Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 5 июля 2013 г. N Ф06-5482/13 по делу N А65-25272/2012

г. Казань

05 июля 2013 г.

Дело N А65-25272/2012

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Альмашевой Г.Д.

судей Муравьева С.Ю., Карповой В.А.,

при участии представителей:

общества с ограниченной ответственностью "Золотой век" - Залялетдинова Б.У. (ген. директор по протоколу от 09.11.2012 N 1),

закрытого акционерного общества "Эссен Продакшн АГ" - Шорина В.С. (доверенность от 02.07.2012 N 1/ЮО-12),

закрытого акционерного общества "МЭКТ" - Камалова И.И. (доверенность от 19.10.2012 N 14),

в отсутствие:

остальных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Золотой век", г. Казань,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.12.2012 (судья Хасаншин И.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2013 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу N А65-25272/2012

по иску общества с ограниченной ответственностью "Золотой век", г. Казань (ОГРН 1031628201824, ИНН 1659020106) к Исполнительному комитету Тукаевского муниципального района, г. Набережные Челны, закрытому акционерному обществу "МЭКТ", г. Заинск, закрытому акционерному обществу "Эссен Продакшн АГ", с. Васильевка, при участии третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 27.07.2011 N 371 и применении последствий недействительности сделки; о признании недействительным договора купли-продажи от 29.08.2011 между закрытым акционерным обществом "МЭКТ" и закрытым акционерным обществом "Эссен продакшн АГ"; возвратить стороны по сделке в первоначальное состояние, предшествующее ее заключению,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Золотой век" (далее - ООО "Золотой век", истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Исполнительному комитету Тукаевского муниципального района (далее - Исполком), закрытому акционерному обществу "МЭКТ" (далее - ЗАО "МЭКТ") о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка от 27.07.2011 и от 29.08.2011 и применении последствий их недействительности.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.10.2012 к участию в деле третьими лицами привлечены закрытое акционерное общество "Эссен Продакшн АГ" (далее - ЗАО "Эссен Продакшн АГ") и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - Управление).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.11.2012 на основании статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ЗАО "Эссен Продакшн АГ" привлечено к участию в деле соответчиком.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.12.2012 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2013

Данное решение суда оставлено без изменения.

Апелляционный суд указал, что факт полного разрушения спорного объекта участники процесса не оспаривают, при этом истец не представил достаточных доказательств подтверждающих принятие им мер, направленных на восстановление спорного здания в порядке статьи 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд пришел к выводу о том, что истец не доказал нарушения оспоренными сделками его прав и законных интересов и не доказал каким образом его права и законные интересы будут восстановлены в случае признания указанных сделок недействительными.

В кассационной жалобе ООО "Золотой век" просит принятые судебные акты отменить, в связи с нарушением судами двух инстанций норм процессуального и материального права.

Заявитель кассационной жалобы считает, что судом не применена статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации права недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку на момент заключения оспоренных сделок имеется зарегистрированное право общества на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, являющемся предметом оспоренных сделок.

Заявитель указывает на не применение судом правил статей 36 и 39 Земельного кодекса Российской Федерации и на несоблюдение правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 15.04.2008 N 17616/07 и от 01.12.2009 N 6811/09, согласно которым собственник разрушенного объекта недвижимости имеет право пользования соответствующей частью земельного участка и правом на восстановление разрушенного объекта. Кроме того, после восстановления объекта собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся в судебное заседание представителей, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, коллегия находит, что она подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора купли-продажи имущества с аукциона от 01.11.2008 N 2ё акта приема-передачи имущества от 01.11.2008, ООО "Золотой век" является собственником здания весовой, общей площадью 96,5 кв. м, инв. N 12207/Г6, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Тукаевский район, п. Сидоровка, ул. Магистральная, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии от 22.12.2012 16 - АК N 301382 (повторное взамен свидетельства от 26.02.2009 серии 16 - АБ N 256075).

Истец считает, что он обладает исключительным правом на приобретение земельного участка, необходимого для эксплуатации здания весовой в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, однако он был лишен этого права в результате разрушения принадлежащего ему объекта недвижимости и продажи той части земельного участка, на которую он был вправе претендовать.

При этом указывает, что на момент приватизации земельного участка ЗАО "МЭКТ", здание весовой еще было в наличии и разрушено оно было в ноябре-декабре 2011 года, что уголовное дело, возбужденное по факту разрушения чужого имущества, еще не завершено.

Полагая, что в результате заключения сделки приватизации, оформленной между Исполкомом и ЗАО "МЭКТ" договором купли-продажи земельных участков от 27.07.2011 N 371 и последующей сделкой купли-продажи земельных участков от 29.08.2011, заключенной между ЗАО "МЭКТ" и ЗАО "Эссен Продакшн АГ" нарушены его права как на реализацию положений статьи 36, так и статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации, ООО Золотой век" обратилось в арбитражный суд с требованием о признании сделки приватизации и последующей сделки купли-продажи земельных участков, недействительной.

Отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции указал, что принадлежащее истцу на праве собственности имущество уничтожено, что подтверждается справкой Тукаевского филиала РГУПТ БТИ от 27.11.2012 и, следовательно, право собственности прекращено и к истцу не применимы правила статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации.

Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, апелляционный суд указал: что доказательств того, что объект существовал на момент совершения оспариваемых сделок и доказательств того, что имущество истца было расположено в границах спорного земельного участка не представлены; что не представлены доказательства и того, что истцом предпринимались достаточные меры, направленные на восстановление спорного здания.

Апелляционный суд пришел к выводу о нежелании собственника восстановить спорный объект и об отсутствии доказательств нарушения оспоренными сделками его прав или законных интересов, а также доказательств того, каким образом его права и интересы будут восстановлены в случае признания оспоренных сделок недействительными.

Между тем судами не учтено следующее.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка, заключенного между администрацией города Набережные Челны и открытым акционерным обществом "Агрофирма "Сосновоборская" от 14.09.2004 N 2976, агрофирме в аренду переданы два земельных участка, площадью 18,9574 га являющейся территорией мясокомбината и 6,8622 га - находящиеся под санитарно-убойными пунктами перерабатывающего предприятия.

Срок договора определен по 11.07.2043. Договор зарегистрирован 14.01.2005.

Земельные участки переданы по акту приема-передачи от 14.09.2004.

По поручению ликвидационной комиссии открытого акционерного общества "Агрофирма "Сосноворборская" 29.10.2008 проведен аукцион по продаже имущества агрофирмы.

Покупателем весовой с 10 тонными весами, расположенной по адресу: Республика Татарстан, Тукаевский район, п. Сидоровка, ул. Магистральная, д. 1, признано ООО "Золотой век" с которым 01.11.2008 заключен договор купли-продажи.

ООО "Золотой век" 26.02.2009 зарегистрировало право собственности на весовую, нежилое 1-этажное, литера Г6, площадью 96,5 кв. м, расположенную по адресу: Республика Татарстан, Тукаевский район, п. Сидоровка, ул. Магистральная.

Договором от 01.06.2009 открытое акционерное общество "Агрофирма "Сосновоборская" передало права по договору аренды земельных участков от 14.09.2004 N 2976 обществу с ограниченной ответственностью "Набережночелнинский мясокомбинат".

Из кадастровой выписки от 21.08.2008 земельного участка с кадастровым номером 16:39:071401:41, площадью 180 547 кв. м, с назначением - под территорию мясокомбината, следует, что он относится к категории: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, информатики и т.д., с местоположением: Тукаевский муниципальный район, п. Сидоровка, ул. Магистральная.

Кроме того, из выписки следует наличие обременения в пользу открытого акционерного общества "Агрофирма "Сосноворборская" в виде аренды, а часть земельного участка находится под санитарно-убойным пунктом перерабатывающего предприятия.

Договором от 27.07.2011 N 371 Исполком со ссылкой на положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации продал ЗАО "МЭКТ" земельные участки с кадастровым номером 16:39:071401:77 площадью 140 947 кв.м. и с кадастровым номером 16:39:071401:79 площадью 2051 кв. м, расположенные по адресу: Республика Татарстан, Тукаевский муниципальный район, Нижнесуыксинское сельское поселение.

Истец полагает, что в результате указанной сделки он лишился права на приобретение земельного участка, как собственник объекта недвижимости, расположенного на приобретенном ЗАО "МЭКТ" земельном участке, поскольку на момент совершения сделки его объект недвижимости существовал в натуре.

В обоснование своих доводов истец представляет схемы расположения объектов, расположенных на территории используемой открытым акционерным обществом "Агрофирма "Сосноворборская", изготовленные межрайонным филиалом N 8 РГУП БТИ и фотоматериалы.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал на невозможность применения к спорным правоотношениям статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку имущество истца полностью уничтожено.

При этом суд оставил без правовой оценки довод истца о том, что имущество истца на момент совершения оспоренной сделки существовало и данное обстоятельство свидетельствует о совершении оспоренной сделки в нарушение требований статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку право собственности истца в судебном порядке не оспорено, подтверждено надлежащим доказательством, последующее разрушение объекта не свидетельствует о том, что общество утратило право пользования частью земельного участка ответчика, поскольку это право принадлежит истцу в силу прямого указания закона.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания. Переход права собственности на земельный участок к иному лицу не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику объекта недвижимости права пользования земельным участком. Пунктом 3 этой же статьи предусмотрено, что собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Следовательно, собственник такого объекта недвижимости не лишается права пользования частью участка, необходимой для обслуживания и восстановления объекта.

Исходя из пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 данного Кодекса.

В силу статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет.

В связи с изложенным истец, как законный пользователь части земельного участка, обладает правом на ремонт и восстановление здания, а совершение сделки, препятствует восстановлению здания и нарушает права истца.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство, восстановление или реконструкцию здания истец должен представить правоустанавливающие документы на земельный участок.

Однако суды не применили положения статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации со ссылкой на длительное не применение истцом мер к восстановлению разрушенного объекта.

Между тем, истец стал собственником объекта недвижимости 26.02.2009 и, в силу правил статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации, до 26.02.2012 за ним сохранилось право на земельный участок, тогда как оспоренная сделка совершена 27.07.2011.

При таких обстоятельствах общество обоснованно обратилось в арбитражный суд с иском о признании сделок недействительными, и его иск не противоречит статье 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, а в случае нарушения прав самостоятельно избирают и способы защиты, обращаясь в суд в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Предъявленный обществом иск о признании сделок недействительными направлен на восстановление положения, существовавшего до нарушения права, а также о пресечении действий, нарушающих его права, соответствует способам защиты гражданских прав, предусмотренным статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В материалах дела представлены кадастровые паспорта земельных участков площадью 140 947 кв.м. и 2051 кв. м, из которых следует что они образованы из земельного участка с кадастровым номером 16:39:071401:41, площадью 189 547 кв. м, то есть из земельного участка, арендуемого ликвидируемым предприятием открытое акционерное общество "Агрофирма "Сосновоборская", которое 01.06.2009 передало свои права аренды указанного земельного участка обществу с ограниченной ответственностью "Набережночелнинский мясокомбинат".

Однако открытое акционерное общество "Набержночелнинский мясокомбинат" к участию в деле не привлечено, тогда как предметом оспоренных сделок являются земельные участки, в отношении которых имеется договор о передаче арендных прав от 01.06.2009, тогда как результат рассмотрения может повлиять на права этого общества.

При этом коллегия считает, что судами первой и апелляционной инстанций не учтена правовая позиция, изложенная в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.04.2008 N 17616/07, от 01.12.2009 N 6811/09, согласно которым нахождение объекта в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта право на земельный участок, а после восстановления, может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В рамках настоящего дела истец оспаривает сделки, в том числе и со ссылкой на наличие его объекта на момент совершения сделки приватизации, однако данный довод остался без надлежащего исследования и оценки.

При таких данных коллегия считает, что выводы судов двух инстанций не соответствуют представленным доказательствам и материалам дела, что судебные акты приняты по недостаточно установленным обстоятельствам, что является основанием для отмены обжалованных судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.12.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2013 по делу N А65-25272/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Г.Д. Альмашева

Судьи

С.Ю. Муравьев В.А. Карпова