Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28 марта 2012 г. N Ф06-10/12 по делу N А65-26255/2010

г. Казань

28 марта 2012 г.

Дело N А65-26255/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 марта 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Коноплевой М.В., Нафиковой Р.А.,

при участии представителей:

истца - Кадыровой Л.Р. (доверенность от 27.02.2012 N 2702/12/СУД-1),

ответчика - Уразаева Т.Р. (доверенность от 12.01.2012),

в отсутствие:

третьих лиц - извещены, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Солнечный город", г. Казань,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.07.2011 (судья Хасаншин И.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2011 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи: Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш.)

по делу N А65-26255/2010

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агентство по управлению активами "Импульс" доверительного управляющего закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Паевой фонд недвижимости", г. Москва (ИНН 7715648191, ОГРН 5077746748789) к обществу с ограниченной ответственностью "Солнечный город", г. Казань (ИНН 7730515686, ОГРН 1947796868767), при участии третьих лиц - государственного бюджетного учреждения "Отдел организации капитального строительства Министерства внутренних дел по Республики Татарстан", г. Казань (ИНН 1654004630), открытого акционерного общества "Специализированное ремонтно-строительное управление", г. Казань (ИНН 1659007553), об обязании ответчика исполнить обязанности в натуре, а именно: безвозмездно, в разумный срок устранить недостатки помещений (дефекты),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Агентство по управлению активами "Импульс" доверительного управляющего закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Паевой фонд недвижимости" (далее - ООО "Агентство по управлению активами "Импульс", агентство) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Солнечный город" (далее - ООО "Солнечный город", общество) об обязании устранить недостатки в жилых помещениях общей площадью 1026,4 кв. м и нежилых помещениях общей площадью 3241,8 кв. м, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Казань, ул. Мидхата Булатова, д. 5.

Исковые требования основаны на положениях пункта 1 статьи 475, статей 549, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи от 07.05.2008 N Н-02-2-12 и договора купли-продажи от 29.07.2009 N СГ-2-У агентство приобрело в долевую собственность владельцев инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Паевой фонд недвижимости" (далее - ЗПИФН "Паевой фонд недвижимости", фонд) жилые квартиры и нежилые помещения, однако в процессе эксплуатации было установлено, что помещения имеют скрытые недостатки, данный факт признан ответчиком, о чем подписаны соглашения от 20.06.2008 и от 15.01.2009, в которых отражены дефекты, кроме того, в период с 26.03.2009 по 15.10.2010 сторонами неоднократно производились осмотры помещений, по результатам которых оформлялись протоколы, наличие дефектов подтверждается и заключением эксперта, требования покупателя об устранении нарушений удовлетворены не были.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: государственное бюджетное учреждение "Отдел организации капитального строительства Министерства внутренних дел по Республики Татарстан", открытое акционерное общество "Специализированное ремонтно-строительное управление".

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.07.2011 иск удовлетворен.

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2011 решение суда оставлено без изменения.

Судебные инстанции исходили из того, что в рамках заключенных между сторонами договоров истец приобрел объекты недвижимости (жилые и нежилые помещения), в ходе эксплуатации выявлены дефекты, данный факт подтверждался и ООО "Солнечный город", которое являлось продавцом имущества, о чем были составлены акты, протоколы и подписаны соглашения сторон об устранении. В целях установления вида дефектов и оснований их возникновения судом назначена экспертиза, согласно выводам которой значительная часть помещений имеют дефекты, их техническое состояние не соответствует разрешительной и технической документации, стоимость работ по их устранению составляет 5 665 071 руб. 85 коп.

Разрешая спор, суды двух инстанций отвергли доводы ответчика о денежной компенсации по соглашению сторон части выявленных до 01.07.2009 дефектов, указав, что выплата штрафа не освобождает от обязанности продавца устранить нарушения.

В кассационной жалобе ООО "Солнечный город", поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением требований действующего законодательства, в иске отказать.

Заявитель считает, что на момент передачи имущества каких-либо недостатков обнаружено не было, следовательно, после регистрации права собственности бремя содержания объектов недвижимости несут правообладатели, не учтено судами и заключение экспертизы от 16.05.2011, в котором отражены дефекты, не относящиеся к скрытым, жилой дом, в котором приобретены помещения принят в эксплуатацию без каких-либо замечаний, следовательно, выводы о наличии недостатков ошибочны, по обоюдному соглашению сторон ответчик выплатил денежную компенсацию убытков на устранение дефектов.

В судебном заседании представитель ООО "Солнечный город" поддержал доводы, изложенные в жалобе, а представитель ООО "Агентство по управлению активами "Импульс" возражал против удовлетворения жалобы.

В процессе судебного разбирательства в суде кассационной инстанции лица, участвующие в деле, заявили дополнительные доводы и возражения относительно принятых судебных актов, в связи с чем в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании 15.03.2012 объявлен перерыв до 21.03.2012 09 часов 15 минут, о чем размещена информация на официальном сайте в сети Интернет, после окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, отзыве на нее и выступлениях представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отменить по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между обществом с ограниченной ответственностью "УНИВЕР Менеджмент" (далее - ООО "УНИВЕР Менеджмент") доверительный управляющий фондом (покупатель) и ООО "Солнечный город" (продавец) заключен договор купли-продажи от 07.05.2008 N Н-02-2-12, по условиям которого продавец передает в собственность нежилые помещения общей площадью 3241,8 кв. м, расположенных в подвале жилого дома по адресу: г. Казань, ул. Мидхата Булатова, д. 5, и нежилые помещения общей площадью 2729,40 кв. м, расположенные в подвальной части дома по адресу: г. Казань, ул. Гафура Ахунова, д. 10.

Согласно пункту 1.1 договора предусмотрено, что продавец обязуется передать помещения в пригодном для использования состоянии.

Фактическая передача объектов подтверждена актом от 07.05.2008, подписанным сторонами.

Государственная регистрация перехода права собственности владельцев инвентаризационных паев осуществлена с 22.05.2009, о чем представлены свидетельства от 22.05.2009 серии 16-АБ N 173544 и серии 16-АБ N 173545.

В рамках договора купли-продажи от 29.07.2009 N СГ-2-У, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службой, заключенного между ООО "Агентство по управлению активами "Импульс" доверительного управляющего фонда (продавец) в долевую собственность владельцев инвестиционных паев переданы нежилые квартиры N 29, 45, 69, 81, 82, 89, 218, 273, 303, 341, 342, 371 общей площадью 1061,10 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Мидхата Булатова, д. 5.

Право общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на нежилые помещения зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службой, о чем представлены соответствующие свидетельства.

Дополнительными соглашениями от 20.06.2008, от 15.01.2009 и от 01.07.2009 ООО "УНИВЕР Менеджмент", ООО "Агентство по управлению активами "Импульс" и ООО "Солнечный город" оформили замену управляющей компании ЗПИФН "Паевой фонд недвижимости".

В период с 26.03.2009 по 15.10.2010 представителями покупателя и продавца произведены совместные осмотры нежилых помещений, расположенных в подвальной части жилого дома по адресу: г. Казань, ул. Мидхата Булатова, д. 5, по результатам которых составлены протоколы, из которых следует, что в помещениях присутствуют грунтовые воды, имеются нарушения в канализационной системе, нет гидроизоляции, вентиляция восстановлена частично.

Согласно подписанному сторонами соглашению от 20.06.2008 ООО "Солнечный город" (продавец) признает, что нежилые помещения, переданные по договору купли-продажи от 07.05.2008 N Н-02-2-12 в общедолевую собственность, имеют скрытые дефекты в связи с чем общество обязуется в срок до 31.12.2008 устранить недостатки за счет собственных средств.

Впоследствии между доверительным управляющим фонда и ООО "Солнечный город" подписано соглашение от 15.01.2009.

В пункте 2 указанного соглашения стороны предусмотрели, что в случае повторного возникновения дефектов при эксплуатации нежилых помещений, продавец обязуется обеспечить устранение протечи и иных недостатков, а также по своему выбору либо выплатить штраф 2 000 000 руб., либо возместить убытки собственникам, под которыми предусматриваются расходы покупателя на выполнение работ по восстановлению и ремонту поврежденной части помещений, а также упущенная выгода.

Вследствие повторного возникновения протечи в нежилые помещения, расположенные в подвальной части жилых домов по адресу: г. Казань, ул. Мидхата Булатова, д. 5 и г. Казань, ул. Ахунова, д. 10, между ООО "Солнечный город" и агентством подписан акт от 01.06.2009, по условиям которого с учетом пункта 4.1 соглашения от 15.01.2009 общество выплачивает штраф в размере 2 000 000 руб.

В пункте 2 указанного акта предусмотрено, что продавец обязуется устранить недостатки, при этом покупатель не вправе требовать убытки (реальный ущерб или упущенную выгоду) по дефектам, выявленным сторонами до момента подписания акта, а также по любым недостаткам, возникшим или выявленным до 01.07.2009.

Платежным поручением от 17.06.2009 N 673 подтверждается перечисление денежных средств в размере 2 000 000 руб. на счет ООО "УНИВЕР Менеджмент".

Считая, что обязательства по устранению недостатков продавцом недвижимости не устранены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об обязании совершить определенные действия.

Между тем правомерно установив факт передачи объектов недвижимости ненадлежащего качества, судебные инстанции не учли следующих существенных для дела обстоятельств.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Правила пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют альтернативные способы защиты прав покупателя, которому товар передан ненадлежащего качества: требовать соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

С учетом положений пункта 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации недостатки должны быть обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом либо договором.

При этом реализация способов защиты прав покупателя должна быть гарантирована полным возмещением причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков меньшем размере.

Согласно заключению судебной экспертизы N 16-05-11, проведенной в рамках данного дела, установлено, что часть жилых квартир (N 45, 81, 341, 342, 371), которые были предметом договора купли-продажи от 29.07.2009 N СГ-2-У, имеют недостатки, виды дефектов определены в сводной ведомости (приложение к экспертному заключению), кроме этого, установлены нарушения требований строительных норм и правил в нежилых помещениях общей площадью 3241,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Мидхата Булатова, д. 5.

Поскольку в отношении указанной части жилых и нежилых помещений доказан факт недостатков, покупатель вправе требовать безвозмездного их устранения либо возмещения своих расходов.

Однако судами не дано надлежащей правовой оценки достигнутым между сторонами соглашениям от 20.06.2008, от 15.01.2009 и от 01.06.2009, в рамках которых стороны определяли основания для выплаты продавцом 2 000 000 руб. в целях возмещения расходов покупателя на выполнение работ по восстановительному ремонту нежилых помещений, расположенных в подвальной части жилых домов по адресу: г. Казань, ул. Мидхата Булатова, д. 5, и г. Казань, ул. Ахунова, д. 10.

В развитие условий соглашения от 15.01.2009 (пункт 3.1) в акте от 01.06.2009 стороны предусмотрели, что покупатель не вправе требовать убытков сверх 2 000 000 руб. по любым дефектам, выявленным сторонами до 01.07.2009.

При таких обстоятельствах судами, исходя из буквального анализа всех условий указанного соглашения, следовало определить основания для получения денежных средств покупателем объектов. Однако судебные инстанции ограничились выводом о том, что штраф, выплаченный ответчиком, носит дополнительный характер.

Следует отметить, что подписание сторонами соглашения о возмещении компенсации не касаются жилых помещений.

В частности в пункте 3.1 соглашения от 15.01.2009 продавцу объектов в случае обнаружения повторных дефектов при использовании нежилых помещений предоставлено право выплатить 2 000 000 руб. либо возместить убытки в размере расходов покупателя на выполнение работ по ремонту поврежденной части помещений, акт от 01.06.2009 также предусматривает, что после получения денежных средств покупатель не вправе требовать возмещение убытков по дефектам, выявленным до 01.07.2009.

Согласно пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Суды двух инстанций, указывая, что в данном конкретном случае штраф, предусмотренный соглашением от 15.01.2009, носит дополнительный характер, не установили в счет обеспечения какого обязательства стороны достигли соглашение о неустойке (штрафа) и факт нарушения такого обязательства.

Кроме этого, судами при изучении условий всех соглашений необходимо было дать правовую оценку условиям пункта 3.2 соглашения от 15.01.2009, в соответствии с которым стороны предусмотрели, что сумма штрафа возмещает покупателю расходы по восстановительному ремонту нежилых помещений.

Следует отметить, что судами также оставлены без правового анализа и доводы стороны о том, что указанные соглашения предусматривали только возмещение собственных затрат (убытков) покупателя, понесенных в результате неоднократных протечек в подвальную часть помещений, следовательно, средства в сумме 2 000 000 руб. не компенсируют убытки истца по восстановлению (ремонту) помещений и устранению дефектов.

Нормы статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают право покупателя, получившего возмещение своих расходов на устранения недостатков товара, дополнительно требовать от продавца устранения выявленных недостатков либо их части.

Однако в судебных актах отсутствует какой-либо правовой анализ всех взаимосвязанных соглашений сторон.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать и дать правовую оценку соглашениям сторон относительно денежных средств, полученных покупателем, а также с учетом акта от 01.06.2009, установить относится ли спорный перечень недостатков к выявленным сторонами после 01.07.2009, определить в целях возмещения каких убытков покупателя ответчик компенсировал уплатой суммы в размере 2 000 000 руб., связаны ли эти убытки с недостатками переданных нежилых помещений.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.07.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2011 по делу N А65-26255/2010 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

М.В. Коноплева Р.А. Нафикова