Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17 октября 2011 г. N Ф06-8342/11 по делу N А55-15696/2009

г. Казань

17 октября 2011 г.

Дело N А55-15696/2009

ГАРАНТ:

См. также Постановление ФАС ПО от 18 октября 2010 г. N А55-15696/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Нафиковой Р.А., Коноплевой М.В.,

при участии представителей:

истца - Зуева Ф.В. (доверенность от 23.05.2011), Волковой Г.В. (доверенность от 11.01.2011 N 1), Малковой Н.Б. (директор, протокол от 26.10.2008 N 1),

в отсутствие:

ответчиков - извещены, не явились,

третьих лиц - извещены, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу некоммерческого партнерства "Паритет", г. Самара,

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2011 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи: Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-15696/2009

по исковому заявлению некоммерческого партнерства "Паритет", г. Самара (ОГРН 1086300004240) к обществу с ограниченной ответственностью "Вавилон", г. Самара (ОГРН 1066319104060), обществу с ограниченной ответственностью "Авангард", г. Самара (ИНН 6312051820), с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц - Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара, федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация", г. Самара, о признании недействительными договора купли-продажи недвижимого имущества и зарегистрированного права собственности,

УСТАНОВИЛ:

некоммерческое партнерство "Паритет" (далее - НП "Паритет", партнерство) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Вавилон" (далее - ООО "Вавилон", общество) о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.08.2007 N 1 незаключенным, признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО "Вавилон" на нежилые помещения, расположенные на цокольном этаже (комнаты 2, 3, 5, 7, 16), на первом этаже (комнаты 2-5, 50), на втором этаже (комнаты 2, 8), на третьем этаже (комнаты 3, 8) здания по адресу: г. Самара, ул. Красноармейская, д. 1.

Исковые требования основаны на положениях статей 134, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что партнерство создано собственниками нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г. Самара, ул. Красноармейская, д. 1, в целях достижения управленческих целей в защите их прав и интересов, поскольку ответчик приобрел в собственность общее имущество (лестничные марши, коридоры), которым в силу закона владеют собственники всех помещений в здании, договор считается незаключенным, а зарегистрированное право индивидуальной собственности за ООО "Вавилон" недействительным.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 09.12.2009 в качестве второго ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Авангард" (далее - ООО "Авангард").

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее - УФРС по Самарской области), федеральное государственное унитарное предприятие "Ростехинвентаризация" (далее - ФГУП "Ростехинвентаризация").

До принятия решения истец в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил требования и просил признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.08.2007 N 1.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.02.2010 в иске отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2010 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18.10.2010 судебные акты отменены, дело в части признания недействительным договора купли-продажи от 01.08.2007 N 1, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Авангард" и обществом с ограниченной ответственностью "Вавилон" направлено на новое рассмотрение, в части признания недействительным зарегистрированного права общества с ограниченной ответственностью "Вавилон" производство по делу прекращено.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 14.05.2011 иск удовлетворен.

Суд первой инстанции исходил из того, что спорные помещения относятся к общему имуществу, которое не может быть передано в индивидуальную собственность, в связи с чем оспариваемый договор является недействительным, как противоречащий статьям 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2011 решение суда отменено. В иске отказано.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что истец избрал неверный способ защиты, поскольку при нарушении прав собственников последний вправе требовать за собой права общей долевой собственности на общее имущество, о чем разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

В кассационной жалобе НП "Паритет", поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, постановление суда апелляционной инстанции предлагается отменить как принятое с нарушением норм материального права, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Представители партнерства в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в жалобе.

В процессе судебного разбирательства в суде кассационной инстанции лица, участвующие в деле, заявили дополнительные доводы и возражения относительно принятых судебных актов, в связи с чем в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании 03.10.2011 объявлен перерыв до 11 часов 45 минут 10 10.2011, о чем размещена информация на официальном сайте в сети Интернет, после окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе и выступлениях представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что постановление апелляционной инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между ООО "Авангард" (продавец) и ООО "Вавилон" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости от 01.08.2007 N 1, по условиям которого переданы в собственность покупателя нежилые помещения: цокольный этаж (комнаты 2, 3, 5, 7, 16), первый этаж (комнаты 2-5, 50), второй этаж (комнаты 2, 8), третий этаж (комнаты 3, 8), общей площадью 185,50 кв. м, расположенные по адресу: г. Самара, ул. Красноармейская, д. 1.

Фактическая передача помещений подтверждается актом от 14.04.2006.

Право собственности ООО "Авангард" (продавца) на объекты недвижимости подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права от 02.11.2005 серии 63-АБ N 784697

Согласно имеющихся в материалах дела свидетельств о государственной регистрации права собственниками нежилых помещений, расположенных в здании являются: граждане Рогожкин Ю.С., Богданова Т.Н., Емельянов А.Н., Каплун И.Е., Лекуш Г.Ш., Стрелкина Л.Н., Мантусов И.Г., Шибаева Ю.В., Новиков А.В., Ткаченко А.М., Абарина Е.Б., Чупрынова М.И., Трофимова О.Н., Захаренко Л.В., Бокова С.Н., Троеглазов В.П., Козулин С.В., Кругликов Д.В., Санькова Г.Е., Рассохина Т.В., Рассохин В.А., Ким Ф.В., общество с ограниченной ответственностью "Интер-Строй", общество с ограниченной ответственностью "Фита-М", общество с ограниченной ответственностью "Средневолжская торговая компания".

Указанными лицами в целях защиты интересов в сфере управления недвижимости создано НП "Паритет" (протокол от 26.10.2008 N 1).

В соответствии с техническим паспортом на объект недвижимости нежилого фонда, выданного Самарским городским отделением Самарского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" от 06.09.2005, здание 1971 года постройки, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Красноармейская, д. 1, имеет три этажа, общая площадь помещений 2923,2 кв. м.

Согласно плану цокольного этажа литера "П" помещение 2, 7 являются лестничными клетками; помещение 3 - коридор; помещение 5 - подсобное; помещение 16 - электрощитовая; плану первого этажа комнаты 2, 5, 10 - лестничные клетки; помещения 3, 4 - коридоры; плану второго этажа комнаты 3, 8 - лестничные клетки; плану третьего этажа комнаты 3, 8 - лестничные клетки.

По заявлению НП "Паритет" закрытым акционерным обществом "Горжилпроект" дано техническое заключение по инженерно-техническому обслуживанию нежилых помещений, согласно которому лестницы, связывающие с первого по третий этажи, являются эвакуационными выходами с этажей, других выходов со второго и третьего этажей не имеется.

Письмом ООО "Вавилон" от 13.02.2009 N 32р сообщило партнерству о проведении ремонтных работ в помещениях лестничных проходов первого и второго этажей здания.

Истец, считая, что договор купли-продажи помещений, относящихся к общему имуществу, противоречит действующему законодательству, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Содержащиеся в судебных актах выводы о том, что спорные помещения выполняют функции обслуживания других помещений и являются общим имуществом, основаны на материалах дела, действующем законодательстве и существующей судебно-арбитражной практике.

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

На основании заключенного договора купли-продажи от 26.05.2005 ООО "Авангард" (покупатель) приобрело в собственность у общества с ограниченной ответственностью "Эгида" (продавец) нежилое здание общей площадью 2941,9 кв. м. (кадастровый номер 63-63-01/026/2005-782), расположенный по адресу: г. Самара, ул. Красноармейская, д. 1.

Право собственности общества с ограниченной ответственностью "Эгида" на объект подтверждалось вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 21.01.2005 по делу N А55-1846/2004 и свидетельством о государственной регистрации серия 63-АБ N 458695.

Свидетельством о государственной регистрации серия 63-АБ N 601356 подтверждается регистрация права собственности ООО "Авангард" на трехэтажное здание общей площадью 2941,9 кв. м.

Впоследствии на основании того же договора купли-продажи от 26.05.2005 за ООО "Авангард" зарегистрировано право собственности на отдельные нежилые помещения общей площадью 185,50 кв. м., расположенные в указаном здании: 1-ый этаж, комнаты N 2, 3, 4, 5, 10; 2-ой этаж, комнаты N 3, 8; 3-ий этаж, комнаты N 3, 8; цокольный этаж, комнаты N 2, 3, 5, 7, 16, о чем выдано свидетельство от 02.11.2005, серия 63-АБ N 784697.

На основании заключенного между ООО "Авангард" (продавец) и ООО "Вавилон" (покупатель) договора купли-продажи от 01.08.2007 N 1 указанные нежилые помещения общей площадью 185,50 кв. м. приобретены покупателем в собственность.

Государственная регистрация права собственности за ООО "Вавилон" подтверждается свидетельством от 22.08.2007 серия 63-АБ N 784140.

Из представленного плана цокольного этажа и экспликации к плану строения литера "П" технического паспорта нежилого здания, выданного 06.09.2005 Самарским отделением ФГУП "Ростехинвентаризация" следует, что в цокольном этаже: комнаты N 2, 7 являются лестничными клетками; помещение N 3 - коридор; помещение N 5 - подсобное помещение; помещение N 16 - электрощитовая; на 1-ом этаже: помещения N 2, 5, 10 - лестничные клетки; помещения N 3, 4 - коридоры; на 2-ом этаже: помещения N 3, 8 - лестничные клетки; на 3-ем этаже: помещения N 3, 8 - лестничные клетки.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в пункте 2 разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

В силу статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

ООО "Авангард" в нарушении требований правил статей 135, 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, являясь в спорный период собственником здания, выделило из его состава помещения, предназначенные только для обслуживания других помещений в здании, и заключило договор на их отчуждение другому лицу - ООО "Вавилон", тогда как основные нежилые помещения были приобретены в собственность физическими лицами, а также обществом с ограниченной ответственностью "Интер-Строй", обществом с ограниченной ответственностью "Фита-М" и обществом с ограниченной ответственностью "Средневолжская торговая компания", которые в целях защиты интересов в сфере управления недвижимости создали НП "Паритет".

Суд апелляционной инстанции, отменяя судебное решение, сделал ошибочные выводы о том, что поскольку право собственности ООО "Вавилон" на спорные нежилые помещения, которые относятся к общему имуществу в установленном порядке не оспорено, иск о признании договора купли-продажи удовлетворению не подлежит.

Согласно пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В пункте 32 совместного постановления пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, эти положения не исключают свободу выбора истца на реализацию его способа.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Взаимосвязанные положения указанных норм не исключают прав заинтересованных лиц оспорить договор купли-продажи общего имущества как основание возникновения права собственности.

Данная позиция не противоречит и пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", разъяснившего вопросы о реализации способов защиты при оспаривании права на общую долевую собственность.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 названного Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).

В материалах дела не имеется документальных доказательств, подтверждающих о том, что ООО "Вавилон" фактически лишает собственников нежилых помещений доступа в места общего пользования, соответственно выводы о необходимости предъявления виндикационного иска следует признать ошибочными.

Согласно пункту 52 совместного постановления пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Следует отметить, что постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П, устанавливая приоритет виндикационного способа защиты прав собственника, разрешая коллизию между виндикацией и реституцией как двумя способами истребования имущества.

Однако в данном конкретном случае требования истца направлены только на признание договора недействительным, соответственно целью обращения НП "Паритет" является лишь подтверждением факта отсутствия правоотношений между подписавшими договор сторонами, при этом признание в судебном порядке сделки недействительной освобождает истца от доказывания того же самого факта в других процессах с участием тех же лиц.

При рассмотрении спора по иску собственника имущества о признании недействительной одной из сделок с этим имуществом, совершенных без его участия, он не может лишь требовать применения реституции, поскольку возврат должен осуществляться в соответствии с требованиями статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данная позиция сформулирована в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.05.2008 N 4267/08.

При таких обстоятельствах постановлениеи суда апелляционной инстанции подлежит отмене как принятое с нарушением норм материального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2011 по делу N А55-15696/2009 отменить, решение Арбитражного суда Самарской области от 14.05.2011 по тому же делу оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Вавилон" в пользу некоммерческого партнерства "Паритет" 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Авангард" в пользу некоммерческого партнерства "Паритет" 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Исполнительные листы выдать Арбитражному суду Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

Р.А. Нафикова М.В. Коноплева