Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 3 декабря 2012 г. N Ф06-7937/12 по делу N А65-6757/2012

г. Казань

03 декабря 2012 г.

Дело N А65-6757/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 декабря 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,

судей Нагимуллина И.Р., Коноплёвой М.В.,

при участии представителей:

истца - Дриго В.В. (доверенность от 14.02.2012),

ответчика - Милюковой А.А. (доверенность от 10.01.2012 N 01-13-11),

в отсутствие:

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ермолаевой Натальи Геннадьевны

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2012 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А65-6757/2012

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Ермолаевой Натальи Геннадьевны, г. Зеленодольск (ИНН 162000314516, ОГРНИП 308167310800083) к муниципальному образованию "город Зеленодольск" в лице Исполнительного комитета города Зеленодольск, г. Зеленодольск (ИНН 1648017856, ОГРН 1061673000828) о взыскании 3 000 000 руб. неосновательного обогащения - стоимости произведенных неотделимых улучшений, с привлечением третьего лица - муниципального учреждения "Палата земельных и имущественных отношений Зеленодольского муниципального района", г. Зеленодольск,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Ермолаева Наталья Геннадьевна (далее - ИП Ермолаева Н.Г., истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному образованию "город Зеленодольск" в лице Исполнительного комитета города Зеленодольска (далее - МО "город Зеленодольск") о взыскании 3 000 000 руб. стоимости произведенных неотделимых улучшений.

Определением от 22.03.2012 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное учреждение "Палата земельных и имущественных отношений Зеленодольского муниципального района" (далее - МУ "Палата земельных и имущественных отношений Зеленодольского муниципального района").

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.06.2012 исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2012 решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, истец просит постановление суда апелляционной инстанции по настоящему делу отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Заявитель указывает на неправильное применение норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме, уточнив, что просит направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Представитель ответчика просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Третье лицо, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направило, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

В судебном заседании 20.11.2012 был объявлен перерыв до 13 часов 50 минут 27.11.2012 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, после окончания, которого судебное заседание было продолжено в том же составе суда.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что 21.12.2007 между МУ "Палата земельных и имущественных отношений Зеленодольского муниципального района" (арендодатель) и ИП Ермолаевой Н.Г. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, кадастровый номер 16:49:010103:0010:0009:0010, площадью 221 кв.м, расположенного по адресу: г. Зеленодольск, ул. Татарстан, 7/29, для использования под салон красоты, сроком аренды до 20.12.2012. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Истец 23.12.2007 обратился в Исполком района, а 27.12.2007 в Палату земельных и имущественных отношений Зеленодольского муниципального района с заявлением о представлении разрешения на производство необходимых работ по ремонту и перепланировки помещения в соответствии с задачами и условиями предпринимательской деятельности (используемое под салон красоты).

Распоряжением от 28.12.2007 N 135 Палаты земельных и имущественных отношений Зеленодольского муниципального района действие договора аренды приостановлено с 21.12.2007.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости проведенной балансодержателем - МУ "УК Жилищный комплекс Зеленодольский муниципальный район" износ объекта аренды на 22.01.2008 составил 60%, рыночная стоимость составляла 1 400 000 руб.

В целях проведение ремонтных работ арендатор заключил с подрядной организацией договор от 15.01.2008 на ремонт объекта аренды. Стоимость произведенных работ составила 3 000 000 руб.

В соответствии с распоряжением от 07.12.2011 N 159 Палаты земельных и имущественных отношений Зеленодольского муниципального района договор аренды от 21.12.2007 расторгнут с 07.12.2011 в связи с продажей объекта аренды на открытом аукционе.

Объект аренды продан арендатору с аукциона по договору купли-продажи от 18.11.2011, заключенного с Исполкомом МО города Зеленодольска.

Согласно отчету от 18.08.2011 об определении рыночной стоимости помещения, проведенного по заказу Палаты, стоимость объекта аренды составила 4 522 000 руб. (без НДС). Помещение было выставлено на торгах с начальной ценой 5 000 000 руб., продано за 5 250 000 руб. Разница между рыночными ценами, установленными до проведения ремонта арендатором и после его проведения, составила 3 122 000 руб.

Поскольку, по мнению истца, при продаже арендуемого ответчиком помещения его стоимость увеличилась на сумму произведенного арендатором ремонта, последний обратился с просьбой возместить стоимость произведенных им улучшений арендованного имущества.

Исполком района отказал истцу по мотиву отсутствия согласия арендодателя на проведение работ, согласование сметы и стоимости неотделимых улучшений и передачи объекта аренды в муниципальную собственность города Зеленодольск.

Данные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Решением от 09.06.2012 Арбитражный суд Республики Татарстан исковые требования удовлетворил.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции посчитал, что материалами дела подтверждается согласие арендодателя на проведение арендатором капитального ремонта в арендуемом помещении, а также перечень и размер произведенных истцом улучшений.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требованиях, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В силу норм главы 34 ГК РФ арендатору следует доказать, что эти улучшения произведены им за счет собственных средств и с письменного согласия арендодателя.

Пунктом 3.2.4 договора аренды от 21.12.2007 предусмотрено, что производство капитального ремонта и реконструкции арендуемого помещения возможно только с письменного согласия Арендодателя.

Судом апелляционной инстанции правомерно отмечено, что в соответствии с пунктом 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ выкупная стоимость имущества определяется исходя из рыночных цен. Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Между тем письменного согласования с арендодателем проекта переоборудования (реконструкции), а также проектно-сметная документация с перечнем необходимых работ, связанных с приведением арендуемого помещения в надлежащее состояние истцом не представлено. Кроме этого в протоколе о продаже имущества (лот N 1) от 14.11.2011, договоре купли-продажи от 18.11.2011 и акте приема-передачи помещения от 07.12.2011 не указаны произведенные предпринимателем улучшения арендуемого имущества.

Отчет о рыночной стоимости неотделимых улучшений, произведенных предпринимателем в арендуемом помещении, истцом не представлен.

Из представленных истцом договора подряда от 15.01.2008 и расходных кассовых ордеров, не следует, что данные расходы понесены непосредственно при производстве работ в арендуемом нежилом помещении в размере 3 000 000 руб.

В акте приема-сдачи выполненных работ от 02.04.2008 между ИП Ермолаевой Н.Г. (заказчик) и ИП Бирючевским (подрядчик) указано, что заказчик принял выполненные в срок работы по ремонту и реконструкции встроенных нежилых помещений на 1 этаже по адресу: г. Зеленодольск, ул. Татарстан, 7/29, на общую сумму 3 000 000 руб.

Между тем в перечне выполненных работ от 01.01.2008 приведено всего 16 наименований (приложение к договору N 2), а итоговая стоимость работ составляет 670 000 руб.

Кроме того, из письма Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района от 13.01.2012 N 2/64 следует, что сданное в арену помещение принято истцом 21.12.2007 по акту приема-передачи без претензий и замечаний. Следовательно, необходимость капитального ремонта была вызвана исключительно деятельностью арендатора. Более того, условиями договора аренды не предусмотрено возмещение затрат на капитальный ремонт арендуемого помещения. Арендодателем не согласовывались проект перепланировки и проектно-сметная документация на ремонт помещения.

В представленных отчетах N 835-08/2011 и N 836-08/2011 об определении рыночной стоимости помещения по состоянию на 08.08.20011, выполненных по заказу МУ "Палата земельных и имущественных отношений Зеленодольского муниципального района" не имеется ссылки на произведенные неотделимые улучшения арендуемого помещения за счет предпринимателя.

Справки о стоимости выполненных подрядных работ в соответствии с договором подряда (форма КС-3) не имеется.

Таким образом, истец не представил суду доказательства того, что произведенные им в арендуемом нежилом помещении работы (состав и объем) согласовывались с арендодателем.

Представленные в материалы дела документы (договор подряда, акт) не содержат данных, позволяющих определить неотделимые улучшения, согласие на проведение которых дано арендодателем.

В материалах дела отсутствуют данные, подтверждающие фактический объем неотделимых улучшений нежилых помещений, являющихся предметом аренды, проведенных истцом в результате ремонта.

Вопрос о компенсации неотделимых улучшений может быть решен только при представлении документов, подтверждающих фактическое выполнение работ и затраты по их выполнению.

В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, факт прекращения договора аренды и установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, но также и стоимость улучшений.

Для определения стоимости неотделимых улучшений при установленном факте проведения ремонтных работ истцом и принятия их ответчиком, необходимы специальные познания в области строительства, которые возможно решить путем назначения судебно-строительной экспертизы.

Между тем таких доказательств истец в суд не представил, с ходатайством о назначении соответствующей судебной строительно-технической экспертизы не обращался.

При таких обстоятельствах довод истца о взыскании неотделимых улучшений в размере 3 000 000 руб. является необоснованным, поскольку их возмещение производится по правилам статьи 623 ГК РФ, согласно которой лицо, требующее их возмещения, должно доказать не только факт согласия арендодателя, а также размер.

Таким образом, сумма, предъявленная истцом в качестве произведенных им в арендуемом помещении неотделимых улучшений, является недоказанной.

Поэтому постановление суда апелляционной инстанции соответствует представленным в материалы дела доказательствам, выясненным судом обстоятельствам, вынесен при правильном применении норм материального и процессуального права и подлежит оставлению без изменения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2012 по делу N А65-6757/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Р.А. Нафикова

Судьи

И.Р. Нагимуллин М.В. Коноплёва