Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10 апреля 2012 г. N Ф06-1844/12 по делу N А57-4026/2011

г. Казань

10 апреля 2012 г.

Дело N А57-4026/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 апреля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Карповой В.А., Ананьева Р.В.,

в отсутствие:

лиц, участвующих в деле - извещены, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РекордФинансГрупп", г. Саратов,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 21.10.2011 (судья Большедворская Е.Л.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011 (председательствующий судья Луговской Н.В., судьи Дубровина О.А., Комнатная Ю.А.)

по делу N А57-4026/2011

по иску администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, к обществу с ограниченной ответственностью "РекордФинансГрупп", г. Саратов, с участием третьего лица: товарищества собственников жилья "Олимп", г. Саратов, о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

решением арбитражного суда Саратовской области от 21.10.2011, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011 удовлетворены исковые требования администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - истец, Администрация) к обществу с ограниченной ответственностью "РекордФинансГрупп" (далее - ответчик, ООО "РекордФинансГрупп") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 11.01.2001 N 74 за период с 18.08.2008 по 31.12.2010 в размере 172 063,30 руб., пени за период с 15.10.2008 по 28.03.2011 в размере 17 741,85 руб..

В кассационной жалобе ответчик просит вышеуказанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением мэра г. Саратова от 19.12.2000 N 813-103 обществу с ограниченной ответственностью "Поиск-95" (далее - ООО Поиск-95) в аренду сроком на 25 лет предоставлен земельный участок площадью 8 675 кв.м. для проектирования и строительства группы жилых домов и магазина по улице Усть-Курдюмской во 2 микрорайоне Новосоколовогорского жилого района в Волжском районе.

Во исполнение данного постановления между Администрацией (арендодатель) и ООО "Поиск-95" (арендатор) был заключен договор от 11.01.2001 N 74 аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1.1 вышеуказанного договора аренды арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды на срок 25 лет земельный участок, имеющий кадастровый номер 01 01 15 12, площадью 8 675 кв. м, расположенный по адресу: ул. Усть - Курдюмская, 2 м/р, Новосоколовогорский ж.р., под жилой (ые) дом (а), проектирование и строительство группы жилых домов, в границах, указанных в прилагаемом к договору плане земельного участка, в качественном состоянии, как он есть согласно приложению N 1.

В соответствии с договором от 30.07.2006 замены стороны в обязательстве в договоре аренды земельного участка передающая сторона (ООО "Поиск-95") уступила принимающей стороне (Пономарев О.Б.) права и обязанности по договору аренды земельного участка от 11.01.2001 N 74, заключенного на основании постановления мэра г. Саратова от 19.12.2000 N 813-103, кадастровый номер 64:48:01 01 15:12 в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости), выданным территориальным отделом N 1 Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Саратовской области от 22.04.2008 N С48/08-2408, на земельный участок, находящийся по адресу: г. Саратов, ул. Усть - Курдюмская, 2 м/р, Новосоколовогорский ж.р., зарегистрированный в Учреждении юстиции регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним "Саратовская областная регистрационная палата" 06.11.2001 за N 64-01/48-510/2001-168.

Договор замены стороны в обязательстве зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 04.07.2008 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем сделана соответствующая запись о регистрации за N 64-64-11/425/2008-045.

В соответствии с договором аренды от 06.08.2008 земельного участка Пономарев О.Б. (передающая сторона) уступил ООО "РекордФинансГрупп" (принимающая сторона) все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 11.01.2001 N 74, заключенному на основании постановления мэра г. Саратова от 19.12.2000 N 813-103, кадастровый номер 64:48:01 01 15:12 в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости), выданным территориальным отделом N 1 Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Саратовской области от 22.04.2008 N С48/08-2408, на земельный участок, находящийся по адресу: г. Саратов, ул. Усть-Курдюмская, 2 м/р, Новосоколовогорский ж.р., зарегистрированный в Учреждении юстиции регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним "Саратовская областная регистрационная палата" 06.11.2001 за N 64 - 01/48 - 510/2001 - 168, обладающий правами на основании договора замены стороны в обязательстве в договоре аренды земельного участка от 30.06.2006, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 04.07.2008 за N 64 - 64 - 11/425/2008-045.

Соглашение (договор замены стороны в обязательстве) зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.08.2008, о чем Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области сделана соответствующая запись о регистрации за N 64-64-4/496/2008-131.

Согласно пункту 2 вышеуказанного договора замены стороны в обязательстве от 06.08.2008 земельный участок площадью 8 675 кв. м, предоставленный из земель населенных пунктов в аренду сроком на 25 лет для проектирования и строительства группы жилых домов и магазина по адресу: ул. Усть-Курдюмская, 2 м/р, Новосоколовогорский ж.р., в Волжском районе на основании постановления мэра г. Саратова от 19.12.2000 N 813-103, кадастровый номер 64:48:01 01 15:12, в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости), выданным территориальным отделом N 1 Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Саратовской области от 22.04.2008 N С48/08-2408. Определена арендная плата в размере, соответствующем общей площади земельного участка 8 675 кв.м.

В соответствии с пунктом 3 договора от 06.08.2008 принимающая сторона занимает место передающей стороны и становится арендатором в договоре аренды земельного участка от 11.01.2001 N 74 в результате замены стороны в обязательстве. Во всем остальном, кроме замены стороны, вышеуказанный договор остается неизменным.

Пунктами 2.1., 2.2. вышеуказанного договора аренды определено, что арендатор обязан вносить арендную плату за право пользования участком в размере, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложение N 2). Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти, местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным уведомлением арендатора. Перерасчет арендной платы производится арендодателем в срок до 30 августа текущего года. Арендная плата вносится арендодателем с уплатой равными долями, не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 ноября текущего года.

В нарушение условий договора аренды арендная плата за период с 18.08.2008 по 31.12.2010 ответчиком не перечислялась надлежащим образом, задолженность ООО "РекордФинансГрупп" составила 189 805,15 руб., в том числе, недоимка - 172 063,30 руб., неустойка - 17 741,85 руб., что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд Саратовской области с указанными исковыми требованиями.

Проверив законность принятых по делу судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает подлежащими отмене обжалованные судебные акты, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Удовлетворяя заявленные требования о взыскании арендной платы, суды свое решение мотивировали тем, что собственники помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован, не несут связанное с использованием земельного участка налоговое бремя. Участок предоставлен ответчику для проектирования и строительства группы жилых домов и магазина и в настоящее время межевание и определение границ земельного участка не производились. Поэтому земельный участок площадью 5 939,40 кв.м. не может быть признан сформированным и в силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" не переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим.

В результате анализа материалов дела, судебная коллегия не может согласиться с выводом судов первой и апелляционной инстанций, поскольку судами не учтено нахождение в реестре иных собственников на часть объектов недвижимости введённых в эксплуатацию в 2005 году и не исследованы данные обстоятельства.

В соответствии с частью 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, отдельной регистрации доли в праве собственности на земельный участок не требуется.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Исходя из пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме, в связи с чем у них появляется обязанность по уплате за землю.

Подходы к применению положений законодательства о правах на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельные участки под многоквартирными домами, определены в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 (далее - Постановление от 29.04.2010 N 10/22), а также в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 N 13147/09, от 02.03.2010 N 13391/09.

Состав общей долевой собственности приводится в статье 290 ГК РФ и статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации: собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен этот дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Каких-либо актов органов власти о возникновении права долевой собственности у собственников помещений в доме не требуется (абзац 4 пункта 66 Постановления от 29.04.2010 N 10/22).

Вышеперечисленные правовые нормы позволяют сделать вывод о том, что после ввода объекта в эксплуатацию жилого дома арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права собственности за первым участником долевого строительства в силу положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

С указанного момента договор аренды земельного участка прекращает свое действие под объектом недвижимости, введенным в эксплуатацию.

Таким образом, судам первой и апелляционной инстанций надлежало определить вышеуказанные юридические факты с учётом представленных в материалы дела документов и дополнительных сведений, свидетельствующих о том, когда было зарегистрировано право собственности на помещения в данном доме за первым собственником, и с учетом названных обстоятельств установить период, за которой подлежит взысканию арендная плата за земельный участок, а также определить ее размер с учётом площади введенных в эксплуатацию жилых домов и необходимых для их использования.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение и постановление апелляционного суда подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеуказанное, дать надлежащую правовую оценку всем представленным в материалы дела доказательствам и доводам сторон, и на основании установленных обстоятельств разрешить спор, правильно применив нормы действующего законодательства, распределить расходы по госпошлине, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 21.10.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011 по делу N А57-4026/2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

В.А. Карпова Р.В. Ананьев