Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22 января 2013 г. N Ф06-10694/12 по делу N А55-9247/2012

г. Казань

22 января 2013 г.

Дело N А55-9247/2012

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Альмашевой Г.Д.,

судей Ананьева Р.В., Фатхутдиновой А.Ф.,

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

ответчика - извещен надлежащим образом,

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства строительства Самарской области, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 19.06.2012 (судья Разумов Ю.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2012 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Терентьев Е.А., Романенко С.Ш.)

по делу N А55-9247/2012

по исковому заявлению Министерства строительства Самарской области, г. Самара, к обществу с ограниченной ответственностью фирма "Меридиан 1", г. Самара (ИНН 6311016420) о взыскании 12 991 668 руб. 40 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства Самарской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью фирма "Меридиан 1" (далее - ООО "Меридиан 1", ответчик) о взыскании 12 991 668,40 руб., в том числе: 5 830 869,34 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 31.10.2011 по договору аренды земельного участка от 13.11.2000 N 007584з, 7 160 799,06 руб. пени за период с 11.01.2009 по 31.10.2011.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.06.2012 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2012 данное решение суда оставлено без изменения.

Апелляционный суд указал, что изменение размера арендной платы обусловлено не повышением базовых ставок, а необоснованным изменением истцом методики ее определения в одностороннем порядке.

При этом апелляционный суд пришел к выводу о правомерности определения размера арендной платы исходя из условий договора аренды земельного участка от 13.11.2000 N 007548з.

В кассационной жалобе Министерство просит принятые судебные акты отменить в связи с нарушением судами двух инстанций норм материального права.

Заявитель кассационной жалобы считает, что поскольку за спорный период были внесены изменения в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, то суду следовало принять во внимание положения статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и удовлетворить иск в заявленной сумме.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, коллегия находит, что она подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству и товариществом с ограниченной ответственностью фирма "Меридиан 1" заключен договор от 08.09.1997 N 27996 аренды земельного участка с правом (без права) выкупа в собственность на срок с 22.10.1996 по 22.10.1999, в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование земельный участок площадью 2399,00 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Неверова, д. 95, площадью 2399,00 кв. м, предназначенный для строительства складских помещений.

Впоследствии, между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и ООО "Меридиан 1" заключен договор от 13.11.2000 N 007584з аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Неверова, д. 95, площадью 2399,00 кв. м, предназначенного для строительства складских помещений, сроком действия с 23.10.1999 по 31.12.2000.

Поскольку, договор аренды земельного участка от 13.11.2000 N 007584з подписан на срок менее года, указанный договор не подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 4.3 договора аренды земельного участка и приложением N 3 к договору, арендатор принял на себя обязательства по внесению арендной платы из расчета 719,70 руб. в месяц, этим же пунктом предусмотрено условие об ежегодном одностороннем пересмотре арендодателем величины арендной платы в соответствии с законодательством.

Истец указывает, что в нарушение указанных норм права и условий договора аренды земельного участка от 13.11.2000 N 007584з, ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом, и за ним образовалась задолженность по арендной плате в размере 5 830 869,34 руб. Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления пени исходя из ставки 0,3% в день от суммы за каждый день просрочки, что за период с 11.01.2009 по 31.10.2011 составило 7 160 799,06 руб.

Суд пришел к выводу, что при заключении договора аренды земельного участка от 13.11.2000 N 007548з стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции исходил из наличия в период с 01.01.2010 по 31.10.2011 ежемесячной оплаты в размере 10 856,03 руб., наличия переплаты в размере 58 455,82 руб. по состоянию на 01.01.2009, условий пункта 4.3 договора арендной платы от 13.11.2000 N 007548з, положений пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации и установленных обстоятельств неправомерного одностороннего изменения истцом методики расчетов, согласованной сторонами.

Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, апелляционный суд признал правомерным выводы суда первой инстанции о недопустимости одностороннего изменения методики расчета арендной платы, согласованной сторонами в договоре аренды земельного участка от 13.11.2000 N 007548з.

Между тем судами не учтено следующее.

Статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает порядок толкования судом условий договора.

Суды протолковали условия пункта 4.3 договора аренды и пришли к выводу, что примененный истцом расчет арендных платежей не соответствует указанному в данном пункте договора порядку расчетов и, кроме того, арендодатель в нарушение условий договора в одностороннем порядке изменил методику определения размера арендной платы.

Однако пунктом 4.3 договора стороны согласовали возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке арендодателем в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом.

Из расчета арендной платы, являющегося приложением N 3 к договору аренды земельного участка от 13.11.2000 N 007548з, следует, что при расчете используется ставка земельного налога, в соответствии с постановлением администрации города Самары от 01.03.1994 N 324, которая подлежит ежегодной индексации.

Постановлением Самарской городской Думы от 24.11.2005 N 188 "Об установлении земельного налога" (с последующими изменениями), установлены ставки земельного налога.

Иск заявлен о взыскании задолженности за период с 01.01.2009 по 31.10.2011, на протяжении которого постановлениями органов государственной власти и органов местного самоуправления изменялись соответственно: ставка земельного налога, нормативная цена земли, кадастровая стоимость земли. То есть значения тех показателей, изменение которых влечет изменение размера арендных платежей, но не свидетельствует о нарушении условий договора.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условий договора о согласованном размере арендной платы.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 отметил, что принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативно-правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы, влечет изменение условий договора арендной платы без внесения изменений в его текст.

На возможность изменения базовых ставок, без изменения методики расчетов, согласованной сторонами заключенного договора, указано и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.

Поскольку суд не установил, в каком размере у ответчика возникла обязанность оплаты за пользование земельным участком, в соответствии с условиями заключенного договора и с учетом действовавших в спорный период времени нормативно-правовых актов, изменяющих нормативно установленные составляющие расчета, коллегия считает, что обжалованные судебные акты подлежат отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует исследовать вопрос о том, какие нормативно-правовые акты применимы к сторонам в соответствии с пунктом 4.3 заключенного договора и принять обоснованное и законное решение.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 19.06.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2012 по делу N А55-9247/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Г.Д. Альмашева

Судьи

Р.В. Ананьев А.Ф. Фатхутдинова