Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 21 июня 2013 г. N Ф06-4285/13 по делу N А55-27470/2012

г. Казань

21 июня 2013 г.

Дело N А55-27470/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Афанасьева И.Н.,

судей Фатхутдиновой А.Ф., Ананьева Р.В.,

при участии представителей:

заявителя - Кильянова Н.В.. доверенность от 17.06.2013 б/н,

третьего лица - Савенок Г.А., доверенность от 29.12.2012 N 12262/1,

в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 04.12.2012 (судья Стенин А.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2013 (председательствующий судья Рогалева Е.М., судьи Бажан П.В., Холодная С.Т.)

по делу N А55-27470/2012

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "БВК", с. Тимофеевка, Самарская область (ИНН 6322025314, ОГРН 1026301990406) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, о признании незаконным отказа от 14.06.2012 N 09/007/2012-387 в государственной регистрации соглашения и обязании, с участием третьего лица - мэрии городского округа Тольятти, г. Тольятти, Самарская область,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "БВК" (далее - заявитель, общество, ООО "БВК") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просило: признать отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области, заинтересованное лицо) от 14.06.2012 N 09/007/2012-387 в государственной регистрации соглашения от 21.12.2011 к договору аренды земельного участка от 08.10.2007 N 1690 незаконным; обязать Управление Росреестра по Самарской области по вступлению настоящего решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и интересов ООО "БВК" путем государственной регистрации соглашения от 21.12.2011 к договору аренды земельного участка от 08.10.2007 N 1690.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.12.2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2013, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Управление Росреестра по Самарской области обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В судебном заседании представители ООО "БВК" и мэрии городского округа Тольятти (далее - третье лицо, мэрия г.о. Тольятти) просили обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Управление Росреестра по Самарской области о времени и месте судебного разбирательства уведомлено, явку представителей в судебное заседание не обеспечило, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 08.10.2007 между ООО "БВК" и мэрией г.о. Тольятти подписан договор аренды земельного участка N 1690. Данный договор прошел государственную регистрацию в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 08.10.2007 N 1690 заявителю предоставлен в аренду сроком до 19.05.2051 земельный участок площадью 10 106 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 63:09:0202053:0035, с разрешенным использованием: для дальнейшего строительства гаражного комплекса с торгово-офисными помещениями и банно-оздоровительного комплекса, в соответствии с регламентом территориальной зоны Ж-4, с ориентиром: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Чайкиной.

Земельный участок с кадастровым номером 63:09:0202053:0508 с разрешенным использованием для строительства жилого дома и уточнённой площадью 17 245 кв. м с адресом: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Ярославская, д. 10 постановлением мэра г.о. Тольятти от 24.07.2007 N 2133-1/п был разделен на два земельных участка: земельный участок N 1 площадью 7139 кв. м, входящий в состав земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Ярославская, д. 10, сформированный для дальнейшей эксплуатации жилого дома с нежилыми помещениями, в соответствии с градостроительным регламентом зоны Ж-4; земельный участок N 2 площадью 10 106 кв. м, входящий в состав земель населённых пунктов, расположенный по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Чайкиной, сформированный для дальнейшего строительства гаражного комплекса с торгово-офисными помещениями и банно-оздоровительного комплекса, в соответствии с градостроительной зоной Ж-4.

Постановлением мэра г.о. Тольятти от 12.09.2008 N 2327-п/1 по обращению ООО "БВК" принято решение об изменении разрешённого использования земельного участка N 2, площадью 10 106 кв. м, входящего в состав земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Чайкиной, для дальнейшего строительства жилого дома с трансформаторной подстанцией, инженерно-техническим обеспечением и банно-оздоровительным комплексом, в соответствии с градостроительным регламентом зоны Ж-4.

21.12.2011 между ООО "БВК" и мэрией г.о. Тольятти подписано соглашение к договору аренды земельного участка от 08.10.2007 N 1690 в части изменения определенного договором разрешенного использования земельного участка, а именно: для дальнейшего строительства жилого дома с трансформаторной подстанцией, инженерно-техническим обеспечением и банно-оздоровительным комплексом, в соответствии с регламентом территориальной зоны Ж-4.

30.01.2012 заявитель обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о регистрации соглашения от 21.12.2011 к договору от 08.10.2007 N 1690.

К заявлению о регистрации заявителем были представлены следующие документы: соглашение от 21.12.2011 к договору от 08.10.2007 N 1690; кадастровый паспорт земельного участка от 13.12.2011 N 63-00-102/11-339290; постановление мэрии г.о. Тольятти от 30.11.2011 N 3766-п/1; выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) от 16.01.2012 N94; доверенность от 05.04.2011 N 2Д-593; платежное поручение от 23.01.2012 N 152; заявление об уточнении вида и принадлежности платежа от 30.01.2012.

Сообщением от 14.06.2012 исх. N 09/007/2012-387 заявителю отказано в государственной регистрации соглашения от 21.12.2011 к договору аренды земельного участка от 08.10.2007 N 1690, так как данным соглашением заявитель и заинтересованное лицо изменили вид разрешенного использования спорного земельного участка при отсутствии доказательств проведения аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка для жилищного строительства..

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Статья 20 Закона о государственной регистрации содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права. В силу указанной нормы права одним из причин отказа в государственной регистрации прав могут быть противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Как видно из материалов дела, основанием для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды спорного земельного участка послужило изменение вида разрешенного использования названного земельного участка.

Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с частью 3 статьи 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В силу статьи 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Земельное законодательство Российской Федерации предусматривает особый порядок предоставления земельных участков в целях строительства объектов жилого назначения, регламентированный в статье 30.1 ЗК РФ, согласно которой продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением предусмотренных законом случаев.

Согласно пункту 1 статьи 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, в том числе Правила землепользования и застройки на территории городского округа Тольятти, утвержденные постановлением Тольяттинской городской Думы от 10.07.2002 N 504 (в ред. от 01.03.2006 с изм. от 04.04.2007), суды установили, что спорный земельный участок на момент выдачи обществу градостроительного плана расположен в территориальной зоне застройки с кодовым обозначением Ж-4 - зона многоэтажной жилой застройки 5-16 этажей к основным разрешенным видам использования земельных участков отнесены, в том числе многоквартирные дома до 9 этажей; многоквартирные дома свыше 9 этажей; банно-оздоровительные комплексы.

Руководствуясь указанными нормами, а также учитывая представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу об осуществлении изменения разрешенного вида использования спорного земельного участка в соответствии с разрешенным видом использования, указанным в градостроительном регламенте, установленном для зоны многоэтажной жилой застройки согласно положений градостроительного зонирования в составе Правил.

Судами учтено, что мэрией г.о. Тольятти согласовано внесение изменений в договор от 08.10.2007 в пределах своей компетенции, на основании действующего постановления мэрии г.о. Тольятти от 30.11.2011 года N 3766-п-18.

Как правильно указано в судебном акте апелляционной инстанции, приведенные акты на момент рассмотрения заявления не отменены, не оспорены в установленном порядке, таким образом, данные изменения произведены в соответствии с волей собственника земельного участка.

Судами установлено, что по существу спорный земельный участок не является вновь формируемым для целей предоставления под жилищное строительство согласно правовому смыслу статьи 30 ЗК РФ. Указанный вывод подтверждается представленными в дело документами, поскольку на момент приведения разрешенного вида использования спорного земельного участка в соответствие с видом разрешенного использования, указанным в градостроительном регламенте для зоны многоэтажной жилой застройки, как и на момент подписания изменений в договор аренды, земельный участок уже являлся сформированным, земельный участок с кадастровым номером 6309:0202053:0508 до разделения его в 2007 году на участка, в том числе спорный участок, имел разрешенное использование - для строительства жилого дома.

При таких обстоятельствах, суды двух инстанций обоснованно посчитали, что отказ Управления Росреестра по Самарской области от 14.06.2012 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 21.12.2011 к договору от 08.10.2007 N 1690 является основанным на неверном толковании действующего законодательства, в силу чего является незаконным, не соответствующим Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

По существу доводы жалобы направлены на переоценку установленных и исследованных арбитражным апелляционным судом обстоятельств дела, что в силу положений главы 35 АПК РФ не отнесено к полномочиям суда кассационной инстанции. При этом ссылка регистрирующего органа на судебные акты по делу N А55-5677/2009 отклонена судами, поскольку соглашение от 21.12.2011 к договору от 08.10.2007 N 1690 не являлось предметом рассмотрения Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-5677/2009.

При таких данных суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 04.12.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2013 по делу N А55-27470/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Н. Афанасьев

Судьи

А.Ф. Фатхутдинова Р.В. Ананьев