Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 февраля 2012 г. N Ф06-12628/11 по делу N А72-8898/2010

г. Казань

16 февраля 2012 г.

Дело N А72-8898/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Фатхутдиновой А.Ф., Ананьева Р.В.,

при участии представителей:

товарищества собственников жилья "Ульяновский проспект N 2" - Калиты А.А. по доверенности от 10.01.2012,

Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска - Киреева С.В. по доверенности от 11.01.2012 N 24-02,

общества с ограниченной ответственностью "Росоптторг" - Краснова В.В по доверенности от 11.01.2011 N 01, директора Насретдинова А.М. на основании протокола от 29.07.2009,

администрации города Ульяновска - Киреева С.В. по доверенности от 21.12.2011 N 128-01-12,

общества с ограниченной ответственностью "Технополис" - Краснова В.В. по доверенности от 23.03.2011 N 23/3-2011/1

в отсутствие:

закрытого акционерного общества "Торговая компания "Элком", общества с ограниченной ответственностью "Сириус-К", индивидуального предпринимателя Тугаевой Натальи Анатольевны, общества с ограниченной ответственностью "Симбирский взгляд", садоводческого товарищества "Созидатель", индивидуального предпринимателя Соболева Николая Григорьевича, садоводческого некоммерческого товарищества "Степное", общества с ограниченной ответственностью "Дворцовый ряд-МС", общества с ограниченной ответственностью "Жилстройсервис", садоводческого некоммерческого товарищества "Заречное", закрытого акционерного общества "Инвестэлектросвязь", общества с ограниченной ответственностью "Мир сотовой связи", общества с ограниченной ответственностью "Ульяновское АВС", открытого акционерного общества "Аптека N 131", общества с ограниченной ответственностью "ВиТа", муниципального унитарного предприятия "Ульяновскводоканал", индивидуального предпринимателя Белякова Максима Александровича, Ульяновского регионального отделения общественной организации "Всероссийское общество автомобилистов", Муниципального учреждения "Управление Гражданской защиты города Ульяновска", Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, индивидуального предпринимателя Алексеева Антона Сергеевича, мэрии города Ульяновска, - извещены, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска, г. Ульяновск,

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 17.08.2011 (судья Абрашин С.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2011 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу N А72-8898/2010

по исковому заявлению товарищества собственников жилья "Ульяновский проспект N 2", г. Ульяновск, (ОГРН 1067328019197), к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска (ОГРН 1027301162822, ИНН 7303006082), к обществу с ограниченной ответственностью "Росоптторг", г. Ульяновск, (ОГРН 1027301571770, ИНН 7328026958), к закрытому акционерному обществу "Торговая компания "Элком", г. Ульяновск, (ОГРН 1027301169390), к обществу с ограниченной ответственностью "Сириус-К", г. Ульяновск, (ИНН 7303018144), об обременении права собственности, с участием третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Технополис", г. Ульяновск, индивидуального предпринимателя Тугаевой Натальи Анатольевны, г. Ульяновск, общества с ограниченной ответственностью "Симбирский взгляд", г. Ульяновск, садоводческого товарищества "Созидатель", г. Ульяновск, индивидуального предпринимателя Соболева Николая Григорьевича, г. Ульяновск, садоводческого некоммерческого товарищества "Степное", г. Ульяновск, общества с ограниченной ответственностью "Дворцовый ряд-МС", г. Ульяновск, общества с ограниченной ответственностью "Жилстройсервис", г. Ульяновск, садоводческого некоммерческого товарищества "Заречное", г. Ульяновск, закрытого акционерного общества "Инвестэлектросвязь", г. Ульяновск, общества с ограниченной ответственностью "Мир сотовой связи", г. Ульяновск, общества с ограниченной ответственностью "Ульяновское АВС", г. Ульяновск, открытого акционерного общества "Аптека N 131", г. Ульяновск, общества с ограниченной ответственностью "ВиТа", г. Ульяновск, муниципального унитарного предприятия "Ульяновскводоканал", г. Ульяновск, индивидуального предпринимателя Белякова Максима Александровича, г. Ульяновск, Ульяновского регионального отделения общественной организации "Всероссийское общество автомобилистов", г. Ульяновск, Муниципального учреждения "Управление Гражданской защиты города Ульяновска", г. Ульяновск, Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, г. Ульяновск, индивидуального предпринимателя Алексеева Антона Сергеевича, г. Ульяновск, мэрии города Ульяновска, г. Ульяновск,

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников жилья "Ульяновский проспект N 2" (далее - ТСЖ "Ульяновский проспект N 2", истец) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к мэрии города Ульяновска (далее - Мэрия), с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), об установлении права ограниченного пользования (сервитут) в пользу ТСЖ "Ульяновский проспект N 2" нежилых помещений с кадастровыми номерами:

- 73:24:021003:0000:0188410001:100600-101800, 102400, 102500, 102700-103100, 103300-103700, 106900-107200,107400-107600, 108200-108600, 108800-109200, 110200;

- 73:24:021003:0000:188410001:105400;

- 73:24:021003:0000:0188410001:100101, 100201, 100401-100901, 101101-101301, 101501-101701, 104201-104901, 107201-107701, 110201, 110301, 110501, 110601;

- 73:24:021003:0000:0188410001:101801-102101, 105001-105601, 107801, 110701;

-73:24:021003:0000:0188410001:102201-102501,105701-105901, 108001, 108101;

- 73:24:021003:0000:0188410001:102601, 102607, 102901, 103001, 108201, 111201;

- 73:24:021003:0000:0188410001:103101-103901, 104101, 106201-107101, 108701-109401;

- 73:24:021003:0012:0188410001:100100, 100200, 100500, 100700, 104100, 104200;

- 73:24:021003:0012:0188410001:104101-104301, 104701, 105001-105301, 106601-106901, 107301, 107501-108201,108401,108501, 108701-109101, 109601-109901;

- 73:24:021003:0012:0188410001:105401-106101, 106501, 109301;

- 73:24:021003:0000:0188390001:100100-101500, 101700-102200, 102400, 102500;

- 73:24:021003:0000:0188390001:108801;

- 73:24:021003:0000:0188390001:103301;

- 73:24:021003:0000:0188390001:108701;

- 73:24:021003:0000:0188390001:106301, 106401;

- 73:24:021003:0000:0188390001:100101-100901, 101101, 101301, 101701, 101901, 102001, 102401-102701, 102001-103201, 107701 108201, принадлежащих Мэрии на праве собственности;

- 73:24:021003:0000:0188390001:103701, 103801, 104001, 104201, 104301, 108501, 108601, принадлежащих закрытому акционерному обществу "Торговая компания "Элком",

- 73:24:021003:0000:0188410001:104600, 105000, 105500, 105600, 106500, 106600, 107800, 108000, 108100, 109300-110100, принадлежащих обществу с ограниченной ответственностью "Росоптторг",

- 73:24:021003:0000:0188390001:106701, 106801, 107001-107501, принадлежащих обществу с ограниченной ответственностью "Сириус-К", расположенных по адресу: г. Ульяновск, пр. Ульяновский, д. 2 в подвале и на первом этаже жилого многоквартирного дома в виде круглосуточного свободного доступа к инженерным коммуникациям, для проведения профилактических, ремонтно-аварийных работ в сопровождении представителя собственника.

В дальнейшем представитель истца уточнил, что им была допущена опечатка в указании кадастровых номеров некоторых нежилых помещений, принадлежащих городу Ульяновску и в отношении которых истец просит установить сервитут, а именно:

- в нежилых помещениях с кадастровым номером 73:24:021003:0000:0188410001:102601, 102701, 102901, 103001, 108201, 111201 вместо кадастрового номера 102607 следует читать кадастровый номер 102701;

- в нежилых помещениях с кадастровым номером 73:24:021003:0000:0188390001:100101-100901, 101101, 101301, 101701, 101901, 102001, 102401-102701, 102901-103201, 107701, 108201 вместо кадастрового номера 102001 следует читать кадастровый номер 102901.

Определением от 28.01.2011 Арбитражный суд Ульяновской области привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Технополис" (далее - ООО "Технополис"), индивидуального предпринимателя Тугаеву Наталью Анатольевну (далее - ИП Тугаева Н.А.), общество с ограниченной ответственностью "Симбирский взгляд" (далее - ООО "Симбирский взгляд"), общество с ограниченной ответственностью "Росоптторг" (далее - ООО "Росоптторг), общество с ограниченной ответственностью "Сириус-К" (далее ООО "Сириус-К"), садоводческое товарищество "Созидатель", индивидуального предпринимателя Соболева Николая Григорьевича (далее - ИП Соболев Н.Г.), садоводческое некоммерческое товарищество "Степное", общество с ограниченной ответственностью "Дворцовый ряд-МС" (далее - ООО "Дворцовый ряд - МС"), общество с ограниченной ответственностью "Жилстройсервис" (далее - ООО "Жилстройсервис"), садоводческое некоммерческое товарищество "Заречное", закрытое акционерное общество "Инвестэлектросвязь" (далее ООО "Инвестэлектросвязь"), общество с ограниченной ответственностью "Мир сотовой связи" (далее ООО "Мир сотовой связи"), общество с ограниченной ответственностью "Ульяновское АВС" (далее - ООО "Ульяновское АВС"), открытое акционерное общество "Аптека N 131" (далее - ОАО "Аптека N 131"), общество с ограниченной ответственностью "ВиТа" (далее - ООО "ВиТа"), муниципальное унитарное предприятие "Ульяновскводоканал" (далее - МУП "Ульяновскводоканал"), индивидуального предпринимателя Белякова Максима Александровича (далее - ИП Беляков М.А.), закрытое акционерное общество "Торговая компания "Элком" (далее - ЗАО "Торговая компания "Элком"), Ульяновское региональное отделение общественной организации "Всероссийское общество автомобилистов", муниципальное учреждение "Управление гражданской защиты города Ульяновска" (далее - МУ "Управление гражданской защиты города Ульяновска").

Определениями Арбитражного суда Ульяновской области от 06.05.2011 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ЗАО "Торговая компания "Элком", к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области.

Определениями Арбитражного суда Ульяновской области от 25.05.2011 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "Росоптторг", к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Алексеев Антон Сергеевич.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 11.07.2011 произведена замена ненадлежащего ответчика - Мэрии на надлежащего ответчика - Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска (далее - Комитет), к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "Сириус-К", к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Мэрия.

До принятия судебного акта представитель истца заявил отказ от иска в части обременения права собственности ЗАО "Торговая компания "Элком" на помещения с кадастровым номером 73:24:021003:0000:0188390001:103701, 103801, 104001, 104201, 104301, 108501, 108601 и ООО "Сириус-К" на помещения с кадастровым номером 73:24:021003:0000:0188390001:106701, 106801, 107001-107501.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 17.08.2011, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2011, принят отказ ТСЖ "Ульяновский проспект N 2" от исковых требований к ООО "Сириус-К" и ЗАО "Торговый дом "Элком", производство по делу в указанной части прекращено.

Исковые требования удовлетворены частично. Судом установлено за ТСЖ "Ульяновской проспект N 2" право ограниченного пользования (сервитут) принадлежащими на праве собственности муниципальному образованию "город Ульяновск" нежилыми помещениями, расположенными по адресу: г. Ульяновск, пр. Ульяновский дом 2, кадастровый номер:

- 73:24:021003:0000:0188410001:100600 - 101800, 102400, 102500, 102700 - 103100, 103300 - 103700, 106900 - 107200, 107400 - 107600, 108200 - 108600, 108800 - 109200;

- 73:24:021003:0000:188410001:105400;

- 73:24:021003:0000:0188410001:100101, 100201, 100401 - 100901, 101101-101301, 101501 - 101701, 104201 - 104901, 107201 - 107701, 110201, 110301, 110501, 110601;

- 73:24:021003:0000:0188410001:101801 - 102101, 105001 - 105601, 107801, 110701;

- 73:24:021003:0000:0188410001:102201 - 102501, 105701 - 105901, 108001, 108101;

- 73:24:021003:0000:0188410001:103101 - 103901, 104101, 106201 - 107101, 108701 109401;

- 73:24:021003:0000:0188410001:102601, 102701, 102901, 103001, 108201, 111201;

- 73:24:021003:0012:0188410001:100100, 100200, 100500, 100700, 104100, 104200;

- 73:24:021003:0012:0188410001:104101 - 104301, 104701, 105001 - 105301, 106601 - 106901, 107301, 107501 - 108201, 108401, 108501, 108701 - 109101, 109601 - 109901;

- 73:24:021003:0012:0188410001:105401 - 106101, 106501, 109301;

- 73:24:021003:0000:0188390001:100100 - 101500, 101700 - 102200, 102400, 102500;

- 73:24:021003:0000:0188390001:108801;

- 73:24:021003:0000:0188390001:103301;

- 73:24:021003:0000:0188390001:108701;

- 73:24:021003:0000:0188390001:106301,106401;

- 73:24:021003:0000:0188390001:100101 - 100901, 101101, 101301, 101701, 101901, 102001, 102401-102701, 102901 - 103201, 107701, 108201, в виде круглосуточного свободного доступа к инженерным коммуникациям, находящимся в данных помещениях в сопровождении представителя Комитета.

За ТСЖ "Ульяновской проспект N 2" установлено право ограниченного пользования (сервитут) принадлежащими на праве собственности ООО "Росоптторг" нежилыми помещениями, расположенными по адресу: г. Ульяновск, пр. Ульяновский, д. 2, кадастровый номер 73:24:021003:0000:0188410001:104600, 105000, 105500, 105600, 106500, 106600, 107800, 108000, 108100, 109300 - 110100, в виде круглосуточного свободного доступа к инженерным коммуникациям, находящимся в данных помещениях в сопровождении представителя ООО "Росоптторг". В остальной части в иске отказано.

С Комитета в пользу ТСЖ "Ульяновской проспект N 2" взыскано 3765 рублей в возмещение расходов по госпошлине и 36 865 рублей в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы. С ООО "Росоптторг" в пользу ТСЖ "Ульяновской проспект N 2" взыскано 235 рублей в возмещение расходов по госпошлине и 2304 рублей в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Комитет обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.

В судебном заседании представители администрации города Ульяновска, ООО " Росоптторг", ООО "Технополис" поддержали позицию, изложенную в кассационной жалобе Комитета, а представитель истца, считая ее несостоятельной, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в сети Интернет по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании Федерального арбитражного суда Поволжского округа 07.02.2012 объявлен перерыв до 13 часов 45 минут 09.02.2012. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в сети Интернет.

После перерыва судебное заседание продолжено 09.02.2012 в 13 часов 45 минут в том же составе.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, собственниками квартир жилого дома по адресу: г. Ульяновск, пр. Ульяновский, д. 2 принято решение о создании ТСЖ "Ульяновский проспект N 2". ТСЖ "Ульяновский проспект N2" зарегистрировано в качестве юридического лица, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 07.08.2006 серии 73 N 001823377.

01.11.2006 жилой дом, расположенный по адресу: г. Ульяновск, пр. Ульяновский, д. 2 (с внутридомовым и объектами инженерной инфраструктуры), передан в управление ТСЖ "Ульяновский проспект N 2" по акту приема-передачи.

Участниками процесса факт обслуживания истцом общего имущества (в том числе инженерных коммуникаций), расположенных в жилом доме по адресу: г. Ульяновск, пр. Ульяновский, д. 2 не оспаривается.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 09.11.2009 по делу N А72-1888/2009 установлено, что в 1978-1979 годах ЦНИИП жилища разработал комплекс сблокированных девятиэтажных жилых домов для строительства в новом Левобережном районе г. Ульяновска. В этот комплекс в том числе вошли кирпичные жилые дома - 150-квартирный 1-П-4 и 108-квартирный 1-П-5 со встроенными помещениями. Встроено-пристроенные помещения комплекса планировались для размещения в них предприятий торговли и обслуживания населения. В цокольных этажах были предусмотрены помещения для общественных организаций.

Собственником нежилых помещений, имеющих кадастровый номер:

- 73:24:021003:0000:0188410001:100600-101800, 102000 - 102500, 102700 - 103100, 103300 - 103700, 106900 - 107600, 108200 - 109200, 110200;

- 73:24:021003:0000:0188410001:105400;

- 73:24:021003:0000:0188410001:100101 - 101301, 101501 - 101701, 104201 - 104901, 107201 - 107701, 110201 - 110601;

- 73:24:021003:0000:018841001:101801-102101, 105001 - 105601, 107801, 110701 - 110901;

- 73:24:021003:0000:0188410001:102201 - 102501, 105701 - 105901, 108001, 108101, 111001;

- 73:24:021003:0000:0188410001:102601 - 103001, 108201, 111101, 111201;

- 73:24:021003:0000:018841001:103101 - 104101, 106201 - 107101, 108701 - 109401;

- 73:24:021003:0012:0188400001:100100, 100200, 100500, 100700, 103900-104200;

- 73:24:021003:0012:0188400001:104101 - 104301, 104501 - 104701, 105001 - 105301, 106601 - 106901, 107101 - 108201, 108401 - 109101, 109501 - 109901;

- 73:24:021003:0012:018840001:105401 - 106501, 109301, 109401;

- 73:24:021003:0000:0188390001:100100 - 101500, 101700 - 102200, 102400, 102500;

- 73:24:021003:0000:0188390001:108801;

- 73:24:021003:0000:0188390001:103301;

- 73:24:021003:0000:0188390001:108701;

- 73:24:021003:0000:0188390001: 106301, 106401;

- 73:24:021003:0000:0188390001:100101 - 100901, 101101, 101301, 101401, 101701 - 102001, 102201 - 103201,107601 - 108301, расположенных по адресу: г. Ульяновск, пр. Ульяновский, д. 2 в подвале и на первом этаже, является муниципальное образование город Ульяновск, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права и выпиской из реестра муниципального имущества.

Часть указанных помещений муниципальным образованием город Ульяновск в лице уполномоченного органа (Комитета) передана в аренду ООО "Технополис", ИП Тугаевой Н.А., ООО "Симбирский взгляд", садоводческому товариществу "Созидатель", ИП Соболеву Н.Г., садоводческому некоммерческому товариществу "Степное", ООО "Дворцовый ряд - МС", ООО "Жилстройсервис", садоводческому некоммерческому товариществу "Заречное", ЗАО "Инвестэлектросвязь", ООО "Мир сотовой связи", ООО "Ульяновское АВС", ОАО "Аптека N 131", ООО "ВиТа", МУП "Ульяновскводоканал", ИП Белякову М.А. и ИП Алексееву А.С., а часть помещений передана в оперативное управление МУ "Управление гражданской защиты и чрезвычайной ситуации города Ульяновска".

Из материалов дела следует, что нежилые помещения общей площадью 109,4 м2 (кадастровый номер 73:24:021003:0000:0188390001:103501, 106701 - 107501) находятся в собственности ООО "Сириус-К"; собственником нежилых помещений площадью 62,8 м2 (кадастровый номер: 73:24:021003:0000:0188390001:103701, 103801, 104001 - 104301, 108501, 108601) является ООО "Торговая компания "Элком".

ООО "Росоптторг" является собственником нежилых помещений общей площадью 421,7м2 (кадастровый номер: 73:24:021003:0000:0188410001: 104500, 104600, 105000, 105300, 105500, 105600, 106000, 106300, 106500, 106600, 107800, 108000, 108100, 109300 - 110100).

Судом первой инстанции с учетом проведенного по делу экспертного заключения N 218/03-3 от 31.03.2011 и дополнительного заключения N 658/03-3 от 17.05.2011 установлено, что в спорных нежилых помещениях, находящихся по адресу г. Ульяновск, пр. Ульяновский, д. 2:, расположены инженерные коммуникации с запорной арматурой: стояки холодного и горячего водоснабжения с запорной арматурой, стояки системы отопления с установленной на них запорной и спускной арматурой, требующие периодического профилактического осмотра и ремонта, к которым необходим свободный доступ для обеспечения их нормальной работы по дому в целом.

Необходимость обеспечения беспрепятственного круглосуточного доступа технических служб истца к общедомовым инженерным коммуникациям, расположенным в помещениях подвального и первого этажей, принадлежащих на праве собственности ответчикам, с целью их обслуживания, контроля, текущего и аварийного ремонта явилась основанием для предъявления настоящего иска.

Суды первой и апелляционной инстанций, частично удовлетворяя заявленные требования, обоснованно исходили из следующего.

Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции-дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одного помещения. Собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение.

В силу статьи 210 ГК РФ, статьи 30 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме несет бремя содержания данного помещения и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

С учетом изложенного суды обеих инстанций обоснованно указали, что принадлежность общих коммуникаций и систем собственникам помещений в спорном многоквартирном доме на праве общей долевой собственности предполагает их право (и обязанность) на обслуживание и ремонт таких коммуникаций.

Статьей 274 ГК РФ установлено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. В силу статьи 277 ГК РФ применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 АПК РФ, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо в связи с пользованием земельным участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

В материалах дела отсутствуют доказательства достижения между сторонами соглашения по вопросу установления сервитута на принадлежащие ответчику нежилые помещения с целью доступа истца к инженерным коммуникациям.

В соответствии с заключением экспертизы от 31.03.2011 N 218/03-3 и дополнительного заключения от 17.05.2011 N 658/03-3 инженерные коммуникации, расположенные в принадлежащих ответчикам помещениях, обслуживают более одного помещения жилого дома. Для обслуживания коммуникаций персоналу ТСЖ "Ульяновский проспект N 2" требуется круглосуточный и беспрепятственный доступ в спорные помещения.

При таких обстоятельствах имеются основания для установления сервитута.

Вместе с тем суд первой инстанции с учетом экспертного заключения от 31.03.2011N 218/03-3 установил отсутствие инженерных коммуникаций и другого оборудования, обслуживающего более одного помещения в помещении с кадастровым номером 110200, в связи с чем правомерно отказал истцу в удовлетворении исковых требований в части установления сервитута в помещении с кадастровым номером 110200.

Суд первой инстанции обосновано отклонил доводы ответчиков об отсутствии необходимости установления сервитута в судебном порядке по причине предоставления истцу беспрепятственного доступа в спорные помещения, поскольку в добровольном порядке стороны не достигли соглашения об установлении спорное сервитута, а обременение имущества ответчиков в виде установления спорного сервитута в соответствии со статьей 131 ГК РФ и статьей 5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем при рассмотрении спора суды должны учитывать баланс интересов сторон. Из материалов дела и пояснений представителей ответчика следует, что в спорных помещениях находится имущество ответчика, сохранность которого должна быть обеспечена при установлении сервитута. Поэтому суд первой инстанции правомерно указал в решении, что право ограниченного пользования (сервитут) принадлежащими на праве собственности ответчикам нежилыми помещениями осуществляется только в сопровождении представителя собственника нежилого помещения.

Суды, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 135, статьи 137, пункта 8 статьи 138, части 1 статьи 161 ЖК РФ, пришли к выводу, что ТСЖ "Ульяновский проспект N 2" в отношении общего имущества не только выступает как представитель домовладельцев, но и имеет самостоятельные права и несет обязанности, в том числе, может являться стороной в арбитражном процессе и предъявлять иски в защиту своих прав и законных интересов, в связи с чем ТСЖ "Ульяновский проспект N 2" является надлежащим истцом по делу.

Согласно пункту 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.

В соответствии со статьей 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано обеспечивать выполнение требований указанного Кодекса, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества; обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому, а также представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Таким образом, требования ТСЖ "Ульяновский проспект N 2", заявившего иск по настоящему делу в интересах собственников квартир жилого дома в целях надлежащего управления комплексом недвижимого имущества многоквартирного дома, обеспечения эксплуатации этого комплекса, создания тем самым благоприятных и безопасных условий для проживания граждан, в соответствии с указанными положениями закона подлежали рассмотрению судами по существу.

Иные доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, им дана правильная правовая оценка; направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, что в силу статей 277 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается в суде кассационной инстанции.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 17.08.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2011 по делу N А72-8898/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

А.Ф. Фатхутдинова Р.В. Ананьев