Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 7 июня 2012 г. N Ф06-3946/12 по делу N А57-4024/2011

г. Казань

07 июня 2012 г.

Дело N А57-4024/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 июня 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Фатхутдиновой А.Ф., Ананьева Р.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Город Саратов"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 06.12.2011(судья Елистратов К.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2012 (председательствующий судья Акимова М.А., судьи Веряскина С.Г., Смирников А.В.)

по делу N А57-4024/2011

по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, (ИНН 6450011003, ОГРН 1036405000280) к некоммерческому партнерству "Единство Поволжья", г. Саратов, (ИНН 6450035999 ОГРН 1026402202936) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 27.09.2001 N 2884 в размере 1 838 248,35 руб., неустойки в размере 230 235,62 руб., с участием третьего лица: государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Саратовское художественное училище имени А.П. Боголюбова" министерства культуры Саратовской области, г. Саратов.

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация, истец) обратилась в арбитражный суд Саратовской области с иском к некоммерческому партнерству "Единство Поволжья" (далее - НП "Единство Поволжья", ответчик) о взыскании по договору аренды земельного участка от 27.09.2001 N 2884 задолженности по арендной плате за период с 01.01.2008 по 31.12.2010 в сумме 1 838 248, 35 руб., неустойки за период с 15.04.2008 по 28.03.2011 в сумме 230 235,62 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06.12.2011, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2012, исковые требования удовлетворены частично. С НП "Единство Поволжья" в пользу администрации муниципального образования взыскана задолженность по арендной плате в сумме 3 974,97 руб., пени в размере 497,85 руб., в удовлетворении исковых требований в остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, администрация обратилась в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в сети Интернет по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 27.09.2011 между администрацией (арендодатель) и НП "Единство Поволжье" (арендатор) на основании постановления мэра города Саратова от 22.11.1999 N 877-210 заключен договор аренды N 2884 земельного участка площадью 6901 кв. м кадастровым номером 64:48:03 03 52:0006, расположенного по адресу: г. Саратов, улица Степана Разина, Кировский район, для проектирования и строительства жилого дома.

Срок действия договора определен пунктом 1.1 сроком на 23 года.

В период с 03.03.2003 по 01.07.2005 правами и обязанностями по договору владело общество с ограниченной ответственностью "Саратовский дом", что подтверждено договорами замены стороны в обязательстве. Указанные сделки в установленном порядке прошли государственную регистрацию.

С 01.07.2005 все права и обязанности по договору аренды вновь перешли к НП "Единство Поволжья".

15.07.2006 в соответствии с соглашением замены стороны в обязательстве права и обязанности на земельный участок площадью 120 кв. м по договору переданы ГСПО учреждения культуры и искусства "Саратовское художественное училище имени А.П. Боголюбова" Министерства культуры Саратовской области.

14.11.2007 в соответствии с договором замены стороны в обязательстве все права и обязанности по договору переданы обществу с ограниченной ответственностью "Центр современного строительства". Сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Решением Арбитражного суда Саратовской области от 12.03.2009 указанная сделка признана недействительной в силу ее ничтожности.

Кроме того, 12.03.2010 между обществом с ограниченной ответственностью "О-КСон" и НП "Единство Поволжья" заключен договор замены стороны в обязательстве, зарегистрированный в установленном законом порядке, по условиям которого все права и обязанности по договору аренды от 27.09.2001 N 2884 перешли к НП "Единство Поволжья".

Согласно пунктам 2.1-2.5 договора аренды, арендатор обязан уплачивать ежегодную арендную плату поквартально равными долями не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 ноября.

Размер годовой арендной платы установлен в приложении N 2 к договору в размере 1324,99 руб. (пункт 2.1. договора).

Уведомлением от 04.03.2010 N 02-07/07-3355 арендодатель, руководствуясь постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения" в одностороннем порядке в 2009 году изменил методику расчета арендной платы и установил аренду в размере 612 749,45 руб.

В уведомлении от 04.03.2010 N 02-07/07-3354 расчет арендной платы на 2010 год не изменился и составил 612 749,45 руб.

Неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей послужило основанием для обращения администрации в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по аренде и неустойки за просрочку ее оплаты.

Частично удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что уведомления истца не являются основанием для перерасчета арендной платы, увеличение размера арендной платы произошло в результате изменения методики расчета арендной платы, изменения в договор аренды от 27.09.2011 не внесены и, следовательно, следует исходить из размера арендной платы, установленной данным договором аренды. При этом суды учли, что ответчик ходатайство о применении срока исковой давности в суде первой инстанции не заявлял, просил лишь о снижении суммы неустойки, признав факт пользования спорным земельным участком в спорный период. Кроме того, суд первой инстанции снизил по ходатайству ответчика сумму пени соразмерно величине основного долга и взыскал ее частично в сумме 497,85 руб.

Между тем судами не принято во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с положениями статьи 614 ГК РФ и частью 4 статьи 22 ЗК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11, при расчете арендной платы следует исходить из условий договора, но с учетом повышения базовых ставок действующих в период действия договора.

Из договора аренды земельного участка от 27.09.2011 и приложения к нему N 2 следует, что размер годовой арендной платы установлен в сумме 1324 руб.99 коп, исходя из следующего расчета: 6901 кв. м х 0,080 руб./кв. м х 2,40 = 1324,99 руб., где 6901 кв. м - площадь земельного участка; 0,080 руб./кв. м - базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв. м; 2,40 - коэффициент к базовой ставке.

Пунктом 2.1 договора аренды установлено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным уведомлением арендатора. Перерасчет арендной платы производится арендодателем в срок до 30 августа текущего года.

Однако суды, определяя, что у ответчика за спорный период возникла обязанность по оплате аренды в размере 3 974,97 руб. (3 года х 1 324,99 руб.), расчет иска на соответствие этому условию договора не проверили и, с учетом условий пункта 2.1 договора не установили, какие изменения ставок земельного налога или базовых ставок арендной платы произошли за спорный период.

Поскольку условия договора предусматривают изменение размера арендной платы в случае изменения ставок земельного налога или в связи с изменением базовых ставок, суду следовало установить, какие нормативные акты, принятые за спорный период, являются обязательными для обеих сторон договора.

Поскольку решение суда первой и постановление апелляционной инстанций приняты без анализа и оценки действующих в спорный период базовых ставок арендной платы, без правовой оценки всех условий договора аренды земельного участка, коллегия считает, что принятые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует оценить условия договора, порядок расчета, который положен в основу определения размера арендной платы и с учетом позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11, принять обоснованное и законное решение.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 06.12.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2012 по делу N А57-4024/2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

А.Ф. Фатхутдинова Р.В. Ананьев