Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 9 июня 2012 г. N Ф06-3980/12 по делу N А06-2764/2011

г. Казань

09 июня 2012 г.

Дело N А06-2764/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Альмашевой Г.Д., Ананьева Р.В.,

при участии представителей:

индивидуального предпринимателя Скибы Владимира Аверьяновича - лично, паспорт,

администрации города Астрахани - Мухина С.Д., доверенность от 15.12.2011,

Управления земельными ресурсами Администрации города Астрахани - Мухина С.Д., доверенность от 28.12.2011,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом, не явились,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Скиба Владимира Аверьяновича

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2012 (председательствующий судья Акимова М.А., судьи Веряскина С.Г., Жевак И.И.)

по делу N А06-2764/2011

по заявлению индивидуального предпринимателя Скиба Владимира Аверьяновича к администрации города Астрахани, Управлению земельными ресурсами администрации города Астрахани, заинтересованное лицо: комитет по архитектуре и градостроительству администрации города Астрахани, о признании незаконным уведомления администрации города Астрахани от 08.02.2011 N 05/009/2010-441,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Астраханской области обратился индивидуальный предприниматель Скиба Владимир Аверьянович (далее - ИП Скиба В.А., заявитель) к администрации города Астрахани, Управлению земельными ресурсами Администрации города Астрахани (далее - администрация, уполномоченный орган) с заявлением о признании незаконным уведомления администрации города Астрахани от 08.02.2011 N 05/009/2010-441.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 27.09.2011 требование ИП Скиба В.А. удовлетворено. Суд первой инстанции пришел к выводу, что обжалуемое уведомление администрации города Астрахани вынесено без учета наличия на арендуемом по договору от 22.04.2003 N 484 земельном участке объекта недвижимости, права на который подтверждается записью о регистрации от 12.01.2011, при этом в рамках договоров NN 367, 379 произведены неотделимые улучшения в виде благоустройства территории на общую сумму 3 049 087 руб. и, следовательно, действия администрации по одностороннему расторжению договоров аренды нарушают права и законные интересы заявителя.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2012 данное решение суда отменено, в удовлетворении заявления ИП Скибы В.А. отказано по мотиву того, что заявителем выбран ненадлежащий способ защиты, поскольку он не лишен возможности реализации прав, предоставленных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а вложение в благоустройство средств не является основанием для приобретения каких-либо прав на землю.

В кассационной жалобе ИП Скиба В.А. просит постановление апелляционной инстанции отменить в связи с нарушением судом норм процессуального и материального права.

Заявитель считает, что выводы апелляционного суда о том, что оспоренное уведомление носит уведомительный характер, не возлагает на заявителя каких-либо обязанностей и не нарушает прав ИП Скибы В.А., противоречат материалам дела, поскольку данным уведомлением администрация фактически потребовала освобождения земельных участков в течение трех месяцев со дня получения уведомления.

Изучив материалы дела, заслушав ИП Скиба В.А. и представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на кассационную жалобу, коллегия считает, что она удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15.11.2001 между администрацией (арендодатель) и ИП Скиба В.А. (арендатор) на основании постановления администрации от 23.05.2001 N 1417 заключены:

- договор аренды N 1380 земельного участка площадью 147 кв. м для строительства магазина N 1035 и благоустройства территории;

- договор аренды N 1378 земельного участка площадью 75 кв. м для установки временных сооружений и оборудования летнего кафе;

- договор аренды N 1379 земельного участка площадью 75 кв. м для установки временных сооружений и оборудования летнего кафе;

- договор аренды N 1381 земельного участка площадью 9 кв. м для установки павильона по продаже продукции предприятий общественного питания.

Предоставленные участки расположены по адресу: г. Астрахань, Советский район, проезд Юговосточный, д. 10.

Границы участков закреплены в натуре и обозначены на прилагаемых к договорам планах земельных участков поворотными точками в городской системе координат (пункты 1.2. договоров).

Срок договоров определен пунктами 2.1. на 5 месяцев 9 дней.

24 июля 2002 г. на основании постановления от 06.03.2002 N 549 между теми же сторонами заключены новые договоры аренды N 882, 882, 883 на земельные участки площадью 75 кв. м, 75 кв. м и 9 кв. м на срок с 01.11.2001 по 31.05.2002.

На основании постановления администрации от 24.07.2002 N 1887-м стороны вновь перезаключили договоры. Право аренды на земельный участок площадью 75 кв. м передано по договору аренды от 22.04.2003 N 367, площадью 75 кв. м - по договору от 23.04.2003 N 379, площадью 147 кв. м - по договору от 23.04.2003 N 380, площадью 9 кв. м - по договору от 23.04.2003 N 381.

Срок договоров определен пунктом 2.1., 2.2. на 7 месяцев с 01.06.2002 по 31.12.2002. Договоры не подлежали государственной регистрации.

Кроме того, с ИП Скиба В.А. заключен договор аренды от 03.05.2003 N 484 земельного участка площадью 74,2 кв. м для эксплуатации магазина сроком на 1 год с 16.12.2002 по 15.12.2003. Договор государственную регистрацию не прошел.

Срок договоров истек, однако арендатор продолжал пользоваться участками при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Стороны считают договоры продленными на неопределенный срок.

На земельном участке, предоставленном по договору аренды от 03.05.2003 N 484, предприниматель на основании проектной документации, разрешения на выполнение строительно-монтажных работ N 46, выданного инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации города Астрахань в период с 01.06.2002 по 08.05.2002, осуществил строительство магазина.

Указанный объект недвижимого имущества введен в эксплуатацию на основании акта государственной приемочной комиссии от 11.12.2002, утвержденного постановлением администрации от 16.12.2002 N 3198.

Право собственности на объект зарегистрировано ИП Скиба В.А. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 12.01.2011 N 30-АА серии 556647.

ИП Скиба В.А. получил от администрации уведомление от 08.02.2011 N 05/009/2010-441, содержащее требование о расторжении договоров в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и предложение вернуть земельные участки в трехмесячный срок.

Полученное уведомление от 08.02.2011 заявитель расценил как отказ администрации от договоров аренды земельных участков и обратился в арбитражный суд с требованием о признании его незаконным по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции оценил уведомление о расторжении договоров как ненормативный акт и признал его недействительным. При этом сослался на часть 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и часть 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающую только судебный порядок расторжения долгосрочных (более 5 лет) договоров аренды. Установил отсутствие со стороны предпринимателя существенных нарушений договоров. Также установил, что на трех предоставленных ИП Скиба В.А. под размещение временных сооружений участках им фактически возведены объекты недвижимости. На основании изложенного, суд первой инстанции сделал выводы о незаконности уведомления ввиду нарушений администрацией порядка расторжения долгосрочных договоров аренды, преимущественного права заявителя на аренду участков, конституционного права ИП Скибы В.А. как собственника нежилого здания и сохранения баланса публичных интересов.

Отменяя решение суда первой инстанции апелляционный суд исходил из правил пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 46, статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и установленных обстоятельств того, что арендодателем не нарушается исключительное право арендатора, имеющего в собственности объект недвижимости, расположенный на земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости и прав, предоставленных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В части земельных участков, на которых объект недвижимости отсутствует, апелляционный суд указал, что уведомление о прекращении арендных отношений не противоречит пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Коллегия выводы апелляционного суда о применении норм права находит не противоречащими установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и толкованию норм права, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10.

Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Кроме того, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако правило пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые заключены на срок более чем пять лет. Каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает.

Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких данных коллегия считает, что основания для отмены обжалованного судебного акта не имеются.

Доводы кассационной жалобы получили оценку апелляционного суда и, в силу правил статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, переоценке в суде кассационной инстанции не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2012 по делу N А06-2764/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

Г.Д. Альмашева Р.В. Ананьев