Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24 мая 2012 г. N Ф06-3868/12 по делу N А12-15595/2011

г. Казань

24 мая 2012 г.

Дело N А12-15595/2011

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Альмашевой Г.Д.,

судей Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,

при участии представителей:

ответчика - Андрейко В.А., доверенность от 21.01.2011,

в отсутствие:

истца - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа Фролово Волгоградской области

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2012 (председательствующий судья Акимова М.А., судьи Веряскина С.Г., Жевак И.И.)

по делу N А12-15595/2011

по исковому заявлению администрации городского округа Фролово Волгоградской области к индивидуальному предпринимателю Волкову Игорю Анатольевичу, о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилась администрация городского округа - город Фролово Волгоградской области (далее администрация, истец) с иском к индивидуальному предпринимателю Волкову Игорю Анатольевичу (далее - ИП Волков И.А., ответчик) о взыскании по договору аренды от 30.06.1999 N ВДО-39-1650 задолженности по арендной плате за период с 10.09.2008 по 10.08.2011 в размере 378 486 руб. и пени в размере 620 214,35 руб.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик обратился с заявлением к истцу о взыскании судебных расходов в размере 30 000 руб.

Решением суда первой инстанции от 24.11.2011 исковые требования администрации удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 378 486 руб., пени в размере 137 825,41 руб. В остальной части взыскания пени отказал. Кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 22 974 руб.

В удовлетворении заявления ИП Волкова И.А. о взыскании судебных расходов отказано. Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2012 данное решение изменено.

Апелляционный суд взыскал с ИП Волкова И.А. в пользу администрации задолженность по арендной плате за период с 10.09.2008 по 10.08.2011 в сумме 13 234,34 руб. В остальной части во взыскании задолженности отказано.

Кроме того, взысканы пени за период с 10.09.2008 по 10.08.2011 в размере 21 586,22 руб. В остальной части во взыскании пени отказано.

В кассационной жалобе администрация просит постановление апелляционного суда отменить в связи с нарушением апелляционным судом норм материального права.

Заявитель кассационной жалобы считает, что суд, в нарушение требований пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, удовлетворил иск исходя из условий договора, заключенного с предыдущим собственником объекта недвижимости, расположенным на спорном земельном участке, без учета изменений ставок арендной платы в спорный период.

Изучив материалы дела, заслушав мнение представителя ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на кассационную жалобу, коллегия находит, что принятые судебные акта подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 30.06.1999 между администрацией (арендодатель) и центральным потребительским обществом Фроловского района (арендатор) для размещения магазина заключен договор аренды N ВДО-39-1650 земельного участка площадью 741 кв. м (705 кв. м + 36 кв. м 1/3 от земельного участка общего пользования) кадастровым номером 34:39:040402:08, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Фролово, ул. Орджоникидзе, д. 3, для размещения магазина.

На арендуемом земельном участке расположен объект недвижимого имущества торгового назначения - здание магазина N 13 "Промтовары повседневного спроса" площадью 418,8 кв. м.

03.05.2001 центральное потребительское общество Фроловского района заключило с ИП Волковым И.А. сделку, по условиям которой к ответчику перешло право собственности на указанный магазин.

Право собственности на объект недвижимости от 03.08.2011 зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 05/004/2011-413.

ИП Волков И.А арендные платежи за землю не перечислял.

Неисполнение ответчиком обязательств по оплате аренды послужило основанием для обращения администрации в суд с исковым заявлением о взыскании за период с 10.09.2008 по 10.08.2011. задолженности по аренде и пени.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования, пришел к выводу, что размер аренды земли является регулируемым, то есть не зависит от волеизъявления сторон, и принял расчет истца, произведенный на основании нормативных актов, регламентирующих применение новой методики расчета арендной платы и ее показателей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Апелляционная инстанция, изменяя решение суда первой инстанции и уменьшая взыскиваемую сумму, указала, что изменения в договор аренды от 30.06.1999, заключенный с прежним арендатором, не внесены и, следовательно, следует исходить из размера арендной платы, установленной данным договором аренды.

Между тем апелляционным судом не учтено следующее.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю, одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель недвижимости приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11, при расчете арендной платы следует исходить из условий договора, но с учетом повышения базовых ставок действующих в период действия договора.

Из договора аренды земельного участка от 30.06.1999 следует, что размер арендной платы установлен исходя из порядка, утвержденного постановлением главы администрации от 12.05.1997 N 287 и, согласно пункту 2.1. договора, составляет: 741 кв. м х 0,84 х 4 х 1,84 = 4581,15 руб.

Однако суды расчет иска на соответствие этому условию договора не проверили и, с учетом условий пункта 2.4 договора не установили, какие изменения ставок земельного налога или базовых ставок арендной платы произошли за спорный период.

Поскольку условия договора предусматривают изменение размера арендной платы в случае изменения ставок земельного налога или в связи с изменением базовых ставок, суду следовало установить, какие нормативные акты, принятые за спорный период, являются обязательными для обеих сторон договора

Поскольку решение суда первой и постановление апелляционной инстанций приняты без анализа и оценки действующих в спорный период базовых ставок арендной платы, без правовой оценки всех условий договора аренды земельного участка, коллегия считает, что принятые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует оценить условия договора, порядок расчета, который положен в основу определения размера арендной платы и с учетом позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11 принять обоснованное и законное решение.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.11.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Г.Д. Альмашева

Судьи

Р.В. Ананьев С.Ю. Муравьев