Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20 ноября 2012 г. N Ф06-8191/12 по делу N А57-22368/2011

г. Казань

20 ноября 2012 г.

Дело N А57-22368/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 ноября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф. В.,

судей Ананьева Р. В., Карповой В. А.,

при участии представителей:

ответчика - Семенова А. П., доверенность от 14.09.2012 N 38,

третьего лица (общества с ограниченной ответственностью "Тролза-Маркет") - Савченко В. В., доверенность от 16.08.2012 N 68,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Тролза"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.04.2012 (судья Фёдорова Ю. Н.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2012 (председательствующий судья Дубровина О. А., судьи Клочкова Н. А., Телегина Т. Н.)

по делу N А57-22368/2011

по исковому заявлению комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района (ИНН 6449002580 ОГРН 1026401980868) к закрытому акционерному обществу "Тролза" (ИНН 6449972323 ОГРН 1046404910090) о взыскании задолженности по договору аренды от 27.10.2003 N 6409 за период с 20.08.2009 по 30.06.2011 в размере 24 154 119,43 руб., пени в размере 1 971 553,42 руб., третьи лица: закрытое акционерное общество "Инвестиционная Транспортная компания" (ИНН 6449038392, ОГРН 1066449022243) общество с ограниченной ответственностью "Тролза-Маркет" (ИНН 6449967813 ОГРН 1036404908209) закрытое акционерное общество "Завод Специальных автомобилей" (ИНН 6449972838, ОГРН 1046404916282) федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, город Саратов,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (далее - истец, Комитет) с иском к закрытому акционерному обществу "Тролза" (далее - ответчик, ЗАО "Тролза", общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 27.10.2003 N 6409 за период с 20.08.2009 по 30.06.2011 в размере 24 154 119,43 руб. и пени в размере 1 971 553,42 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28.04.2012, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2012, исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и нарушение судом норм процессуального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судом, на основании постановления главы Энгельсского муниципального образования Саратовской области от 11.01.2002 N 110, между Энгельсским муниципальным образованием (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Троллейбусный завод" (арендатор) заключён договор аренды земельного участка от 27.10.2003 N 6409, предметом которого является земельный участок площадью 400 172,00 кв. м, находящийся по адресу: г. Энгельс, промзона.

Согласно пункту 2.1. договора, срок его действия установлен с 25.08.2003 по 21.05.2023, сам договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.02.2004 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (запись регистрации от 10.02.200464-01/38-23/2004-140).

Пунктом 2.3 договора определено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями от указанной в пункте 3.1 суммы не позднее: 1 квартал - 15 февраля текущего года, 2 квартал - 15 мая текущего года, 3 квартал - 15 августа текущего года, 4 квартал - 15 октября текущего года путем перечисления на расчетный счет.

Расчёт арендной платы стороны согласовали в приложении, согласно которому, годовая арендная плата вычисляется по формуле: 400 172,00 кв. м (общая площадь земельного участка)*9694,0 руб. (базовая ставка годовой арендной платы за 1 кв. м)*0,9 (коэффициент к базовой ставке)=3 491 369,44 руб.

Согласно пункту 3.4 договора исполнением обязательства по внесению арендной платы является поступление денежных средств на счёт, указанный в пункте 3.2 и предоставление арендодателю копии платежного поручения об оплате в течение 10-ти календарных дней после осуществления оплаты.

Пунктом 3.5 договора установлено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения установленных федеральным законодательством ставок земельного налога, в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчета арендной платы; показателей, влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Саратовской области.

Уведомление о перерасчёте арендной платы вместе с расчётом направляются арендатору, являются обязательным для него и составляют неотъемлемую часть договора, заключения дополнительного соглашения при этом не требуется.

Арендатором 27.11.2008 были частично уступлены свои права аренды ООО "Тролза-Маркет" и ЗАО "Инвестиционная Транспортная Компания" на основании договора частичной замены стороны в обязательстве. Данный договор также зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.01.2009, запись регистрации от 19.01.2009 N 64-64-47/224/2008-310.

Соарендаторы приняли на себя обязательства по уплате арендных платежей по договору; а дополнительным соглашением от 16.04.2009 к договору частичной замены стороны в обязательстве от 27.11.2008, зарегистрированным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.08.2009, запись регистрации от 20.08.2009 N 64-64-60/100/2009-330, в договор на стороне арендатора включено ЗАО "Тролза".

Таким образом, с момента государственной регистрации дополнительного соглашения от 16.04.2009 соарендаторами договора аренды земельного участка от 27.10.2003 N 6409 являлись: ОАО "Троллейбусный завод", ООО "Тролза-Маркет", ЗАО "Инвестиционная Транспортная Компания" и ЗАО "Тролза".

Дополнительным соглашением от 10.04.2006, стороны внесли изменения в преамбулу договора, указав в качестве арендодателя - Комитет и согласовали изменение условий по размеру арендной платы: с 01.01.2005 - 3 840 747,69 руб. в год, 320 039,56 руб. - в месяц; с 01.03.2006 - 4 697 787,18 руб. в год, 391 482,27 руб.- в месяц.

В пункте 2.5. дополнительного соглашения было закреплено, что арендодатель и арендатор, в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к соглашению, что установленный в пункте 2.2. настоящего договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем один раз в год. Изменение размера арендной платы производится арендодателем в уведомительном порядке, без заключения сторонами дополнительных соглашений к настоящему договору, путём направления арендатору не менее чем за 30 дней, письменного извещения с указанием нового размера арендной платы и даты, с которой вступают в силу новые ставки арендной платы. Согласно пункту 2.7 дополнительного соглашения, отсутствие государственной регистрации настоящего договора не является основанием для освобождения арендатора от платы за фактическое пользование участком в размере и порядке, установленном в пункте 2.2. настоящего договора. В этом случае договор имеет силу соглашения сторон о размере, порядке оплаты и условиях фактического использования земельного участка.

Оценивая представленное в материалы дела дополнительное соглашение от 10.04.2006, суды предыдущих инстанций пришли к правомерному выводу, что оно, в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, является незаключённым, поскольку не было зарегистрировано в установленном порядке.

Пунктом 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", установлено, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Таким образом, при решении вопроса о размере и методике расчёта арендной платы, суд обоснованно руководствовался положениями договора без учёта указанного выше дополнительного соглашения.

Основанием для обращением в суд с настоящим иском послужил факт невыполнения ответчиком обязательств по оплате арендных платежей, при этом истец, обращаясь с настоящим иском к одному из арендаторов - ЗАО "Тролза", указал на солидарный характер обязательств арендаторов по договору аренды земельного участка и возможность предъявления требования о взыскании всей суммы задолженности к любому из арендаторов - должников.

В соответствии с пунктом 1 статьи 323 Гражданского кодекса Российской Федерации о правах кредитора при солидарной ответственности, кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, при том как полностью, так и в части долга.

В соответствии с пунктом 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что обращение с материально-правовым требованием в полном объёме к одному из соарендаторов не противоречит закону.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что арендодатель необоснованно в одностороннем порядке изменил методику исчисления арендной платы, вследствие чего арендная плата значительно увеличилась, и не уведомил Арендатора об увеличении арендной платы.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Из системного толкования статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 421, 422, 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при наличии между сторонами договорных отношений арендная плата подлежит исчислению и уплате в размере и на условиях, определенных договором. Изменение условия договора о размере арендной плате также подлежит согласованию в установленном договором порядке.

Земельное законодательство относит размер арендной платы за земельные участки к числу регулируемых цен, в связи с чем, предоставляет возможность публичному собственнику изменять ее размер в результате изменения ставок арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельными участками, как следствие этому, изменение таких ставок публичным собственником в одностороннем порядке не является нарушением договора о согласованном размере арендной платы.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11, методика расчёта размера арендной платы после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы (за исключением тех случаев, когда одностороннее изменение методики прямо допускается условиями договора) возможно только в порядке, определенном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив условия пункта 3.5 договора, которым предусмотрена возможность изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке в случаях изменения установленных федеральным законодательством ставок земельного налога, в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчета арендной платы., суды пришли к выводу о согласовании сторонами возможности изменения методики расчета арендной платы на основании соответствующих нормативно-правовых актов.

Кадастровая стоимость земельного участка изменена постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов в Саратовской области по состоянию на 01.01.2007 согласно приложению N 3 (введено постановлением Правительства Саратовской области от 03.08.2009 N 343-П, вступило в силу со дня его официального опубликования).

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Следовательно, изданное Правительством Саратовской области постановление от 07.07.2009 N 270-П об утверждении результатов кадастровой оценки земельных участков, может быть применено для установления размера арендных платежей в спорный период.

Данное постановление вступило в силу со дня его официального опубликования в издании "Собрание законодательства Саратовской области", N 15, июль, 2009 года (выход в свет 17.07.2009).

Как следует из материалов дела, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 20.08.2009 по 30.06.2011 в размере 24 154 119,43 руб., применив в расчёте методику, отличную от согласованного в договоре расчета, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Судом установлено, что уведомлением от 02.12.2009 N 01-09/3731 арендодатель, руководствуясь постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П, известил ответчика о том, что с 01.12.2009 арендная плата за земельный участок составляет в год 12 947 164,89 руб., в квартал - 3 236 791,22 руб. Арендная плата рассчитывается по формуле: 2% от кадастровой стоимости земельного участка площадью 400 172 кв. м, с учетом удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв. м - 1 617,70 руб./кв. м.

Доводы ответчика о ненадлежащем уведомлении арендодателем арендатора об изменении размера арендной платы, судами правомерно отклонены со ссылкой на наличие в деле доказательства направления и получения уведомления от 02.12.2009 N 01-09/3731 одним из соарендаторов - ОАО "Троллейбусный завод", который на момент получения уведомления - 02.12.2009 являлось стороной по договору аренды, было действующим юридическим лицом, ликвидировано вследствие банкротства в последующем - 02.09.2010. Поскольку обязательства арендаторов по уплате арендной платы являются солидарными и иное соглашением между ними не установлено, суд правомерно посчитал обязательство по надлежащему уведомлению стороны Арендатора во исполнение пункта 3.5 договора аренды соблюденным.

Доводы жалобы о ненадлежащем истце были предметом оценки апелляционного суда и правомерно им отклонены со ссылкой на постановление Главы Энгельсского муниципального образования от 27.02.2004 N 926 "О наделении комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального образования полномочиями по заключению договоров аренды земельных участков и функциями по контролю за поступлениями арендных платежей за землю", которым на комитет возложены обязательства арендодателей соответствующих земельных участков, в том числе, и спорного.

Отсутствие зарегистрированного дополнительного соглашения о замене арендодателя в данном случае апелляционный суд признал не имеющим правового значения исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

В пункте 23 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Следовательно, в связи со сменой собственника арендованного имущества, прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды в силу закона (применительно к пункту 24 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

При перемене стороны в договоре аренды изменяется его субъектный состав, системные же связи между правомочиями и обязанностями сохраняются. К вновь заступающему лицу переходит не отдельное правомочие выбывающего лица, а вся совокупность его правомочий, имеющаяся в наличии на момент перехода.

Поскольку выбывшее из такого договора лицо (бывший собственник-арендодатель) не только обладало правами, но и несло исполнение обязанностей, на вновь заступающее лицо (нового собственника-арендодателя) должны быть также переведены обязанности (долги) выбывающего.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Учитывая, что обязательства по оплате арендной платы исполнялись ответчиком ненадлежащим образом, доказательств внесения арендной платы не представлено, суд первой инстанции, с учётом всех обстоятельств дела, правомерно взыскал с ответчика задолженность по арендной плате с учетом перерасчета в размере 21 456 451 руб. 64 коп.

В соответствии с пунктом 6.2 договора арендатору за нарушение сроков внесения арендной платы были начислены пени из расчёта 1/365 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, от суммы неуплаты за каждый день просрочки, что в соответствии с перерасчетом суммы иска составило 1 568 137 руб. 44 коп.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, ответчик в ходе рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции не заявлял ходатайств о применении при определении размера неустойки положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, не представил соответствующих доказательств о несоразмерности взыскиваемых пени, а поскольку размер неустойки был согласован сторонами в договоре суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу, что оснований для снижения размера взыскиваемой неустойки не имеется, предъявленная ко взысканию сумма пени не является завышенной и соответствует последствиям нарушенного обязательства.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что дело рассмотрено судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.04.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2012 по делу N А57-22368/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Ф. В. Хайруллина

Судьи

Р. В. Ананьев В. А. Карпова