Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29 мая 2012 г. N Ф06-3818/12 по делу N А55-5669/2011

г. Казань

29 мая 2012 г.

Дело N А55-5669/2011

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Королёвой Н.Н., Коноплёвой М.В.,

при участии представителя:

истца - Семкиной А.С. (доверенность от 26.12.2011 N 2195)

ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Квартал-Центр" - Шаронина А.А. (доверенность от 12.01.2012 N 1)

в отсутствие:

ответчика - извещен, не явился,

третьих лиц - извещены, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента управления имуществом городского округа Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 19.10.2011 (судья Бредихина Т.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2012 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи: Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-5669/2011

по исковому заявлению Департамента управления имуществом городского округа Самара к муниципальному предприятию городского округа Самара "Перспектива" (ОГРН 1026301425820) и обществу с ограниченной ответственностью "Квартал-Центр" (ОГРН 1076319005751) о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности ничтожной сделки, с привлечением третьих лиц: глава городского округа Самара, администрация городского округа Самара, Министерство культуры Самарской области, г. Самара, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, Управление Федеральной антимонопольной службы по Самарской области, общество с ограниченной ответственностью "Центр независимой оценки", г. Самара,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к муниципальному предприятию городского округа Самара "Перспектива" (далее - Предприятие) и обществу с ограниченной ответственностью "Квартал-Центр" (далее - ООО "Квартал-Центр", Общество) (с учетом уточнения) о признании недействительным договора купли-продажи от 07.10.2010 N 7 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Куйбышева, д. 48, площадью 586,10 кв. м, 3 этаж, комнаты N 1-6, 9-24, 30-32; 4 этаж, комнаты N 1-6, 8-10, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара, заключенного Предприятием с ООО "Квартал-Центр"; применить последствия недействительности сделки в виде возврата Предприятию нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Куйбышева, д. 48, площадью 586,10 кв. м, 3 этаж, комнаты N 1-6, 9-24, 30-32; 4 этаж, комнаты N 1-6, 8-10, а Предприятию вернуть ООО "Квартал-Центр" денежные средства, полученные от продажи вышеуказанного имущества, в размере 7 799 959 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что договор купли-продажи является ничтожной сделкой, так как заключен в нарушение требований действующего законодательства: статей 15, 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции); Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"; статьи 15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности); Федерального закона от 21.12.2011 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); статьи 10 ГК РФ; пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 31.10.2011 в иске отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2012 решение суда первой инстанции от 31.10.2011 отменено.

Принят новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Департамент просит принятые по делу судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Кассационная жалоба мотивирована нарушением судом норм материального права. Заявитель жалобы указывает следующее: договор купли-продажи нежилого здания, являющегося муниципальной собственностью, в нарушение требований части 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции был заключен без проведения торгов; действия по закреплению на праве хозяйственной ведения за Предприятием нежилого здания характеризуются как притворная сделка, целью которой выступала последующая передача имущества, находящегося в собственности муниципального образования минуя процедуру, предусмотренную Законом о приватизации; при оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не использовался доходный подход оценки, в связи с чем установленная отчетом об оценке рыночная стоимость объекта не может быть признана допустимой для заключения договора купли-продажи, спорный договор по отчуждению объекта муниципальной собственности, являющего объектом культурного наследия регионального значения, не соответствует требованиям Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон об объектах культурного наследия), поскольку условия охранного обязательства подлежат включению в договоры, предусматривающие переход права собственности на указанные объекты в качестве существенных условий

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для отмены постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2012 не находит.

Как следует из материалов дела, на основании приказа Департамента от 04.05.2009 N 1230 в хозяйственное ведение Предприятия было передано нежилое помещение расположенное по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Куйбышева, д. 48, площадью 586,10 кв. м, 3 этаж, комнаты N 1-6, 9-24, 30-32; 4 этаж, комнаты N 1-6, 8-10.

Право хозяйственного ведения Предприятия зарегистрировано 09.10.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии 63-АД N 198904.

Предприятие обратилось к истцу с просьбой дать согласие на совершение сделки купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Куйбышева, д. 48.

Истец письмом от 07.10.2010 N 15-07-04/53565 сообщил Предприятию, что не возражает против реализации нежилого помещения расположенного по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Куйбышева, д. 48, площадью 586,10 кв. м, 3 этаж, комнаты N 1-6, 9-24, 30-32; 4 этаж, комнаты N 1-6, 8-10.

Предприятием (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор от 07.10.2010 N 7 купли-продажи спорного нежилого здания.

Пунктом 2.1 договора купли-продажи цена объекта определена на основании отчета от 21.09.2010 N 213/3-ФИ-10 "Об определении рыночной стоимости объекта недвижимости", выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Центр независимой оценки" и составила 7 625 651 руб. 58 коп.

Согласно акту приема-передачи объекта нежилого фонда от 07.10.2010 продавец исполнил обязанность по передаче объекта в собственность покупателя, а покупатель оплатил его стоимость продавцу.

Переход права собственности на спорное нежилое помещение за ООО "Квартал-Центр" зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.06.2011 серия 63-АЕ N 379571.

Основанием государственной регистрации права собственности указан договор купли-продажи от 07.10.2010 N 7, а также решение Арбитражного суда Самарской области от 28.02.2011 по делу N А55-25185/2010.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции правомерно исходили из следующего.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 1 статьи 299 ГК РФ предусмотрено, что право хозяйственного ведения имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием, возникает у этого предприятия с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Пункт 2 статьи 295 ГК РФ и пункты 2, 3 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" не исключают права предприятия продать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество с согласия собственника, если это не лишает возможности предприятия осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом предприятия.

Доказательств того, что отчуждение Предприятием спорного имущества с согласия правомочного органа собственника лишило Предприятия возможности осуществлять предусмотренные уставом виды деятельности, суду не представлено.

Департамент доказательства несоответствия заключенного ответчиками вышеуказанного договора купли-продажи требованиям закона или иных правовых актов не представил.

Довод Департамента о том, что заключенный ответчиками договор купли-продажи не соответствует требованиям статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, так как заключен без проведения конкурса или аукциона на право его заключения, является необоснованным.

Согласно части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Частью 3 статьи 17.1 указанного Закона установлено, что в порядке, предусмотренном частью 1 данной статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.

Таким образом, данная правовая норма не распространяет свое действие на заключение договоров купли-продажи в отношении муниципального имущества, принадлежащим муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения, при которых происходит переход права собственности.

Также суд кассационной инстанции находит несостоятельным довод Департамента о том, что действия по закреплению на праве хозяйственной ведения за Предприятием нежилого здания характеризуются как притворная сделка, целью которой выступала последующая передача имущества, находящегося в собственности муниципального образования минуя процедуру, предусмотренную Законом о приватизации.

Пункт 2 статьи 170 ГК РФ содержит понятие притворной сделки, под которой признается сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку.

Исходя из указанной законодательной нормы, при оценке двух сделок: о закреплении спорного имущества Департаментом за Предприятием на праве хозяйственного ведения и о продаже Предприятием с согласия Департамента этого имущества в собственность другого лица следует, что указанные сделки, совершенные разными сторонами, не являются притворными, поскольку совершались по основаниям, предусмотренным законодательством.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного муниципального имущества" действие этого Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными предприятиями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении.

Довод кассационной жалобы о несоответствии договора купли-продажи от 07.10.2010 N 7 требованиям Закона об оценочной деятельности, так как при определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиком не были применены три метода оценки: доходный, сравнительный и затратный, подлежит отклонению.

В силу статьи 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право применять самостоятельно методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. В рамках применения каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки.

В отчете об оценке от 21.09.2010 N 213/3-ФИ-10 оценщиком указано на использование сравнительного и затратного подходов при определении рыночной стоимости объектов оценки и был обоснован отказ в использования доходного подхода.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Департамент доказательства недостоверности отчета об оценке рыночной стоимости имущества не представил.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что спорный договор является недействительным, поскольку в нем не содержатся условия охранного обязательства, суд кассационной инстанции находит несостоятельной.

Решением Исполнительного комитета Куйбышевского областного Совета народных депутатов от 06.05.1987 N 165 нежилое здание, расположенное по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Куйбышева, д. 48, принято на государственную охрану как памятник культурного наследия регионального значения "Дом Тареева, Городская Управа".

В силу пункта 3 статьи 48 Закона об объектах культурного наследия собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания принадлежащего ему объекта культурного наследия, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данного объекта культурного наследия.

На основании части 4 статьи 50 Закона об объектах культурного наследия при отчуждении объектов культурного наследия из государственной или муниципальной собственности новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия в соответствии со статьей 48 настоящего Федерального закона.

Пунктом 7.1 договора купли-продажи от 07.10.2010 N 7 предусмотрено, что Общество несет бремя содержания объекта культурного наследия, в том числе оформляет охранное обязательство в органах исполнительной власти Самарской области по государственной охране объектов культурного наследия в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Обществом и Министерством культуры Самарской области 21.06.2011 заключено охранное обязательство N 65-11/1780 в отношении объекта культурного наследия - нежилого здания, расположенного по адресу г. Самара, Самарский район, ул. Куйбышева, д. 48.

При указанных обстоятельствах, обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2012 по делу N А55-5669/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий судья

В.В. Александров

Судьи

Н.Н. Королёва М.В. Коноплёва