Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25 октября 2012 г. N Ф06-7772/12 по делу N А12-4290/2012

г. Казань

25 октября 2012 г.

Дело N А12-4290/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф. В.,

судей Альмашевой Г.Д., Муравьева С. Ю.,

при участии представителя:

ответчика - Шевченко А. А., доверенность от 11.03.2012 N 44,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом :

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО) в лице Волгоградского отделения N 8621

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12.05.2012 (судья Зотова Н. П.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2012 (председательствующий судья Волкова Т. В., судьи Телегина Т. Н., Тимаев Ф. И.)

по делу N А12-4290/2012

по иску администрации Волгограда к открытому акционерному обществу "Волгоградский завод железобетонных изделий N 1", г. Волгоград, о взыскании 3 807 227 руб. 83 коп., третьи лица: Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда, акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (ОАО) в лице Волгоградского отделения N 8621, г. Волгоград, временный управляющий открытым акционерным обществом "Волгоградский завод железобетонных изделий N 1", г. Волгоград.

УСТАНОВИЛ:

Администрация Волгограда (далее истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к открытому акционерному обществу "Волгоградский завод железобетонных изделий N 1" (далее ОАО "ВЗ ЖБИ N 1", ответчик), о взыскании 3 807 227 руб. 83 коп., из которых 1 355 815 руб. 06 коп. задолженности по арендной плате, 2 451 412 руб. 77 коп. неустойки, и расторжении договора аренды земельного участка от 29.10.2007 N 7777.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда (далее КЗР Администрации Волгограда, третье лицо), акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (ОАО) в лице Волгоградского отделения N 8621, г. Волгоград, временный управляющий открытым акционерным обществом "Волгоградский завод железобетонных изделий N 1", г. Волгоград.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 12.05.2012, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2012, договор аренды земельного участка от 29.10.2007 N 7777, заключенный между Администрацией Волгограда и ОАО "Волгоградский завод железобетонных изделий N 1", расторгнут. В остальной части исковые требования оставлены без рассмотрения на основании подпункта 4 пункта 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (ОАО) в лице Волгоградского отделения N 8621 обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты в части расторжения договора аренды земельного участка от 29.10.2007 N 7777 и принять новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судом норм права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направили.

Принимая во внимание наличие надлежащего уведомления лиц, участвующих в деле, основываясь на положениях части 3 статьи 284 АПК РФ, суд счел возможным рассмотреть жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Судебная коллегия кассационной инстанции, рассмотрев материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на кассационную жалобу, проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, не находит оснований для их отмены.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Волгоградской области от 01.11.2011 принято заявление ООО "Частное охранное предприятие "Центуриан-2" как заявление о вступлении в дело о банкротстве N А12-16906/2011.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 26.12.2011 по делу N А12-18854/2011 в отношении ОАО "ВЗ ЖБИ N 1" введена процедура банкротства - наблюдение. Временным управляющим утвержден Михалев В. В. 29.10.2007 между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и ОАО "ВЗ ЖБИ N 1" (Арендатор) заключен договор N 7777 аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование на условиях долгосрочной аренды на пять лет земельный участок из земель населенных пунктов, учетный номер 6-4-594, кадастровый номер 34:34:06 00 04:0174, площадью 126 705 кв. м., расположенный по адресу: г. Волгоград, Советский район, квартал 06-09-043, продолжение улицы им. Академика Комарова, для размещения комплексной жилой застройки.

Срок действия договора определен сторонами на пять лет (пункт 2.1 договора).

Договор заключен на срок более года и в силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) подлежит государственной регистрации.

Договор прошел государственную регистрацию 14.03.2008, что подтверждается материалами дела.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2.2. договора аренды Арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с пунктом 2.8. раздела 2 договора.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

На основании пункта 2.4. договора, арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно пункту 2.8. договора, размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) базовых ставок и (или) коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Изменением от 29.05.2008 к договору от 29.10.2007 N 7777 стороны изменили пункт 2.4. договора, касающийся порядка и сроков оплаты арендных платежей и размер арендной платы.

Судом первой инстанции установлено, что у ответчика по заключенному договору аренды имеется задолженность по арендной плате за период с 01.04.2011 по 31.08.2011.

Данное обстоятельство также подтверждено в судебном заседании ответчиком и третьим лицом - временным управляющим Михалевым В. В.

Установив, что образовавшаяся задолженность по арендной плате и пени за указанный период не являются текущей задолженностью ответчика, суд первой инстанции оставил требования истца о взыскании арендной платы и пени без рассмотрения.

Истец также просил расторгнуть договор аренды земельного участка от 29.10.2007 N 7777.

Досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком в соответствии со статьей 619 ГК РФ в части расторжения договора истцом соблюден, что следует из письма от 08.09.2011 N 9535 п, которым Администрация Волгограда предупредила ответчика о необходимости погасить задолженность по арендной плате и пени в 10-ти дневный срок со дня отправления данного письма, а в случае непогашения задолженности в установленный письмом срок, подтвердить свое согласие на расторжение договора аренды.

В суде первой инстанции и в суде апелляционной инстанции ответчик подтвердил, что указанное письмо он получил, однако, на него не ответил и задолженность по арендной плате не погасил.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным.

В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

При этом в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судами установлено наличие у ответчика по заключенному договору аренды задолженности по арендной плате за период с 01.04.2011 по 31.08.2011, которое подтверждено ответчиком и третьим лицом - временным управляющим Михалевым В. В.

Таким образом, суды, оценив представленные истцом доказательства, подтверждающие принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, правомерно признали обязательную досудебную процедуру урегулирования сторонами вопроса о расторжении договора соблюденной и на законных основаниях расторгли договор.

Заявитель жалобы ссылается на нарушение арбитражным судом положений статьи 51 АПК РФ, ввиду того, что суд не привлек к участию в деле физических лиц - участников долевого строительства, а именно Уманцеву Клавдию Михайловну, Никитину Варвару Илларионовну, Рогожкина Дмитрия Ивановича, Погорелова Александра Ивановича, Раенко Ивана Кузьмича, наличие которых усматривалось из выписок из Единого государственного реестра прав от 30.12.2011 и от 07.03.2012.

Указанный довод был предметом оценки судов и правомерно ими отклонен.

Апелляционный суд указал, что казанный довод заявителя не может являться основанием для отмены принятого судебного акта, поскольку, как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, жилые дома, приобретателями квартир в которых выступили указанные физические лица, завершены строительством и квартиры им были переданы по актам приема-передачи.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Как видно из части 8.1. статьи 13 данного закона, возникший залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 данного Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Таким образом, в силу Федерального закона N 214-ФЗ земельный участок с кадастровым номером 34:34:06 00 04:174 считался находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве жилья до момента передачи участникам долевого строительства объектов недвижимости, создание которых обусловлено договорами участия в долевом строительстве. При этом прекращение залога также как и его возникновение происходит в силу закона вне зависимости от внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав.

Указанное подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 13.06.2012 N 01/427/2012-413.

Как видно из материалов дела, жилые помещения в многоквартирных домах, застройщиком которых являлся ОАО "ВЗ ЖБИ N 1", были переданы участникам долевого строительства после получения разрешений на их ввод в эксплуатацию.

Право собственности участников долевого строительства на объекты долевого участия зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области. Какие-либо иные договоры участия в долевом строительстве объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 34:34:06 00 04:174, обязательства по которым ОАО "ВЗ ЖБИ N 1" не исполнил, отсутствуют, доказательств обратного ОАО "Сбербанк России" не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал ОАО "Сбербанк России" в удовлетворении ходатайства о привлечении вышеуказанных физических лиц - участников долевого строительства, поскольку судебный акт по рассматриваемому делу не нарушает их права и законные интересы.

Заявитель жалобы считает, что спорный земельный участок после ввода в эксплуатацию построенных жилых домов стал принадлежать собственникам помещений в этих домах, которые также должны были быть участниками процесса. В этой связи, ОАО "Сбербанк России" полагает, что Администрация Волгограда не имеет заинтересованности в инициированном ею споре о расторжении договора аренды этого участка.

Опровергая указанный довод, апелляционный суд правомерно исходил из следующего.

Согласно статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев.

Согласно части 1, 2, 3, 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений любое лицо, уполномоченное указанным собранием, может обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о формировании данного земельного участка, которое осуществляется органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 названного Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 14 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о государственном кадастре недвижимости) в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о разрешенном использовании, если объектом недвижимости является земельный участок.

Таким образом, для целей, указанных в статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ, земельный участок считается сформированным с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о виде его разрешенного использования - эксплуатация многоквартирного дома.

Из материалов дела следует, судами установлено, что земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 34:34:06 00 04:0174, площадью 126 705 кв. м., расположенный по адресу: г. Волгоград, Советский район, квартал 06-09-043, продолжение улицы им. Академика Комарова, сформирован для размещения комплексной жилой застройки и передан в аренду ОАО "ВЗ ЖБИ N 1" в целях строительства.

На указанном земельном участке ОАО "ВЗ ЖБИ N 1" возведено несколько многоквартирных жилых домов, шесть из которых на сегодняшний день введены в эксплуатацию. Таким образом, в целях эксплуатации многоквартирных домов земельный участок должен быть сформирован под каждым из указанных жилых домов.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

При этом из положений земельного и жилищного законодательства не следует, что земельным участком, который подлежит формированию под многоквартирным жилым домом и необходимым для его эксплуатации, является тот же участок, который предоставлялся для его строительства.

Доказательств наличия сформированных земельных участков под многоквартирными жилыми домами на земельном участке площадью 126 705 кв.м., необходимых для их эксплуатации, в материалах дела не имеется, суду не представлено.

Поскольку для целей статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ, земельный участок не сформирован, спорный участок находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Соответствующее разъяснение содержится в пункте 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Таким образом, выводы судов о том, что надлежащими распорядительными полномочиями в отношении спорного земельного участка до настоящего времени обладает Администрация Волгограда, являются верными.

Апелляционный суд пришел к выводу, что Волгоградское отделение N 8621 Сбербанка России, участвующее в данном деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований, не являясь стороной по делу, не вправе заявлять ходатайство о привлечении к участию в деле третьих лиц.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, в силу части 2 статьи 51 АПК РФ пользуются процессуальными правами и несут процессуальные обязанности стороны, за исключением права на изменение основания или предмета иска, увеличение или уменьшение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска или заключение мирового соглашения, предъявление встречного иска, требование принудительного исполнения судебного акта.

В числе прав, которые не могут подлежать реализации третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, право на заявление ходатайства о привлечении к участию в деле третьих лиц, не поименовано.

Довод заявителя жалобы о непривлечении к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований Уманцевой Клавдии Михайловны, Никитиной Варвары Илларионовны, Рогожкина Дмитрия Ивановича, Погорелова Александра Ивановича, Раенко Ивана Кузьмича, не может являться основанием для отмены судебных актов, так как в соответствии с частью 1 статьи 51 АПК РФ привлечение к участию в деле третьих лиц является не обязанностью, а правом суда, реализуемым по ходатайству стороны в арбитражном процессе или по собственной инициативе.

Из судебных актов, в том числе, определения суда об отказе в привлечении третьих лиц от 04.05.2012 не следует, что у суда имелись основания для привлечения указанных лиц к участию в данном деле.

Не приведены заявителем жалобы и новые факты либо доводы, которые бы свидетельствовали о необходимости участия вышепоименованных лиц в деле.

При таких обстоятельствах судебная коллегия, исследовав фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, приходит к выводу, что выводы судов в отношении заявленных требований являются правомерными, оснований для отмены обжалованных судебных актов не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12.05.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2012 по делу N А12-4290/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Ф. В. Хайруллина

Судьи

Г. Д. Альмашева С. Ю. Муравьев