Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20 ноября 2012 г. N Ф06-8416/12 по делу N А72-10579/2011

г. Казань

20 ноября 2012 г.

Дело N А72-10579/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 ноября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Ананьева Р.В., Вильданова Р.А.,

при участии представителей:

общества с ограниченной ответственностью "Вариант" - Уханова Э.В., доверенность от 10.05.2012 б/н,

общества с ограниченной ответственностью "Силен" - Мытариной Е.В., доверенность от 10.01.2012 б/н; Тоскиной Е.Ю., доверенность от 05.10.2010 N 57,

в отсутствие:

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вариант", г. Ульяновск,

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 04.06.2012 (судья Леонтьев Д.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2012 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А72-10579/2011

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Вариант", г. Ульяновск (ИНН 7325095569, ОГРН 1107325002400) к обществу с ограниченной ответственностью "Силен", г. Ульяновск (ИНН 7303024500, ОГРН 1027301172293) о государственной регистрации перехода права собственности, о взыскании суммы основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами, с участием третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, г.Ульяновск,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Силен" к обществу с ограниченной ответственностью "Вариант" о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Вариант" (далее - ООО "Вариант") обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Силен" (далее - ООО "Силен") о понуждении зарегистрировать переход права собственности от ООО "Вариант" к ООО "Силен" на административное здание общей площадью 978,1 кв. м, кадастровый номер 73:24:041413:95:0085340003, инвентарный номер 008534, назначение: нежилое, трехэтажное (1 подземный этаж), литеры Б, VI, адрес объекта: г. Ульяновск, ул. Ленина, 5 и земельный участок общей площадью 516,8 кв. м, кадастровый номер 73:24:041413:95, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административным зданием, адрес объекта: г. Ульяновск, ул. Ленина, 5 (дело N А72-10579/2011).

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 27.12.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (Управление Росреестра по Ульяновской области).

ООО "Вариант" обратилось с иском к ООО "Силен" о взыскании суммы основного долга в размере 47 200 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами с суммы задолженности с 24.02.2012 до момента фактической оплаты по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации 8% годовых на момент предъявления иска (дело N А72-1033/2012)

В рамках дела N А72-1033/2012 определением Арбитражного суда Ульяновской области от 13.03.2012 принято к производству встречное исковое заявление ООО "Силен" к ООО "Вариант" о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.11.2011.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 16.03.2012 дела N А72-10579/2011 и N А72-1033/2012 объединены в одно производство. Объединенному делу присвоен номер А72-10579/2011.

В суде первой инстанции ООО "Вариант" заявлен отказ от исковых требований в части понуждения зарегистрировать переход права собственности от ООО "Вариант" к ООО "Силен" на объекты недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 04.06.2012 принят отказ ООО "Вариант" от исковых требований в части регистрации перехода права собственности, производство по делу в данной части прекращено. Исковые требования ООО "Вариант" удовлетворены. С ООО "Силен" в пользу ООО "Вариант" взыскано 47 200 000 руб. основного долга по договору купли-продажи имущества; с 24.02.2012 по день фактической оплаты ответчиком суммы основного долга взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации 8% годовых. Встречное исковое заявление ООО "Силен" оставлено без рассмотрения. С ООО "Силен" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 196 000 руб. ООО "Вариант" из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в размере 4000 руб.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2012 решение Арбитражного суда Ульяновской области от 04.06.2012 в части удовлетворения исковых требований ООО "Вариант" и распределения государственной пошлины отменено, в указанной части принят новый судебный акт об отказе ООО "Вариант" в удовлетворении исковых требований, с ООО "Вариант" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в размере 196 000 руб. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения. С ООО "Вариант" в пользу ООО "Силен" взысканы судебные расходы за подачу апелляционной жалобы в размере 1000 руб.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Вариант" обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой с учетом дополнений к кассационной жалобе, в которой просит постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2012 в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО "Вариант" и распределения государственной пошлины отменить, в остальной части постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, решение арбитражного суда первой инстанции от 04.06.2012 оставить без изменения.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Представитель ООО "Вариант" в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представители ООО "Силен", явившиеся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласились, просили оставить в силе постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2012.

Управление Росреестра по Ульяновской области, участвующее в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлено, явку представителей в судебное заседание не обеспечило, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2012 в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО "Вариант" и взыскания с ООО "Вариант" в доход федерального бюджета государственной пошлины по иску в размере 196 000 руб. подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 23.11.2011 между ООО "Вариант" (продавец) и ООО "Силен" (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел следующее имущество: административное здание общей площадью 978,1 кв. м, кадастровый номер 73:24:041413:95:0085340003, инвентарный номер 008534, назначение: нежилое, трехэтажное (1 подземный этаж), литеры Б, VI, адрес объекта: г. Ульяновск, ул. Ленина, 5, что подтверждается кадастровым паспортом здания, составленным УОГУП бюро технической инвентаризации по состоянию на 19.03.2009; земельный участок, общей площадью 516,8 кв. м, кадастровый номер 73:24:041413:95, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административным зданием, адрес объекта: г. Ульяновск, ул. Ленина, 5, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 10.04.2009 N 7324/204/09-5599, составленным Управлением федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ульяновской области.

Право собственности на вышеуказанное недвижимое имущество и земельный участок зарегистрировано за ООО "Вариант" в установленном законом порядке, о чем 21.12.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации.

Согласно пункту 4 договора купли-продажи от 23.11.2011 административное здание продано по договоренности за 44 950 000 руб., в том числе налог на добавленную стоимость в размере 6 856 779,66 руб., земельный участок продан по договоренности за 2 250 000 руб., налог на добавленную стоимость не предусмотрен.

Расчет за вышеуказанные административное здание и земельный участок между сторонами производится в течение трех календарных месяцев с момента подписания настоящего договора в любой из форм оплаты, не запрещенной действующим законодательством Российской Федерации.

Таким образом, общая сумма договора купли-продажи от 23.11.2011 составила 47 200 000 руб., которую ООО "Силен" должно было оплатить в срок до 24.02.2012.

ООО "Силен" обязательство по оплате полученного по договору купли-продажи от 23.11.2011 недвижимого имущества не исполнило, направило в адрес ООО "Вариант" односторонний отказ от заключения договора.

ООО "Вариант", полагая, что передало предусмотренное договором купли-продажи от 23.11.2011 имущество, а ООО "Силен" не исполнило надлежащим образом обязательство по оплате полученного недвижимого имущества, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, установив, что ООО "Вариант" передало ООО "Силен" имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 23.11.2011, а также документы к нему, учитывая, что ООО "Силен" в нарушение условий указанного договора не исполнило обязательство по оплате недвижимого имущества, руководствуясь статьями 309, 395, 454, 456, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил исковые требования ООО "Вармант".

При этом судом первой инстанции были отклонены доводы ООО "Силен" о том, что административное здание имеет существенные недостатки, которые исключают дальнейшую эксплуатацию спорного здания.

Оставляя без рассмотрения встречный иск ООО "Силен" к ООО "Вариант" о расторжении договора купли-продажи от 23.11.2011, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как пришел к выводу, что ООО "Силен" не был соблюден досудебный порядок расторжения указанного договора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований, исходил из того, что имущество по договору купли-продажи от 23.11.2011 не было передано покупателю, данное имущество находится в фактическом владении у ООО "Вариант", в связи с чем у ООО "Силен" не возникло обязательств по оплате товара.

Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что административное здание без получения разрешительной документации было реконструировано, в результате чего был создан новый объект, который является самовольной постройкой, а следовательно, ООО "Вариант" необходимую для безопасного использования здания техническую документацию в нарушение действующего законодательства не передало, в связи с чем ООО "Силен" в соответствии со статьей 464 Гражданского кодекса Российской Федерации имело право отказаться от договора купли-продажи от 23.11.2011.

Также суд апелляционной инстанции указал на то, что на дату подписания ООО "Вариант" и ООО "Силен" договора купли-продажи от 23.11.2011 спорное имущество находилось в залоге у общества с ограниченной ответственностью "Спектр" (далее - ООО "Спектр") в силу пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ульяновской области от 12.12.2011 по делу N А72-6901/2011 установлено отсутствие реальных расчетов по договору купли-продажи спорного имущества от 22.11.2010, заключенного между ООО "Вариант" и ООО "Спектр".

Однако судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Имеющимися в материалах дела актами приема-передачи от 23.11.2011, оформленными в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, подтверждается факт передачи ООО "Силен" административного здания и земельного участка по договору купли-продажи от 23.11.2011.

Доказательств обратного в материалы дела сторонами не представлено.

Довод ООО "Силен", что указанные акты составлены формально, так как иначе не было бы необходимости в составлении двух актов приема-передачи от одной и той же даты, был правомерно отклонен судом первой инстанции, так как разница в данных актах состоит лишь в том, что в одном из актов уточнено, что кроме объектов недвижимого имущества ООО "Вариант" передает ООО "Силен" также иное имущество, находящееся в административном здании.

При этом ООО "Силен" в ходе судебного разбирательства не было заявлено о фальсификации указанных актов приема-передачи от 23.11.2011 в порядке, предусмотренном статьей 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд первой инстанции, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в том числе договор на оказание охранных услуг от 26.03.2012 N 119, заключенный между ООО "Силен" и обществом с ограниченной ответственностью "Частная охранная организация "Велес", по условиям которого общество с ограниченной ответственностью "Частная охранная организация "Велес" обеспечивает круглосуточную охрану административного здания по адресу: г. Ульяновск, ул. Ленина, д. 5, пришел к обоснованному выводу, что ООО "Вариант" передало спорное административное здание и земельный участок ООО "Силен".

Данные выводы суда первой инстанции подтверждаются установленными по делу обстоятельствами, имеющимися в деле доказательствами, и не опровергнуты судом апелляционной инстанции.

Также несостоятельна ссылка ООО "Силен" о том, что ООО "Вариант" не передало техническую документацию на административное здание, что является основанием для одностороннего отказа от договора купли-продажи от 23.11.2011, так как судом первой инстанции было установлено, что ООО "Вариант" передало всю имеющуюся у него техническую документацию на проданное имущество.

Суд апелляционной инстанции, делая вывод о том, что ООО "Вариант" не была передана ООО "Силен" необходимая для безопасного использования административного здания техническая документация, в связи с чем ООО "Силен" в соответствии со статьей 464 Гражданского кодекса Российской Федерации имело право отказаться от договора купли-продажи от 23.11.2011, исходил из того, что первоначально спорный объект недвижимости являлся жилым домом и в материалах дела отсутствуют доказательства перевода в установленном законом порядке жилых помещений данного строения в нежилой фонд и при отсутствии разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства и ввода его в эксплуатацию спорное административное здание является самовольной постройкой.

Как следует из материалов дела, постановлением главы г. Ульяновска от 11.02.2009 N 1009 на основании заявления Черкашина Николая Викторовича от 13.01.2008 в соответствии со статьями 14, 23 Жилищного кодекса Российской Федерации жилой дом по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Ленина, д. 5 переведен в нежилое здание с проведением работ согласно рабочему проекту, для последующего использования под административные помещения.

По акту о завершении работ по переустройству и (или) перепланировке нежилого здания от 13.02.2009 комиссией принято решение о принятии в эксплуатацию после перепланировки нежилое здание по ул. Ленина, д. 5

На объект недвижимости - административное здание общей площадью 978,1 кв. м, литеры Б, VI - выдан технический паспорт, указанный объект недвижимости поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 73:24:041413:95:0085340003.

Земельный участок площадью 516,7 кв. м, кадастровый номер 73:24:041413:95, на котором расположено вышеуказанное административное здание, находящееся по адресу: г. Ульяновск, ул. Ленина, 5, относится к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание.

Как указывалось выше, право собственности на административное здание и земельный участок, расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Ленина, д. 5, зарегистрировано в установленном законом порядке за ООО "Вариант".

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Право собственности ООО "Вариант" на административное здание и земельный участок, расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Ленина, д. 5, в установленном законом порядке не оспаривалось, равно как и не оспаривались ненормативные акты, которыми был осуществлен перевод жилого здания, расположенного по указанному адресу, в нежилое.

Данные обстоятельства не были приняты судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта.

Кроме того, суд апелляционной инстанции, придя к выводу о том, что спорное административное здание имеет признаки самовольной постройки, не учел разъяснения, изложенные в пунктах 22, 23 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с которыми лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Однако с иском о сносе вышеуказанного административного здания, как самовольной постройки, никто не обращался.

Статьей 464 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (пункт 2 статьи 456), покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи.

В случае, когда принадлежности или документы, относящиеся к товару, не переданы продавцом в указанный срок, покупатель вправе отказаться от товара, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, реализация права на отказ от товара, постановленного без соответствующей документации, возможна только в случае, когда покупатель в момент приемки товара обнаружил ее отсутствие и назначил продавцу срок для ее передачи.

Как указывалось выше, факт передачи объектов недвижимости и документации к ним подтверждается материалами дела, доказательств отказа от получения товара ООО "Силен" не представлено и судами не установлено.

Довод ООО "Силен" о передаче некачественного товара, что в соответствии со статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для отказа от договора, правильно был отклонен судом первой инстанции.

В силу пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и возврата уплаченной за товар денежной суммы только в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков).

Суд первой инстанции, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в том числе три экспертных заключения, установив, что в данных экспертных заключениях указано на наличие в административном здании недостатков, которые могут быть устранены, пришел к обоснованному выводу об отсутствии у ООО "Силен" права на отказ от договора по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду отсутствия в административном здании существенных недостатков, которые бы исключали дальнейшую эксплуатацию указанного здания по его функциональному назначению.

В данном случае при наличие недостатков, которые могут быть устранены, ООО "Силен" может восстановить свое право путем предъявления одного из требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что проданное ООО "Силен" спорное имущество в силу закона находится в залоге у ООО "Спектр" ввиду отсутствия реальных расчетов по договору купли-продажи спорного имущества от 22.11.2010, заключенного между ООО "Вариант" и ООО "Спектр", несостоятельна.

Из материалов дела, в том числе и из решения Арбитражного суда Ульяновской области от 12.12.2011 по делу N А72-6901/2011, следует, что ООО "Вариант" произведена оплата за приобретенное по указанному договору имущество платежными поручениями от 26.11.2010 N 36, 37.

Кроме того, судом апелляционной инстанции не принято во внимание, что в силу пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца, то есть возникает залог в силу закона.

В рассматриваемом случае товаром и, соответственно, предметом залога в силу закона могли быть административное здание и земельный участок, на котором оно расположено.

Залог недвижимого имущества помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации к возникающему на основании закона залогу применяются правила Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, если законом не установлено иное.

В соответствии с пунктом 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в ЕГРП в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу статьи 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРП, если иное не установлено федеральным законом.

Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что потека в силу закона подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Анализ изложенных норм права позволяет сделать вывод о том, что любой залог недвижимого имущества (за исключением морского залога, не подлежащего регистрации согласно Кодексу торгового мореплавания Российской Федерации), независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Из материалов дела видно, что при регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество от ООО "Спектр" к ООО "Вариант" государственная регистрация ипотеки в силу закона не осуществлена, с таким заявлением в регистрационный орган никто не обращался.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции не имелось правовых оснований считать, что у ООО "Спектр" возникли в отношении спорного недвижимого имущества права залогодержателя в силу закона.

Данная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 17737/11 по делу NА45-3358/2011.

Довод ООО "Силен" о том, что сторонами договора купли-продажи от 23.11.2011 не был согласован предмет договора, в связи с чем в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи от 23.11.2011 является незаключенным, судебной коллегией отклоняется, так как указанный договор содержит все существенные условия, в том числе о предмете и цене товара, как предусмотрено статьями 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 395, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора купли-продажи от 23.11.2011, пришел к обоснованному выводу, что с ООО "Силен" в пользу ООО "Вариант" подлежит взысканию стоимость переданного по договору купли-продажи от 23.11.2011 товара в размере 47 200 000 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная с 24.02.2012 по день фактической оплаты ООО "Силен" суммы основного долга, исходя из банковской ставки рефинансирования в размере 8% годовых.

Таким образом, с учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2012 в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО "Вариант", а следовательно, и взыскания с ООО "Вариант" в доход федерального бюджета государственной пошлины по иску в размере 196 000 руб., подлежит отмене.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 04.06.2012 об удовлетворении исковых требований ООО "Вариант" в указанной части вынесено с учетом установленных обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, при правильном применении норм материального и процессуального права.

При этом суды, установив, что ООО "Силен" не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к обоснованному выводу, что встречный иск ООО "Силен" к ООО "Вариант" о расторжении договора купли-продажи от 23.11.2011 подлежит оставлению без рассмотрения в силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2012 по делу N А72-10579/2011 в части отказа в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Вариант" и взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Вариант" в доход федерального бюджета государственной пошлины по иску в размере 196 000 рублей отменить.

В остальной части постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2012 оставить без изменения.

Оставить в силе решение Арбитражного суда Ульяновской области от 04.06.2012 по делу N А72-10579/2011.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

Р.В. Ананьев Р.А. Вильданов