Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18 мая 2012 г. N Ф06-3229/12 по делу N А55-11365/2011

г. Казань

18 мая 2012 г.

Дело N А55-11365/2011

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Королёвой Н.Н., Сергеева Г.А.,

при участии представителей:

истца - Князевой О.В. (доверенность от 22.12.2011 N 36);

третьего лица - Князевой О.В. (доверенность от 12.05.2012 N 193),

в отсутствие:

ответчика - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Цветущие сады"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 19.09.2011 (судья Веремей Л.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2012 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи: Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-11365/2011

по исковому заявлению государственного учреждения Самарской области "Научно-исследовательский институт садоводства и лекарственных растений "Жигулевские сады", г. Самара (ОГРН 1056312044623) к открытому акционерному обществу "Цветущие сады", г. Сызрань (ОГРН 1026300763642) с привлечением третьего лица: Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара, о взыскании задолженности в сумме 1 407 948руб. 23 коп.,

УСТАНОВИЛ:

государственное учреждение Самарской области "Научно-исследовательский институт садоводства и лекарственных растений "Жигулевские сады" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к открытому акционерному обществу "Цветущие сады" (далее - ответчик) о взыскании задолженности в сумме 1 407 948 руб. 23 коп. по договору аренды от 21.04.2004 N 4110.

Исковые требования заявлены в порядке статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что ответчик письмом от 10.02.2011 был уведомлен об изменении размера арендной платы по договору, однако обязательства по оплате арендной платы в измененном размере ответчиком не исполняются.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Самарской области (далее - Министерство).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.09.2011 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2012 решение суда первой инстанции от 19.09.2011 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчик просит принятые по делу судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, мотивируя неправильным применением судами норм материального права. Заявитель жалобы указывает, что в соответствии со статьей 452 ГК РФ изменения размера арендной платы должны оформляться дополнительным соглашением к договору, однако соглашение об изменении размера арендной платы между сторонами заключено не было. Кроме того, истец в нарушение требований статьи 616 ГК РФ не исполнял обязанности по производству капитального ремонта арендованного имущества и ответчик был вынужден производить его за свой счет, что дает ему право зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 15.05.2012 был объявлен перерыв до 11 часов 00 минут 18.05.2012. После перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор), при участии и по согласованию с Министерством, был заключен договор аренды от 21.04.2004 N 4110, по условиям которого ответчику передано в аренду имущество, указанное в приложение N 1 к договору, для следующих целей: производство электрической и тепловой энергии, необходимой для обслуживания производственных подразделений и ЖКХ, расположенное по адресу: г. Самара, Кировский район, опытная станция по садоводству, 18 км.

Пунктом 1.2 договора срок аренды установлен с 01.06.2004 по 31.05.2014. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. Имущество передано в аренду по акту приема-сдачи от 21.04.2004.

В соответствии с пунктом 3.1 договора согласно расчету (приложение N 2) арендная плата за предоставленное в аренду имущество установлена в размере 10 423 руб. 28 коп. в месяц (без учета НДС).

Пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен Министерством в одностороннем порядке в случае централизованного изменения цен и тарифов, изменения порядка расчета арендной платы, назначения использования имущества, вида деятельности арендатора и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем или Министерством, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправления заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Постановлением Правительства Самарской области от 23.09.2009 N 449 внесены изменения в постановление Правительства Самарской области от 23.11.2005 N 131 "Об утверждении Методики расчета размера арендной платы за пользование имуществом Самарской области", которым установлена новая методика расчета размера арендной платы за пользование нежилым помещением, исходя из рыночной стоимости права аренды, определенной на основании отчета об оценке.

Уведомлениями от 10.02.2011 N 12/1367 и от 03.03.2011 N 12/2231 Министерство сообщило ответчику, что на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды от 23.12.2010 N 013-10А-02, выполненного независимым оценщиком ООО "Институт независимой оценки и аудита" и действующей методики Министерством выполнен расчет размера арендной платы за пользование имуществом по договору от 21.04.2004 N 4110, который составляет 348 341 руб. 53 коп. в месяц (без учета НДС).

Уведомления истца от 16.03.2011 и от 08.04.2011 об уплате арендной платы в увеличенном размере оставлены ответчиком без удовлетворения.

Посчитав, что за период с 15.02.2011 по 31.05.2011 арендная плата внесена ответчиком не в полном объеме, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При разрешении спора судебные инстанции пришли к выводу о том, что арендодатель, исходя из условий договора, вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, сообщив об этом арендатору. Проверив расчет суммы долга, произведенной истцом, и признав его правомерным, судебные инстанции удовлетворили исковые требования.

Вместе с тем, судами не принято во внимание следующее.

Органы государственной власти субъектов устанавливают порядок определения размера арендной платы, то есть методику определения ее размера. Поэтому органы государственной власти субъекта впоследствии вправе изменять те составляющие методики, которые используются при расчете платы за пользование имуществом.

Порядок внесения изменений в договор - в одностороннем порядке или путем подписания двустороннего дополнительного соглашения к договору по пункту 1 статьи 452 ГК РФ, зависит от условий действующего между сторонами договора аренды.

Из пункта 3.1 договора аренды от 21.04.2004 и приложения N 2 к нему следует, что договор содержит методику расчета арендной платы, исходя из балансовой стоимости имущества и которая включена в этот договор в качестве его условия, поэтому существенное условие о размере платы сторонами согласовано и с момента заключения договора у арендатора возникло обязательство по оплате 10 423 руб. 28 коп. в месяц (без НДС).

При этом в пункте 3.4 договора стороны согласовали возможность одностороннего изменения размера арендной платы в случае централизованного изменения цен и тарифов, изменения порядка расчета арендной платы, назначения использования имущества, вида деятельности арендатора.

Следовательно, из условий договора следует, что стороны в договоре согласовали условие об одностороннем изменении размера арендной платы для случая, когда актом уполномоченного органа будут изменены базовые составляющие методики исчисления платы и при наличии уведомления арендодателя.

Между тем, в данном случае увеличение размера арендной платы обусловлено не изменением базовых составляющих формулы расчета, а установлением нормативным актом субъекта (не стороны по договору аренды) совершенно иной методики расчета - исходя из рыночной стоимости права аренды.

На основании отчета ООО "Институт независимой оценки и аудита" рыночная стоимость арендной платы за пользование имуществом в месяц составила 348 341 руб. 54 коп. без учета НДС и 411 043 руб. с учетом НДС.

В результате такого изменения арендодатель увеличил арендную плату более чем в 30 раз и предъявил требование об уплате задолженности на основании отчета о рыночной оценке.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного акта не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ.

Поскольку в договоре стороны согласовали методику определения размера арендной платы по определенной формуле, которая после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, принятие Правительством Самарской области постановления от 23.09.2009 N 449 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование имуществом, а изменение методики на иную возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.

Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11.

Учитывая, что сторонами не было заключено соглашение об изменении договора в порядке пункта 1 статьи 452 ГК РФ, выводы судов о наличии у ответчика задолженности по арендной плате в заявленном размере являются необоснованными.

При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение,

При новом рассмотрении дела судам следует исследовать вопрос о том, в каком размере у ответчика возникла обязанность оплаты за пользование имуществом в спорный период в соответствии с условиями заключенного договора, и с учетом имеющихся в деле платежных документов проверить наличие задолженности по арендным платежам.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 19.09.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2012 по делу N А55-11365/2011 отменить. Данное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

М.В. Коноплёва

Судьи

Н.Н. Королёва Г.А. Сергеев