновь заключили договоры аренды спорных помещений.

ООО "Тамерлан", полагая, что прекращение субарендных отношений повлекло возникновение арендных отношений между ООО "Тамерлан" и ЗАО "Балкан Плаза" обратилось в суд с встречным иском о понуждении заключить договор аренды, в порядке статьи 618 ГК РФ, а также с учетом положения пункта 6.5 договоров субаренды.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования в части выселения ответчика из занимаемого помещения общей площадью 11 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Калужская, 27 и отказывая в удовлетворении встречного иска по данному помещению, суд первой инстанции исходил из того, что срок действия данного договора субаренды истёк. Оснований для признания иных договоров субаренды не соответствующим требованиям части 2 статьи 615 ГК РФ не имеется. Руководствуясь положением статей 615, 618 ГК РФ суд пришел к выводу о том, что ООО "Тамерлан" вправе требовать заключения с ним договоров аренды на помещения, используемые им на основании иных договоров субаренды.

Изменяя решение суда первой инстанции, и, отказывая в удовлетворении как первоначального иска, так и встречного суд апелляционной инстанции исходил из следующего

По смыслу статьи 420 ГК РФ договор представляет собой соглашение двух или более лиц, действия которых направлены на приобретение прав и обязанностей.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что пунктами 6.5 договоров субаренды установлено что, в случае досрочного расторжения или прекращения договора аренды заключенного между ЗАО "Балкан Плаза" и ЗАО "Бизнес Центр", договор субаренды не прекращает своего действия, Арендодатель по договору аренды становиться Арендодателем по договору субаренды.

Данный пункт согласован с ЗАО "Балкан Плаза" в каждом договоре субаренды следующей оговоркой "С условиями договора ознакомлен, согласен (в том числе с пунктом 6.5 договора). Собственник помещения (Арендодатель по договорам) Закрытое акционерное общество "Балкан Плаза". Данная оговорка подписана директором ЗАО "Балкан Плаза" и скреплена печатью общества.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что сторонами сделки (договоров субаренды) выступают не только арендатор и субарендатор, но и сам собственник имущества - ЗАО "Балкан Плаза".

Согласно части 1 статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Поскольку указанные в данной статье правила прекращения договора субаренды в случае расторжения договора аренды не относятся к императивным нормам, а сторонами как договора аренды, так договоров субаренды согласован специальный механизм перевода договоров субаренды в договоры аренды, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что на момент обращения в суд с встречным иском ООО "Тамерлан" уже являлось арендатором спорных помещений ЗАО "Балкан Плаза" на условиях договоров субаренды.

Исходя из буквального толкования пунктов 6.5. договоров субаренды, суд апелляционной инстанции правомерно сделал вывод, что сторонами арендных и субарендных отношений определены иные последствия расторжения договоров аренды, что не противоречит положениям статьи 618 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции считает данные выводы правомерными и соответствующими фактическим обстоятельствам дела, а также не нарушающим положений статей 420, 421, 610, 615, 618, 621 ГК РФ.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Волгоградской области от 17.12.2010 по делу N А12-19636/2010, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, также установлено наличие договорных отношений между ЗАО "Балкан-Плаза" и ООО "Тамерлан", что согласно статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных ЗАО "Балкан-Плаза" требований о выселении ООО "Тамерлан" из спорных помещений, в том числе и расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Калужская, 27, общей площадью 11 кв.м., не имеется, а доводы кассационных жалоб не опровергают правильность применения норм материального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2011 по делу N А12-17446/2010 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.В. Александров

Судьи

А.А. Минеева Р.А. Нафикова