Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 6 сентября 2013 г. N Ф06-7773/13 по делу N А12-27442/2012

г. Казань

06 сентября 2013 г.

Дело N А12-27442/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 сентября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Афанасьева И.Н.,

судей Хайруллиной Ф.В., Карповой В.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Насыровой Э. И.,

при участии в судебном заседании с использованием систем видео-конференц-связи присутствующего в Арбитражном суде Волгоградской области представителя:

истца - Щегловой А.М., доверенность,

в отсутствие:

ответчика - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 29.01.2013 (судья Нехай Ю.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2013 (председательствующий судья Александрова Л.Б., судьи Акимова М.А., Борисова Т.С.)

по делу N А12-27442/2012

по исковому заявлению Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, г. Волжский Волгоградской области, к открытому акционерному обществу "Управляющая компания "РОСАКВА", г. Волжский Волгоградской области, о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.05.2007 N 4877 АЗ,

УСТАНОВИЛ:

Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской обратился (далее - Комитет, истец) в Арбитражный суд Волгоградской области к открытому акционерному обществу "Управляющая компания "РОСАКВА" (далее - общество, ответчик, ОАО "УК "РОСАКВА") с иском о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.05.2007 N 4877 АЗ, а именно:

- вводную часть изложить в следующей редакции: "Комитет земельных ресурсов администрации городского округа- город волжский Волгоградской области, именуемый в дальнейшем арендодатель на основании Положения о комитете, с одной стороны и открытое акционерное общество "Управляющая компания "РОСАКВА", именуемое в дальнейшем арендатор, в лице директора Марьясова Владислава Валерьевича, действующего на основании устава, с другой стороны,...", далее по тексту.

- пункт 1.2 договора аренды изложить в следующей редакции: "1.2. Вид разрешенного использования - земли под объектами торговли (под реконструкцию здания цеха безалкогольных напитков с пристройками под городской рынок "Эконом")".

- раздел 4 АРЕНДНАЯ ПЛАТА договора аренды изложить в следующей редакции:

"4.1. Размер арендной платы определяется в порядке, определенном Городским Положением от 25.07.2008 N 367-ВГД "О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области".

В указанном Городском Положении определения величины арендной платы приведен расчет арендной платы, действующий па момент заключения настоящего Соглашения.

4.2. Арендная плата исчисляется с начала срока действия Договора, указанного в п. 3.1.

4.3. Годовая арендная плата составляет: с 26 октября 2007 года до 01 августа 2008 года 2707,56 кв.м. х 24,49 руб./кв.м х 4 = 265 232,58 руб., с 01.08.2008 до 01 января 2011 года 2707,56 кв.м. х 4293,55 руб./кв.м х 0,02 х 1,6 = 372 001,42 руб. с 01 января 2011 года до 01 января 2012 года 2707,56 кв.м. х 4293,55 руб./кв.м х 0,02 х 1,6 х 1,065 = 396 181,51 руб. с 01 января 2012 года 2707,56 кв.м. х 4293,55 руб./кв.м х 0,02 х 1,6 х 1,129 = 419 989,60 руб. Месячная арендная плата составляет: c 26 октября 2007 года до 01 августа 2008 года 22 102,71 руб., с 01 августа 2008 года до 01 января 2011 года 31 000,12 руб., c 01 января 2011 года до 01 января 2012 года 33 015,13 руб., с 01 января 2012 года 34 999,13 руб.

АРЕНДАТОР вносит арендную плату ежемесячно равными долями, не позднее 10- го числа текущего месяца по следующим реквизитам:

ПОЛУЧАТЕЛЬ - УФК по Волгоградской области (КЗР Администрации городского округа г. Волжский Волгоградской области), банк получателя - ГРКЦ ГУ Банка России но Волгоградской области г. Волгоград, ИНН 3435111294, ОКАТО 410000000, КПП 343501001, БИК 041806001, расчетный счет 401 018 103 000 000 100 Код платежа - 755 111 05012 04 0000 120".

4.4 Обязательство по внесению платежей по настоящему Договору считается исполненным с момента поступления денежных средств на расчетный счет, указанный в пункте 4.3 настоящего договора.

4.5 Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельный участок, льгот по ее уплате в соответствии с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.

4.6 Независимо от момента направления Арендодателем и получения арендатором уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы условия настоящего Договора о размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения считаются измененными с момента введения в действие соответствующего нормативного правового акта.

4.7 Арендодатель направляет Арендатору уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы. Арендатор обязан принять данное уведомление к исполнению без подписания дополнительного соглашения и произвести доплату в месячный срок с момента получения уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы. Уведомление является обязательным для Арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего Договора. Момент получения уведомления определяется в соответствии с пунктами 8.2. или 8.3. настоящего Договора.

4.8 Не использование Арендатором земельного участка не может служить основанием для освобождения его от обязанности по внесению арендных платежей".

- пункт 5.3 договора аренды земельного участка от 15.05.2007 N 4877аз дополнить п.п. "р" в следующей редакции:

"5.3 р) завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию в срок до 26 октября 2008 года".

- п.п. "а" пункта 5.4 и пункт 7.2 договора аренды изложить в следующей редакции:

"а) использовать земельный участок под реконструкцию здания цеха безалкогольных напитков с пристройками под городской рынок "Эконом";

7.2. За нарушение АРЕНДАТОРОМ условий, предусмотренных п. 5.3, он уплачивает АРЕНДОДАТЕЛЮ штраф в размере 5 000 руб. на момент совершения нарушений за каждый установленный факт нарушения".

- пункт 6.2 договора аренды изложить в следующей редакции: "6.2. Все приложения к Договору, а также вносимые в него изменения (за исключением предусмотренных пунктами 4.5, 4.6, 4.7 настоящего Договора) и дополнения действительны, если они совершены в письменной форме, подписаны полномочными представителями сторон, зарегистрированы в установленном порядке (в случаях предусмотренных законодательством) и скреплены оттисками печатей (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей)".

- раздел 8. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ договора аренды дополнить пунктами: 8.2, 8.3:

"8.2. Корреспонденция (письма, уведомления, претензии, предупреждения) считается полученной стороной, если она направлена заказным письмом по месту нахождения соответствующей стороны или по ее почтовому адресу.

Момент получения корреспонденции определяется в любом случае не позднее 10-ти дней со дня ее отправки, указанной в почтовой квитанции.

8.3 Корреспонденция считается полученной Арендатором с момента её вручения под роспись представителю Арендатора или лицу, имеющему право действовать от его имени без доверенности".

- в разделе 9 "Юридические адреса сторон" графу "АРЕНДОДАТЕЛЬ" изложить в следующей редакции:

Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волгоградской области, юридический адрес - 404130, г. Волжский, Волгоградская область, пр. Ленина 19.

- в акте приема-передачи земельного участка вместо слов "под здание цеха безалкогольных напитков с пристройками" читать "под рынок "Эконом".

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 29.01.2013, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2013, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, Комитет обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и нарушение норм процессуального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа, представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В соответствии со статьей 153N АПК РФ судебное заседание проведено с использованием систем видео-конференц-связи, организованной Арбитражным судом Волгоградской области.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты суда первой и апелляционной инстанции подлежат отмене, дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации городского округа - город Волжский от 27.04.2007 N 1648 ОАО "Управляющая компания "РОСАКВА" предоставлен земельный участок общей площадью 2707,56 кв.м. по адресу: г. Волжский, ул. Пушкина, 43 "а".

Между комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области и ОАО "Управляющая компания РОСАКВА" договор на аренду земельного участка от 15.05.2007 N 4877 A3.

Срок аренды определен сторонами с 27.04.2007 по 27.04.2056.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 17.08.2007, что подтверждается уведомлением о государственной регистрации N 377у.

Постановлением администрации городского округа - город Волжский от 26.10.2007 N 4831 ОАО "Управляющая компания РОСАКВА" выдано разрешение на реконструкцию здания цеха безалкогольных напитков с пристройками под городской рынок "Эконом" по адресу: ул. Пушкина, 43 "а", г. Волжский".

15.03.2012 истец подготовил проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка и 27.04.2012 направил его в адрес ответчика заказным письмом для рассмотрения и подписания. Уведомлением о вручении почтового отправления подтверждается, что 15.05.2012 дополнительное соглашение N 1 от 15.03.2012 ответчиком получено.

Поскольку ответчик соглашение не подписал и в адрес комитета не возвратил, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд Волгоградской области.

Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что условиями договора не предусмотрена возможность изменения стоимости арендной платы от изменения вида разрешенного использования земельного участка, в связи с этим признали внесение изменений в условия договора необоснованными, как не предусмотренными законом, ввиду отсутствия согласия ответчика на внесение данных изменений.

Суд кассационной инстанции считает, что указанные выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона.

Судебная коллегия считает, что отказывая в удовлетворении требований администрации, суды необоснованно не приняли во внимание следующее.

В силу статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Исходя из положений части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В пункте 2 статьи 424 ГК РФ определено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом или в установленном законом порядке. При толковании данной нормы следует учитывать, что речь идет о недопустимости изменения цены по основаниям, не предусмотренным действующим договором (соглашением сторон) или законом.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ размер арендной платы относится к существенным условиям договора аренды.

Статья 451 ГК РФ определяет, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

При этом на основании статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду, приводящее к невозможности использования этого участка в соответствии с условиями договора аренды, является существенным изменением обстоятельств, что в силу статьи 451 ГК РФ требует его изменения или расторжения.

Пунктом 4.4 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается в случае изменения ставки арендной платы за землю, ставки земельного налога на землю, изменения вида землепользования арендатором и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.

Из материалов дела видно, что спорный земельный участок предоставлен для использования под здание цеха безалкогольных напитков с пристройками. Указанный цех на основании разрешения на реконструкцию переоборудовано и реконструировано под городской рынок "Эконом", и в настоящее время используется в качестве объекта торговли - городского рынка. Таким образом, произошло изменение целевого использования спорного земельного участка, которое сторонами не оспаривается. Однако данным обстоятельствам судами оценка не дана.

Таким образом, суды не рассмотрели дело в полном объеме, не выяснили и не исследовали обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора.

Поскольку допущенные судами нарушения норм права могли привести к принятию неправильного решения и постановления, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в тот же суд в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

При новом рассмотрении суду первой инстанции необходимо с учетом требований статьи 71 АПК РФ всесторонне, полно, объективно исследовать имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, проверить доводы Комитета, после чего с учетом установленного, принять законный и обоснованный судебный акт в соответствии с требованиями процессуальных норм, а также распределить расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 29.01.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2013 по делу N А12-27442/2012 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Н. Афанасьев

Судьи

Ф.В. Хайруллина В.А. Карпова