Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 февраля 2012 г. N Ф06-12194/11 по делу N А57-9149/2010

г. Казань

13 февраля 2012 г.

Дело N А57-9149/2010

ГАРАНТ:

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 октября 2012 г. N 7240/12 настоящее постановление отменено в отношении пункта 1.3 договора купли-продажи о выкупной цене нежилого помещения общей площадью 43,7 кв. метра, расположенного по адресу: Саратовская обл., г. Энгельс, ул. Тельмана, д. 1

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Гарифуллиной К.Р.,

судей Коноплёвой М.В., Нафиковой Р.А.,

при участии представителей:

истца - Груниной Л.П., доверенность от 23.04.2009,

ответчика - Кузнецова А.С., доверенность от 15.11.2010,

в отсутствие:

третьего лица - извещено, не явилось,

рассмотрев в открытом судебном заседании с применением системы видеоконференц-связи кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бурмистрова Вячеслава Геннадьевича, г. Энгельс Саратовской области,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.06.2011 (судья Безруков П.М.), постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2011 (председательствующий судья Никольский С.В., судьи Никитин А.Ю., Телегина Т.Н.)

по делу N А57-9149/2010

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Бурмистрова Вячеслава Геннадьевича, г. Энгельс Саратовской области, к комитету по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района, г. Энгельс Саратовской области, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица закрытого акционерного общества "Галактика", г. Энгельс Саратовской области, об обязании заключить договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Бурмистров Вячеслав Геннадьевич (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с иском к Комитету по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района (далее - ответчик, комитет) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Энгельс, ул. Тельмана, д. 1, 1 этаж, общей площадью 43,7 кв.м, с изменением пункта 1.3 договора, согласно условиям протокола разногласий, с учетом рыночной стоимости имущества; в связи с несвоевременным заключением договора купли-продажи и с нарушением сроков по заключению договора купли-продажи, взыскании размера причиненных убытков за семь месяцев текущего года в размере 38 812 руб. 62 коп.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 13.10.2010 была назначена оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта ООО "Центр независимой технической экспертизы" по Саратовской области от 19.11.2010 N 3612 размер рыночной стоимости спорного помещения составил 736,969 руб.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 24.01.2011 принято утонение исковых требований, в соответствии с которым истец просил обязать комитет заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Энгельс, ул. Тельмана, д. 1, 1 этаж, общей площадью 43,7 кв.м с Бурмистровым В.Г. с изменением пунктов договора, согласно условиям протокола разногласий: пункт 1.3 - с учетом рыночной цены, определенной в ходе рассмотрения дела, пункт 3.1.2 - соблюдать государственные, технические, противопожарные и санитарные правила содержания имущества и прилегающей территории, производить капитальный ремонт имущества с момента государственной регистрации перехода права собственности на имущество, пункты 4.1, 4.1.1, 4.1.2 раздела 4 - исключить.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 24.01.2011 производство по делу в части требований Бурмистрова В.Г. к комитету о взыскании причиненных убытков за семь месяцев текущего года в размере 38 812 руб. 62 коп. прекращено в связи с отказом от данного требования.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 24.01.2011 по ходатайству ответчика была назначена повторная оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта ГУ Саратовской лаборатории судебной экспертизы рыночная стоимость спорного помещения составила 781 750 руб. (с учетом налога на добавленную стоимость).

Определением от 16.05.2011 удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просит обязать комитет заключить с предпринимателем договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 44,3 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Тельмана, д. 1, по цене 662 500 руб. в редакции протокола разногласий индивидуального предпринимателя Бурмистрова В.Г.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.06.2011 пункты договора купли-продажи на нежилое помещение общей площадью 43,7 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Тельмана, д. 1, между комитетом и предпринимателем приняты в следующей редакции: пункт 1.3 - "Выкупная цена передаваемого в собственность имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет 662 500 руб. без НДС"; пункт 3.1.2 в редакции продавца - "Соблюдать государственные технические, противопожарные и санитарные правила содержания имущества и прилегающей территории; производить капитальный ремонт имущества; не осуществлять сделок без согласия с "Продавцом" в отношении имущества до перехода права собственности на имущество и окончания расчетов по настоящему договору и регистрации"; пункты 4.1, 4.1.1, 4.1.2, 4.1.3 исключены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить обжалуемый судебный акт в части редакции пункта 1.3 договора купли-продажи.

В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия апелляционного суда пересмотрела решение суда первой инстанции в части принятия пункта 1.3 договора купли-продажи в редакции: "Выкупная цена передаваемого в собственность имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора составляет 662 500 руб. без НДС".

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2011 решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.06.2011 в обжалуемой части изменено, пункт 1.3 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Тельмана, д. 1, общей площадью 43,7 кв.м, изложен в следующей редакции: "Выкупная цена передаваемого в собственность имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора составляет 1 156 779 руб. 66 коп. (без учета НДС)".

В кассационной жалобе истец просит постановление апелляционного суда в измененной части решения суда первой инстанции изменить в связи с неправильным применением судом норм материального и процессуального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. Пункт 1.3 договора изложить в следующей редакции: "Выкупная цена передаваемого в собственность имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 662 500 руб. (без учета НДС)".

Представитель истца пояснил суду, что просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Представитель ответчика обжалуемое постановление считает законным, просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежащим образом.

В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка извещенных надлежащим образом лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, решением от 29.07.2009 по делу N А57-3737/2009 арбитражный суд обязал комитет заключить с предпринимателем договор купли-продажи, предоставив преимущественное право на приобретение нежилого помещения общей площадью 44,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Энгельс, ул. Тельмана, д. 1, 1 этаж, в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В исполнение данного решения, 11.12.2009 комитет уведомлением N 01-09/3959 направил Бурмистрову В.Г. проект договора купли-продажи арендуемого помещения.

При заключении договора между Бурмистровым В.Г. и комитетом возникли разногласия относительно условий договора купли-продажи спорного помещения.

Ответчиком спорные пункты договора купли-продажи были предложены в следующей редакции: пункт 1.3 - "Выкупная цена передаваемого в собственность имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет 1 365 000 руб. с учетом НДС, в том числе: 1 156 779,66 руб. - стоимость имущества; 208 220,34 руб. - сумма НДС (18%). В соответствии с пунктом 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиком НДС является "Покупатель""; пункт 3.1.2 в разделе обязанности покупателя - "соблюдать государственные технические, противопожарные и санитарные правила содержания имущества и прилегающей территории; производить капитальный ремонт имущества; не осуществлять сделок без согласия с "Продавцом" в отношении имущества до перехода права собственности на имущество и окончания расчетов по настоящему договору и регистрации"; пункт 4.1 - "В случае просрочки оплаты "Покупателем", "Продавец" имеет права: пункт 4.1.1 - "Расторгнуть настоящий договор, письменно уведомив "Покупателя" за 30 суток"; пункт 4.1.2 "Изъять имущество у "Покупателя", переданное ему по настоящему договору"; пункт 4.1.3. "В случае нарушения условий, указанных в п.3.1.2 настоящего договора "Продавец" имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, письменно уведомив "Покупателя" за 30 суток".

Истец не согласился с предложенным проектом договора и в протоколе разногласий от 14.01.2010 к договору купли-продажи предложил спорные пункты в следующей редакции: в примечаниях по пункту 1.3 указал, что выкупная цена завышена; пункт 3.1.2 - "соблюдать государственные, технические, противопожарные и санитарные правила содержания имущества и прилегающей территории, производить капитальный ремонт имущества с момента государственной регистрации перехода права собственности на имущество"; пункты 4.1.1, 4.1.2, 4.1.3 раздела 4 - исключить".

В соответствии с уточнением исковых требований, сделанном в судебном заседании 16.05.2011, истец просил обязать комитет заключить с предпринимателем договор купли-продажи спорного объекта по цене 662 500 руб. в редакции протокола разногласий истца.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В ходе рассмотрения дела ответчиком был представлен отчет ЗАО "Галактика" от 01.12.2009 N 2517, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта составила 1 365 000 руб. (с учетом налога на добавленную стоимость).

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 13.10.2010 по ходатайству истца была назначена оценочная экспертиза. На разрешение эксперта был поставлен вопрос об установлении размера рыночной стоимости нежилого помещения площадью 43,7 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Тельмана, д. 1. Согласно заключению эксперта ООО "Центр независимой технической экспертизы" по Саратовской области от 19.11.2010 N 3612 размер рыночной стоимости спорного помещения на момент производства экспертизы составил 736,969 руб.

Ответчик заявил возражения относительно экспертного заключения. Определением Арбитражного суда Саратовской области от 24.01.2011 по ходатайству ответчика была назначена повторная оценочная экспертиза. На разрешение эксперта был поставлен вопрос об установлении размера рыночной стоимости нежилого помещения площадью 43,7 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Тельмана, д. 1. Согласно заключению эксперта ГУ Саратовской лаборатории судебной экспертизы от 23.03.2011 N 234/4-3 рыночная стоимость спорного помещения на момент производства экспертизы составила 781 750 руб.

Удовлетворяя иск, арбитражный суд исходил из того, что установленная в ходе повторной экспертизы рыночная стоимость нежилого помещения площадью 43,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Энгельс, ул. Тельмана, д. 1 в размере 781 750 руб., с учетом налога на добавленную стоимость, является обоснованной.

При этом выводы суда первой инстанции в указанной части ничем не мотивированы.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из положений Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ следует, что, определяя рыночную стоимость спорного имущества экспертное заключение должно содержать выводы о соответствии отчета оценщика требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям указанного Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Таким образом, целью назначения судом экспертизы является проверка достоверности и подлинности отчета оценщика. И именно этот вопрос должен быть поставлен судом для разрешения экспертом при назначении экспертизы.

Определяя рыночную стоимость объекта недвижимости на основании судебной экспертизы, судом первой инстанции не была установлена недействительность оценки рыночной стоимости имущества, проведенной ЗАО "Галактика".

Назначая судебные экспертизы, судом первой инстанции не ставился вопрос об установлении соответствия отчета ЗАО "Галактика" требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Кроме того, судебные экспертизы определили рыночную стоимость спорного объекта недвижимости на дату проведения экспертизы - 19.11.2010, 23.03.2011, тогда как оферта была направлена ответчиком 11.12.2009.

Исходя из изложенного, апелляционный суд правильно указал, что судебные экспертизы, назначенные судом первой инстанции, не могут быть положены в основу судебного акта. С целью устранения допущенного нарушения суд апелляционной инстанции предложил сторонам проведение повторной экспертизы.

В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции от истца поступил письменный отказ от проведения повторной экспертизы на предмет установления соответствия отчета ЗАО "Галактика" требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", если экспертиза в силу Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла быть назначена по ходатайству или с согласия участвующих в деле лиц, однако такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания, исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

Кроме того, апелляционный суд исходил из того, что суд не обязан по своей инициативе назначать экспертизу, поскольку публичные права не нарушены.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для того, чтобы ставить под сомнение результаты проведенной оценки ЗАО "Галактика", согласно которой рыночная стоимость спорного объекта составила 1 365 000 руб. (с учетом налога на добавленную стоимость).

Выводы суда апелляционной инстанции в указанной части судебная коллегия считает правомерными.

Цена выкупаемого имущества определена апелляционным судом без учета налога на добавленную стоимость.

Выводы суда в указанной части стороны не обжаловали.

Согласно части 1 статьи 286 арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Доводов относительно исключения из цены имущества налога на добавленную стоимость, кассационная жалоба не содержит.

На основании изложенного судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого постановления, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уплата государственной пошлины по кассационной жалобе относится на истца.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 110, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.06.2011, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2011 по делу N А57-9149/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

К.Р. Гарифуллина

Судьи

М.В. Коноплёва Р.А. Нафикова