Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27 февраля 2012 г. N Ф06-144/12 по делу N А72-9435/2010

г. Казань

27 февраля 2012 г.

Дело N А72-9435/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,

судей Гарифуллиной К.Р., Коноплевой М.В.,

при участии представителей:

истца - Шишкиной И.И.,

в отсутствие:

ответчика - извещен, не явился,

третьего лица - извещено, не явилось,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г. Ульяновска

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 06.09.2011 (судья Арзамаскина Н.П.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2011 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу N А72-9435/2010

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Специализированный магазин по торговле оружием "Диана", г. Ульяновск (ОГРН 1027301577852) к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г. Ульяновска (ОГРН 1027301162822), с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица - Муниципальное образование "город Ульяновск" в лице мэрии г. Ульяновска, об обязании засчитать стоимость неотделимых улучшений в счет оплаты выкупленного имущества,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Специализированный магазин по торговле оружием "Диана" (далее - ООО "СМ по ТО "Диана", истец) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г. Ульяновска (далее - Комитет, ответчик) с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании засчитать стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 1 066 480 руб. в счет оплаты выкупленного ООО "СМ по ТО "Диана" имущества - двухэтажного здания общей площадью 362,66 кв.м., кадастровый номер 73:24:030302:13:0142220001, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Полбина, 10, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 21.05.2009 N 17.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 14.01.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Муниципальное образование "город Ульяновск" в лице Мэрии г. Ульяновска.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 06.09.2011, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2011 исковые требования удовлетворены. Суд обязал комитет засчитать стоимость произведенных ООО "СМ по ТО "Диана" неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 1 066 480 руб. в счет оплаты выкупленного имущества.

В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, ответчик просит состоявшиеся судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель истца с доводами кассационной жалобы не согласился, просил оставить судебные акты без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

В судебном заседании 14.02.2012 был объявлен перерыв до 11 часов 30 минут 21.02.2012 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, после окончания которого судебное заседание было продолжено в том же составе суда.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия считает их неподлежащими отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 12.08.2002 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды муниципального нежилого помещения N 7041/2998, согласно которому арендодатель обязался передать, а арендатор принять в аренду нежилое помещение общей площадью 403,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Полбина, 10, для использования под торговлю непродовольственными товарами.

Указанное недвижимое имущество передано истцу по акту приема-передачи от 13.08.2002.

Дополнительным соглашением от 30.09.2003 в пункте 1.1 договора аренды муниципального нежилого помещения от 12.08.2002 N 7041/2998 внесены изменения в части размера арендуемой площади. В связи с этим, общая площадь помещения составляет 366,52 кв.м., в том числе: 1-й этаж: 80,92 кв.м. - торговая (помещения N 6,9 по экспликации); 76,83 кв.м. - вспомогательные и складские (помещения N 1-5, 7, 8, 10, 11 по экспликации, в том числе хозяйственная постройка площадью 3,86 кв.м. (без отопления, канализации, водоснабжения); 2-ой этаж: 155,07 кв.м. - вспомогательные и складские (помещения N 1-9); подвал: 53,7 кв.м. - вспомогательные и складские (помещения N 1-3).

Также дополнительным соглашением от 21.04.2009 в пункте 1.1 договора аренды муниципального нежилого помещения от 12.08.2002 N 7041/2998 внесены изменения в части размера арендуемой площади. Общая площадь отдельно стоящего двухэтажного здания составляет 362,66 кв.м., в том числе: 1-й этаж: 80,92 кв.м. - торговая (помещения N 6, 9); 72,97 кв.м. - складские и вспомогательные (помещения N 1-5, 7, 8, 10, 11); 2-ой этаж: 155,07 кв.м. - складские и вспомогательные (помещения N 1-9); подвал, 53,7 кв.м. - складские и вспомогательные (помещения N 1-3).

Согласно выписке из протокола заседания комиссии по распределению долгосрочной аренды от 12.07.2002 за период эксплуатации здание не ремонтировалось, в результате чего на 12.07.2002 находилось в крайне неудовлетворительном состоянии, требовался ремонт.

Из материалов дела следует, что в период аренды нежилого помещения в 2002 - 2003 годах истцом, с согласия арендодателя, произведен капитальный ремонт, повлекший неотделимые улучшения выкупленного имущества.

ООО "СМ по ТО "Диана" 02.04.2009 обратилось в адрес ответчика с заявлением о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества.

Ответчик на данное обращение ответил отказом, что следует из письма от 17.04.2009 N 4906-02.

Между Комитетом по организации торгов мэрии г. Ульяновска (правопредшественник ответчика, продавец) и ООО "СМ по ТО "Диана" (покупатель) 21.05.2009 в соответствии с постановлением Главы города Ульяновска от 15.05.2009 N 3918 "Об утверждении решений об условиях приватизации" заключен договор N 17 купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец продает, а покупатель приобретает недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Полбина, 10.

Вышеуказанное недвижимое имущество 21.05.2009 передано истцу по акту приема-передачи, пунктом 2.1 договора стоимость имущества составила 5 500 000 руб.

Сторонами составлен график погашения оплаты за нежилое помещение с 21.06.2009 по 21.05.2014.

Право собственности на данное недвижимое имущество зарегистрировано 08.06.2009, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (73-АТ N 891552, 73-АТ N 891551).

Поскольку ответчиком стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в счет оплаты выкупленного истцом имущества не произведена, ООО "СМ по ТО "Диана" обратилось в суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

Согласно пункту 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Из отчета об оценке от 17.04.2009 N 2009/280-04 следует, что рыночная стоимость двухэтажного здания общей площадью 362,66 кв.м., расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Полбина, 10, по состоянию на 17.04.2009 составляет 4 077 000 руб., земельного участка - 1 423 000 руб., итого - 5 500 000 руб.

Стоимость затрат согласно заключению эксперта от 10.06.2011 N 4701, ООО "СМ по ТО "Диана" на работы по созданию неотделимых улучшений вышеуказанного здания в результате проведения капитального ремонта за период 2002-2003 годов по состоянию на 17.04.2009 составляет 1 235 372 руб. без учета налога на добавленную стоимость согласно заключению эксперта ООО "Симбирск-экспертиза" от 10.06.2011 N 4701.

Данные об иной рыночной оценке стоимости спорного объекта с учетом проведенных неотделимых улучшений и отдельной оценке самих неотделимых улучшений в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что неотделимые улучшения недвижимого имущества были осуществлены с согласия арендодателя.

В договоре аренды муниципального нежилого помещения от 12.08.2002 N 7041/2998 отсутствует условие о том, что арендатор при прекращении договора аренды, в случае выкупа арендованного имущества, не вправе требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений.

Таким образом, судебные инстанции в силу указанных обстоятельств пришли к правомерному выводу о том, что требования истца являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Судами обоснованно указано, что льготы по оплате арендной платы не могут исключать возможности зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты имущества по договору купли-продажи в силу норм действующего законодательства.

Кроме этого, сумма арендной платы, на которую истец был освобожден в период аренды спорного недвижимого имущества, исключена истцом из суммы исковых требований.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что истцом подписан договор без протокола разногласий и оплата производится по графику, судом отклоняется, поскольку свое несогласие с выкупной ценой имущества и о зачете стоимости неотделимых улучшений истец обратился с заявлением 02.04.2009, то есть до заключения договора купли-продажи. Оплата стоимости объекта недвижимости не произведена, так как согласно графику обязательства по выкупу должны быть исполнены до 21.05.2014.

Иные доводы кассационной жалобы, изученные судом, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ.

Поскольку при принятии обжалуемого судебного акта нормы материального права применены правильно, а нормы процессуального права не нарушены, судебные акты законны и отмене не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 06.09.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2011 по делу N А72-9435/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Р.А. Нафикова

Судьи

К.Р. Гарифуллина М.В. Коноплева