Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 3 сентября 2012 г. N Ф06-6801/12 по делу N А65-31964/2011

г. Казань

03 сентября 2012 г.

Дело N А65-31964/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 сентября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Альмашевой Г.Д., Вильданова Р.А.,

при участии представителей:

истца - Рачковой-Чукиной Т.С., доверенность от 23.09.2011 N 19602,

ответчика - Ситдикова И.Г., доверенность от 23.04.2012 б/н,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания "БАСКО", муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования г. Казани"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.03.2012 (судья Садыкова З.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2012 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Балакирева Е.М., Пышкина Н.Ю.),

по делу N А65-31964/2011

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" к обществу с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания "БАСКО" (ИНН 1658078375, ОГРН 1061658050277), г. Казань, о взыскании долга 20 957 785руб. 08 коп. и пени 3 765 252 руб. 61 коп.,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - комитет земельных и имущественных отношений Исполкома МО г. Казани, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Финансово-строительная компания (далее - ООО "ФСК "БАСКО", ответчик) о взыскании долга по оплате арендных платежей за период с 01.10.2010 по 01.12.2011 в размере 20 957 785 руб. 08 коп. и пени за период с 01.10.2010 по 01.12.2011 в размере 3 765 252 руб. 61 коп.

Исковые требования учреждения были обоснованы неисполнением ответчиком условий договора аренды земельного участка от 05.05.2010 N 14485.

В отзыве на иск ООО "ФСК "БАСКО" с требованиями истца не согласилось.

При этом ответчик указал на необоснованность изменения истцом размера арендной платы с 01.01.2011, поскольку в нарушение пункта 3.6 договора соответствующее уведомление истцом в адрес ответчика не направлялось, и в средствах массовой информации информационного сообщения не имелось. В силу этого ответчик считает неправомерным применение с 01.01.2011 ставки земельного налога 1,5% вместо согласованной сторонами ставки 0,4%. В силу этого ответчик не признал задолженность по арендным платежам в период с 01.10.2010 по 01.12.2011 в размере 6 091 852 руб. 20 коп. и пени в размере 1 276 144 руб. 80 коп.

В дополнительном отзыве ответчик также оспорил применение поправочного коэффициента "5", поскольку в соответствии с постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" (далее - постановление Кабинета Министров РТ N 74) при предоставлении земельного участка под строительство установлен коэффициент "1", а по условиям договора земельный участок предоставлен ответчику под строительство. Арендатор отметил, что в августе и сентябре 2010 года он произвел оплату арендных платежей в размере 2 647 950 руб. 56 коп., в связи с чем задолженности перед истцом не имеет.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.03.2012 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2012 данное решение суда изменено.

Апелляционный суд взыскал с ООО "ФСК "БАСКО" в пользу комитета земельных и имущественных отношений Исполкома МО г. Казани долг по оплате арендных платежей в размере 1 137 145 руб. 80 коп., пени 137 229 руб. 13 коп. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Апелляционный суд указал, что судом первой инстанции необоснованно было принято в счет доказательства оплаты арендной платы платежные поручения от 26.08.2010 и от 15.09.2010, согласно которым ответчик оплатил арендные платежи в сумме 2 419 607 руб. 29 коп., поскольку данные платежи были осуществлены ответчиком в оплату арендной платы за период с 01.03.2010 по 01.09.2010, что было отражено в судебном решении по делу N А65-19958/2010.

В кассационной жалобе ООО "ФСК "БАСКО" просит постановление апелляционного суда от 15.06.2012 отменить, в связи с неправомерным выводом суда о перечислении платежей в сумме 2 419 607 руб. 29 коп. в рамках иного дела, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В кассационной жалобе комитет земельных и имущественных отношений Исполкома МО г. Казани просит отменить судебные акты и первой, и апелляционной инстанций, заявленные требования удовлетворить.

До рассмотрения кассационной жалобы по существу, коллегия рассмотрела ходатайство ООО "ФСК "БАСКО" об отказе от кассационной жалобы и, приняв во внимание заявление представителя ООО "ФСК "БАСКО" о рассмотрении кассационной жалобы по существу, оставила заявление без удовлетворения.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что постановлением Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 08.02.2010 N 789 (с учетом изменений, внесенных постановлением от 01.04.2010 N 3115) ООО "ФСК "БАСКО" предоставлен в аренду сроком на 49 лет для строительства гостиничного комплекса по ул. Комсомольская земельный участок с кадастровым номером 16:50:090710:39 общей площадью 22 116 кв. м.

Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома МО г. Казани (арендодатель) и ООО "ФСК "БАСКО" (арендатор) 05.05.2010 заключили договор аренды земельного участка N 14485, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 22 116 кв. м с кадастровым номером 16:50:090710:39, категория земель - земли населенных пунктов, адрес земельного участка - г. Казань, Кировский район, ул. Комсомольская, разрешенное использование - для строительства гостиничного комплекса.

Срок действия договора - до 07.02.2059 (пункт 2.1 договора).

Арендная плата в соответствии с договором исчисляется с 01.03.2010 г. (пункт 3.1 договора).

Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 15 числа каждого текущего месяца (пункт 3.3 договора) в размере, указанном в приложении к договору ("Сумма арендной платы к оплате в месяц").

В случае несвоевременного внесения арендной платы арендатор обязался оплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (пункт 3.5 договора).

Размер арендной платы по договору не является фиксированным и изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения, введения иных ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) уполномоченным органом государственной власти Республики Татарстан, органом местного самоуправления г. Казани без согласования с арендатором, а также в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую, или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства. Новый размер арендной платы устанавливается со срока, указанного в уведомлении, отправляемом арендодателем по адресу, указанному в договоре. Уведомление может быть сделано арендодателем в том числе и через СМИ неопределенному кругу лиц, обязательное для арендатора (пункт 3.6 договора).

В соответствии с расчетом арендной платы при определении размера годовой и ежемесячной арендной платы стороны согласовали: площадь земельного участка (22 116 кв. м), удельный показатель кадастровой стоимости земли (11 018 руб./кв. м), кадастровую стоимость земельного участка (243 674 088 руб.), ставку земельного налога (0,4% от кадастровой стоимости), повышающий коэффициент к ставке земельного налога (5), коэффициент множественности использования (1).

Исходя из указанных показателей стороны согласовали ставку земельного налога 44,072 руб./кв. м, ставку арендной платы за землю 220,36 руб./кв. м, сумму арендной платы в год (2010) 4 873 481 руб. 76 коп., сумму арендной платы в месяц (в 2010 году) - 406 123 руб. 48 коп.

Неисполнение ответчиком обязанности по оплате арендных платежей за период с 01.10.2010 по 01.12.2011 послужило основанием для обращения истца с указанным иском. При этом расчет стоимости пользования земельным участком произведен истцом с учетом положений постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 24.12.2010 N 1102 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов по Республике Татарстан", которым утверждены результаты новой кадастровой оценки земель в г. Казани, решения Казанской городской Думы от 08.10.2010 N 8-54 "О внесении изменений в решение Представительного органа муниципального образования г. Казани от 29.11.2004 N 2-3 "О земельном налоге".

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что увеличение истцом размера арендной платы в 2011 году до 21 533 917 руб. 94 коп. в год произведено в нарушение пункта 3.6 договора.

Апелляционный суд указал, что указанный вывод является ошибочным. Апелляционный суд пришел к выводу, что применение истцом коэффициента вида разрешенного использования земельного участка "5" необоснованно, поскольку в соответствии с постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 при использовании земельного участка под строительство подлежит применению коэффициент равный "1" и, следовательно, задолженность ответчика составляет 1 137 145 руб. 80 коп.

При этом апелляционный суд отметил, что неправомерное отнесение судом первой инстанции сумм, перечисленных ответчиком 26.08.2010 и 15.09.2010 в размере 2 419 607 руб. 29 коп. к спорному периоду.

Апелляционный суд, оценив предмет и основание иска по делу N А65-19958/2010, установил, что основания для уменьшения размера удовлетворяемых по настоящему делу требований не имеется, поскольку перечисленная сумма в размере 2 419 607 руб. 29 коп. учтена при уменьшении суммы иска по делу N А65-19958/2010.

При этом апелляционный суд признал правомерным исковые требования в сумме 1 137 145 руб. 80 коп., поскольку пришел к выводу, что о новом удельном показателе кадастровой стоимости земли и ставки земельного налога ответчик не был надлежащим образом уведомлен.

Между тем, судом не учтено следующее.

Заключенным договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в каждом случае централизованного изменения, введения иных ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) уполномоченным органом государственной власти Республики Татарстан, органом местного самоуправления г. Казани без согласования с арендатором, а также в случае перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения разрешенного использования земельного участка (пункт 3.6).

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Из материалов дела видно, что размер арендной платы изменился в результате принятия вышеуказанных нормативных актов, которые были опубликованы в средствах массовой информации. Следовательно, они подлежали применению для установления размера арендных платежей.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции надлежит определить размер взыскиваемой суммы арендной платы с учетом дат вступления в силу соответствующих нормативных актов, утвердивших либо изменивших результаты государственной кадастровой оценки земель, и применить нормы материального права в соответствии с их толкованием, содержащимся в данном постановлении.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.03.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2012 по делу N А65-31964/2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение а Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

Г.Д. Альмашева Р.А. Вильданов