Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 июля 2013 г. N Ф06-4315/13 по делу N А55-31475/2012

г. Казань

16 июля 2013 г.

Дело N А55-31475/2012

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Альмашевой Г.Д.,

судей Муравьева С.Ю., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителей:

истца - Якуниной В.В. (по протоколу от 25.02.2011 N 1), Хазановой Т.А. (доверенность от 08.04.2013),

ответчика - Даниленко М.С. (доверенность от 23.10.2012 N 2298),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РусьПродукт", г. Нефтегорск,

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2013 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Николаева С.Ю., Романенко С.Ш.)

по делу N А55-31475/2012

по иску общества с ограниченной ответственностью "РусьПродукт", г. Нефтегорск (ОГРН 1066377022238) к администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области, г. Нефтегорск (ОГРН 1026303857436) об изменении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Русь Продукт" (далее - ООО "Русь Продукт", истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к администрации муниципального района Нефтегорский Самарской област (далее - администрация, ответчик) и об изменении договора аренды от 29.02.2008 N 45/2008 земельного участка, заключенного между истцом и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Нефтегорского района (правопреемником которого является ответчик).

При этом истец предлагает изложить пункт 1.1 договора в следующей редакции:

"п. 1.1. На основании протокола N 6 об итогах аукциона от 18.06.2007 Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование земельный участок:

-на условиях аренды на срок 5 (пять) лет со дня государственной регистрации Договора;

-имеющий кадастровый номер 63:27:07 04 015:0439;

-площадью 265 кв. м;

-отнесенный к землям населенных пунктов;

-имеющего адресный ориентир: Самарская область, Нефтегорский район, г. Нефтегорск, ул. Мира, участок N 3;

-под монтаж и установку торгового павильона.

(в дальнейшем именуемый Участок) в границах, указанных на прилагаемом к Договору Плане земельного участка (приложение N 1) и в качественном состоянии как он есть".

В обоснование своего требования истец указал, что в соответствии с условиями подписанного на основании аукциона договора срок аренды согласован сторонами на пять лет (с 01.03.2008 по 01.03.2013), однако несмотря на подписание договора 29.02.2008 его государственная регистрация была осуществлена лишь 26.10.2009, а поэтому в силу положений пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор считается заключенным только с этой даты (даты осуществления государственной регистрации договора). Истец утверждает, что до государственной регистрации договора он не использовал земельный участок ввиду неопределенности своего правового положения.

Заявлением от 13.12.2012 истец привел дополнительное обоснование требований: течение пятилетнего срока аренды, определенного договором, подлежащим государственной регистрации, право на заключение которого выиграно на торгах, не может начаться ранее момента, с которого договор следует считать заключенным; соглашение сторон о применении заключенного ими договора к отношениям, возникшим до заключения договора, не может повлиять на срок аренды, обозначенный в аукционной документации; факт подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка не является бесспорным доказательством, подтверждающим исполнение арендодателем своего обязательства по фактической передаче во владение арендатору земельного участка.

В отзыве на исковое заявление администрация с требованиями истца не согласилась, указала, что поскольку договор прошел процедуру государственной регистрации, он считается заключенным, срок аренды определен договором в виде пяти лет и исчисляется как время владения объектом арендатором. Стороны согласовали в договоре его срок с 01.03.2008 по 01.03.2013. Неиспользование арендатором земельного участка не может служить основанием для не внесения арендной платы.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 11.02.2013 иск удовлетворен.

Договор аренды земельного участка от 29.02.2008 N 45/2008, заключенный между ООО "Русь Продукт" и Комитетом по вопросам управления муниципальным имуществом Нефтегорского района изменен, пункт 1.1 изложен в следующей редакции:

"п. 1.1. На основании протокола N 6 об итогах аукциона от 18.06.2007 Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование земельный участок:

-на условиях аренды на срок 5 (пять) лет со дня государственной регистрации Договора;

-имеющий кадастровый номер 63:27:07 04 015:0439;

-площадью 265 кв. м;

-отнесенный к землям населенных пунктов;

-имеющего адресный ориентир: Самарская область, Нефтегорский район, г. Нефтегорск, ул. Мира, участок N 3;

-под монтаж и установку торгового павильона.

(в дальнейшем именуемый Участок) в границах, указанных на прилагаемом к Договору Плане земельного участка (приложение N 1) и в качественном состоянии как он есть".

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2013 данное решение суда отменено. Принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционный суд указал, что договором аренды от 29.02.2008 N 45/2008, заключенным по результатам торгов, определен конкретный срок его действия с 01.03.2008 по 01.03.2013, что земельный участок получен арендатором по акту от 29.02.2008 и основания для продления действия договора, заключенного на торгах, не имеются.

В кассационной жалобе ООО "РусьПродукт" просит постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2013 отменить в связи с нарушением апелляционным судом норм материального права.

Заявитель кассационной жалобы считает, что апелляционным судом не применен пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяющий учесть изменившиеся обстоятельства, в том числе несвоевременное оформление документов арендодателем и, как следствие, позднее проведение регистрационных действий.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании от 09.07.2013 судом кассационной инстанции объявлен перерыв до 13 часов 40 минут 16.07.2013, после которого судебное заседание продолжено в том же составе судей.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся в судебное заседание представителей, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, коллегия находит, что она удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с протоколом от 18.06.2007 N 6 об итогах аукциона 18.06.2007 предметом аукционных торгов являлся: лот N 6 - земельный участок, площадью 265 кв. м, кадастровый номер 63:27:07 04 015:0439, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская обл., Нефтегорский район, г. Нефтегорск, ул. Мира, участок N 3, под монтаж и установку торгового павильона. Срок аренды - 5 (пять) лет.

Годовая арендная плата - 37 600 руб. Начальная цена права на заключение договора аренды - 37 600 руб. В аукционе приняли участие ООО "Русь Продукт", гр. Смирнова Е.В., гр. Микушин Б.И. Стартовая цена 37 600 руб. Шаг аукциона 1880 руб.

Победителем аукциона признано ООО "Русь Продукт". Продажная цена права на заключение договора аренды земельного участка площадью 265 кв.м. с кадастровым номером 63:27:07 04 015:0439 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Самарская область, Нефтегорский район, г. Нефтегорск, ул. Мира, участок N 3, под монтаж и установку торгового павильона, по результатам аукциона составила 225 600 руб. (без НДС). НДС в размере 18% исчисляется и оплачивается победителем самостоятельно.

С условиями и порядком подписания договора аренды земельного участка победитель аукциона ознакомлен до начала аукциона и согласен с ними.

Протокол от 18.06.2007 N 6, наряду с иными лицами, подписан и победителем аукциона - полномочным представителем истца ООО "Русь Продукт".

В связи с ликвидацией Комитета по вопросам управления муниципальным имуществом Нефтегорского района аукционная документация по аукциону от 18.06.2007 утрачена.

29.02.2008 Комитетом по вопросам управления муниципальным имуществом Нефтегорского района (арендодатель) и ООО "Русь Продукт" (арендатор) был подписан договор N 45/2008 аренды земельного участка, в соответствии с пунктом 1.1 которого:

"п. 1.1. На основании протокола N 6 об итогах аукциона от 18.06.2007 Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование земельный участок:

-на условиях аренды на срок 5 (пять) лет, с 01.03.2008 по 01.03.2013;

-имеющий кадастровый номер 63:27:07 04 015:0439;

-площадью 265 кв. м;

-отнесенный к землям населенных пунктов;

-имеющего адресный ориентир: Самарская область, Нефтегорский район, г. Нефтегорск, ул. Мира, участок N 3;

-под монтаж и установку торгового павильона.

(в дальнейшем именуемый Участок) в границах, указанных на прилагаемом к Договору Плане земельного участка (приложение N 1) и в качественном состоянии как он есть".

В соответствии с пунктом 1.2 договора Арендодателем в натуре предъявлены Арендатору, нанесенные на прилагаемом к Договору Плане земельного участка и идентифицированы Арендатором в натуре (на местности) поворотные точки территориальных границ Участка.

В силу пункта 5.1 договора арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор (в одностороннем порядке без выплаты арендной платы до конца текущего года) когда переданный Арендатору участок имеет препятствующее для его использования недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении Договора, не были известны ранее Арендатору и не были обнаружены Арендатором во время осмотра земельного участка при заключении Договор либо земельный участок в силу обстоятельств, возникших не по вине арендатора, окажется в состоянии не пригодном для использования по назначению.

К договору стороны приложили кадастровый план земельного участка с кадастровым номером 63:27:07 04 015:0439, датированный 22.03.2007 с описанием границ земельного участка.

Земельный участок, обусловленный договором, передан арендодателем арендатору по акту от 29.02.2009 без каких-либо замечаний. При этом в акте отмечено, что состояние переданного участка соответствует условиям договора, участок пригоден для использования по назначению, явных недостатков нет.

Сообщением от 25.12.2008 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области уведомило ООО "Русь Продукт" о том, что в государственной регистрации договора аренды от 29.02.2008 обществу отказано, поскольку:

1) представленный на регистрацию договор N 45/2008 аренды земельного участка, заключенный в г. Нефтегорске Самарской области 29.02.2008 не содержит подписи и печати одной из сторон договора - арендатора ООО "Русь Продукт";

2) выписка из Единого государственного реестра юридических лиц ООО "Русь Продукт" на государственную регистрацию не представлена, что не позволяет определить полноту представленных на регистрацию учредительных документов;

3) представленные на государственную регистрацию документы содержат противоречивые сведения о юридическом адресе ООО "Русь Продукт";

4) договор N 45/2008 аренды земельного участка, заключенный в г. Нефтегорске Самарской области 29.02.2008 составлен с нарушением требований постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 и протокола N 6 об итогах аукциона 18.06.2007, а именно нарушен 5-дневный срок подписания договора со дня подписания протокола об итогах аукциона.

Судебными актами по делу N А55-5541/2009 по заявлению ООО "Русь Продукт" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области действия Управления, выразившиеся в отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 29.02.2008 N 45/2008 признаны незаконными.

Государственная регистрация заключенного договора осуществлена 26.10.2009, что подтверждается отметкой на договоре.

Предложение о внесении изменений в условия заключенного договора от 29.02.2008 внесены истцом в адрес ответчика 26.09.2012.

Письмом от 01.11.2012 администрация отказалась от заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 29.02.2008 N 43/2008, ссылаясь на пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя исковые требования суд первой инстанции указал, что согласно части 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа.

При этом суд пришел к выводу о том, что сохранение срока действия договора от 29.02.2008 N 45/2008, определенного в момент его подписания, нарушит соотношение интересов сторон и повлечет ущерб для истца, что в значительной степени лишит сторону того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора.

Отменяя решение суда первой инстанции, и отказывая в удовлетворении иска, апелляционный суд исходил из условий заключенного на торгах договора аренды, которыми определен конкретный срок его действия и указал, что дополнительного толкования данное условие не требует.

При этом апелляционный суд принял во внимание практику применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации, изложенную в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13.

Коллегия выводы апелляционного суда находит не противоречащими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Довод кассационной жалобы о не применении судом правил пункта 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для удовлетворения кассационной жалобы, поскольку условия договора, заключенного на торгах, изменению не подлежат.

При таких данных коллегия считает, что оснований для отмены обжалованного судебного акта не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2013 по делу N А55-31475/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Г.Д. Альмашева

Судьи

С.Ю. Муравьев Ф.В. Хайруллина