Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 3 июня 2013 г. N Ф06-3801/13 по делу N А12-17133/2012

г. Казань

03 июня 2013 г.

Дело N А12-17133/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 июня 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Афанасьева И.Н.,

судей Ананьева Р.В., Хайруллиной Ф.В.

в отсутствие извещенных надлежащим образом сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройКат", г. Волгоград,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06.11.2012 (судья Костерин А.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2013 (председательствующий судья Волкова Т.В., судьи Никитин А.Ю., Телегина Т.Н.)

по делу N А12-17133/2012

по исковому заявлению Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, г. Волжский, к обществу с ограниченной ответственностью "СтройКат", г. Волгоград (ИНН 3445097000, ОГРН 1083460004132) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, пени,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СтройКат" к Комитету земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области о признании недействительным дополнительного соглашения к договору,

УСТАНОВИЛ:

Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "СтройКат" (далее - ООО "СтройКат", общество, ответчик) задолженности по договору аренды земельного участка от 19.02.2007 N 4628 аз за период с 11.12.2011 по 31.05.2012 в размере 3 174 642,64 руб., пени за просрочку платежей за период с 11.12.2011 по 31.05.2012 в размере 71 587,40 руб.

ООО "СтройКат" обратилось со встречным иском к Комитету о признании недействительными положений абзацев 5-7 пункта 2 дополнительного соглашения от 26.03.2012 N 4 к договору аренды земельного участка от 19.02.2007 N 4628 аз, заключенного между Комитетом и ООО "СтройКат", а именно: "4.3. Годовая арендная плата с 01.12.2011 составляет: 45000 кв. м х 4652,84 руб./кв. м х 5% = 10 468 890 руб. Месячная арендная плата с 01.12.2011 составляет 872 407,50 руб.".

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 06.12.2012, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2013, первоначальные требования удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "СтройКат" обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований Комитета и удовлетворении встречного иска.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Стороны, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 01.12.2006 N 4232 между Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Правовой Холдинг "Соцжилстрой" (далее - ООО "СЖС") (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 19.02.2007 N 4628 аз, в соответствии с которым ООО "СЖС" в аренду предоставлен земельный участок площадью 45 000 кв. м, кадастровый номер 34:35:03 01 19:0062, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, 14 микрорайон, вид разрешенного использования: земли под строительство малоэтажных жилых домов, сроком с 26.02.2006 по 01.12.2011 (далее - договор от 19.02.2007 N 4628 аз).

Договор от 19.02.2007 N 4628 аз зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Согласно пунктам 4.2 и 4.3 договора от 19.02.2007 N 4628 аз арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно равными долями, не позднее 10 числа текущего месяца в размере 743 400 руб. в год (45 000 кв. м х 16,52 руб./кв. м х 1) или 61 950 руб. в месяц.

Из пункта 4.4 договора от 19.02.2007 N 4628 аз следует, что размер арендной платы пересматривается в случае изменения ставки арендной платы за землю, ставки земельного налога на землю, изменения вида землепользования арендатором, в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.

Дополнительным соглашением от 13.03.2007 N 1 к договору от 19.02.2007 N 4628 аз стороны согласовали изменение пункта 4.2 в части увеличения размера арендной платы до 817 650 руб. в год (45 000 кв. м х 18,17 руб./кв. м х 1) или 68 137,50 руб. в месяц.

Дополнительным соглашением от 01.09.2009 N 2 к договору от 19.02.2007 N 4628 аз (с учетом согласования протокола разногласий к дополнительному соглашению N 2) стороны согласовали, в том числе изменение пункта 4.2, а именно: уменьшили размер арендной платы с 25.08.2009 до 628 133,40 руб. в год (45 000 кв. м х 4652,84 руб./кв. м х 0,003 х 1) или 52 344,45 руб. в месяц.

Данные дополнительные соглашения зарегистрированы, о чем 01.08.2007 и 18.10.2010 сделаны записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Между ООО "СЖС" (первоначальный арендатор) и ООО "СтройКат" (новый арендатор) по согласованию с Комитетом (арендодатель) 23.11.2010 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору от 19.02.2007 N 4628 аз и дополнительным соглашениям N 1, 2 к нему (далее - договор передачи прав от 23.11.2010), о чем 17.06.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации.

Дополнительным соглашением от 14.03.2011 N 3 к договору от 19.02.2007 N 4628 аз, заключенным между Комитетом и ООО "СЖС", стороны согласовали изменение пункт 4.2 в части увеличения размера арендной платы до 668 962,07 руб. в год (45 000 кв. м х 4652,84 руб./кв. м х 0,003 х 1 х 1,065) или 55 746,84 руб. в месяц.

Дополнительным соглашением от 26.03.2012 N 4, зарегистрированным в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области 10.04.2012, заключенным между Комитетом и ООО "СтройКат", стороны продлили срок действия договора от 19.02.2007 N 4628 аз до 24.07.2012.

С учетом дополнительного соглашения от 26.03.2012 N 4 пунктом 4.3 договора от 19.02.2007 N 4628 аз предусмотрено, что годовая арендная плата с 01.12.2011 составляет: 45 000 кв. м х 4652,84 руб./кв. м х 5% = 10 468 890 руб. Месячная арендная плата составляет 872 407,50 руб.

При этом в пункте 5 дополнительного соглашения от 26.03.2012 N 4 предусмотрено, что его условия применяются к отношениям сторон, возникшим до подписания дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с 2011.

Согласно пунктам 4.5, 4.6 договора от 19.02.2007 N 4628 аз, с учетом дополнительного соглашения от 26.03.2012 N 4, размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельный участок, льгот по ее уплате в соответствии с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления" и изменен с момента введения в действие соответствующего нормативного правового акта.

Комитет, полагая, что в результате ненадлежащего исполнения обязательств по оплате арендной платы за пользование земельного участка у общества образовалась задолженность за спорный период, обратилась в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

ООО "СтройКат", считая, что положения абзацев 5-7 пункта 2 дополнительного соглашения от 26.03.2012 N 4 к договору от 19.02.2007 N 4628 аз, а именно: "4.3. Годовая арендная плата с 01.12.2011 составляет: 45000 кв. м х 4652,84 руб./кв. м х 5% = 10 468 890 руб. Месячная арендная плата с 01.12.2011 составляет 872 407,50 руб." противоречат действующему законодательству, обратилось со встречным иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, принимая обжалуемые судебные акты, исходили из того, что арендные платежи за пользование земельным участком являются нормативно регулируемыми, поэтому уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления вправе путем принятия нормативных правовых актов в одностороннем порядке изменять нормативно установленные ставки арендной платы и методику их расчета независимо от воли сторон договора и без заключения дополнительного соглашения.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу, что арендодатель имел право на изменение методики расчета арендной платы в одностороннем порядке в связи с принятием нормативных актов без заключения дополнительного соглашения.

Довод общества о том, что при расчете арендной платы не подлежит применению дополнительное соглашение от 14.03.2011 N 3, заключенное между Комитетом и ООО "СЖС", которым был изменен механизм расчета арендной платы, по тем основаниям, что оно не прошло государственную регистрацию, и ответчик не принимал по нему обязательств в соответствии с условиями договора передачи прав от 23.11.2010, правильно не был принят судами во внимание.

В данном дополнительном соглашении стороны согласовали новый механизм расчета арендной платы, в связи с принятием Городского положения о порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области" от 25.07.2008 N 367-ВГД, утвержденного постановлением Волжской городской Думы Волгоградской области от 18.07.2008 N 55/2 в редакции от 21.05.2009, и постановления главы администрации Волгоградской области от 23.12.2010 N 1945 "Об установлении коэффициента индексации, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области".

Таким образом, изменение методики расчета арендной платы в указанный период произошло в связи с принятием нормативного акта.

Как правильно указали суды, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного акта не является в данном случае изменением условий договора от 19.02.2007 N 4628 аз о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Данный вывод судов первой и апелляционной инстанций не противоречит правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суды признали правильным расчет задолженности, представленный истцом, составленный с учетом изменений к договору от 19.02.2007 N 4628 аз и нормативных актов, которыми изменялась, в том числе методика расчета арендной платы, и взыскали с общества задолженность по арендной плате за период с 11.12.2011 по 31.05.2012 в размере 3 174 642,64 руб.

Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций, исходя из положений пункта 7.1 договора от 19.02.2007 N 4628 аз и пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу, что с ответчика подлежит взысканию неустойка за период 11.12.2011 по 31.05.2012 в размере 71 587,40 руб.

При этом суды, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая характер спора, период просрочки, пришли к выводу, что обществом не доказано, что размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушенных обязательств, в связи с чем отсутствуют основания для снижения неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выводы судов не противоречат установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и согласуются с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", пунктах 1 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", а также правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N11680/10 по делу N А41-13284/2009.

При этом судебная коллегия отмечает, что в соответствии с абзацем 3 пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" суд кассационной инстанции не вправе снизить размер взысканной неустойки или увеличить размер сниженной судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойки по мотиву несоответствия ее последствиям нарушения обязательства, а равно отменить или изменить решение суда первой инстанции или постановление суда апелляционной инстанции в части снижения неустойки с направлением дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, поскольку определение судом конкретного размера неустойки не является выводом о применении нормы права (часть 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда апелляционной инстанции в части взыскания договорной неустойки.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что земельный участок, являющийся объектом аренды по договору от 19.02.2007 N 4628аз, был предоставлен первоначальному арендатору ООО "СЖС" для жилищного строительства без проведения торгов в соответствии с постановлением администрации городского округа - город Волжский от 01.12.2006 N 4232 "О предоставлении земельного участка аренду для строительства ООО "СЖС" жилых домов в микрорайоне 14, г. Волжский, Волгоградской области", на основании ранее принятого постановления администрации городского округа - город Волжский от 28.09.2005 N 3648 "О предварительном согласовании места расположения малоэтажных жилых домов в микрорайоне N 14 г. Волжский Волгоградской области", в связи с чем пришли к правильному выводу, что данный земельный участок был предоставлен первоначальному арендатору, в том числе на основании абзаца 4 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005.

В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Таким образом, условия дополнительного соглашения от 26.03.2012 N 4 к договору от 19.02.2007 N 4628 аз в части применения расчета арендной платы, исходя из 5% от кадастровой стоимости земельного участка, не противоречат действующему законодательству, поскольку объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора от 19.02.2007 N 4628 аз.

Довод общества о том, что нормы пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" к договору от 19.02.2007 N 4628 аз не применимы, поскольку земельный участок был предоставлен первоначальному арендатору на основании статей 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации, правильно был отклонен судами, поскольку указанная норма была введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу в данной части со дня его официального опубликования - 21.12.2006, и в момент согласования условий и заключения договора от 19.02.2007 N 4628 аз стороны должны были руководствоваться данной нормой.

Иное толкование закона предоставило бы обществу неправомерную и необоснованную льготу на неограниченное по времени использование земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, по сравнению с другими арендаторами аналогичных земельных участков

Выводы судов в указанной части согласуются с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, согласно которой пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации и по существу, представляет собой санкцию за затягивание сроков жилищного строительства.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым оставить решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06.11.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2013 без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06.11.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2013 по делу N А12-17133/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Н. Афанасьев

Судьи

Р.В. Ананьев Ф.В. Хайруллина