Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 февраля 2012 г. N Ф06-12370/11 по делу N А72-3154/2011

г. Казань

13 февраля 2012 г.

Дело N А72-3154/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Муравьева С.Ю., Ананьева Р.В.,

при участии представителей:

индивидуального предпринимателя Фахретдинова Фарида Алямдиновича - Щукиной О.О., доверенность от 04.02.2012, Хайруловой З.Х., доверенность от 05.02.2012,

индивидуального предпринимателя Тарасенко Марины Александровны, индивидуального предпринимателя Тарасенко Елены Александровны - Егорочкина А.Л., доверенность от 24.09.2011,

в отсутствие:

иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Фахретдинова Фарида Алямдиновича, город Ульяновск,

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 16.09.2011 (судья Леонтьев Д.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2011 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу N А72-3154/2011

по иску индивидуального предпринимателя Фахретдинова Фарида Алямдиновича, г. Ульяновск, к индивидуальному предпринимателю Тарасенко Марине Александровне, г. Ульяновск, индивидуальному предпринимателю Тарасенко Елене Александровне, г. Ульяновск, о признании права собственности отсутствующим и устранении препятствий в пользовании нежилым помещением, при участии третьих лиц: Ульяновское областное государственное унитарное предприятие Бюро технической инвентаризации, г. Ульяновск, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, г. Ульяновск, общество с ограниченной ответственностью "Агентство охраны "РАТИБОР", г. Ульяновск, Хайруловой Зулфии Хабибулаевны, г. Ульяновск, жилищно-строительный кооператив "Надежда", г. Ульяновск, общество с ограниченной ответственностью "Агентство охраны "Ратибор-АДС", г. Ульяновск.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Фахретдинов Фарид Алямдинович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением к индивидуальным предпринимателям Тарасенко Марине Александровне, Тарасенко Елене Александровне о признании отсутствующим права собственности ответчиков на нежилое помещение общей площадью 38,6 кв.м, литера А, этаж 1, номера на поэтажном плане N 86, 87, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37, об обязании устранить препятствия в пользовании вышеуказанным нежилым помещением принадлежащим истцу на праве собственности.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 13.05.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Ульяновское областное государственное унитарное предприятие Бюро технической инвентаризации (далее - БТИ), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (далее - Росреестр), общество с ограниченной ответственностью "Агентство охраны "РАТИБОР" (далее - общество), Хайрулова Зулфия Хабибулаевна.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 10.06.2011 судом принято к производству встречное исковое заявление индивидуальных предпринимателей Тарасенко Марины Александровны, Тарасенко Елены Александровны к предпринимателю о признании отсутствующим права собственности в отношении вышеуказанного помещения.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 10.06.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: жилищно-строительный кооператив "Надежда" (далее - кооператив), общество с ограниченной ответственностью "Агентство охраны "Ратибор-АДС" (далее - агентство охраны).

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 16.09.2011, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2011, требования предпринимателя оставлены без удовлетворения. Встречные исковые требования удовлетворены, зарегистрированное право собственности предпринимателя на вышеуказанные нежилые помещения, расположенные по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37, 1 этаж признано отсутствующим.

Предприниматель, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить в части отказа в удовлетворении первоначального иска, ссылаясь в ее обоснование на неправильное применение судом норм материального права.

В своем выступлении в суде кассационной инстанции представители предпринимателя доводы жалобы поддержали, а представитель Тарасенко Марины Александровны, Тарасенко Елены Александровны в своем выступлении в суде кассационной инстанции, отзыве на жалобу просил в ее удовлетворении отказать, полагая судебные акты правильными.

Иные лица, участвующие в деле о времени и месте слушания жалобы извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу объявлен перерыв на 09.02.2012 в 13:55.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Открытому акционерному обществу "Строитель" (далее - акционерное общество) выдано разрешение от 17.08.2007 на строительство дома по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37; срок действия разрешения на строительство - до 20.10.2009.

Акционерное общество заключило с кооперативом договор от 02.07.2008 о передаче функций заказчика незавершенного строительством 94-квартирного жилого дома с встроенными торговыми помещениями по ул. Рябикова в Засвияжском районе г. Ульяновска, которому передало все функции заказчика-застройщика по строительству указанного жилого дома с встроенными торговыми площадями. Стоимость незавершенного строительством вышеуказанного жилого дома составляла 79 593 180,62 руб.

Вышеуказанный жилой дом со встроенными торговыми помещениями передан кооперативу по акту от 02.07.2008.

Между обществом с ограниченной ответственностью "Капитальное строительство" (далее - ООО "Капитальное строительство") (заказчик) и Хайруловой З.Х. (инвестор) заключен договор от 17.12.2002 долгосрочных инвестиций в строительство жилого дома, в соответствии с которым заказчик, осуществляя реализацию инвестиционного проекта посредством владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями инвестора, обязуется передать в собственность инвестора в срок до 30.09.2004 два бутика площадью 23,0 кв.м, 15,6 кв.м соответственно, входящих в состав нежилого встроенного помещения N 2 для использования в предпринимательской деятельности, общей площадью 38,6 кв.м.

Пунктом 2.1. вышеуказанного договора стороны определили стоимость вышеуказанного помещения в 386 000 руб. из расчета 10 000 руб. за 1 кв.м площади помещения в целом.

Квитанциями к приходному кассовому ордеру от 28.01.2003, 17.12.2002 подтверждается, что денежные средства с размере 386 000 руб. 00 коп. уплачены Хайрулловой З.Х. в полном объеме.

Между кооперативом и Хайруловой З.Х. заключено соглашение от 05.05.2010 N 102 о завершении строительства общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с которым инвестор оплачивает расходы кооператива на завершение строительством общего имущества.

Между кооперативом и Хайруловой З.Х. оформлен акт приема-передачи нежилого помещения от 24.05.2010, в соответствии с которым кооператив передал, а Хайрулова З.Х. приняла незавершенную строительством часть нежилого помещения торговую площадь N 2, общей площадью 38,6 кв.м, кадастровый номер 73:24:031201:0014:0293620001:108601, 108701, номер помещения на поэтажном плане 86, 87.

Право собственности Хайруловой З.Х. на вышеуказанные помещения зарегистрировано, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 73-АА 020812 от 10.06.2010.

Между Хайруловой З.Х. (продавец) и Фахретдиновым Ф.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 01.07.2010 нежилого помещения, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора вышеуказанные помещения, 01.07.2010 между Хайруловой З.Х. и Фахретдиновым Ф.А. оформлен акт приема-передачи, в соответствии с которым помещения общей площадью 38,6 кв.м, переданы от Хайруловой З.Х. к Фахретдинову Ф.А.

Право собственности Фахретдинова Ф.А. зарегистрировано, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.07.2010 73-АА 040327.

14.01.2003 между заказчиком и Тарасенко М.А., Тарасенко Е.А. (инвесторы), заключен договор долгосрочных инвестиций в строительство жилого дома, в соответствии с условиями которого заказчик, осуществляя реализацию инвестиционного проекта посредством владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями инвестора, обязуется передать в собственность инвестора согласно проектно-сметной документации в 3 квартале 2005 года нежилое встроенное помещение N 2 для использования в предпринимательской деятельности, а инвестор обязуется оплатить стоимость строительства вышеуказанного помещения.

Стороны определили стоимость данного помещения в 1 062 000 руб.. Инвестор обязуется оплатить заказчику указанную денежную сумму в срок до 31.12.2004.

Между кооперативом и Тарасенко М.А., Тарасенко Е.А. заключен договор от 24.02.2008 N 102 о финансировании завершения строительства общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с которым последние осуществляют финансирование, а кооператив принимает на себя обязательства по завершению строительства общего имущества в многоквартирном доме по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37.

10.09.2010 Росреестр зарегистрировал право общей долевой собственности с долями в праве 1/2 Тарасенко М.А. и Тарасенко Е.А. на объект недвижимого имущества помещение, назначение: нежилое, общая площадь 212,3 кв.м, этаж: 1, номера на поэтажном плане: N 64-67, 70-73, 88, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 73-АА 061792 и серии 73-АА 061793 от 10.09.2010.

Суды двух инстанций отказывая в первоначальных требованиях и удовлетворяя встречные исходили из следующего.

Спорные помещения с кадастровыми номерами 73:24:031201:0014:0293620001:108601, 108701 (номера на поэтажном плане 86, 87), на которые в настоящее время зарегистрировано право собственности предпринимателя являются частью и полностью входят в помещения с кадастровыми номерами 73:24:031201:0014:0293620001:106401-106701, 107001-107301, 108801 (номера на поэтажном плане 64-67, 70-73, 88), на которые в настоящее время зарегистрировано право собственности Тарасенко М.А. и Тарасенко Е.А.

В качестве доказательства исполнения своих обязательств Тарасенко М.А. и Тарасенко Е.А. указывают на квитанции к приходному кассовому ордеру N 138 от 17.07.2003, N49 от 26.11.2004, N 120 от 25.06.2003, акт от 14.01.2003 приема-передачи векселя серии ВЛ N 1743613 по договору долгосрочных инвестиций в строительство жилого дома б/н от 14.01.2003, а также справку об оплате N 374 от 26.11.2004.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что Хайрулова З.Х. и Тарасенко М.А. с Тарасенко Е.А. надлежащим образом исполнили свои обязательства по оплате договоров.

Суды установили, что спорное имущество на момент рассмотрения дела находится в фактическом владении ответчиков по первоначальному иску - Тарасенко Е.А., Тарасенко М.А. и данный факт предпринимателем не оспаривается.

Между тем, принятые судебные акты не могут быть признаны в полной мере законным в силу следующих обстоятельств.

В силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 61 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того-же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество.

Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Из дела следует, что реализация ООО "Капитальное строительство" спорной площади Тарасенко имело место после продажи данной площади Хайруловой З.Х. данное обстоятельство подтверждено приговором в отношении Коваленко В.В. в 2006.

Право собственности на спорные помещения, общей площадью 38,6 кв.м, кадастровый номер: 73:24:031201:0014:0293620001:108601, 108701, номер помещения на поэтажном плане 86,87, расположенное по адресу: г. Ульяновск, 1 микрорайон, ул. Рябикова, д. 37, зарегистрировано Хайруловой З.Х. в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.06.2010 N 73-АА 020812

01.07.2010 между Хайруловой З.Х. (продавец) и Фахретдиновым Ф.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения, на основании которого 16.07.2010 зарегистрировано право собственности на помещения общей площадью 38,6 кв.м, кадастровый номер: 73:24:031201:0014:0293620001:108601, 108701, номера на поэтажном плане 86,87, расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Рябикова, д. 37, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 73-АА 040327.

Из пояснений сторон следует, что в фактическом пользовании Тарасенко находится 260 кв.м, при том, что в рамках вышеназванных договоров и последующей регистрации права собственности они должны обладать 212,4 кв.м.

Указанные обстоятельства судом не исследовались.

Не дана оценка соглашению от 19.02.2008 (л.д. 23, т. 3) об окончании строительства нежилых помещений данного дома, которое подписано в том числе, сторонами спора и акционерным обществом, кооперативом, в котором определены площади, подлежащие передаче сторонам соглашения после завершения строительства дома с выкопировкой, являющейся неотъемлемой частью соглашения.

При таких обстоятельствах судебные акты приняты по неполно выясненным обстоятельствам дела подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, предложить сторонам представить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений, и с учетом установленного разрешить спор.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 16.09.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2011 по делу N А72-3154/2011 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

С.Ю. Муравьев Р.В. Ананьев