Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25 апреля 2012 г. N Ф06-2264/12 по делу N А55-21275/2010

г. Казань

25 апреля 2012 г.

Дело N А55-21275/2010

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Карповой В.А., Альмашевой Г.Д.,

при участии представителей:

заявителя - Ледяева Е.Б., (доверенность от 05.04.2012),

ответчика - Булатовой А.Р., (доверенность от 28.12.2011),

в отсутствие:

третьих лиц - извещены, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, открытого акционерного общества Банк "Зенит", г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 07.10.2011 (судья Стенина А.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011 (председательствующий судья Марчик Н.Ю., судьи Холодная С.Т., Рогалева Е.М.)

по делу N А55-21275/2010

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЭТМ-Энерго", г. Жигулевск, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, с участием третьих лиц: открытого акционерного общества "Энерготехмаш", г. Жигулевск, открытого акционерного общества Банк "Зенит", г. Самара, о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ЭТМ-Энерго" (далее - заявитель, ООО "ЭТМ-Энерго", Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - ответчик, Управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды производственных помещений от 04.03.2010, заключенного между ООО "ЭТМ-Энерго" и открытым акционерным обществом "Энерготехмаш", и об обязании ответчика произвести государственную регистрацию указанного договора аренды.

Определением суда от 04.10.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Энерготехмаш" (далее - ОАО "Энерготехмаш") и открытое акционерное общество Банк "Зенит" (далее - ОАО Банк "Зенит").

Решением суда первой инстанции от 07.12.2010, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 09.02.2011, в удовлетворении требований ООО "ЭТМ-Энерго" отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26.05.2011 решение суда первой инстанции от 07.12.2010 и постановление суда апелляционной инстанции от 09.02.2011 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При новом рассмотрении дела решением суда первой инстанции от 07.10.2011, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011 требования ООО "ЭТМ - Энерго" удовлетворены.

В кассационных жалобах Управление, ОАО Банк "Зенит" просят вышеуказанные судебные акты судов обеих инстанций отменить, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований ООО "ЭТМ-Энерго" отказать.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 30.12.2009 по делу N А55-11682/2009 суд обязал ОАО "Энерготехмаш" заключить с ООО "ЭТМ-Энерго" договор аренды производственных помещений: здание кислородного цеха, литер А24, А25, общей площадью 1 253,5 кв. м; градирня, литер А29, общей площадью 56,1 кв. м; здание котельной, литер А37, общей площадью 1 717,6 кв. м; труба дымовая кирпичная, литер А71, общей площадью 29,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Жигулевск, ул. Морквашинская, д. 40, сроком на 49 лет.

Во исполнение указанного решения 04.03.2010 между ОАО "Энерготехмаш" и ООО "ЭТМ-Энерго" заключен договор аренды производственных помещений.

ООО "ЭТМ-Энерго" и ОАО "Энерготехмаш" 16.04.2010 обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды производственных помещений от 04.03.2010.

Ответчик сообщением от 02.09.2010 N 02/015/2010-099 отказал в государственной регистрации договора аренды производственных помещений на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в связи с непредставлением документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав; несоответствием требованиям действующего законодательства документов, представленных на государственную регистрацию прав, по форме, содержанию.

Отказ мотивирован непредставлением согласия залогодержателя - ОАО Банк "Зенит" на передачу в аренду производственных помещений по договору от 04.03.2010 и кадастровых паспортов указанных объектов; а представленные на государственную регистрацию технические паспорта на объекты недвижимости, выданные муниципальным унитарным предприятием "Инвентаризация" г. Жигулевска Самарской области, не содержат информации, что они являются приложением к договору аренды, указанные планы не заверены надлежащими подписями сторон договора аренды, не скреплены печатями.

Считая отказ в государственной регистрации незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, отклоняет доводы кассационных жалоб и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права, так как суд правильно определил спорное правоотношение и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил имеющие значение для дела обстоятельства по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона о регистрации государственная регистрация включает в себя правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены все необходимые для регистрации документы.

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Как следует из материалов дела, заявителем в качестве правоустанавливающего документа был представлен договор аренды производственных помещений от 04.03.2010, предметом которого являются: здание кислородного цеха, литер А24, А25, градирня, литер А29, здание котельной, литер А37, труба дымовая кирпичная, литер А71, расположенные по адресу: г. Жигулевск, ул. Морквашинская, д. 40.

При проведении правовой экспертизы Управлением было установлено, что передаваемые по договору аренды от 04.03.2010 объекты недвижимого имущества - здание кислородного цеха, литер А24, А25 и здание котельной, литер А37, являются предметами залога по договорам об ипотеке, заключенными между ОАО Банк "Зенит" (залогодержатель) и ОАО "Энерготехмаш" (залогодатель), в период с 2006 г. по 2009 г., о чем имеются соответствующие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Статья 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Договоры, заключенные между ОАО Банк "Зенит" (залогодержатель) и ОАО "Энерготехмаш" (залогодатель), предусматривают обязанность залогодателя не допускать без письменного согласия залогодержателя передачи или отчуждения заложенного недвижимого имущества, в том числе в аренду, третьим лицам.

Между тем согласно пункту 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Как указано выше, договор аренды производственных помещений от 04.03.2010 был заключен между ОАО "Энерготехмаш" и ООО "ЭТМ - Энерго" во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Самарской области от 30.12.2009 по делу N А55 - 11682/2009.

На государственную регистрацию заявителем были представлены, в том числе указанное решение Арбитражного суда Самарской области от 30.12.2009 по делу N А55-11682/2009, исполнительный лист по данному делу.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 (далее - информационное письмо Президиума ВАС РФ N 132) указано, что регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, и осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт.

В силу пункта 3 статьи 26 Закона о регистрации в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Согласно пункту 12 статьи 33 Закона о регистрации технические паспорта, иные документы, которые содержат описание зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 01.03.2008 в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимого имущества и сделок с ними, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

На государственную регистрацию заявителем были представлены технические паспорта на объекты недвижимости (литер А24А25, А29, А37, А71), изготовленные муниципальным унитарным предприятием "Инвентаризация" г. Жигулевск, с поэтажным планом, размером площади сдаваемых в аренду помещений. При этом литеры указанные в технических паспортах полностью соответствуют литерам, указанным в договоре аренды и акте приема-передачи, данные паспорта (экспликации) содержат подробное описание сдаваемых в аренду объектов.

Положения договора и акта приема-передачи позволяли заинтересованному лицу индивидуализировать сдаваемые в аренду здания и сооружения и сопоставить их с представленными заявителем техническими паспортами.

Ранее документы, содержащие описание недвижимого имущества, уже представлялись и были помещены в соответствующее дело правоустанавливающих документов, что подтверждается сведениями о кадастровых номерах, на свидетельствах о праве собственности (пункт 5 информационного письма Президиума ВАС РФ N 132).

Доводы Управления об отсутствии указаний в технических паспортах о том, что они являются приложением к договору аренды и должны быть заверены подписями и печатями обеих сторон суд считает необоснованными, поскольку техпаспорта изготовлены муниципальным унитарным предприятием "Инвентаризация" г. Жигулевск, которое и уполномочено вносить в них изменения.

Необоснован отказ Управления со ссылкой на отсутствие согласия залогодержателя на передачу объектов недвижимости в аренду.

В соответствии с пунктом 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 132 отказ регистратора в государственной регистрации но такому основанию является незаконным в случае, если в отношении недвижимого имущества, право собственности на которое признано вступившим в законную силу судебным актом, имеются зарегистрированные за третьими лицами ограничения либо обременения (право аренды, право залога и т.п.), а в судебном акте указание на названные ограничения (обременения) отсутствует. В этом случае право на недвижимое имущество подлежит регистрации с сохранением ранее внесенных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей об ограничениях и обременениях, если иное не предусмотрено законом.

В решении арбитражного суда от 30.12.2009 не указано каких-либо ограничений или других дополнительных условий, необходимых для заключения договора аренды. При этом сам предварительный договор заключен до передачи указанных объектов в ипотеку, т.е. до обременения данных объектов недвижимости.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума ВАС РФ N 132, основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со статьей 28 Закона о регистрации являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации).

Необоснованны и доводы ОАО Банк "Зенит" (Самарский филиал) о нарушении их прав и законных интересов.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель вправе в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом потребовать досрочного исполнения обеспеченного обязательства, а если данное требование не будет удовлетворено, то и обратить взыскание на заложенное имущество.

При передаче имущества в аренду (во временное пользование) право собственности залогодателя на него не прекращается, в связи с чем передача в аренду заложенного имущества не нарушает прав ОАО Банк "Зенит" как залогодержателя, в том числе права на обращение взыскание, на реализацию данного имущества и на получение удовлетворения из стоимости реализованного имущества, следовательно и отсутствие его согласия в данном случае не может являться основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что заявителем представлены все необходимые документы для государственной регистрации договора аренды производственных помещений от 04.03.2010. Требование Управления о представлении иных правоустанавливающих документов не соответствует закону.

Согласно пункту 1 статьи 28 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах 4, 6, 7, 9, 10, 11, 12 пункта 1 статьи 20 названного Федерального закона.

Судебная коллегия выводы суда находит не противоречащими примененным нормам права и установленным по делу обстоятельствам и правомерным удовлетворение заявленных требований.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают обстоятельств дела установленных судом.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалованных судебных актов, которые приняты на основании представленных в материалы дела документов, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 07.10.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011 по делу N А55-21275/2010 оставить без изменения, кассационные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, открытого акционерного общества Банк "Зенит" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

В.А. Карпова Г.Д. Альмашева